IV SA/Wr 303/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Wydziale IV sprawy ze skargi M. M. na D. w D. sp. z o. o. w przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej postanawia: odrzucić skargę. Pismem z 29 IV 2025 r. M. M. (dalej "skarżący") wniósł skargę na D. w D. sp. z o. o. w sprawie stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W skardze wniósł on o wstrzymanie możliwości podejmowania jakichkolwiek decyzji do ostatecznego sporu oraz o wydanie orzeczenia na piśmie i doręczenie drogą pocztową. W odpowiedzi na skargę D. w D. sp. z o. o. wniósł o odrzucenie skargi z uwagi na fakt, że przedmiotowa sprawa nie należy do właściwości sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skargę należało odrzucić. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z 30 VIII 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935), dalej "ppsa", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 2 ppsa, sądy administracyjne powołane są do rozpoznawania spraw sądowoadministracyjnych. Stosownie zaś do art. 3 § 2 pkt 4 ppsa, kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z 14 VI 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z 29 VIII 1997 r. - Ordynacja podatkowa, postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy z 16 XI 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw. Zgodnie zaś z art. 58 § 1 pkt 1 ppsa, sąd odrzuca skargę jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego. Z powyższej regulacji wynika, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie wyłącznie w sprawach ściśle określonych ustawą. Rolą sądu administracyjnego jest więc uprzednie zbadanie każdej z wniesionych skarg pod względem jej dopuszczalności. Dopiero stwierdzenie, że dana sprawa podlega kognicji sądów administracyjnych, będzie otwierało drogę do merytorycznej oceny kwestionowanego aktu, czynności, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania. Sąd po przeanalizowaniu treści skargi stwierdził, że kwestie stanowiące jej przedmiot nie są objęte zakresem właściwości sądu administracyjnego, co przesądza o niedopuszczalności skargi. Jak wynika przy tym z uzasadnienia skargi oraz pism uzupełniających skarżącego (z 13, 26 VI 2025 r. – data wpływu do Sądu), formułowane przez skarżącego zarzuty dotyczą zagadnień związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, w tym kwestionowanie sposobu wyboru firmy wykonującej naprawy na terenie wspólnoty. Kwestia oceny ważności uchwał wspólnot mieszkaniowych, prawidłowości prowadzenia rozliczeń przez administratora (zarządcę) wspólnoty mieszkaniowej oraz rzetelności wykonywanych przez niego zadań nie podlega kognicji sądów administracyjnych. W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zebrania głosów (ust. 1a). Użycie przez ustawodawcę wyrażenia "powództwo" oznacza kognicję sądu powszechnego w sprawach dotyczących zaskarżania uchwał wspólnot mieszkaniowych, o których mowa w przywołanych wyżej przepisach ustawy o własności lokali. Sąd administracyjny nie ocenia stosunków i sporów między podmiotami prawa prywatnego, a takim podmiotem jest – zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali – wspólnota mieszkaniowa oraz właściciel lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości jako członek tejże wspólnoty kwestionujący prawidłowość jej działania. Kognicja sądu administracyjnego obejmuje wyłącznie kontrolę zgodności z prawem działań organów administracji publicznej, przymiotu których nie posiadają wspólnoty mieszkaniowe. Ponadto, zgodnie z art. 26 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Kwestie podniesione we wniesionej skardze, związane z zarządzaniem mieniem wspólnoty, dbanie o odpowiedni stan oraz pozostałe kwestie związane z zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową mogą być rozpatrywane na drodze sądowej - ale jedynie przed sądem powszechnym. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ppsa, orzekł jak w sentencji postanowienia