II SA/Wr 884/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Dominik Dymitruk Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi P. sp. z o.o. z siedzibą w T. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 21 października 2025 r. nr SKO 4500.6.2025 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu na rzecz strony skarżącej kwotę 100 (słownie: sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu utrzymało w mocy postanowienie Starosty Trzebnickiego odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W uzasadnieniu wskazano, że nie jest dopuszczalne wyodrębnienie nieruchomości lokalowej w budynku, w którym znajduje się wyłącznie jeden lokal. Obiekt, którego dotyczy wniosek, znajduje się natomiast w budynku wzniesionym w ramach tzw. zabudowy bliźniaczej, przy czym sporny lokal nr [...] to jedyny zespół izb w części budynku. W ocenie organu strona skarżąca zmierza więc w istocie do potwierdzenia, że budynek stał się w całości lokalem mieszkalnym. Skargę od postanowienia z 21 października 2025 r. wywiodła P. spółka z o. o. w T., która zakwestionowała orzeczenie SKO zarzucając: - naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 k. p. a. poprzez niewystarczające wyjaśnienie i błędną ocenę materiału dowodowego; - naruszenie art. 2 ustawy o własności lokali poprzez odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Na tej podstawie strona skarżąca wystąpiła o uchylenie kwestionowanego rozstrzygnięcia i zasądzenie kosztów postępowania według norm. W uzasadnieniu wskazano, że w wypadku nieruchomości, w granicach której wzniesiono kilka budynków, wyodrębnienie lokali jest dopuszczalne. W rozpoznawanym przypadku nie jest zresztą możliwe wydzielenie odrębnej nieruchomości gruntowej w ramach obszaru, na którym zlokalizowany jest sporny budynek. Podniesiono również, że organ prowadzący postępowanie dotyczące zaświadczenia o samodzielności lokalu ma obowiązek jedynie potwierdzić istnienie zespołu wydzielonego izb trwałymi ścianami i nie ocenia prawa właściciela do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wystąpiło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Wbrew wnioskom przedstawionym w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, okoliczności ujawnione w rozpoznawanej sprawie nie dają podstaw dla stwierdzenia niedopuszczalności wydania zaświadczenia o treści objętej żądaniem. Stan faktyczny sprawy nie jest sporny. W granicach działki nr [...] znajduje się m. in. budynek, w którym zaprojektowano lokal o numerze [...]. Obiekt ten połączono z sąsiednim domem (zabudowa bliźniacza), przy czym na obszarze działki nr [...] zlokalizowane są jeszcze inne, konstrukcyjnie odrębne zabudowania. W ocenie organu pierwszej instancji oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego, na przeszkodzie wydaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu stoi w tym przypadku charakter budynku, w którym znajduje się lokal projektowany do wydzielenia. Jest to bowiem obiekt jednolokalowy, połączony ścianą o grubości 24 cm z sąsiednią konstrukcją. Zważywszy więc, że w ramach tej konkretnej budowli wydzielony zostałby wyłącznie jeden lokal mieszkalny, wydanie zaświadczenia nie jest dopuszczalne. Uwzględnienie żądania naruszałoby bowiem art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wnioskowanie przedstawione w uzasadnieniu kwestionowanego postanowienia nie jest prawidłowe. Bazuje ono bowiem na błędnej wykładni przepisów ustawy. Odrębna własność lokalu zakłada istnienie nieruchomości wspólnej i powiązanie własności lokalu z udziałem we współwłasności tej nieruchomości (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). W konstrukcję normatywną tego szczególnego prawa wpisana jest więc współwłasność przymusowa, obejmująca grunt, części wspólne budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Współwłasność w tym zakresie nie podlega zniesieniu w czasie istnienia odrębnej własności lokalu (art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy). Oczywistym jest więc, że skoro z lokalem musi zostać powiązany odpowiedni udział we współwłasności (wspólnym prawie) nieruchomości wspólnej, wykluczone jest wyodrębnienie nieruchomości lokalowej tam, gdzie współwłasność przymusowa powstać nie może. O ile więc w granicach konkretnej nieruchomości dopuszczalne jest wydzielenie tylko jednego lokalu, wyłączone będzie ustanowienie takiego przedmiotu odrębnej własności. Konkluzja o niedopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokalu tam, gdzie inny lokal nie może zostać wyodrębniony, nie oznacza jednak poprawności wnioskowania przedstawionego w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdza, że na przeszkodzie wydaniu zaświadczenia w wypadku projektowanego lokalu nr [...] stoi zagadnienie w istocie techniczne. W budynku, w którym zlokalizowany jest ów zespół izb, znajduje się bowiem wyłącznie lokal nr [...]. Tym samym, skoro inny lokal nie zostanie tam wydzielony, brak było podstaw dla wydania zaświadczenia. Wnioskowanie to jest błędne przede wszystkim z tej przyczyny, że organ zdaje się stawiać znak równości pomiędzy pojęciem budynku i pojęciem nieruchomości. Z samego faktu, że w danym budynku można wyodrębnić tylko jeden, sporny lokal, wynikać ma niedopuszczalność wydania zaświadczenia. Tymczasem brak możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu zachodzi w przypadku, gdy inna nieruchomość lokalowa nie może powstać w granicach danego gruntu. Bynajmniej nie oznacza to jednak, że same cechy konstrukcyjne budynku determinują dopuszczalność ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 2 i 3 ustawy o własności lokali. Kryterium warunkującym powstanie tej szczególnej formy własności jest - jak już wyjaśniono - istnienie współwłasności przymusowej, obejmującej grunt, części wspólne budynku (bądź budynków) oraz urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pytanie, jakie należy postawić w podobnych sytuacjach, nie dotyczy zatem tego, czy cechy konstrukcyjne danego budynku pozwalają na wydzielenie tylko jednego lokalu, a tego, czy w granicach oznaczonej nieruchomości mogą powstać także inne lokale, a wraz z nimi współwłasność elementów wymienionych w art. 3 ust. 2 ustawy. W świetle art. 3 ust. 5 ustawy nie budzi bowiem wątpliwości dopuszczalność wyodrębnienia własności lokali także w granicach nieruchomości zabudowanej wieloma budynkami (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 16 września 2016 r., IV CSK 786/15). Bez znaczenia pozostaje natomiast to, czy budynki znajdujące się na obszarze o jednolitym i odrębnym stanie własnościowym stanowią konstrukcje samodzielne, czy też są połączone wspólnymi ścianami (w ramach tzw. zabudowy bliźniaczej, czy szeregowej). Również bowiem w przypadku, gdy obszar nieruchomości gruntowej zabudowano kilkoma obiektami dopuszczalne będzie ustanowienie odrębnej własności lokali, choćby w każdym z tych budynków można było wydzielić tylko jeden lokal. W takim przypadku bowiem współwłasność przymusowa obejmie grunt, na którym obiekty te się znajdują oraz te elementy konstrukcyjne i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Podsumowując zatem, kryterium warunkującym dopuszczalność wyodrębnienia lokalu jako przedmiotu odrębnej własności, stanowi w każdym przypadku normatywne pojęcie nieruchomości wspólnej. Z lokalem zawsze związany jest bowiem odpowiedni udział we współwłasności takiej nieruchomości i tylko tak (jako prawo główne i prawo związane) definiuje tę szczególną formę własności ustawodawca. O ile więc stan prawny konkretnego gruntu uzasadnia wniosek o wspólnej sferze interesów w granicach oznaczonego terenu, dopuszczalne będzie wyodrębnienie lokalu jako samodzielnego przedmiotu własności, choćby każdy z lokali znajdował się w innym budynku i choćby każdy z tych budynków obejmował tylko jeden lokal. Decydującym kryterium jest więc nieruchomość wspólna, a jej podstawowym wyróżnikiem grunt, w granicach którego zlokalizowano zabudowania. Jeśli więc grunt ten nie został podzielony tak, że w na obszarze odrębnej nieruchomości znajduje się tylko jeden budynek, a w budynku tym wyłącznie jeden zespół izb wydzielony trwałymi ścianami, dopuszczalność wyodrębnienia nieruchomości lokalowej nie powinna być kwestionowana. Odwołanie do, w pełni trafnej skądinąd, tezy uchwały Sądu Najwyższego z 19 listopada 2010 r. (III CZP 85/10) nie może być więc czynione bezrefleksyjnie, w oderwaniu od istoty rozstrzygnięcia. W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, istotnie nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu, niemniej założenie to dotyczy wyłącznie przypadku nieruchomości zabudowanej tym jednym obiektem. W takim przypadku bowiem nie powstanie współwłasność przymusowa, skoro brak jest innego lokalu, z którym związany byłby dalszy udział w tej współwłasności. Sam Sąd Najwyższy stwierdza zresztą jednoznacznie w uzasadnieniu wspomnianej uchwały, że "samodzielność" w ujęciu ustawowym występuje wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje. W konsekwencji zaś "wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których znalazłyby się części składowe - poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach." W rozpoznawanym przypadku grunt obejmujący działkę nr [...] w K. zabudowano ośmioma budynkami (ośmioma konstrukcjami wolno stojącymi), z czego siedem to obiekty łączone (tzw. bliźniaki). Sytuacja lokalu nr [...] nie odbiega zatem, w zakresie uwarunkowań technicznych, od innych lokali, które miałby zostać wyodrębnione w granicach nieruchomości wspólnej. Różnica, jaką podkreśliły organy obu instancji, wyraża się w tym, że budynek nr [...] obejmować ma wyłącznie ten jeden lokal, co - w ocenie Starosty i SKO - skutkować miałoby bezzasadnością żądania. Wniosku tego nie można jednak podzielić. Po pierwsze bowiem sporny obiekt jest konstrukcyjnie powiązany z budynkiem oznaczonym na mapie ewidencyjnej numerem [...], co pozwala zakładać, że kubatura całej konstrukcji bliźniaczej (o wspólnej ścianie) umożliwia wydzielenie lokalu także w drugiej części budynku. Już tylko taki wniosek stoi w sprzeczności ze stanowiskiem organów. Po drugie, grunt stanowiący w założeniu nieruchomość wspólną to obszar, na którym zlokalizowano wiele innych budynków, w których inwestor również zamierza wyodrębnić lokale. W takiej konfiguracji bez znaczenia pozostaje natomiast to, czy projektowany lokal nr [...] stanowi jedyny zespół izb w tym konkretnym obiekcie budowlanym. Fakt, iż na wspólnym gruncie wzniesiono także inne budynki oznacza bowiem, że w wypadku wydzielenia kolejnych nieruchomości lokalowych powstaną części wspólne, obejmujące choćby grunt i urządzenia nie służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Warunek istnienia współwłasności przymusowej, niezbędny dla zadośćuczynienia ustawowym wymogom prawa odrębnej własności lokalu, będzie tym samym spełniony. Dlatego też, co jeszcze raz należy podkreślić, ograniczenie przesłanek rozstrzygnięcia do stwierdzenia, że w danym budynku możliwe jest wydzielenie wyłącznie jednego lokalu, narusza ustawowe zasady ustanawiania odrębnej własności, o których mowa w art. 2 i 3 ustawy o własności lokali. Kategorie techniczne, takie jak konstrukcja budynku i jego usytuowanie, nie przesądzają bowiem o dopuszczalności powstania tej własności. Decydującą rolę przypisuje bowiem ustawodawca pojęciu nieruchomości wspólnej. Ta rację bytu ma natomiast wówczas, gdy w granicach jednego gruntu może powstać więcej niż jeden samodzielny lokal, niezależnie od tego czy odrębne zespoły izb można wydzielić w jednym, czy też w kilku budynkach wzniesionych na obszarze jednej nieruchomości gruntowej. O ile więc nieruchomość taką zabudowano kilkoma obiektami, bez znaczenia dla legalności procedury wyodrębniania lokali pozostaje to, czy obiekty te są powiązane konstrukcyjnie, oraz czy w budynkach tych można wydzielić wyłącznie jeden, czy też większą liczbę lokali. Istotne jest bowiem wspólne prawo do gruntu i pozostałych elementów składających się na normatywne pojęcie nieruchomości wspólnej. Przeto nie będzie przeszkód dla wyodrębnienia lokalu tam, gdzie lokal taki stanowi wprawdzie jedyny zespół izb w danym budynku, niemniej w granicach tej samej nieruchomości możliwe będzie wyodrębnienie także kolejnego lokalu, choćby w innym, konstrukcyjnie niezależnym obiekcie. Jedynie więc w przypadku, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana jest wyłącznie jednym budynkiem, zaś w budynku tym może zostać wyodrębniony tylko jeden lokal, niedopuszczalne będzie ustanowienie odrębnej własności lokali. Przy takich uwarunkowaniach bowiem nie powstanie współwłasność przymusowa. Stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego zasługiwałoby zatem na aprobatę wówczas, gdyby projektowany lokal nr [...] był jedynym lokalem w budynku, a budynek ten stanowił jedyny obiekt budowlany zlokalizowany na gruncie obejmującym działkę nr [...], w którym możliwe byłoby wyodrębnienie nieruchomości lokalowej. Jak wynika jednak z materiału dowodowego sprawy, sytuacja taka nie występuje w rozpoznawanym przypadku. Nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego które przyjęło, że strona skarżąca żąda w istocie urzędowego potwierdzenia, iż budynek stał się w całości lokalem mieszkalnym. Tak oczywiście nie jest, skoro w granicach gruntu oznaczonego jako działka nr [...] mogą powstać również inne nieruchomości lokalowe. Trzeba także pamiętać, że stosownie do § 29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U.2001.102.1122 z dnia 2001.09.21) lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Z zacytowanego unormowania wynika, że zaświadczenie niewątpliwie może być jednym z dowodów w postępowaniu dotyczącym wyodrębnienia księgi lokalowej, ale absolutnie nie jest wiążące dla sądu wieczystoksięgowego. Nadto, co także istotne wpis lokalu do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Sądowi znane są najnowsze orzeczenia NSA, w tym w szczególności wyro z dnia z dnia 22 stycznia 2026 r. (II OSK 1940/23), jednakże argumentacja w uzasadnieniu tego wyroku, a w szczególności odniesienie się do wskazanej uchwały Sądu Najwyższego z 19 listopada 2010 r. (III CZP 85/10), zdaniem sądu w tym składzie nie jest dostatecznie przekonujące. W sprawie doszło zatem do naruszenia art. 2 i 3 ustawy o własności lokali, wobec czego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji. Przy ponownym rozpoznaniu wniosku organy powinny uwzględnić sposób zagospodarowania nieruchomości obejmującej działkę nr [...] i ocenić, czy w granicach tego gruntu mogą zostać wydzielone także inne nieruchomości lokalowe, również w sąsiednich budynkach. O ile postępowanie dowodowe potwierdzi taką ewentualność nie będzie podstaw dla odmowy wydania zaświadczenia, jako że dla powstania współwłasności przymusowej decydujące pozostaje wspólne prawo do gruntu i warunek ten spełniony jest także wówczas, gdy nieruchomość gruntową zajmuje kilka budynków, choćby w każdym z nich mógł zostać wydzielony tylko jeden lokal. O kosztach postępowania administracyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 200 p.p.s.a. Na sumę zasądzoną w punkcie drugim wyroku składa się równowartość opłaty od skargi.