II SA/Wr 935/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda Asesor WSA Dominik Dymitruk (spr.) Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r. sprawy ze skargi J. S. na uchwałę Rady Miejskiej w W. z dnia [...] października 2013 r. nr [...] w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Miasto W. postanawia: I. odrzucić skargę; II. zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie 300,00 zł (trzysta złotych). J. S. (dalej: skarżący) złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na uchwałę Rady Miejskiej w W. nr [...] z dnia [...] października 2013 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - Miasto W. (Dz. Urz. Woj. Doln. z 2013 r. poz. [...], dalej: m.p.z.p.), zaskarżając ją w części dotyczących działek o nr [...] i [...], AM – [...], obręb W., leżących w obszarze obejmującym teren położony w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącego oznaczonej nr [...], AM – [...] W skardze zarzucono podjęcie m.p.z.p. z naruszeniem: 1) art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r. poz. 594 z późn. zm., dalej: u.s.g.) poprzez uchwalenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w zakresie działek nr [...] i [...] - nieruchomości sąsiadujących z działką skarżącego, takiego przeznaczenia tych nieruchomości, które udaremnią bądź utrudnią zabudowę nieruchomości skarżącego lub też spowodują uciążliwości i ograniczenia w swobodnym użytkowaniu nieruchomością i rozporządzaniu prawem własności, a zatem naruszenie interesu prawnego skarżącego jako właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji; 2) art. 21 i art. 64 Konstytucji RP oraz art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1960 r. - Kodeks cywilny w zw. z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.) oraz w zw. z art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji RP przez ograniczenie prawa do dysponowania nieruchomością i jej zagospodarowania nieproporcjonalnie do celu koniecznego dla zapewnienia racjonalnej gospodarki przestrzennej oraz ponad usprawiedliwione potrzeby publiczne i usprawiedliwione interesy prywatne, a w konsekwencji nadużycie władztwa planistycznego gminy; 3) art. 64 ust. 2 Konstytucji RP poprzez naruszenie konstytucyjnej zasady równości przez zróżnicowanie przeznaczenia nieruchomości objętych planem posiadających analogiczne uwarunkowania, poprzez wydzielenie terenu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami wśród nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną; 4) art. 1 ust. 2 pkt 1, 6 i 7 oraz art. 15 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie, że uchwalony plan nie uwzględnia wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury panujących w obrębie terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; 5) art. 9 ust. 4 u.p.z.p. przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezgodnie z uprzednimi ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy W. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej; 6) art. 46 pkt 1 ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r. poz. 1235 z późn. zm.), poprzez istotne naruszenie procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku braku wymaganej strategicznej oceny oddziaływania na środowisko. W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że skarżący posiada tytuł prawny do działki nr [...], na której został wybudowany dom mieszkalny. Jak wynika z rysunku m.p.z.p. działki o nr [...] i [...] zostały przeznaczone na teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (MWU). Działka nr [...] znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącego. Jak dalej wskazano, w wyniku zawiadomienia dokonanego przez Starostę W., wszczęto postępowania administracyjne z wniosku G. sp. z o. o. we W.(1) o pozwolenie na budowę, z którego skarżący dowiedział się o planowanej inwestycji, która przewiduje na działkach nr [...] i [...] budowę siedmiu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, w tym jeden budynek zlokalizowany w odległości 4 metrów wzdłuż granicy z działką zamieszkałą przez skarżącego. Skarżący wyraził obawy związane z planowaną inwestycją, a dotyczą one: możliwości zacienienia domu mieszkalnego i paneli fotowoltaicznych przez wysoką zabudowę, ryzyka zalewania wód opadowych pochodzących z nieruchomości inwestora oraz brak infrastruktury odwadniającej, ryzykiem zwiększenia emisji zanieczyszczeń i generowania znacznego hałasu, niedostosowanie obecnej infrastruktury drogowej do przyjęcia obsługi tak dużej ilości nowych mieszkańców i pojazdów, problematyczne położenie obszaru objętego skarżoną uchwałą względem ronda i przejazdu kolejowego na ulicy [...], zagrożenie dla ekosystemu i obecności dzikiej fauny. Stwierdził, że realizacja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami na działkach o nr [...] i [...] zaburzy dotychczasowy charakter tego obszaru na obrzeżach miasta z dominującą zabudową jednorodzinną wolnostojącą, zniekształci istniejące proporcje w zabudowie, czyli negatywnie wpłynie na zachowanie ładu przestrzennego. W dalszej kolejności argumentował, że szczególną uciążliwością w związku z uchwaleniem m.p.z.p. będzie zacienienie domu, działki (w tym ogrodu) oraz instalacji fotowoltaicznej. Nowa inwestycja deweloperska znacząco ograniczy efektywność instalacji fotowoltaicznej, która stanowi jedyne źródło zasilania pompy ciepła, będącej jedynym źródłem ogrzewania w gospodarstwie domowym skarżącego. W przypadku konieczności przejścia na konwencjonalne wysokoemisyjne źródła ogrzewania dojdzie do wzrostu emisji CO2, co jest sprzeczne z krajowym i międzynarodowymi zobowiązaniami w zakresie ochrony środowiska oraz moimi prawami jako obywatela chroniącego środowisko. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, poprzez umożliwienie wybudowani w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżącego budynków posiadających trzy kondygnacje plus poddasze użytkowe o wysokości nie większej niż 16 metrów, licząc od poziomu terenu do szczytu kalenicy, ograniczy możliwość swobodnego korzystania z prawa własności, w szczególności w zakresie możliwości korzystania z odnawialnych źródeł energii. Skarżący podkreślił zatem, że skoro jeden z siedmiu budynków, który ma być zrealizowany w ramach inwestycji deweloperskiej, będzie usytuowany w odległości 4 metrów wzdłuż granicy z jego działką, będzie ona znajdować się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, co uzasadnia posiadanie interesu prawnego. W uzasadnieniu skargi wyjaśniono również, że ulica [...], przy której zamieszkuje skarżący, posiada nieutwardzoną nawierzchnię i pozbawiona jest systemu odprowadzania wody opadowej, co przy intensywnych opadach deszczu prowadzi do zalewania posesji wodą z ulicy, a tym samym uszkadza infrastrukturę komunikacyjną na jego posesji (nadmiernie rozmiękcza grunt, niszczy trawnik i chodniki zbudowane z kostek granitowych), jak również stwarza zagrożenie dla jego majątku oraz zwiększa ryzyko wypadków. Ulica [...] nie jest przystosowana do bezpiecznego jej użytkowania przez samochody i pieszych. Każdorazowy przejazd przez tę ulicę ma negatywny wpływ na podwozie i zawieszenie samochodu. Przejazd większym, cięższym autem (np. ciężarówka, "śmieciarka"), po opadach deszczu, powoduje, że takie auta się "zakopują". Wskazał w tym względzie skarżący, że działki nr [...] i [...] przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, nie mają zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, a planowanego dużego kompleksu mieszkaniowego na tych działkach nie obsłużą wąskie uliczki położone w otoczeniu terenu MWU, w tym ulica [...]. Nie przewidziano w m.p.z.p. modernizacji ani rozbudowy dróg dojazdowych, stosownych do wzmożonego mchu samochodowego i pieszego wokół planowanych obiektów. Brak w zaskarżonej uchwale postanowień, które zwiększyłyby przepustowość ulicy [...] i zapewniłyby rozbudowę dróg dojazdowych do przewidzianego obszaru zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, także powoduje – w ocenie skarżonego – naruszenie jego interesu prawnego. W końcowej części uzasadnienia skargi skarżący podniósł, że przeznaczenie określonego terenu pod zabudowę wielorodzinną wpływa na sposób korzystania przeze niego z prawa własności, a wiąże się to chociażby ze znoszeniem uciążliwości czy ograniczeń w swobodnym użytkowaniu nieruchomości i to niezależnie od tego, czy uciążliwości te będą mieściły się w granicach norm. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną ma realny wpływ na wykonywanie prawa własności przeze właściciela nieruchomości sąsiedniej. Skoro skarżona uchwała daje właścicielowi nieruchomości sąsiedniej w stosunku do nieruchomości skarżącego możliwość szerszego wykonywania swojego prawa własności, to ma to wpływ na zakres wykonywania prawa własności przez niego. Kwestionowany akt wpływa zatem na jego sferę prawno-materialną. Wskutek podjęcia zaskarżonego aktu dojdzie do naruszenia konkretnego interesu prawnego wynikającego z przepisów prawa cywilnego, albowiem planowana inwestycja zacieni dom mieszkalny przez wysoką zabudowę, spowoduje wystąpienie immisji wynikające z możliwości generowania znacznego hałasu, wibracji i zanieczyszczeń powietrza oraz udaremni rozbudowę nieruchomości skarżącego, jak również znacznie ograniczy dostęp do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę Gmina W. – profesjonalnie zastępowana – wniosła o jej odrzucenie jako niedopuszczalnej, a na wypadek nieuwzględnienia tego żądania – zawieszenie postępowania do czasy rozstrzygnięcia przez Starostę W. sprawy w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę na gruntach objętych kwestionowanymi zapisami m.p.z.p., oddalenie skargi oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W pierwszej kolejności organ wyjaśnił, że skarżący nie przedstawił w skardze dowodu potwierdzającego posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-[...] ,obręb W. Ponadto, z poczynionych przez organ ustaleń wynika, że budynek mieszkalny posadowiony na ww. działce nie tylko nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, ale został wzniesiony bez uzyskania koniecznego pozwolenia na budowę. Zatem z tych tylko przyczyn nie sposób uznać, że zaskarżona uchwała może naruszać jakikolwiek prawnie chroniony interes skarżącego. W szczególności skarżący nie wykazał, że zaskarżona uchwała narusza jego prawo do korzystania z prawidłowo wybudowanego oraz umiejscowionego na działce nr [...], AM-[...] budynku mieszkalnego. Treść skargi ani informacje uzyskane przez organ nie pozwalają bowiem na ustalenie zasadniczej kwestii - czy na działce nr [...], AM-[...] mógłby być postawiony widniejący na zdjęciach budynek mieszkalny, a jeśli tak, czy został on umiejscowiony na działce w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie wymogami. Powyższe skutkuje z kolei koniecznością uznania, że skarżący nie wykazał naruszenia zaskarżoną uchwałą prawa własności ww. nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, organ wyjaśnił, że na obecnym etapie postępowania za nieudowodnione, ani nawet za nieuprawdopodobnione, należy uznać zakłócenia jaki powstaną, zdaniem skarżącego, na działce nr [...], AM – [...] w przypadku realizacji ww. inwestycji w obecnym jej kształcie. Ponadto, z uwagi na fakt, że skarżący uzasadnia w istocie wadliwość zaskarżonej uchwały dopuszczalnością lokalizacji na działkach nr [...] i nr [...] , AM – [...], obręb W. wielorodzinnej inwestycji mieszkaniowej, zasadne oraz konieczne będzie zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie do czasu rozstrzygnięcia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ zaprzeczył także, aby jakiekolwiek zapisy zaskarżonej uchwały, w szczególności w części dotyczących sposobu zagospodarowania przestrzennego działek nr [...] i nr [...], AM – [...], obręb W., wykraczały poza władztwo planistyczne organów gminy bądź naruszały prawo własności nieruchomości sąsiadujących z tym działkami. Postanowieniem z dnia 6 maja 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu odmówił zawieszenia postępowania. Na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r., w kwestii posiadania interesu prawnego w zaskarżeniu m.p.z.p., skarżący podkreślił brak odpowiedniej infrastruktury drogowej do obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Zwrócił także uwagę na fakt, że w okolicy jego zamieszkania istnieje wyłącznie zabudowa jednorodzinna, a naruszenie swojego interesu upatruje w spadku wartości jego nieruchomości oraz tym, iż nowa zabudowa będzie zacieniać jego działkę, a sam budynek może być zacieniony do wysokości około metra. Podkreślił, że już aktualnie jego działka jest zalewana wodami opadowymi z terenów sąsiednich niezależnie od sposobu zagospodarowania terenów sąsiednich, w tym drogi, która nie jest utwardzona i nie spełnia należytych standardów drogi komunikacyjnej. Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r. Sąd – po rozpatrzeniu wniosku organu – odmówił zawieszenia postępowania do czasu ustalenia, czy przedłożona przez organ decyzja Starosty W. z dnia 6 maja 2025 r., zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach znajdujących się na terenie objętym kwestionowanym planem, jest ostateczna. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga podlegała odrzuceniu. Stosownie do treści art. 58 § 1 pkt 5a ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), sąd odrzuca skargę, jeżeli interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 p.p.s.a., nie zostały naruszone stosownie do wymagań przepisu szczególnego. W rozpoznawanej sprawie takim przepisem jest art. 101 ust. 1 cytowanej już ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, w myśl którego każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Skuteczne wniesienie skargi w trybie przywołanego przepisu, umożliwiające sądowi jej merytoryczne rozpoznanie, następuje wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie wszystkie wskazane tam warunki dopuszczalności skargi, w tym skarżący wykaże, że posiada interes prawny w skarżeniu aktu, a dalej, że jego interes prawny został naruszony postanowieniami zaskarżonej uchwały. Skutecznie wniesienie skargi do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. wymaga wykazania nie naruszenia prawa z jakim została podjęta zaskarżona uchwała, lecz naruszenia interesu prawnego skarżącego. Jeżeli więc interes prawny skarżącego wynika z tego względu, że jest właścicielem sąsiedniej nieruchomości, to powinien wykazać, jak plan miejscowy wpływa na sposób wykonywania prawa własności, w szczególności czy ogranicza to prawo. W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego podkreśla się, że do naruszenia istoty prawa własności dochodzi w sytuacji, gdy niemożliwe stanie się wykonywanie wszystkich uprawnień składających się na korzystanie z rzeczy (zob. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia: 5 maja 1999 r., SK 9/98, OTK 1999, Nr 4, poz. 78 oraz 12 stycznia 1999 r., P 2/98, OTK 1999, Nr 1, poz. 2). Tym samym nie każde, nawet znaczne pozbawienie właściciela atrybutów korzystania z nieruchomości, oznacza ingerencję w istotę prawa własności. Naruszenie interesu prawnego w rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g. oznacza istnienie związku pomiędzy sferą indywidualnych praw i obowiązków skarżącego, wynikających z norm prawa materialnego, a zaskarżoną uchwałą. Reprezentując swój zindywidualizowany interes skarżący musi też wykazać, że interes ten jest konkretny, realny i aktualny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OSK 2105/12 – wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Uchwała, czy też konkretne jej postanowienia, musi naruszać rzeczywiście istniejący w dacie podejmowania uchwały interes prawny skarżącego, powodując następstwo w postaci ograniczenia czy też pozbawienia go konkretnych uprawnień lub nałożonych obowiązków. Przyjmuje się również, że o naruszeniu interesu prawnego w rozumieniu powołanego przepisu rozstrzyga zmiana w sytuacji prawnej wnoszącego skargę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1305/09). O statusie strony w postępowaniu sądowym decyduje zatem posiadanie interesu prawnego lub uprawnienia, przy czym dopiero naruszenie tego interesu prawnego lub uprawnienia wnoszącego skargę na uchwałę rady gminy otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania skargi. Zwrócić należy także uwagę na ukształtowane w orzecznictwie sądowych stanowisko, zgodnie z którym nie można wykluczyć, iż mimo położenia nieruchomości poza obszarem objętym zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale w jego sąsiedztwie, może dojść do naruszenia interesu prawnego właściciela takiej nieruchomości. Wiele bowiem zależy od tego, w jakim stopniu ustalenia planu wpływają na sytuację prawną sąsiednich nieruchomości. Każdorazowo więc konieczna jest analiza, czy przyjęty w uchwalonym planie sposób zagospodarowania oznaczonego terenu powoduje pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości sąsiednich. Sam fakt, że rozwiązania przyjęte w planie nie zmieniają przeznaczenia gruntu należącego do podmiotu skarżącego nie uzasadnia twierdzenia o braku jego legitymacji do zaskarżenia uchwały. Należy mieć na uwadze regulacje dotyczące tzw. prawa sąsiedzkiego, a zwłaszcza art. 144 k.c., który stanowi, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 1 września 2009 r., sygn. akt II OSK 900/09; 3 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1780/10; 5 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 2479/12; 5 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 974/13; 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1940/10). Uwzględniając powyższe uwarunkowania należało w niniejszej sprawie stwierdzić, że skarżący nie wykazał legitymacji do zaskarżenia przedmiotowej uchwały, albowiem zakwestionowane zapisy planu, odnoszące się do sposobu zagospodarowania gruntów sąsiednich, nie oddziałują na jego uprawnienia właścicielskie związane z realizacją funkcji mieszkaniowej na jego nieruchomości. W pierwszej kolejności Sąd miał na względzie, że w wyniku uchwalenia przedmiotowego planu miejscowego nie doszło do takiej zmiany przeznaczenia terenów sąsiednich względem nieruchomości skarżącego, które wprowadziłyby ograniczenia w sposobie korzystania z niej. Sporny teren, stanowiący działkę nr [...] (aktualnie po podziale geodezyjnym), na podstawie uchwały nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] października 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP Miasto W. (Dz. Urz. Woj. Doln. Z 2004 r., Nr 262, poz. [...]), został oznaczony na rysunku planu symbolem U/P jako teren aktywności gospodarczej z wykluczeniem inwestycji uciążliwych. Za zgodną z wiodącą funkcją terenu uznano lokalizację obiektów i urządzeń aktywności gospodarczej o charakterze usługowym. Za zgodne z planem uznano także m.in. lokalizowanie obiektów produkcyjnych z wykluczeniem inwestycji uciążliwych, obiektów magazynowo-składowych z wykluczeniem inwestycji uciążliwych, lokalizację komunikacji wewnętrznej z miejscami parkingowymi. W zakresie natomiast zasad kształtowania zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu dopuszczono maksymalną wysokość nowych obiektów położonych w strefach "A" i "B" ochrony konserwatorskiej wynoszącą 12 m, a na pozostałych terenach (jak w przypadku terenu spornych działek) – 20 m, czy dopuszczono powierzchnię zabudowy wynoszącą maksymalnie 70% powierzchni działki. Wskazany obszar w kwestionowanym m.p.z.p. został natomiast przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, w ramach której dopuszcza się lokalizację budynków mieszkalnych, mieszkalno-usługowych oraz usługowych (§ 4 ust. 5 m.p.z.p.; symbol planu MWU/[...] i MWU/[...]). Prawodawca lokalny przewidział jednocześnie zakaz lokalizowania zakładów produkcyjnych, magazynowych oraz trwałego składowania surowców i materiałów masowych. W zakresie natomiast zasad i standardy kształtowania zabudowy oraz urządzania terenu m.in. ograniczono wysokości noworealizowanej wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej do 3 kondygnacji plus poddasze użytkowe, lecz nie więcej niż 16 m od poziomu terenu do szczytu kalenicy. Przewidziano także, że maksymalna powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 50% powierzchni działki. Dokonując w opisanych warunkach oceny, czy zmienił się stan prawno-planistyczny poszczególnych działek gruntowych, a zwłaszcza czy nastąpiło pogorszenie sytuacji właścicieli nieruchomości w kontekście przysługujących im uprawnień do korzystania z nieruchomości zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a także uprawnień wynikających z ochrony przed uciążliwymi immisjami, Sąd doszedł do przekonania, że choć nie ulega wątpliwości, że doszło do zmiany przeznaczenia gruntów sąsiednich na skutek uchwalenia m.p.z.p., to jednak przyjęte rozwiązania planistyczne, poprzez wyeliminowanie możliwości zabudowy gospodarczej (w szczególności produkcyjnej i magazynowej), a także bardziej rygorystyczne normy zabudowy w zakresie wysokości noworealizowanych obiektów budowlanych oraz maksymalnej powierzchni zabudowy, w istocie poprawiają warunki korzystania z nieruchomości sąsiednich, pozostawiając w obszarze wyznaczonym ulicami [...] i [...] wyłącznie zabudowę mieszkaniową z możliwością zabudowy o charakterze usługowym. W dalszej kolejności Sąd wskazuje, że skarżący na uzasadnienie posiadania interesu prawnego w zaskarżeniu m.p.z.p. przywołuje argumenty dotyczące jego obaw związanymi z uchwaleniem konkretnych rozwiązań planistycznych, dotyczących możliwości zacieniania jego działki oraz posadowionych na niej budynków oraz instalacji fotowoltaicznej, zwiększonego ruch samochodowego oraz nieprzystosowania dróg publicznych do obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, czy też ryzyka zalewania wód opadowych pochodzących z nieruchomości inwestora oraz brak infrastruktury odwadniającej, ryzykiem zwiększenia emisji zanieczyszczeń i generowania znacznego hałasu. Przed odniesieniem się do poszczególnych argumentów powołanych przez skarżącego, należy podkreślić w kontekście wykazania interesu prawnego, że co najwyżej powstawanie immisji, ale ponad przeciętną miarę (art. 144 k.c.) może stanowić o naruszeniu prawa własności danego podmiotu. Zwykłe immisje, jako akceptowane, mieszczą się istniejących stosunkach społeczno-gospodarczych, a nierzadko wynikają z istoty prawa własności lub celu jaki pełnią chociażby drogi publiczne (gminne), czy też drogi wewnętrzne. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 10 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1355/22, uznaje, że art. 144 k.c., dotyczący tzw. immisji, których poziom zgodny z prawem wyznacza ich przeciętna miara, może być w sprawie ze skargi na uchwałę w sprawie planu miejscowego powoływany w celu uzasadnienia twierdzenia, że ustalenia tego planu naruszają interes prawny właściciela nieruchomości położonej poza obszarem objętym planem, jednak samo poczucie naruszenia subiektywnego interesu nie jest równoznaczne z istnieniem legitymacji skargowej do zaskarżenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie sposób przyjąć, że w przedmiotowej sprawie doszło (może dojść) do zakłócenia korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę. Współistnienie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną nie jest zjawiskiem wyjątkowym i jako takie nie narusza wymagań ładu przestrzennego, zaś lokalizacja na tych terenach placówek oświatowych i innych obiektów infrastruktury społecznej, jest nie tylko dopuszczalna, ale wręcz konieczna dla racjonalnego kształtowania przestrzeni dzielnic i osiedli mieszkaniowych. W tym kontekście przeznaczenie terenu położonego w pobliżu nieruchomości skarżącego pod zabudowę wielorodzinną nie wprowadza ograniczeń w jej dotychczasowym korzystaniu z perspektywy prawa, o którym mowa w art. 140 k.c. Zgodnie z powołanym przepisem, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Tym samym, przewidziana w m.p.z.p. zabudowa wielorodzinna z możliwością zabudowy o charakterze usługowym, nie uniemożliwi skarżącemu wykonywania jego prawa własności nieruchomości, ani nie ograniczy możliwości korzystania przez niego z własnej nieruchomości w sposób ponadprzeciętny. Taka zabudowa może spowodować dyskomfort związany z rozmiarami tej zabudowy i obecnością większej liczby osób (mieszkańców) w sąsiedztwie, jednak w ocenie Sądu, są to normalne, zwyczajne zjawiska, z których występowaniem należy się w każdym wypadku liczyć. Nie można uznać, że prawo własności nieruchomości jest prawem bezwzględnym w zakresie ograniczenia wykonywania tego prawa przez inne podmioty, posiadające nieruchomości sąsiednie. Tym bardziej, że z istoty prawa własności wynika, że może ono podlegać ograniczeniom, co wynika z samej treści art. 140 k.c. ale przede wszystkim z art. 21 ust. 2, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, czego doskonałym przykładem jest właśnie proces planistyczny. Odnosząc się już szczegółowo do argumentacji zawartej w skardze, Sąd wskazuje, że – po pierwsze – kwestie związane ze ewentualnym zwiększeniem ruchu samochodowego stanowią normalne skutki związane z możliwością rozwoju przestrzennego miasta i w żaden sposób nie mają wpływu na zakres przysługującego skarżącemu prawa własności do działki sąsiedniej (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2025 r., sygn. akt II OSK 2952/24). Skarżący niewątpliwie może mieć interes w kwestionowaniu ustaleń planu, lecz nie będzie to interes prawem chroniony, lecz interes faktyczny. W takich kategoriach należy bowiem określić ewentualną zmianę natężenia ruchu na drodze. Również powoływane przez skarżącego na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r. obniżenie wartości ekonomicznej nieruchomości świadczyć może wyłącznie o istnieniu interesu faktycznego. Podobnie należy ocenić kwestie dotyczące zalewania działki skarżącego wodami opadowymi pochodzącymi z drogi publicznej i terenów sąsiednich, tym bardziej – jak wskazał sam skarżących na rozprawie w dniu 3 lipca 2025 r. – stan ten trwa niezależnie od sposobu zagospodarowania terenów sąsiednich, a zatem sama zmiana przeznaczenia terenów sąsiednich dokonana w przepisach planistycznych nie ma znaczenia dla powstanie tego rodzaju uciążliwości. Co się natomiast tyczy wzmiankowanego w skardze zacieniania terenu działki, ryzyka zwiększenia emisji zanieczyszczeń i generowania znacznego hałasu, czy też zachowania norm odległościowych, należy mieć na względzie słuszne stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 18 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 2831/24, że kwestie immisji związanych z ewentualną lokalizacją jakichkolwiek inwestycji na działkach objętych planem, a tym bardziej skutków posadowienia na nieruchomości sąsiedniej budynków wielorodzinnych (zanieczyszczenie hałasem, zanieczyszczenie światłem, zacienienie, wzmożony ruch pojazdów, zwiększenie kongestii, zwiększenie obszaru nawierzchni betonowej, wzrost temperatury na osiedlu), nie podlegały ocenie przez prawodawcę lokalnego przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały ani przez Sąd. Otóż konkrety w tym zakresie będzie można rozważać na etapie udzielenia pozwolenia na budowę z punktu widzenia uzasadnionych interesów osób trzecich, o jakich mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Dlatego na etapie uchwalania planu miejscowego trudno rozważać o konkretach dotyczących immisji, tym bardziej, że w procesie inwestycyjno-budowlanym nie jakiekolwiek immisje mogą mieć znaczenie, lecz dopiero takie, które będą występować ponadprzeciętną miarę lub ponadnormatywnie. Trudno zaś oczekiwać od organu na etapie postępowania planistycznego, że z uwagi na określone przeznaczenie terenu, już istnieją obiektywne podstawy do stwierdzenia, że na pewno w przyszłości powstanie inwestycja w oparciu o m.p.z.p., która będzie powodowała ponadprzeciętne, czy też ponadnormatywne immisje. Tym bardziej, że niejako z samego założenia ulokowanie obok siebie lub łącznie funkcji mieszkaniowej i usługowej nie jest ze sobą sprzeczne, a wręcz można w takiej sytuacji mówić od wzajemnym uzupełnianiu się tych funkcji (na co wielokrotnie wskazywano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego), tym bardziej w kontekście możliwych ram rozwoju i realizacji polityki przestrzennej miasta. Ponadto, w przypadku ewentualnego realizowania inwestycji na obszarze MWU/[...] i MWU/[...] inwestor będzie musiał spełnić warunki minimalnego czasu nasłonecznienia wynikające z norm techniczno-budowlanych, a także pozostałe dotyczące m.in. zachowania minimalnych odległość od granicy działki. Podnoszone więc przez skarżącego kwestie dotyczące zachowania odpowiednich odległości w celu zapewnienia minimalnego poziomu nasłonecznienia nie są rozstrzygane w procedurze planistycznej. Kwestie te są weryfikowane przez organy administracji architektoniczno-budowlanej w toku procedury udzielania pozwolenia na budowę. Określenie w planie parametru dopuszczalnej maksymalnej wysokości budynku nie zwalnia przyszłego inwestora z obowiązku zachowania norm techniczno-budowlanych. Wyznaczona w planie maksymalna wysokość zabudowy może więc znaleźć zastosowanie tylko w przypadku, gdy w konkretnych okolicznościach nie naruszy to wymagań określonych innymi przepisami (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2023 r., sygn. akt II OSK 110/21). Nie budzi przy tym wątpliwości, że skarżący będzie miał prawo udziału w postępowaniu w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany konkretnej inwestycji i udzielającej pozwolenia na budowę, jeżeli taka inwestycja będzie mogła oddziaływać na jego nieruchomość. To wtedy oceniane będzie to, jakie parametry inwestycji są dopuszczalne na spornych działkach biorąc pod uwagę interesy prawne skarżącego oraz warunki techniczno - budowlane. To dopiero na kolejnym etapie realizacji inwestycji można będzie rozważać zasadnie, czy prawo własności skarżącego, ze względu na zaprojektowane parametry i usytuowanie danego obiektu budowlanego, zostało naruszone czy też nie (w przedstawionym wyżej rozumieniu). W okolicznościach rozpatrywanej sprawy skarżący ze swojego uprawnienia zresztą korzysta, a zatem ww. kwestie objęte skargą zostały prawidłowo uczynione przedmiotem właściwego postępowania administracyjnego. Końcowo, mając na względzie zarzuty odnoszące się do naruszenia obiektywnego porządku prawnego w wyniku uchwalenia m.p.z.p., a mianowicie naruszenie procedury planistycznej, niezgodność z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy W., a także norm środowiskowych, wskazać należy, że powyższe nie mogło przesądzić o istnieniu interesu prawnego. Naruszenia interesu prawnego, jako warunku dopuszczalności skargi, nie można bowiem upatrywać w samym naruszeniu przepisów dotyczących zasad sporządzania planu, procedury planistycznej czy zasad techniki prawodawczej. Sąd nie jest uprawniony do badania naruszeń procedury, czy też treści merytorycznej uchwały, jeżeli skarżący nie wykaże naruszenia swego interesu prawnego zapisami planu. Te mogą być natomiast kontrolowane dopiero wówczas, gdy wykazane zostanie, że został nadto naruszony interes prawny strony skarżącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 1765/07). Do wniesienia skargi nie legitymuje także ewentualna sama sprzeczność z prawem zaskarżonego aktu, na co powołuje się skarżący. Poza powyższymi rozważaniami należało uczynić dopuszczalność wniesienia przez skarżącego skargi na postanowienia m.p.z.p. w zakresie przeznaczenia terenu w odniesieniu do działki nr [...] (aktualnie także po podziale geodezyjnym). Z postanowień planu wynika, że obszar ten w całości stanowi teren przeznaczony w m.p.z.p. jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza, o niskiej intensywności zabudowy (maksymalnie do 2 mieszkań w budynku) (symbol MN/[...]). Takich postanowień planu skarżący jednak nie zakwestionował, ograniczając się wyłącznie do możliwości zabudowy wielorodzinnej na terenach oznaczonych symbolem MWU. Ponadto, powyższy obszar nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością skarżącego, lecz jest położony ok. 250 m od granicy jego działki. Wobec więc braku podjęcia próby wykazania naruszenia interesu prawnego skarżącego w odniesieniu do ww. obszaru, także i w tym zakresie skarga podlegała odrzuceniu. Mając na względzie powyższe, Sąd na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a., odrzucił skargi. O zwrocie wpisu od skarg Sąd orzekł na postawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a.