II SA/Wr 778/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II sprawy ze skargi J. W. na zarządzenie Burmistrza Gminy P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokalu niemieszkalnego stanowiącego własność Gminy P. oraz ustalenia ceny wywoławczej postanawia: I. odrzucić skargę; II. zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie 300 zł (trzysta złotych). Zarządzeniem z [...] nr [...] Burmistrz P. przeznaczył do zbycia w drodze przetargu ustnego nieograniczonego lokal niemieszkalny stanowiący własność gminy P., tj. samodzielny lokal niemieszkalny nr [...] o powierzchni użytkowej 29,35 m2 wraz z przynależnym poddaszem użytkowym składających się z dwóch pomieszczeń o łącznej powierzchni 16,19 m2, położony w budynku przy ul. P. nr [...] w miejscowości S., na działce nr [...]. Dla działki Sąd Rejonowy w T. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WR1 [...] – dalej jako "zarządzenie nr [...]". Skargę na powyższe zarządzenie wniosła J. W. zarzucając naruszenie: 1) art. 35 ust. 1 w zw. z ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 21 VIII 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz.2204, ze zm.) – dalej "UGN", poprzez zawarcie w załączniku do zarządzenia opisu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży niezgodnego ze stanem rzeczywistym oraz wskazanie powierzchni nieruchomości niezgodnej ze stanem rzeczywistym; 2) art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 VI 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.) – dalej jako "UWL" w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 VII 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2018 r., poz.1916, ze zm.), poprzez przeznaczenie do sprzedaży części nieruchomości niestanowiącej odrębnego przedmiotu własności Gminy P., w tym odrębnego lokalu mogącego być przedmiotem sprzedaży; 3) art. 28 ust. 1 UGN w zw. z art. 25 ust. 1 UGN, poprzez przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości, do której Gmina P. nie ma tytułu prawnego w zakresie opisanym w załączniku do zaskarżonego zarządzenia; 4) art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 VII 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r., poz.1186 ze zm.) – dalej jako "PB" w zw. z art. 28 ust. 1 UGN oraz art. 25 ust. 1 UGN, a także art. 35 ust. 2 pkt 3 UGN, poprzez zawarcie w opisie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży wskazania, iż obejmuje lokal użytkowy będący trzecim lokalem w budynku, w sytuacji gdy zgodnie z art. 3 pkt 2a PB w budynku mieszkalnym jednorodzinnym jakim jest budynek posadowiony na nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży mogą funkcjonować tylko dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden lokal użytkowy; 5) § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 uchwały Rady Miasta i Gminy P. z [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. (Dz.Urz. Woj. [...]2005 r. Nr 96, poz. 2116, ze zm.) – dalej jako "MPZP" w zw. z art. 3 pkt 2a PB, poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia nieruchomości do sprzedaży w sposób sprzeczny z obowiązującymi postanowieniami MPZP; 6) art. 6 PB w zw. z § 4 pkt 1 w zw. z § 9 ust. 1 MPZP, poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia nieruchomości do sprzedaży w sposób prowadzący do naruszenia zasady wyrażonej w art. 6 PB, zgodnie z którą należy zapewnić utrzymanie zagospodarowania terenu we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektu budowlanego; 7) art. 3 ust. 2 w zw. z art. 12 ust. 1 w zw. z art. 19 UWL w zw. z art. 199 zd. 1 ustawy z dnia 23 IV 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145), poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia części nieruchomości wspólnej do sprzedaży bez zgody pozostałych współwłaścicieli; 8) art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, pkt 3 oraz ust. 2 PB w zw. z art. 61 pkt 1 PB oraz art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 308 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 IV 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2015 r., poz. 1422, ze zm.) – dalej "RWTB", poprzez przeznaczenie w wykazie stanowiącym załącznik do zarządzenia części nieruchomości wspólnej do sprzedaży w postaci strychu (II kondygnacja), co doprowadzi do naruszenia wymogów w zakresie warunków techniczno-budowlanych dotyczących bezpieczeństwa pożarowego oraz bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektu i w ten sposób doprowadzi również do naruszenia obowiązku określonego w art. 5 ust. 2 PB w zw. z art. 61 pkt 1 PB m.in. poprzez nadmierne pogorszenie właściwości użytkowych i sprawności technicznej w zakresie, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz d, a także pkt 3 PB oraz utrzymywanie i użytkowanie budynku w sposób niezgodny z ww. zasadami, jak również uniemożliwi realizację obowiązków, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 lit. c PB oraz § 308 ust. 1 RWTB, poprzez uniemożliwienie pozostałym współwłaścicielom dostępu do części wspólnej zapewniającej dostęp na dach oraz do instalacji kominowej i grzewczej. Omawiając zarzuty skargi, skarżąca zwróciła przede wszystkim uwagę, że jest właścicielką na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej lokalu mieszkalnego nr [...], zaś zaskarżone zarządzenie w sposób bezpośredni, zindywidualizowany, obiektywny i realny narusza prawo własności. Zmierza bowiem do wyzucia skarżącej z prawa własności (współwłasności) części wspólnej nieruchomości, ograniczenia prawa współposiadania oraz stworzenia w budynku zamieszkiwanym przez skarżącą, wbrew obowiązującym normom prawa, kolejnego lokalu. Skarżąca podkreśliła, że według stanu wieczystoksięgowego nie istnieje taka nieruchomość jak lokal użytkowy nr [...], który gmina zamierza sprzedać (istnieją tylko lokale mieszkalne nr [...] i [...] W ocenie skarżącej planowany do sprzedaży lokal nr [...] (I kondygnacja) wraz z pomieszczeniami przynależnymi na poddaszu (strych) to w istocie nieruchomość wspólna, zaś szczególnie istotny dla skarżącej jest strych, który stanowi jedyny dostęp do kanałów kominowych i dachu. Ponadto skarżąca podniosła, że nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym według obowiązującego MPZP na cele mieszkaniowe jednorodzinne (symbol MN26), co wyklucza dopuszczalność wyodrębnienia w istniejącym budynku jednorodzinnym dwulokalowym trzeciego lokalu i to o funkcji użytkowej. W konsekwencji skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zarządzenia, wstrzymanie jego wykonania, dopuszczenie dowodów z wydruków księgi wieczystej i zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie lub oddalenie oraz nieuwzględnienie wniosku o wstrzymanie wykonania zarządzenia. Zaznaczył, że stan rzeczywisty trzylokalowej nieruchomości położonej przy ul. P. w S. na działce nr [...] ustalony został w operacie szacunkowym z 1998 r. sporządzonym na potrzeby zawarcia pierwszej umowy sprzedaży dotyczącej lokalu mieszkalnego nr 2 na rzecz U. i J. B. W operacie tym obliczono powierzchnię użytkową znajdujących się w budynku lokali, pomieszczeń przynależnych oraz udziału we współwłasności działki 351/4 o powierzchni 1396 m2. Powierzchnia użytkowa lokalu nr [...] to łącznie - 70,18 m2 (pow. mieszkania - 53,62 m2; powierzchnia piwnicy - 5,67 m2, powierzchnia budynku gospodarczego - 10,89 m2). Powierzchnia użytkowa lokalu nr [...] to łącznie - 70,50 m2 (pow. mieszkania - 53,62 m2, pow. piwnicy - 5,99 m2, pow. budynku gospodarczego - 10,89 m2). Powierzchnia użytkowa lokalu/apteki, tj. lokalu nr [...] to łącznie - 45,54 m2 (pow. użytkowa lokalu - 29,35 m2, pow. poddasza użytkowego: pomieszczenie I - 11,47 m2, pomieszczenie II -4,72 m2). Powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz pomieszczeniami przynależnymi to ogółem 186,22 m2, co daje następujące udziały w nieruchomości wspólnej: lokal nr 1 - 37,69%, lokal nr 2 - 37,86%, zaś lokal nr [...] (apteka) - 24,45 %. Ponadto organ zwrócił uwagę, że obowiązujący MPZP dopuszcza realizację na terenach o funkcji MN nieuciążliwych usług (do 30% powierzchni budynku), zaś na strychu budynku ustanowiona zostanie odpowiednia służebność zapewniająca właścicielom lokali nr 1 i nr 2 dostęp do dachu i kominów. Organ wyjaśnił również, że zgodnie z art. 2 ust. 1c UWL odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 VII 2003 r. Budynek przy ul. P. w miejscowości S. powstał zaś przed 2003 rokiem. Organ stwierdził także, że skarżąca nie wykazała naruszenia indywidualnego interesu prawnego kwestionowanym zarządzeniem. Sam zaś fakt posiadania przez skarżącą lokalu w budynku, w którym znajduje się inny lokal przeznaczony do sprzedaży nie stanowi źródła interesu prawnego. Kwestionowanie przez skarżącą opisu czy powierzchni nieruchomości, podważanie samodzielności lokalu użytkowego, naruszenie przepisów dotyczących ustawy o własności lokali, prawo budowlane lub związanych z planami miejscowymi nie mogą być uznane za podstawy skargi w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Ponieważ powołane przepisy nie są związane z interesem prawnym czy uprawnieniami skarżącej lecz dotyczą jedynie procedury związanej ze sprzedażą lokalu Postanowieniem z dnia 13 I 2020 r. (sygn. akt II SA/Wr 778/19) Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonego zarządzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało odrzucić. Zgodnie z art. 58 § 1 pkt 5a ustawy z dnia 30 VIII 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.), dalej jako "ppsa", sąd odrzuca skargę jeżeli interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, nie zostały naruszone stosownie do wymagań przepisu szczególnego. Skargę na zarządzenie nr [...] wniesiono na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z 8 III 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2019 r., poz. 506, ze zm.) – dalej "USG". stanowi on, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Legitymacja do wniesienia skargi na podstawie art. 101 ust. 1 USG warunkowana jest istnieniem związku normatywnego pomiędzy sytuacją prawną skarżącego a treścią skarżonej uchwały lub zarządzenia (interes prawny/uprawnienie), przy czym ów związek ma mieć charakter pejoratywny (naruszenie interesu prawnego/uprawnienia), tj. zmieniać sytuację prawną skarżącego na niekorzyść w stosunku do sytuacji dotychczasowej. W okolicznościach sprawy tak rozumiany związek nie występuje. Zakres przysługujących stronie skarżącej praw właścicielskich dotyczących nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oznaczony został dokładnie w umowie sprzedaży lokalu nr [...] (akt notarialny rep. [...]) Obejmuje on samodzielny lokal mieszkalny nr [...] składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 54,30m2 położony na parterze budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi piwnicą o powierzchni 5,67 m2 oraz pomieszczeniem gospodarczym o pow. 10,89m2 w budynku gospodarczym we wsi S. przy ul. P.nr [...] gmina P. wraz przynależnymi do niego udziałami w budynku mieszkalnym oraz we własności działki nr [...] o pow. 0,1396 ha wynoszącymi 37,69 %. Taki zakres uprawnień właścicielskich strony skarżącej potwierdza treść księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr [...]. Według zaś księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, tj. działki gruntu nr [...] jej współwłaścicielami są: gmina P. w udziale 24,45%, właściciele wyodrębnionego lokalu nr [...] w udziale 37,69% i właściciele wyodrębnionego lokalu nr 2 w udziale 37,86%. Należy przy tym zaznaczyć, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Stanowi o tym jednoznacznie art. 3 ust. 3 UWL. Mając powyższe na uwadze nie sposób uznać, że zakresem przysługującego stronie skarżącej prawa własności lokalu nr [...] wraz pomieszczeniami przynależnymi (w sumie powierzchnia użytkowa 70,18 m2) oraz związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej objęte są również należące do gminy pomieszczenia lokalu nr [...] i do niego przynależne (w sumie powierzchnia użytkowa 45,52 m2). Należy podkreślić, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje nie tylko gminie (lokal nr [...]) oraz skarżącej (lokal nr [...]) ale także właścicielom lokalu nr [...] o łącznej powierzchni użytkowej 70,50 m2 (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Co istotne, ujawnione w prowadzonej dla gruntu księdze wieczystej nr [...] udziały właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (tj. wyodrębnionych lokali nr [...] i [...]jak i niewyodrębnionego lokalu nr [...]) odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej poszczególnych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do przynależnych (lokal nr 1 - 70,18 m2, lokal nr 2 - 70,50 m2 i lokal nr 3 - 45,52 m2) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (186,22 m2). W takich okolicznościach nie sposób uznać, jak twierdzi strona skarżąca, że przeznaczony przez gminę do sprzedaży lokal nr [...] w sensie prawnym nie istnieje, zaś jego powierzchnia oraz powierzchnia pomieszczeń do niego przynależnych (strych) stanowi w istocie część nieruchomości wspólnej. Gdyby tak było, gmina nie mogłaby posiadać jakiegokolwiek udziału w nieruchomości wspólnej. Należy podkreślić, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali (art. 3 ust. 1 UWL). Udział zaś właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 UWL). Skoro więc według stanu księgi wieczystej nr [...] gmina posiada udział w nieruchomości wspólnej rzędu 24,45%, to nie można przyjąć, że nie przysługuje jej własność lokalu niewyodrębnionego o łącznej powierzchni użytkowej odzwierciedlającej wielkość udziału w nieruchomości wspólnej (tj. 45,52 m2 przy łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącej 186,22 m2). Kwestionowane zarządzenie nr [...] o przeznaczeniu lokalu nr [...] do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nie narusza więc sfery praw właścicielskich przysługujących stronie skarżącej do lokalu nr [...] ukształtowanych umową sprzedaży z [...] i ujawnionych w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr [...], a także w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla gruntu. Przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest bowiem lokal nr [...], pomieszczenia przynależne do lokalu nr [...] (piwnica i pomieszczenie gospodarcze w budynku gospodarczym) ani też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu nr [...]. To zaś, że skarżąca dotychczas faktycznie korzystała z pomieszczeń strychu oznacza, że posiada ona interes faktyczny w kwestionowaniu zarządzenia, co nie jest wystarczające do stwierdzenia jej legitymacji procesowej w świetle wymagań wynikających z art. 101 ust. 1 USG. Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 58 § 1 pkt 5a i § 3 ppsa. O zwrocie uiszczonego wpisu orzeczono na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 ppsa.