II SA/Wr 772/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędzia WSA Andrzej Cisek-sprawozdawca Protokolant Paweł Krysiak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 stycznia 2007 r. sprawy ze skargi A. i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 października 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych położonych w W. (działki nr 282/7 i nr 282/8) w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w obrębie wsi W. i zbyciem nieruchomości; oddala skargę. Decyzją z dnia 7 kwietnia 2006 r. (Nr [...]) Wójt Gminy W., działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych położonych w W. oznaczonych jako działki nr 282/7 w wysokości 3681 zł i nr 282/8 w wysokości 1185 zł w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie wsi W. zatwierdzonego uchwałą Nr VI/33/2003 Rady Gminy w W. z dnia 24 marca 2003 r. i zbyciem tej nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu. Z uzasadnienia decyzji wynikało, iż wyżej wymienioną uchwałą Rady Gminy przyjęto 30 % stawkę wzrostu nieruchomości. W wyniku odwołania skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 6 czerwca 2006 r. (Nr [...]) uchyliło powyższą decyzję Wójta Gminy, a sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia. Powodem takiego rozstrzygnięcia organu odwoławczego było to, że Wójt Gminy nie uwzględnił w swojej decyzji, iż A. i J. P. sprzedali część posiadanego udziału wynoszącego 2/5 części w działce nr 282/8, a co za tym idzie nie mogli ponosić opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalonej dla całej działki. W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wójt Gminy W. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 KPA, wydał decyzję nr [...], którą postanowił obciążyć A. i J. P. jednorazową opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr 282/7 w wysokości 3.681zł oraz działki nr 282/8 w wysokości 237 zł położonej w W., będącej przedmiotem sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2004 r. (Repertorium A nr [...]). Powyższa opłata stanowiła 30 % wzrostu wartości nieruchomości i została naliczona na podstawie wyceny z dnia 16 lutego 2006 r., sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że uchwałą nr VI/33/2003 Rady Gminy w W. z dnia 24 marca 2003 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie W., w której przyjęto 30 % stawkę wzrostu wartości nieruchomości. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wnieśli o jej uchylenie, zarzucając decyzji rażące naruszenie prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 ustawy poprzez przyjęcie, iż wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu, art. 37 ust. 6 ustawy poprzez jego niezastosowanie, a także naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 12 KPA poprzez niezastosowanie stanowionych w nich zasad postępowania administracyjnego. Zdaniem skarżących przepisy ustawy zobowiązują organ do wydania decyzji ustalającej rentę planistyczną w terminie 14 dni od daty otrzymania aktów notarialnych. W rozpatrywanej sprawie notariusz akty notarialne przesłał organowi I instancji w terminie 7 dni od daty ich sporządzenia i chociażby z tego powodu skarżący nie mogą zostać obciążeni opłatą. Nadto wyceny działek dokonano w lutym 2006 r., co spowodowało, że Wójt nie określił aby w dacie sprzedaży działek jak i w dacie uchwalenia planu wartość działek sprzedanych wzrosła, albowiem organ wzrost ten wykazał wyceną sporządzoną we wskazanej wyżej dacie. W dniu 23 października 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 KPA oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydało decyzję nr [...], którą utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: - uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, - wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wskazany stosownym operatem szacunkowym, - zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Brak jednej z wyżej wymienionych przesłanek uniemożliwia organowi I instancji ustalenie i pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wójt Gminy W. wydał zaskarżoną decyzję, ustalając na podstawie operatów szacunkowych, wysokość tzw. renty planistycznej. Operaty szacunkowe, przyjmujące stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości, sporządzone zostały w dniu 30 stycznia 2006 r. – działka nr 282/7 i dnia 10 lipca 2006 r. – działka nr 282/8 na podstawie przepisów: Kodeksu Cywilnego, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.), rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 268, poz. 2663), ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych . Organ II instancji wskazał, iż określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę skorygowanej ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Według zapisu planu uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 24 marca 2003 r. wszystkie działki będące przedmiotem wyceny położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczonym symbolem 1MN i uprzednio przeznaczonym pod uprawy polowe. Organ odwoławczy wskazał, że przy wycenie gruntu według przeznaczenia przed zmianą planu – rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące atrybuty mające wpływ na określenie wartości działek określając wagę ich cech: - lokalizacja – 30% - dostępność inwestycyjna – 40 % - utrudnienia w uprawie – 15 % - gleby i użytki – 15%, Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca wybrał do analizy i wyliczenia podstawowych wskaźników 11 transakcji gruntami położonymi na terenie W., D., Z. Ś., G., N. i M. z grudnia 2002 r., stycznia, marca, czerwca, lipca, sierpnia i października 2003 r., których ceny za 1 ha wynosiły od 3100,00 zł do 10 000,00 zł, cena średnia wyniosła 5 827,27 zł, ustalił dolną granicę współczynników korygujących na 0,532, górną granicę współczynników korygujących na 1,716, zaś sumę współczynników korygujących wyliczył na 1,201. W związku z powyższym wartość rynkowa 1ha gruntów wyżej wymienionych działek, stanowiąca iloczyn średniej ceny transakcyjnej i sumy współczynników korygujących, została wyliczona na kwotę 6 998,55 zł. Przy wycenie gruntu według przeznaczenia po zmianie planu – rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące atrybuty mające wpływ na określenie wartości działek określając wagę cech procentowo i kwotowo za 1 m2 wynosiły od 3,83 zł do 12,02 zł, cena średnia wyniosła 7,28 zł, ustalił dolną granicę współczynników korygujących na 0,526, górną granicę współczynników korygujących na 1,651 zaś sumę współczynników korygujących wyliczył na 0,676. W wyniku powyższych wyliczeń wartość rynkowa 1 m2 gruntów działek, stanowiąca iloczyn średniej ceny transakcyjnej i sumy współczynników korygujących została określona na kwotę 4,92 zł. Renta planistyczna stanowiąca 30 % różnicy wartości działki po i przed zmianą planu wyliczona została dla działki: - nr 282/7 na kwotę 3 681 zł – 30 % x (14 300 zł – 2030 zł) - nr 282/8 na kwotę 237 zł - 30 % x (920 zł – 130 zł). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli A. i J. P. żądając jej uchylenia w całości, wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie od organu administracji kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili rażące naruszenie prawa materialnego art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a polegające na przyjęciu, iż wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego oraz rażące naruszenie prawa materialnego - art. 37 ust. 6 powyżej wskazanej ustawy poprzez jego niezastosowanie. Skarżący zarzucili organowi administracyjnemu rażące naruszenie przepisów art. 7, 8 i 12 KPA, poprzez niezastosowanie sformułowanych tam zasad postępowania. W uzasadnieniu skargi wskazano, że Wójt ma obowiązek ustalenia opłaty planistycznej niezwłocznie po otrzymaniu aktu notarialnego, co miało miejsce w każdym z przypadków w 7 dni od daty ich zawarcia, po przesłaniu przez notariusza, zgodnie z załączonym materiałem dowodowym. Wójt nie wykonał swego obowiązku, toteż skarżący chociażby z tego powodu nie mogą zostać obecnie obciążeni opłatą, gdyż takie postępowanie poza naruszeniem art. 37 ust. 6 powołanej powyżej ustawy narusza wyrażone w przepisach art. 7, 8, 12 KPA zasady postępowania administracyjnego. Podano także, że wyceny dokonano w lutym 2006 r., co powoduje, iż wójt nie określił aby w dacie sprzedaży przez skarżących, jak i w dacie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość sprzedawanych przez skarżącego nieruchomości wzrosła, albowiem organ wzrost ten wykazywał wyceną sporządzoną dopiero we wskazanej wyżej dacie. Skarżący podkreślili, że wnioskować więc należy, iż w dacie kiedy organ miał uprawnienie do nałożenia na skarżących opłaty tj. niezwłocznie, zgodnie z prezentowaną linią orzeczniczą w 14 dni, od daty przesłania umów sprzedaży przez notariusza, wartość gruntów skarżących nie wzrosła, albowiem w dacie tej nie istniał żaden obiektywny dowód na tę okoliczność. W przekonaniu zaś samych skarżących ich działki utraciły na wartości, albowiem biegły przy wycenie zastosował podejście porównawcze, zaś przy podejściu dochodowym działki rolne przyniosłyby skarżącym dochody z dopłat unijnych. Uwzględniając wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia 17 listopada 2006 r. (Nr [...]) wstrzymało wykonanie decyzji z dnia 23 października 2006 r.(Nr [...]). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło do Sądu odpowiedź na skargę wraz z wnioskiem o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne, postanowienia na które służy zażalenie albo kończące postępowanie lub rozstrzygające sprawę co do istoty (art. 3 § 1 w związku § 2 pkt 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego. Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Z kolei art. 147 § 1 przywołanej powyżej ustawy procesowej upoważnia Sąd, który uwzględnia skargę na uchwałę lub akt, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. W rozpatrywanej sprawie takie wady i uchybienia nie występują wobec tego skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 października 2006 r. (Nr [...]) utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia 8 sierpnia 2006 r. (nr [...]) w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych położonych w W. oznaczonych jako działki nr 282/7 i 282/8 w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie wsi W. zatwierdzonego uchwałą Nr VI/33/2003 Rady Gminy w W. z dnia 24 marca 2003 r. W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wójt Gminy W. wydał decyzję nr [...], którą postanowił obciążyć A. i J. P. jednorazową opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr 282/7 w wysokości 3.681zł oraz działki nr 282/8 w wysokości 237 zł położonej w W., będącej przedmiotem sprzedaży na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr [...] z dnia 15 listopada 2004 r. Powyższa opłata stanowiła 30 % wzrostu wartości nieruchomości i została naliczona na podstawie wyceny z dnia 16 lutego 2006 r., sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że uchwałą nr VI/33/2003 Rady Gminy w W. z dnia 24 marca 2003 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie W., w której przyjęto 30 % stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W wyniku złożonego przez skarżących odwołania organ II instancji wydał wyżej wskazaną decyzję z dnia 23 października 2006 r., którą utrzymał w mocy decyzję organu pierwszoinstancyjnego w mocy. Sąd odnosząc się do zarzutów podniesionych przez skarżących w skardze na powyższą decyzję pragnie zaznaczyć, iż zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości – art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą lub uchwaleniem tego planu , lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jej uchwaleniem – art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny wartości rynkowej i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu oraz jej przeznaczenia po uchwaleniu planu, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życia planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Co do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd pragnie zaznaczyć, iż jednorazową opłatę pobiera się także w razie zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywalnej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: - uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, - wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wskazany stosownym operatem szacunkowym, - zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące oraz przewidzenie takiej opłaty w uchwale rady gminy uchwalającej lub zmieniającej plan zagospodarowania przestrzennego. Brak jednej z wyżej wymienionych przesłanek uniemożliwia organowi I instancji ustalenie i pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z akt administracyjnych niniejszej sprawy bezsprzecznie wynika, że uchwałą Rady Gminy w W. z dnia 24 marca 2003 r. Nr VI/33/2003 (Dz. Urzędowy Województwa D. z dnia 12 maja 2003 r. Nr 56, poz. 3331) uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w obrębie wsi W., przy ul. K. G. i w § 5 ustalono 30 % opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto umową przeniesienia prawa własności zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 15 listopada 2004 r. (Rep. A nr [...]) A. i J. P. sprzedali udział wynoszący ½ z ich udziału wynoszącego 2/5 w nieruchomości składającej się z działki nr 228/8 o powierzchni 931 m2 stanowiącej łąki trwałe oraz niezabudowaną działkę nr 282/7 o powierzchni 0,2903 ha. Z powyższych ustaleń jednoznacznie wynika, iż sprzedaż wyżej wymienionych nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie powołanej powyżej uchwały Rady Gminy. Pismami z dnia 9 lutego 2006 r. Wójt Gminy W. zawiadomił skarżących o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr 282/7 i nr 282/8, które to pisma zostały odebrane przez skarżących w dniu 17 lutego 2006 r. Następnie Wójt Gminy W. pismem z dnia 2 marca 2006 r. powiadomił skarżących o możliwości zapoznania się z operatami szacunkowymi nieruchomości oraz możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. We wskazanym przez organ terminie A. i J. P. nie wnieśli żadnych uwag. Kolejnym pismem z dnia 20 lipca 2006 r. Wójt Gminy W. zawiadomił skarżących o możliwości zapoznania się z operatami szacunkowymi nieruchomości oraz możliwości wypowiedzenia się, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, co do zgromadzonych w sprawie materiałów dowodowych. Skarżący jednak nie skorzystali z przysługującego im prawa i nie wnieśli do organu administracji żadnych uwag. W związku z powyższym Wójt Gminy W. jako organ I instancji wydał decyzję ustalając na podstawie operatów szacunkowych, wysokość renty planistycznej. Sąd w pełni podziela stanowisko organu odwoławczego wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że operaty szacunkowe, przyjmujące stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości, sporządzone zostały w dniu 30 stycznia 2006 r. – działka nr 282/7 i z dnia 10 lipca 2006 r. – działka nr 282/8 na podstawie przepisów: Kodeksu Cywilnego, ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ustawy . o zagospodarowaniu przestrzennym oraz Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych . Sąd pragnie zaznaczyć, że z akt administracyjnych przedmiotowej sprawy wynika, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę skorygowanej ceny średniej, co przewiduje przytaczane wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Według zapisu planu uchwalonego uchwałą z dnia 24 marca 2003 r. wszystkie działki położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczonym symbolem 1MN, uprzednio przeznaczonym pod uprawy polowe. Ponadto wskazać należy, że przy wycenie gruntu według przeznaczenia przed zmianą planu – rzeczoznawca wziął pod uwagę wskazane wyżej atrybuty mające wpływ na określenie wartości działek określając wagę ich cech. Rzeczoznawca wybrał do analizy i wyliczenia podstawowych wskaźników 11 transakcji gruntami położonymi na terenie W., D., Z. Ś., G., N. i M., których ceny za ha wynosiły od 3100,00 zł do 10 000,00 zł, cena średnia wyniosła 5 827,27 zł, ustalił dolną granicę współczynników korygujących na 0,532, górną granicę współczynników korygujących na 1,716, zaś sumę współczynników korygujących wyliczył na 1,201. W związku z powyższym wartość rynkowa 1ha gruntów wyżej wymienionych działek stanowiąca iloczyn średniej ceny transakcyjnej i sumy współczynników korygujących została wyliczona na kwotę 6 998,55 zł. Przy wycenie gruntu według przeznaczenia po zmianie planu – rzeczoznawca wziął pod uwagę wskazane wyżej atrybuty mające wpływ na określenie wartości działek określając wagę cech procentowo i kwotowo za 1 m2 W konsekwencji tych ustaleń wartość rynkowa 1 m2 gruntów działek stanowiąca iloczyn średniej ceny transakcyjnej i sumy współczynników korygujących została wyliczona na kwotę 4,92 zł. Renta planistyczna stanowiąca 30 % różnicy wartości działki po i przed zmianą planu wyliczona została dla działki: - nr 282/7 na kwotę 3 681 zł ; - nr 282/8 na kwotę 237 zł . Sąd po przeanalizowaniu akt administracyjnych sprawy, bezsprzecznie stwierdza, iż organy administracyjne w sposób prawidłowy przeprowadziły postępowanie w niniejszej sprawie i wydały zgodne z przepisami prawa decyzje administracyjne. Sąd nie podzielił również zarzutów skargi odnośnie naruszenia przepisu art. 37 ust 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala przedmiotowa opłatę (z tytułu wzrostu wartości nieruchomości) w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, o którym mowa wyżej. Ów zwrot "bezzwłocznie" należy interpretować relatywnie (jako "bez nieuzasadnionej zwłoki") i nie można z nim wiązać ściśle określonego terminu do wydania decyzji, liczonego od dnia otrzymania przez organ wypisu aktu notarialnego. Należy bowiem zważyć, iż obowiązek organu administracyjnego bezzwłocznego wydania decyzji wiąże się z biegiem terminu określonego w ust. 3 i 4 przepisu art. 37 ustawy, gdyż upływ pięcioletniego terminu rozpoczynającego bieg od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, powoduje wyłączenie możliwości ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i odszkodowania związanego z obniżeniem jej wartości. Tylko więc termin określony w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy ma charakter terminu zawitego, niepodlegającego przywróceniu. Jego upływ wyłącza więc dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, jak również ustalenie opłaty w przypadku wzrostu jej wartości (por. K.Jaroszyński, Z.Niewiadomski, A.Szmytt, Ł.Złakowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz (pod. red. Z.Niewiadomskiego), Warszawa 2005 r., 293.). W tym stanie rzeczy stwierdzić trzeba, iż kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, aby decyzja ta naruszała obowiązujące przepisy prawa i to w stopniu wymagającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Podkreślić ponownie należy, iż sąd administracyjny jest właściwy jedynie do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji i nie ma prawa oceniania jej pod innymi względami. W tej sytuacji zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.