II SA/Wr 819/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Asesor WSA Malwina Jaworska - Wołyniak Protokolant: referent Emilia Witkowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 marca 2026 r. sprawy ze skargi A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 3 kwietnia 2025 r. nr SKO 4141/21/2025 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. uchyla postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 4 lipca 2024 r. nr SKO 4141/32/2024 oraz poprzedzające je postanowienie Burmistrza Bystrzycy Kłodzkiej z dnia 8 kwietnia 2024 r. nr 20/2024; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu na rzecz skarżącej kwotę 597 (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wnioskiem z 13.07.2023 r. A. O. zwróciła się do Burmistrza Bystrzycy Kłodzkiej o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. działki nr [...] obręb W. na podstawie załączonych dokumentów. W kolejnym piśmie z 04.10.2023 r. wyjaśniła, że proponowany podział jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy nr 272/2023. Celem podziału jest wydzielenie działki przeznaczonej pod cele mieszkaniowe. Jednocześnie wyjaśniła, że w wyniku analizy przez geodetę granic zewnętrznych działki nr [...], zaznaczono sprostowanie przebiegu jej granicy od strony północnej z działką nr [...] i uwzględniono na mapie prawidłowy jej przebieg. Postanowieniem z 08.04.2024 r. (nr 20/2024) Burmistrz Bystrzycy Kłodzkiej zaopiniował negatywnie proponowany podział działki nr [...], przedstawiony na załączniku graficznym sporządzonym przez geodetę, stanowiącym załącznik do wniosku o wydanie postanowienia o zgodności proponowanego podziału z decyzją o warunkach zabudowy. W tym zakresie organ wskazał na rozbieżność granic nieruchomości wykazanych we wstępnym projekcie i warunkach zabudowy. Jednocześnie organ wyjaśnił, że w ramach stwierdzonych rozbieżności nie badał i nie analizował przyczyn ich powstania, a jedynie stwierdził ich zaistnienie. Organ opiniujący stwierdził, że wydzielana działka nr [...] wykracza poza teren inwestycyjny wyznaczony w decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto zatwierdzenie proponowanego podziału powodowałoby wydzielenie części rolnej (bez obszaru na którym wydano decyzje o warunkach zabudowy), co jest sprzeczne z art. 92 u.g.n. Ponadto wskazano, że różnica wzdłuż granicy działki nr [...] i działki nr [...] między terenami inwestycyjnym a granicą wydzielonej działki wynosi ok 5 m. Powołując się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, organ opiniujący stwierdził, że inwestor może usytuować budynek w odległości 4 metry od granicy działki. Jeżeli usytuuje go zgodnie z nowowydzielonymi granicami wtedy wyjdzie poza teren inwestycyjny ustalony w decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo organ zauważył, że we wstępnym projekcie uległy zmianie granice rozgraniczające przedmiotową działkę z działką drogową nr [...], względem której w decyzji o warunkach zabudowy ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy uzgodnioną z zarządcą dróg gminnych. Powyższe postanowienie zostało utrzymane w mocy przez SKO w Wałbrzychu postanowieniem z 04.07.2024 r., (SKO 4141/32/2024). Pismem z 30.10.2024 r. Burmistrz zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] położonej w obrębie W. gm. B. Następnie pismem z 09.01.2025 r. powiadomił pełnomocnika A. O. o gotowości decyzyjnej i możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. Decyzją z 20.01.2025 r. (nr GGG.6831.61.2023), wydaną na podstawie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 pkt 2, art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 i ust. 1a u.g.n., Burmistrz orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu podziału opisanej na wstępie nieruchomości w taki w sposób, że w wyniku podziału miały powstać dwie działki gruntu o numerach [...] oraz [...], zgodnie z załączoną do wniosku dokumentacją. Uzasadniając odmowną decyzję Burmistrz stwierdził, że przedstawiona propozycja podziału nieruchomość nie spełnia warunku określonego w art. 94 ust. 1 pkt u.g.n. (zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy), co potwierdza postanowienie tego organu z 08.04.2024 r. oraz postanowienie SKO w Wałbrzychu z 04.07.2024 r. W tym zakresie organ przywołał się na treść pierwszego ze wskazanych postanowień. Od decyzji tej odwołanie złożyła A. O., zarzucając organowi I instancji naruszenie prawa materialnego, a to art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy brzmienie tego przepisu jasno wskazuje, że w przypadku braku planu miejscowego (jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu), podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi - co w niniejszej sprawie miało miejsce. Ponadto zarzucono Burmistrzowi naruszenie art. 6 oraz art. 7 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, a w szczególności brak zbadania przesłanek wskazanych w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. W uzasadnieniu odwołania, powołując się na brzmienie art. 94 ust. 1 u.g.n. pełnomocnik odwołującej dowodził, że treść tego przepisu jednoznacznie wskazuje, że ustawodawca dopuszcza możliwość podziału nieruchomości w dwóch niezależnych i odrębnych od siebie sytuacjach na co wskazuje użycie przez niego łącznika "albo". Można zatem dokonać podziału wówczas, gdy nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi - taką sytuacja ma miejsce w sprawie, albo można takiego podziału dokonać wówczas, gdy jest on zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Organ wydający decyzję nie ma legitymacji do wyboru tylko jednej z podanych przez ustawodawcę przesłanek. Ma natomiast obowiązek wydać decyzję pozytywną, gdy spełniona jest chociażby jedna z tych przesłanek, a więc na przykład brak sprzeczności podziału z przepisami odrębnymi - tak jak w niniejszym przypadku. Według pełnomocnika, gdyby ustawodawca chciał w przepisie art. 94 u.g.n. wprowadzić prymat zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy w procesie udzielania zgody przez organ na podział nieruchomości, to z całą pewnością sformułowałby go w odmienny sposób i jasno wskazałby, że w przypadku, gdy wydane są warunki zabudowy to zgoda na podział nieruchomości uwarunkowana jest jego zgodnością z warunkami zabudowy. Tymczasem w hipotezie tego przepisu nie ma słowa o tym czy stosuje się go, gdy są lub nie są wydane warunki zabudowy, a jedynie, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Ergo, jeżeli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego to zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 94 ust. 1 u.g.n., wskazane tam w pkt 1 i 2 przesłanki są równoważne, a w konsekwencji organ ma obowiązek wydać decyzję pozytywną w przypadku spełnienia się chociażby jednej z nich. Organ I instancji tymczasem oparł się w sposób zupełnie dowolny tylko na jednej wybranej przez siebie, a zarazem niekorzystnej dla odwołującej przesłance dotyczącej decyzji o warunkach zabudowy, nie wyjaśniając przy tym dlaczego nie wydał decyzji pozytywnej w oparciu o przesłankę wskazaną w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Organ I instancji nie wyjaśnił także czy dopatrzył się sprzeczności podziału nieruchomości z odrębnymi przepisami, a jeżeli tak to na czym ta sprzeczność ma polegać i z jakim konkretnie przepisem prawa ta sprzeczność występuje. Decyzją z 03.04.2025 r. (nr SKO.4141/21/2025), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podało, że wstępny projekt podziału działki w zakresie zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy został zaopiniowany negatywnie postanowieniem Burmistrza z 08.04.2024 r., które zostało utrzymane w mocy postanowieniem Kolegium z 07.07.2024 r. W takiej sytuacji, biorąc pod uwagę związanie organu tym stanowiskiem, Kolegium stwierdziło, że Burmistrz nie mógł oprzeć rozstrzygnięcia o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, decyzji podziałowej, na innych ustaleniach faktycznych i prawnych niż te które wynikały z postanowienia negatywnie opiniującego podział nieruchomości. Kolegium wskazało, że w decyzji podziałowej, o której mowa w art. 96 ust. 1 u.g.n., w przypadku wydania postanowienia o sprzeczności podziału z wydaną dla tego terenu decyzją o warunkach zabudowy, właściwy organ nie ma możliwości rozpatrywać innych przesłanek podziału, jak zgodność podziału z przepisami odrębnymi i nie jest uprawniony do podjęcia innego rozstrzygnięcia, niż decyzja o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości. A. O. zaskarżyła powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, zarzucając Kolegium, tak jak w odwołaniu, naruszenie prawa materialnego, a to art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji gdy brzmienie tego przepisu jasno wskazuje, że w przypadku braku planu miejscowego (jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu), podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi - co w niniejszej sprawie miało miejsce, a także naruszenie art. 6 oraz art. 7 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, a w szczególności brak zbadania przesłanek wskazanych w art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Powołując się na powyższe zarzuty pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi jej autor powtórzył argumentację przytoczoną w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić, jednakże z innych powodów niż te, które zostały w niej podniesione. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143) - dalej jako: p.p.s.a., sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (niemającym tu zastosowania). Z kolei w myśl art. 145 § 1 p.p.s.a. zaskarżona do sądu administracyjnego decyzja podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak też w razie stwierdzenia okoliczności uzasadniających stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji. Ponadto zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd administracyjny stosuje przewidziane ustawą środków w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Rozpoznając zatem sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów i ram procesowych Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Z tego samego powodu przedmiotem rozstrzygnięcia sądowego objęto postanowienia negatywnie opinające zaproponowany podział. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 r., poz. 1145). W warunkach sprawy uwzględnienia wymagał przepis art. 92 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym przepisów rozdziału o podziałach nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba ze dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Stosownie natomiast do brzmienia ust. 2 tego przepisu, uznaje się za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do treści art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n.). Z kolei w myśl art. 93 ust. 2a u.g.n. podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95. W przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Z przedstawionej regulacji prawnej wynika, że w sprawie wymagana była analiza kolejnych regulacji ustawy, które naprzemiennie zabraniają i dopuszczają dokonywanie w trybie przewidzianym w rozdziale 1 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału gruntów rolnych i leśnych, w zależności od występujących kolejno zawężających warunków. Takie rozwiązanie jest konsekwencją tego, że zasadniczo podział nieruchomości rolnych i leśnych, które stanowią pierwotny sposób zagospodarowania nieruchomości, dokonywany jest na podstawie przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, poprzez sporządzenie operatu podziałowego, który po przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Tym niemniej z przedstawionej konstrukcji przepisów można wyprowadzić wniosek, że jeżeli nie zaistniały wyjątki, o których mowa w art. 92 ust. 1 w związku z art. 93 ust. 2a u.g.n., to jedyną możliwością dokonania podziału nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, jest wcześniejsze uzyskanie dla takiej nieruchomości lub dla jej części decyzji o warunkach zabudowy, która dopuszcza zagospodarowanie na inne cele niż rolnicze lub leśne. W takim przypadku podział nieruchomości podporządkowany jest warunkom określonym w decyzji o warunkach zabudowy, chociaż samo jej wydanie nie zmienia przeznaczenia nieruchomość. Powyższe oznacza, że jeżeli podział nieruchomości podlega reżimowi ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92), to nie wnioskodawca decyduje, czy dopuszczalność podziału nieruchomości rolnych lub leśnych będzie oceniana przez pryzmat braku sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodności z decyzją o warunkach zabudowy (tak. A. Nikiforów (w:) Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. E. Klat-Górskiej, Warszawa 2024, s. 594). W przypadku nieruchomości rolnych lub leśnych ustawodawca nie pozostawił jakiegokolwiek wyboru, statuując prymat oceny zgodności podziału z decyzją o warunkach zabudowy. Dlatego należało uznać za błędne stanowisko przedstawione przez skarżącą, że ustawodawca dopuszcza w art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. możliwość podziału nieruchomości rolnych w dwóch niezależnych i odrębnych od siebie sytuacjach, na co wskazuje użycie przez niego łącznika "albo". W ocenie Sądu, użycie w tym przepisie spójnika "albo", który jest spójnikiem rozłącznym, oznacza wyłącznie tyle, że jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to nie znajduje zastosowania art. 94 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Inaczej mówiąc, w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli dana nieruchomość jest użytkiem rolnym albo gruntem leśnym, tylko wydanie dla takiej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy niweluje ograniczenia podziałowe o których mowa w art. 93 ust. 2a u.g.n., nie dając żadnej możliwości wyboru przesłanek oceny zgodności proponowanego podziału. Stanowisko Kolegium wyrażone w tym zakresie okazało się w pełni uzasadnione. Biorąc zatem pod uwagę, że objęta wnioskiem podziałowym nieruchomość -działka nr [...], zgodnie z danymi z ewidencyjnymi, stanowi użytek rolny, brak jest alternatywy, konkurencyjnej przesłanki od tej wymienionej w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., dla oceny dopuszczalności dokonania jej podziału. W kontekście przywołanych regulacji należy jednocześnie zauważyć, że postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało na zasadzie skargowości. Prowadzone było na wniosek skarżącej – właścicielki działki nr [...], która domagała się jej podziału na dwie działki nr [...] i [...], w celu wydzielenia pierwszej z tych działek na cele mieszkaniowe, zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy. Wobec tak sformułowanego wniosku organ zobowiązany był rozstrzygnąć wszczętą nim sprawę w granicach zawartego żądania, kierując się regułami procesowymi wynikającymi z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego, organy administracji stoją na straży praworządności i podejmują kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Wyniki tej oceny powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji sporządzony zgodnie z wymogami art. 107 § 3 i art. 11 k.p.a. Odnosząc powyższe ogólne uwagi do rozpoznawanej sprawy Sąd stwierdza, że organy obu instancji nie wywiązały się z tych obowiązków procesowych. Przede wszystkim należy wskazać, że wprawdzie zgodnie z art. 67 ust. 1 u.p.z.p. wójt, burmistrz alb prezydent miasta, czyli organ właściwy do rozpatrzenia wniosku o podział – prowadzi rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, to jednak zgodnie z art. 97 ust. 1a pkt 3 u.g.n., do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. W niniejszym przypadku taka decyzja, stanowiąca kluczowy dokument w sprawie, nie została przedłożona wraz z wnioskiem podziałowym, a organ zaniechał w tym zakresie dokonania stosownego wezwania. Z tego już tylko względu należało stwierdzić, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji naruszono art. 97 ust. 1a pkt 3 u.g.n. w związku z art. 64 § 2 k.p.a. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że analiza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów wykonawczych do tych aktów prawnych, nie pozwala przyjąć, że prawodawca dopuścił, aby decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mogła wprost określać treść podziału geodezyjnego, np. poprzez ustalenie wiążącego przebiegu linii podziału. Ocena zgodność podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu polega na ustaleniu, czy nie niweczy on ustaleń tejże decyzji (tak. A. Nikiforów, op. cit., s. 595). Także ocena zgodności wstępnego projektu podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu polega na ustaleniu, czy nowo powstałe działki będą możliwe do zagospodarowania zgodnie z treścią tej decyzji. Brak w aktach administracyjnych przedłożonych wraz ze skargą decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uniemożliwia sądowi odniesienie się do tych spośród powodów odmowy dokonania podziału, które dotyczą oceny niezgodności zaproponowanego podziału z taką decyzją. Z treści zaskarżonej decyzji, a wcześniej postanowienia negatywnie opiniującego wstępny projekt podziału wynika, że odmowne stanowisko dotyczące zaproponowanego podziału było wynikiem stwierdzania rozbieżność w kwestii granic nieruchomości wskazanych w projekcie podziału z warunkami zabudowy. Stwierdzono, że wydzielona działka nr [...] wykracza poza teren inwestycyjny wyznaczony w decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji uznano, że zatwierdzenie takiego podziału powodowałoby wydzielenie części rolnej (bez obszaru na którym wydano decyzję o warunkach zabudowy), co jest sprzeczne z art. 92 u.g.n. Wobec powyższego należy zauważyć, że zgodnie z art. 79 § 1a w związku z art. 10 § 1 oraz art. 9 i art. 8 k.p.a., prowadząc postępowanie administracyjne organ administracji jest obowiązany w sposób należyty i wyczerpujący informować stronę o okolicznościach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na ustalenie jej praw lub obowiązków będących przedmiotem postępowania. Ma też obowiązek udzielać stronie niezbędnych wskazówek tak, aby nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa (art. 9 k.p.a.). W przeciwnym razie może dojść do naruszenia art. 7 i art. 9 k.p.a. Nadto, jedną z zasad postępowania administracyjnego, jest między innymi odformalizowanie tego postępowania, po to aby sprawa mogła być rozpoznana zgodnie z rzeczywistą wolą i słusznym interesem strony. W związku z powyższym w postępowaniu wszczętym na żądanie strony organ administracji jest również obowiązany do wskazania przesłanek zależnych od strony, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony, a w terminie wyznaczonym na wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, strona może przedłożyć dodatkowe dowody celem wykazania spełnienia przesłanek (art. 79a § 1 i 2 k.p.a.). Powyższa reguła szczególne znacznie znajduje w przypadku gdy wniosek strony spotkać się może z odmownym rozstrzygnięciem. Z treści art. 79a wynika, że organ w pierwszej kolejności przed wydaniem decyzji negatywnej dla wnioskodawcy powinien stworzyć warunki, które umożliwiają wydanie decyzji pozytywnej, co ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy decyzja odmowna ogranicza stronie jej uprawnienia właścicielskie. Strona wnioskując o określone rozstrzygnięcie nie powinna być bowiem zaskakiwana rozstrzygnięciem odmownym. W świetle art. 79a k.p.a. organ dostrzegając możliwość negatywnego rozstrzygnięcia powinien umożliwić stronie ponowną ocenę własnego wniosku lub żądania, włącznie z jego modyfikacją. Dopiero, gdy opisane pouczenia i konsultacje ze stroną postępowania zostaną przeprowadzone można uznać, że standardy traktowania procesu stosowania prawa jako komunikacji społecznej zostały w pełni i zgodnie z obowiązującym prawem spełnione (por. NSA w wyroku z 11.05.2023r. II OSK 1617/20). Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w aktach administracyjnych znajduje się jedynie pismo z 09.01.2025 r., w którym organu I instancji ograniczył się do powiadomienia pełnomocnika A. O. o gotowości decyzyjnej i możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. W piśmie tym nie ma jednak informacji sformułowanej na podstawie art. 79a k.p.a., wskazującej na przesłanki, których spełnienie jest konieczne do wydania decyzji pozytywnej. W analizowanym przypadku pouczenie powinno wprost dotyczyć konieczności skorygowania zaproponowanego podziału w taki sposób, aby działka nr [...] nie wykraczała poza teren inwestycji wyznaczony w decyzji o warunkach zabudowy. Dokonanie w tym zakresie korekty zaproponowanego podziału, dotyczyło przesłanek, na których zaistnienie strona ma lub może mieć obiektywnie wpływ (przesłanki zależne od strony). Dzięki takiemu działaniu ze strony organu I instancji, skarżąca miałaby szansę dostosowania zaproponowanego podział do wymogów wynikających z przepisów prawa. Powyższe wymogi informacyjne należało rozciągnąć również na opiniowanie wstępnego projektu podziału, które co należy podkreślić nie posiada atrybutu samodzielności, nie jest bowiem przejawem współdziałania normowanego art. 106 k.p.a., lecz stanowi jedynie pierwszą fazę postępowania podziałowego (zob. A. Nikiforów, op. cit., s. 588). Już zatem na etapie opiniowania projektu podziału nieruchomości powinien znaleźć zastosowanie art. 79a § 1 k.p.a. Na marginesie należy zauważy, że w przypadku postępowania administracyjnego wszczętego na żądanie strony, datą jego wszczęcia jest dzień doręczenia żądania organowi (art. 61 § 3 k.p.a.), a ponadto wyłącznie w przypadku postępowania wszczętego z urzędu lub na żądanie jednej ze stron będzie obowiązkiem organu dokonanie zawiadomienia wszystkich osób będących stronami w sprawie (art. 61 § 4 k.p.a.). W przypadku niniejszego postępowania skarżąca była jedyną stroną postępowania. W tych okolicznościach należy stwierdzić, że organ I instancji naruszył przepis art. 79a § 1 k.p.a. w związku z art. 10 § 1 oraz art. 8 i art. 9 k.p.a., poprzez brak poinformowania strony o istnieniu możliwości zmodyfikowania wniosku o podział tak aby działka nr [...] nie wykraczała poza teren inwestycji wyznaczony w decyzji o warunkach zabudowy i tym samym nie doszło do wydzielenia części rolnej bez obszaru na którym wydana została decyzje o warunkach zabudowy. Organ powinien również przekazać stronie wątpliwość dotyczące przebiegu granic działki nr [...] z działkami nr [...] i nr [...]. Pamiętać przy tym należy, że podział nieruchomości nie zmienia granic zewnętrznych dzielonej nieruchomości, gdyż jego skutkiem jest wydzielenie odrębnych działek wewnątrz nieruchomości dzielonej bez ingerencji w zewnętrzne granice nieruchomości dzielonej. Sporny podział nie mógł zatem kreować nowych granic zewnętrznych dzielonej nieruchomości. Taka czynność nie wpływa na granice zewnętrzne dzielonego gruntu, które pozostają niezmienne. Ponadto odnosząc się do stanowiska zawartego w postanowieniu opiniującym, które później zostało powtórzone w zaskarżonych decyzjach, a wiążącego się z wątpliwościami dotyczącymi przebiegu granicy pomiędzy działkami nr [...] i nr [...], które organ powiązał z brakiem spełnienia wymogów wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zakresie odległości sytuowania budynków od granicy działki, wskazać należy, że powyższe rozporządzenie nie może być postrzegane jako akt wykonawczy realizujący cele ustawy o gospodarce nieruchomościami, tym samym nie może stanowić podstawy do wydania negatywnej dla skarżącej decyzji. Wskazane naruszenia prawa nie zostały usunięte przez organ odwoławczy. Dlatego i na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 134 § 1 i art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w punktach 1 i 2 sentencji wyroku. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z uzasadnienia wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji publicznej zastosują się do przedstawionego stanowiska co do prawidłowego prowadzenia postępowania podziałowego, zgodnie z dyspozycją art. 153 p.p.s.a. Rozstrzygnięcie dotyczące kosztów postępowania, zawarte w punkcie 3 wyroku, uzasadnia przepis art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.