II SA/Wr 819/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA del. do WSA Julia Szczygielska /sprawozdawca/, del. do WSA Zygmunt Wiśniewski, Sędzia NSA Anna Siedlecka, Asesor WSA Agnieszka Karcz, Protokolant, po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 7 lutego 2001 r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi J. I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz A. W. kwotę 122,90 zł. /sto dwadzieścia dwa złote 90/100/ tytułem zwrotu uiszczonego wpisu od skargi. Przedmiotem skargi A. W. jest w/w decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 7 lutego 2001r., Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy O. Ś. z dnia 23 października 2000r., Nr [...] o nałożeniu na A. W. obowiązku uiszczenia na rzecz Gminy O. Ś., jednorazowej opłaty w łącznej kwocie 3.072,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi J. w granicach działki nr 274/1, AM-1, udziału 1/8 w działce nr 50/5, AM-1 i udziału 1/7 w działce nr 274/8 o łącznej pow. 1466 m2 . W uzasadnieniu organ stwierdził, iż podstawę prawną decyzji organu pierwszej instancji stanowił przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.). Wskazano, że na skutek zmian wprowadzonych uchwałą Rady Miejskiej w O. Ś. z dnia 29 kwietnia 1998r. (XL/309/98) opisane na wstępie nieruchomości przeznaczone zostały pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Właściciel opisanych nieruchomości, A. W., zbył je jako działki budowlane za kwotę 16 900 zł (akt notarialny rep. A nr [...] z dnia 6 grudnia 1999 r.). Wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena potwierdziła wzrost wartości nieruchomości. Dotychczasowa wartość nieruchomości jako gruntów rolnych wynosiła bowiem 1539 zł, zaś wartość nieruchomości jako gruntów budowlanych wynosi 16900 zł. Zaistniały zatem przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty, która zgodnie z powołaną wcześniej Uchwałą Rady Miejskiej w O. Ś. nie przekraczała 20% wzrostu wartości nieruchomości. Organ gminy ustosunkowując się do przedstawionych przez A. W. uwag wyjaśnił, że w umowie z dnia 15 kwietnia 1996 r. zawartej pomiędzy Gminą O. Ś. a skarżącym, właściciel nieruchomości zobowiązał się pokryć koszty poniesione przez gminę na opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego wsi J. w kwocie 3576 zł. W § 6 umowy postanowiono, że w przypadku uchwalenia zmian w planie, kwota wydatkowana przez stronę zaliczona zostanie na poczet opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Należność ta została zwaloryzowana i uwzględniona w decyzji z dnia 14 sierpnia 2000 r. ([...]), co wyklucza powtórne jej zaliczenie w niniejszej sprawie. Ponadto organ wskazał na różnicę pomiędzy omawianą opłatą a opłatą adiacencką i wyjaśnił, że nie jest możliwe przyjęcie innej wartości nieruchomości niż ustalona w operacie szacunkowym. Operat ten uwzględnia bowiem wszystkie cechy nieruchomości w tym również i przeznaczenie. Zasada ta odnosi się też do działek nr 274/8 i 50/5, gdyż przy ich oszacowaniu biegły uwzględnił ich przeznaczenie pod drogę. W odwołaniu A. W. podniósł, że ustalona opłata nie jest należna gminie, gdyż nie poniosła ona żadnych kosztów związanych ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koszty tego postępowania w całości ponieśli bowiem zainteresowani zmianą mieszkańcy, płacąc po 400 zł od jednego wniosku oraz opłacając koszty sporządzenia planu dla wnioskowanej powierzchni, licząc 400zł za hektar. Ponadto sprzedana działka była do niedawna gruntem rolnym o miernej wartości rolniczej (około 50% Ps V i około 50% Ł IV). Wartości nabrała dopiero po podziale geodezyjnym i wytyczeniu drogi, co nie zostało uwzględnione w operacie. Stała się ona działką ogrodowo-rekreacyjną , a wartość takich działek we wsi J. wynosi od 50% - 60% ceny gruntów budowlanych, a nie jak przyjął rzeczoznawca rolnych. Pominięcie tej okoliczności spowodowało wyraźne zaniżenie wartości gruntu przy ustaleniu jej na kwotę 1539 zł. Wartość taka nie ma nic wspólnego z realną wartością działki ogrodowo-rekreacyjnej w miejscowości J. i jest sześć razy niższa od wartości rynkowej działki bez uprawnień budowlanych. Wskutek błędnego ustalenia wartości gruntu rolnego, opłata ustalona w decyzji jest kilkakrotnie zawyżona. Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji, Kolegium stwierdziło, że ustalenie wysokości opłaty dokonywane jest według zasad dotyczących wyceny nieruchomości przewidzianych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (ust. 14 art.36) na dzień zbycia nieruchomości, tj. zawarcia umowy sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustalany jest przez porównanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu lub jego zmiany i po jego uchwaleniu lub zmianie. Od tak określonej różnicy ustala się opłatę, która nie może jednak być wyższa niż 30% wzrostu wartości. O tym do jakiej stawki procentowej ograniczona jest wysokość opłaty ostatecznie rozstrzygają postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (ust. 3 art.36). Odnosząc powyższe do stanu faktycznego jaki zaistniał w rozpatrywanej sprawie, przyjęto, że wystąpiły przesłanki umożliwiające zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwałą z dnia 29 kwietnia 1998 r. Rada Miejska w O. Ś. znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego , wskutek czego zmieniono również przeznaczenie wskazanych w decyzji nieruchomości, stanowiących wówczas własność A. W. Działki nr 274/1 i nr 274/8, ujęte dotychczas w obszarze oznaczonym symbolem "Rz - teren łąk i pastwisk", przekwalifikowano na nieruchomości usytuowane na "terenie zabudowy mieszkaniowej o charakterze pensjonatowo-rezydencjalnym", co wyraża symbol "2cMP". Natomiast działka nr 50/5, którą także wyłączono z "terenu łąk i pastwisk" ("RZ") została ujęta w zmienionym planie w "terenie jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej" oznaczonym symbolem "2pMP". Rada Gminy w O. Ś. uchwaliła również, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniesie 20% tegoż wzrostu. Nieruchomości powyższe zostały przez A. W. sprzedane w dniu 6 grudnia 1999 r., a więc w momencie gdy obowiązywały już uchwalone zmiany do planu miejscowego. Zmiany te spowodowały wzrost wartości sprzedanych przez A. W. nieruchomości, co potwierdzone zostało w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykorzystując podejście porównawcze i metodę porównywania nieruchomości parami, biegły ustalił, że wartość przekwalifikowanych działek, według ich pierwotnego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (teren łąk i pastwisk) wynosi 1539 zł. Podkreślenia wymaga, iż biegły ustalając wartość nieruchomości zobligowany był dyrektywą sformułowaną w art. 36 ust.4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, według której wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu, a jej wartością określoną z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Nie mógł zatem przyjąć innego, aniżeli wynikające z obowiązującego wówczas planu, przeznaczenia. Nie można więc zgodzić się z przedstawionym w odwołaniu stanowiskiem, że pierwotna wartość wycenianych nieruchomości (a więc przed zmianą przeznaczenia) ustalona winna być jak dla działek ogrodowo - rekreacyjnych, gdyż obowiązujący wówczas plan, takiego przeznaczenia dla omawianych nieruchomości nie przewidywał. W podobny sposób rzeczoznawca ustalił również wartość nieruchomości po zmianie jej przeznaczenia na dzień zbycia nieruchomości (teren o zabudowie pensjonatowo-rezydencjonalnym oraz teren zabudowy mieszkaniowej). Wartość ta w jego ocenie odpowiadała wartości ustalonej przez strony w umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 6 grudnia 1999 r. (§ 5 umowy) i zamykała się w kwocie 16900 zł. W tej sytuacji różnica w wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego i przed jej zmianą wynosiła 15361 zł (16900 zł -1539 zł), a jednorazowa opłata roczna, przy uwzględnieniu 20% stawki ustalonej przez Radę Miejską 3072 zł (20% z 15361 zł). W ocenie Kolegium decyzja organu pierwszej instancji nie narusza też norm procesowych. Strona została bowiem prawidłowo powiadomiona o wszczęciu postępowania z urzędu (pismo z dnia 27 września 2000 r.) i w toku czynności procesowych miała możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w szczególności zaś z operatem szacunkowym . Potwierdza to treść odwołania, a nadto zgłoszone na piśmie uwagi, co do zasadności naliczenia opłaty, do których organ pierwszej instancji odniósł się w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. Ustosunkowując się zaś do pozostałych argumentów przedstawionych w odwołaniu, Kolegium zauważyło, iż fakt, że w umowie z dnia 15 kwietnia 1996 r. A. W. zobowiązał się do pokrycia kosztów sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla zasadności ustalenia samej opłaty i jej wysokości. Koszty te na pewno nie są bowiem kosztami, o których mowa w art. 36 ust.5 ustawy (sytuacja określona w tym przepisie w niniejszej sprawie nie ma zresztą miejsca) i jak wynika z wyjaśnienia organu -Gmina zobowiązanie wynikające z §6 powołanej wyżej umowy, polegające na zaliczeniu na poczet renty planistycznej zwaloryzowanych kosztów poniesionych przez stronę dla sporządzenia planu miejscowego, rozliczyła w decyzji z dnia 14 sierpnia 2000 r. skierowanej do odwołującego się. Za niedopuszczalne natomiast należy uznać żądanie odstąpienia od ustalenia przedmiotowej opłaty. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nadała jej bowiem charakter obligatoryjny, co oznacza, iż w przypadku zaistnienia omówionych wyżej przesłanek organ ma obowiązek ją wymierzyć. Biorąc powyższe pod uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, iż kwestionowana decyzja wydana została w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny i znajduje dostateczne oparcie w obowiązujących przepisach. Przedstawione zaś w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Z tych względów orzeczono jak na wstępie. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego A. W. w dalszym ciągu nie godzi się z przyjętą przez organy wyceną jego nieruchomości , a wyliczoną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Skarżący zarzucił, iż Gmina nie poinformowała rzeczoznawcy o sprzedaży działek rolnych w J. w latach 1995 – 1997, a które to działki sprzedane zostały w cenie od 5 zł do 7,5 zł za m2. Skarżący podaje przy tym tak nazwiska sprzedających, jak i numery aktów notarialnych oraz daty transakcji sprzedaży. A. W. wyjaśnił, że w/w działki przylegają do jego działek, bądź leżą w bliskim sąsiedztwie działek, które były wyceniane przez rzeczoznawcę. Nadto skarżący zarzucił, iż przyjęte przez rzeczoznawcę trzy działki nie są podobne do jego działek, z tych to m. innymi przyczyn, że mają inną lokalizację, inną, tj. znacznie większą powierzchnię, oraz inne /gorsze/ walory, jak chociażby kształt i dojazd. W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji, deklarując się równocześnie do pokrycia połowy kosztów wynagrodzenia rzeczoznawcy za sporządzenie "Korekty operatu szacunkowego nieruchomości". W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko oraz argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Sądowa kontrola decyzji administracyjnych polega na badaniu ich zgodności z prawem, a więc zgodności z normami prawa materialnego, jak i przepisami postępowania administracyjnego. Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy Sąd stwierdził, że przedmiotowa skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa w zakresie wskazanym w art. 145 & 1 pkt. 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1270/, co powoduje, iż decyzja ta podlega usunięciu z obrotu prawnego. Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm./ - sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym, co oznacza, że cyt. wyżej ustawa z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma zastosowanie w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwości uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 k.p.a. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna, rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. Organ odwoławczy jest zatem wyposażony przede wszystkim w kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, a tylko w ograniczonym zakresie ma on kompetencje kasacyjne. Rozpoznając sprawę merytorycznie organ odwoławczy ponownie rozpatruje daną sprawę w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim "zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności". Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym do zastosowania art.136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Z zasady praworządności wypływa obowiązek czuwania nad zgodnością z prawem decyzji organu I instancji. Powyższe wskazuje zatem, że istota postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była przedmiotem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Oznacza to, że organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Innymi słowy organ odwoławczy ma obowiązek rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm./, a przede wszystkim przepis art. 36 ust.3 zgodnie z którym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Niesporne jest w sprawie, że w dniu 29 kwietnia 1998r. Rada Miejska w O. Ś. podjęła uchwałę Nr XL/309/98, którą znowelizowała miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami w/w uchwały, działki o numerze 274/1 i 274/8 znajdują się w obszarze o symbolu "2cMP", przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej o charakterze pensjonatowo-rezydencyjnym, natomiast działka nr 50/5 znajduje się w terenie jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, oznaczonym symbolem "2pMP". Z akt sprawy niewątpliwie wynika, że w/w działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego objęte były symbolem " Rz – teren łąk i pastwisk". Niesporne jest w sprawie, że opisane wyżej działki , skarżący jako ich właściciel, aktem notarialnym Rep. A nr [...] z dnia 6 grudnia 1999 r. sprzedał E. i A. małż. K. Burmistrz Gminy O. Ś. decyzją z dnia z dnia 23 października 2000r., Nr [...] z powołaniem się na przepis art.36 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym i oraz uchwałę Rady Miejskiej w O. Ś. z dnia 29 kwietnia 1998r., Nr L/309/98, a także opierając się na wartości przedmiotowych działek wyliczonej przez rzeczoznawcę, ustalił skarżącemu jednorazową opłatę w kwocie 3.072,00 zł , tj. w wysokości 20% wzrostu wartości tych działek w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Materiał sprawy wskazuje, że skarżący tak w odwołaniu, jak i w skardze kwestionuje przyjętą przez organy wartość opisanych wyżej działek - nieruchomości gruntowych, a która to wartość określona w operacie szacunkowym z 30 lipca 2000r. przez Ireneusza Szczeszeka – rzeczoznawcę majątkowego, stanowiła podstawę do ustalenia opłaty o której stanowi cyt. wyżej przepis art.36 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art.36 ust.14 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. I tak przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 ze zm./ stanowi : Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Przepis art.149 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami zamieszczony w Dziale IV. Rozdziału 1 zatytułowanego "Określanie wartości nieruchomości", stanowi: Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na podmiot własności, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Zgodnie zaś z art. 155 ust.1 tejże ustawy – przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych, 2) katastrze nieruchomości, 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, 5) planach miejscowych, 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. Istotny był również w sprawie przepis & 5 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 98, poz.612/, zgodnie z którym przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Powyższy zapis ustawy, jak i cyt. wyżej zapis rozporządzenia pominięte zostały przez organ odwoławczy przy ocenie dokonanej przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowych nieruchomości . Uchybienie to jest o tyle istotne, że w pkt.7.1.5 /str.13/ w/w operatu szacunkowego, rzeczoznawca stwierdza, iż : " Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej przyjęto transakcje dotyczące /.../ gruntów podobnych nieruchomości przemysłowych i usługowych położonych przy zaznaczonych ulicach na planie w punkcie 7.1.1. W świetle powyższego, po pierwsze nie można zgodzić się z twierdzeniem rzeczoznawcy, że przyjęte do porównań nieruchomości są podobne do nieruchomości A. W., już chociażby z tego względu, iż jak stwierdzono w operacie szacunkowym były to nieruchomości przemysłowe i usługowe, gdy nieruchomości skarżącego miały i mają inne przeznaczenie. Po drugie, o ile dwie pierwsze nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę /zamieszczone na str.13 operatu szacunkowego / do określenia wartości nieruchomości A. W. położone są również w miejscowości J., o tyle trzecia nieruchomość położona jest w okolicy O. Ś., czyli w innej miejscowości /brak bliższych danych o miejscu położenia/, niż szacowane nieruchomości. Po trzecie brak jest w operacie szacunkowym bliższych danych o lokalizacji porównywalnych nieruchomości, a także brak jest dokładnych dat transakcji, jak i danych aktów notarialnych, stad opinia ta jest właściwie niesprawdzalna. Wprawdzie w cyt. wyżej punkcie 7.1.5 /str.13/ w/w operatu , rzeczoznawca odwołuje się do zaznaczonych ulic na planie w punkcie 7.1.1, lecz pkt.7.1.1 operatu, to nie plan, lecz punkt o następującej treści: "Rodzaj nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny : nieruchomości gruntowe niezabudowane". Podkreślić należy, że tak z odwołania, jak i skargi do Sądu zdaje się wynikać, że w samej miejscowości J. było szereg transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżącego. Skarżący powołuje się na transakcje, których przedmiotem były nieruchomości bezpośrednio przylegające z nieruchomością A. W., bądź położone w bliskiej odległości. Organ odwoławczy nie przeprowadził jednak w tym względzie żadnego uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w tym również nie zwrócił się do biegłego - autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do podniesionych przez skarżącego zarzutów. Zgodnie zaś z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a., na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do zastosowania art.136 k.p.a., a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Jeżeli organ odwoławczy nie usuwa naruszeń prawa popełnionych organ pierwszej instancji, to utrzymując w mocy bez zmian naruszającą prawo decyzję tego organu – wydaje decyzje również naruszającą prawo. / por. wyrok NSA z dnia 25 lipca 1986r., sygn. akt II S.A.1829/85 - ONSA 1986, Nr 2, poz.43/. W konsekwencji stwierdzić należy, że brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, powoduje, że przedwczesne było wydanie w sprawie zaskarżonej decyzji. Narusza to przepis art. 7 k.p.a., a brak rozpatrzenia w związku z tym w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego uchybia przepisom art. 77 § 1 k.p.a. Podstawą bowiem niewadliwej decyzji administracyjnej może być tylko ocena całokształtu materiału dowodowego zgodnie z art. 77 i 80 k.p.a. Powyższe zatem uchybienia dają podstawę do stwierdzenia, że w sprawie naruszone zostały w/w przepisy , a ze względu na swój charakter uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazać należy, że w doktrynie przyjęte zostało, iż : " Opinia biegłego jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej , ale musi on rozstrzygnąć tę kwestie sam, we własnym imieniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego"/por.B.Adamiak, J.Borkowski- Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz 2.wydanie C.H.BECK Warszawa 1998r. str.443-444/. Podobnie stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sadu Administracyjnego. I tak w wyroku z dnia 25 sierpnia 1998r., sygn. akt IVSA 1656/96 /LEX nr 43813/, Sąd przyjął, iż dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie (art. 77 ust. 1, art. 80 kpa). Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę . W konsekwencji stwierdzić należy, że skoro istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do rozstrzygnięcia kwestii, jaką wartość osiągnęła nieruchomość skarżącego na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, to organ odwoławczy mając na uwadze przepis art.78 k.p.a. w związku z art.80 i art.84 k.p.a., winien rozpoznając ponownie sprawę rozważyć, czy nie zażądać operatu – opinii uzupełniającej w celu usunięcia w sprawie wątpliwości, czy też dopuścić w sprawie przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego- rzeczoznawcy, dopuszczając przy tym jako dowód w sprawie / art.78 & 1 k.p.a. w związku z art.75 & 1 k.p.a./ powoływane przez skarżącego transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w miejscowości J. Mając na względzie wskazane wyżej uchybienia i uznając, że ze względu na swój charakter mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy – Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 & 1 pkt.1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję. Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w treści art.200 cytowanej wyżej ustawy.