II SA/Wr 766/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA deleg. Julia Szczygielska, Sędzia NSA deleg. Zygmunt Wiśniewski /sprawozdawca/, Anna Siedlecka, Asesor WSA Agnieszka Karcz, Protokolant, po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 7 lutego 2001 r. Nr [...] w przedmiocie wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kwotę 176,60 /sto siedemdziesiąt sześć 60/100/ złotych tytułem zwrotu poniesionych kosztów sądowych. Decyzją z dnia 20 października 2000r. Nr [...] Burmistrz Gminy O. Ś. w oparciu o przepisy art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.), uchwałą Rady Miejskiej w O. Ś. Nr XL/309/98 z dnia 29 kwietnia 1998r. oraz art. 104 kpa nałożył na Pana A. W. obowiązek uiszczenia na rzecz Gminy O. Ś. jednorazowej opłaty w kwocie 5.888 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie wsi J. w granicach działek nr 274/3, nr 274/4, AM-1 wraz z udziałami w działkach nr 274/8 (2/7) i nr 50/5 (2/8), AM-1 o łącznej powierzchni 2.859,9 m2. W uzasadnieniu podniesiono, że wskazane wcześniej nieruchomości zostały uchwałą Rady Miejskiej w O. Ś. nr XL/309/98 z dnia 29 kwietnia 1998 r. przeznaczone pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, wskutek czego Rada Miejska ustaliła opłatę w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. A. W., właściciel wspomnianych gruntów, zbył je osobom trzecim, jako działki budowlane, za kwotę 32.500 zł (akt notarialny rep. A nr [...] z dnia 25 listopada 1999 r.). Rzeczoznawca majątkowy wycenił te nieruchomości ustalając, że dotychczasowa wartość rynkowa gruntów rolnych wynosiła 3.060 zł, aktualnie zaś wartość rynkowa gruntów budowlanych stanowi 32.500 zł. Organ pierwszej instancji wyjaśnił również, iż nie jest możliwe przyjęcie innej wartości nieruchomości, jak też odstąpienie od ustalania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działek. Działka nr 274/8 stanowi drogę dojazdową dla właścicieli nieruchomości i oszacowanie jej wartości uwzględnia takie właśnie przeznaczenie. W odwołaniu A. W. stwierdził, że ustalona opłata nie jest należna gminie, gdyż nie poniosła ona żadnych kosztów związanych ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koszty postępowania administracyjnego ponieśli wnioskodawcy, płacąc po 400 zł od jednego wniosku, co dało gminie pokrycie kosztów z nawiązką. Ponadto każdy wnioskodawca opłacił koszty sporządzenia planu, odpowiednio do powierzchni objętej wnioskiem, licząc 400 zł za hektar. Należności te musiały być wpłacone do kasy gminy z góry. Ponadto sprzedana działka była do niedawna gruntem rolnym o miernej wartości rolniczej (około 50% Ps V i około 50% Ł IV). Natomiast po podziale geodezyjnym i wytyczeniu drogi działka nabrała wartości, jako grunt ogrodowo - rekreacyjny, co nie zostało uwzględnione w wycenie rzeczoznawcy. Wartość takich działek w Jarach, miejscowości rekreacyjno - letniskowej, wynosi około 50% - 60% ceny gruntu budowlanego, a nie średniej ceny gruntów rolnych. Zdaniem odwołującej się strony, w kwestionowanej decyzji wartość działki ustalona na kwotę 3.060 zł została wyraźnie zaniżona, gdyż odpowiada ona tylko średniej wartości gruntu rolnego w gminie O. Ś. Wartość taka nie ma nic wspólnego z realną wartością działki ogrodowo - rekreacyjnej w miejscowości J. i jest sześć razy niższa od wartości rynkowej działki bez uprawnień budowlanych. Wskutek wskazanych wadliwości przy wycenie gruntu, opłata ustalona w pierwszoinstancyjnej decyzji jest kilkakrotnie zawyżona, gdyż od ceny działki budowlanej nie została odliczona wartość działki ogrodowej w Jarach, lecz wartość działki rolnej. Na koniec odwołujący się deklaruje wpłacić do kasy gminy kwotę 1.000 zł z tytułu sprzedaży działki budowlanej w Jarach. Decyzją z dnia 7 lutego 2001r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, co następuje: Sformułowane w odwołaniu zarzuty, jak i mające je wesprzeć argumenty nie mogą wzruszyć kwestionowanego orzeczenia, gdyż odzwierciedla ono prawidłowo ustalony stan faktyczny a nadto znajduje dostateczne wsparcie w obowiązującym prawie. Postępowanie w niniejszej sprawie związane jest z jednym ze skutków prawnych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy poprzez zmianę przeznaczenia nieruchomości wzrasta jej wartość. Sytuację taką normuje art. 36 ust. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.). Przepis ten obliguje wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 36 ust. 9 tej ustawy) do pobrania jednorazowej opłaty, określonej, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie więcej jednak niż 30% wzrostu nieruchomości). Niezbędnym warunkiem wymierzenia takiej opłaty jest zbycie tejże nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Przesłankami ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, są więc: 1) obiektywny (określony przez biegłego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 36 ust. 14 tej ustawy) wzrost wartości nieruchomości; 2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości będący wynikiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości); 3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym). W rozpatrywanej sprawie jest bezsporne, że wystąpiły wszystkie przesłanki umożliwiające zastosowanie dyspozycji art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwałą z dnia 29 kwietnia 1998 r. (Nr XL/309/98) Rada Miejska w O. Ś. znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wskutek czego zmieniono również przeznaczenie wskazanych w decyzji nieruchomości, stanowiących wówczas własność A. W. Działki nr 274/3, nr 274/4 oraz nr 274/8, ujęte dotychczas w obszarze oznaczonym symbolem "RZ - teren łąk i pastwisk", przekwalifikowano na nieruchomości usytuowane na "terenie zabudowy mieszkaniowej o charakterze pensjonatowo-rezydencjalnym", co wyraża symbol "2cMP". Natomiast działka nr 50/5, którą także wyłączono z "terenu łąk i pastwisk" ("RZ"), została ujęta w zmienionym planie w "terenie jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej", oznaczonym symbolem "2pMP". Rada Gminy w O. Ś. uchwaliła również, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniesie 20% tegoż wzrostu. Wskutek wskazanych zmian przeznaczenia nieruchomości gruntowych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość działek objętych kwestionowaną decyzją, co potwierdza operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla tychże nieruchomości w celu umożliwienia organowi, o którym mowa w art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wykonania obowiązku nałożonego nań przez art. 36 ust. 3 tej ustawy. Wykorzystując podejście porównawcze i metodę porównywania nieruchomości parami, biegły ustalił, że wartość przekwalifikowanych działek, według ich pierwotnego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ("RZ - teren łąk i pastwisk"), wynosi 3.060 zł. Nie można przy tym podzielić zapatrywania odwołującej się strony, by pierwotna wartość wycenianych nieruchomości (a więc przed zmianą ich przeznaczenia w planie) ustalana była jak dla działek "rekreacyjno-letniskowych", gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zestawieniu z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie stwarzał podstaw do innej - aniżeli przewidziana w planie - kwalifikacji nieruchomości, co musiało również wpłynąć na kryteria wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie można bowiem pomijać dyrektywy sformułowanej w art. 36 ust. 4 zdanie drugie tej ustawy, wedle której wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, ustaloną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Ponieważ wartość wymienionych wcześniej nieruchomości po zmianie ich przeznaczenia ("teren zabudowy o charakterze pensjonatowo - rezydencjonalnym" oraz "teren jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej)" określono na kwotę 32.500 zł (§ 5 zawartej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 21 listopada 1999 r. - repertorium A nr [...]), przeto różnicę między wartością poprzednią a aktualną wyraża kwota 29.440 zł (32.500 zł - 3.060 zł). Skoro Rada Miejska w O. Ś. ustaliła wysokość opłaty na 20% wzrostu wartości nieruchomości, to w rozpatrywanym wypadku tzw. renta planistyczna powinna wynieść 5.888 zł (20% z 29.440 zł), co odzwierciedla pierwszoinstancyjne orzeczenie. Bezspornym jest wreszcie i to, że objęte kwestionowanym rozstrzygnięciem nieruchomości zostały zbyte przez A. W. na rzecz J. O. P. w drodze notarialnej umowy sprzedaży z dnia 25 listopada 1999 r. (repertorium A nr [...]), a więc przed upływem pięciu lat od dnia, w którym zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. Ś. stały się obowiązujące. Postępowaniu pierwszoinstancyjnemu nie można również przypisać uchybień proceduralnych, które mogłyby mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Adresat orzeczenia został bowiem prawidłowo zawiadomiony o wszczęciu postępowania z urzędu (pismo z dnia 25 września 2000 r.), w toku czynności procesowych miał możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w szczególności z operatem szacunkowym (o czym świadczy nawet treść odwołania) a nadto przedstawił na piśmie swoje zastrzeżenia i uwagi co do zasadności naliczania renty planistycznej (pismo z dnia 29 września 2000 r.). Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania godzi się zauważyć, że - wbrew sugestiom strony - opłata przewidziana w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie ma charakteru uznaniowego, co oznacza, iż organ administracji publicznej nie ma możliwości, by odstąpić od wymierzania tej opłaty lub dowolnie kształtować jej wysokość. To zaś wskazuje na niedopuszczalność przyjmowania w rozstrzygnięciu administracyjnym deklaracji zapłaty przez osobę obciążoną rentą planistyczną kwoty innej (np. 1.000 zł), aniżeli ustalona na podstawie przywołanych wcześniej przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Dla realizacji obowiązku uiszczenia omawianej opłaty nie ma wreszcie znaczenia fakt, że w umowie z dnia 15 kwietnia 1996 r. A. W. zobowiązał się (§2 umowy) pokryć koszty sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 3.576 zł, gdyż - zgodnie z postanowieniem § 6 tej umowy - kwota ta, po jej waloryzacji do wysokości 5.830,60 zł, została uwzględniona w skierowanej do A. W. decyzji z dnia 14 sierpnia 2000 r. (Nr [...]), dotyczącej działek nr 46/1 i nr 46/2. W takim stanie rzeczy jedynym unormowaniem, które nakazuje pomniejszenie renty planistycznej o nakłady poniesione przez właściciela w okresie między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jest art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, jednakże sytuacja opisana w tym przepisie nie występuje w rozpoznawanej sprawie. W skardze na tę decyzję ostateczną Pan A. W. powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu i podniósł, że nie zgadza się z decyzjami wydanymi w jego sprawie. Organy nie wzięły pod uwagę letniskowego charakteru wsi, zaś wycena rzeczoznawcy nie opiera się na rzetelnym porównaniu działek. W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Sądowa kontrola decyzji administracyjnych polega na badaniu ich zgodności z prawem, a więc zgodności z normami prawa materialnego, jak i przepisami postępowania administracyjnego. Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy Sąd stwierdził, że przedmiotowa skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt. l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270), co powoduje, iż decyzja ta podlega usunięciu z obrotu prawnego. Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, co oznacza, że cyt. wyżej ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma zastosowanie w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwości uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 k.p.a. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna, rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Organ odwoławczy jest zatem wyposażony przede wszystkim w kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tylko w ograniczonym zakresie ma on kompetencje kasacyjne. Rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim "zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności". Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym do zastosowania art.136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Z zasady praworządności wypływa obowiązek czuwania nad zgodnością z prawem decyzji organu I instancji. Powyższe wskazuje zatem, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Innymi słowy organ odwoławczy ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), a przede wszystkim przepis art. 36 ust.3 zgodnie z którym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Niesporne jest w sprawie, że w dniu 29 kwietnia 1998r. Rada Miejska w O. Ś. podjęła uchwałę Nr XL/309/98, którą znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporne jest w sprawie, że opisane wyżej działki, skarżący jako ich właściciel, aktem notarialnym Rep. A. nr [...] z dnia 25 listopada 1999r. sprzedał na rzecz J. O. P. Burmistrz Gminy O. Ś. decyzją z dnia 20 października 2000r. Nr [...] z powołaniem się na przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwałę Rady Miejskiej w O. Ś. z dnia 29 kwietnia 1998r., Nr XL/309/98, a także opierając się na wartości przedmiotowych działek wyliczonej przez rzeczoznawcę, ustalił skarżącemu jednorazową opłatę w kwocie 5.888 zł., tj. w wysokości 20% wzrostu wartości tych działek w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Materiał sprawy wskazuje, że skarżący tak w odwołaniu, jak i w skardze kwestionuje przyjętą przez organy wartość opisanych wyżej działek - nieruchomości gruntowych, a która to wartość określona w operacie szacunkowym z 30 lipca 2000r. przez Ireneusza Szczeszeka - rzeczoznawcę majątkowego, stanowiła podstawę do ustalenia opłaty o której stanowi cyt. wyżej przepis art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust. 14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm.) stanowi : Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Przepis art. 149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości", stanowi: Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Zgodnie zaś z art. 155 ust.l tejże ustawy - przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych, 2) katastrze nieruchomości, 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, 5) planach miejscowych, 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. Istotny był również w sprawie przepis § 5 ust.l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz.612), zgodnie z którym przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Powyższy zapis ustawy, jak i cyt. wyżej zapis rozporządzenia pominięte zostały przez organ odwoławczy przy ocenie dokonanej przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowych nieruchomości. Uchybienie to jest o tyle istotne, że w pkt.7.1.5 (str.13) w/w operatu szacunkowego, rzeczoznawca stwierdza, iż : " Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto transakcje dotyczące (...) gruntów podobnych nieruchomości przemysłowych i usługowych położonych przy zaznaczonych ulicach na planie w punkcie 7.1.1. W świetle powyższego, po pierwsze nie można zgodzić się z twierdzeniem rzeczoznawcy, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości A. W., już chociażby z tego względu, iż jak stwierdzono w operacie szacunkowym były to nieruchomości przemysłowe i usługowe, gdy nieruchomości skarżącego miały i mają inne przeznaczenie. Po drugie, o ile dwie pierwsze nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę (zamieszczone na str.13 operatu szacunkowego) do określenia wartości nieruchomości A. W. położone są również w miejscowości J., o tyle trzecia nieruchomość położona jest w okolicy O. Ś., czyli w innej miejscowości (brak bliższych danych o miejscu położenia), niż szacowane nieruchomości. Po trzecie brak jest w operacie szacunkowym bliższych danych o lokalizacji porównywalnych nieruchomości, a także brak jest dokładnych dat transakcji, jak i danych aktów notarialnych, stad opinia ta jest właściwie niesprawdzalna. Wprawdzie w cyt. wyżej punkcie 7.1.5 (str.13) w/w operatu , rzeczoznawca odwołuje się do zaznaczonych ulic na planie w punkcie 7.1.1, lecz pkt.7.1.1 operatu, to nie plan, lecz punkt o następującej treści: " Rodzaj nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny : nieruchomości gruntowe niezabudowane". Podkreślić należy, że tak z odwołania, jak i skargi do Sądu zdaje się wynikać, że w samej miejscowości J. było szereg transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego. Skarżący powołuje się na transakcje, których przedmiotem były nieruchomości bezpośrednio przylegające z nieruchomością A. W., bądź położone w bliskiej odległości. Organ odwoławczy nie przeprowadził jednak w tym względzie żadnego uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w tym również nie zwrócił się do biegłego - autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do podniesionych przez skarżącego zarzutów. Zgodnie zaś z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a., na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do zastosowania art. 136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Jeżeli organ odwoławczy nie usuwa naruszeń prawa popełnionych przez organ pierwszej instancji, to utrzymując w mocy bez zmian naruszającą prawo decyzję tego organu - wydaje decyzje również naruszającą prawo. (por. wyrok NSA z dnia 25 lipca 1986r., sygn. akt II S.A. 1829/85 - ONSA 1986, Nr 2, poz.43). W konsekwencji stwierdzić należy, że brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, powoduje, że przedwczesne było wydanie w sprawie zaskarżonej decyzji. Narusza to przepis art. 7 k.p.a., a brak rozpatrzenia w związku z tym w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego uchybia przepisom art. 77 § 1 k.p.a. Podstawą bowiem niewadliwej decyzji administracyjnej może być tylko ocena całokształtu materiału dowodowego zgodnie z art. 77 i 80 k.p.a. Powyższe zatem uchybienia dają podstawę do stwierdzenia, że w sprawie naruszone zostały w/w przepisy , a ze względu na swój charakter uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazać należy, że w doktrynie przyjęte zostało, iż : " Opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej , ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego" (por.B.Adamiak, J.Borkowski - Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz 2.wydanie C.H.BECK Warszawa 1998r. str.443-444). Podobnie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sadu Administracyjnego. I tak w wyroku z dnia 25 sierpnia 1998r., sygn.akt IVSA 1656/96 /LEX nr 43813/, Sąd przyjął, iż dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 ust. 1, art. 80 kpa). Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę . W konsekwencji stwierdzić należy, że skoro istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do rozstrzygnięcia kwestii, jaką wartość osiągnęła nieruchomość skarżącego na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, to organ odwoławczy mając na uwadze przepis art.78 k.p.a. w związku z art.80 i art.84 k.p.a., winien rozpoznając ponownie sprawę rozważyć, czy nie zażądać operatu - opinii uzupełniającej w celu usunięcia w sprawie wątpliwości, czy też dopuścić w sprawie przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego- rzeczoznawcy, dopuszczając przy tym jako dowód w sprawie (art.78 § 1 k.p.a. w związku z art.75 § 1 k.p.a.) powoływane przez skarżącego transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości J.. Mając na względzie wskazane wyżej uchybienia i uznając, że ze względu na swój charakter mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy -Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt.l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję. Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w treści art.200 cytowanej wyżej ustawy.