IV SA/Wr 426/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tadeusz Kuczyński, po rozpoznaniu w dniu 14 października 2004r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Z. T. [...] we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie uchylenia zaskarżonej decyzji w całości i umorzenia postępowania wznowieniowego organu I instancji p o s t a n a w i a : odrzucić skargę Pismem z dnia [...]r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ul. T. [...] we W. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. w przedmiocie uchylenia decyzji I instancji uchylającej decyzję z dnia [...]r. w części zmieniającej okres zajęcia części chodnika przy ul. R. T. przy budynku nr [...] odmawiającej uchylenia decyzji z dnia [...]r. obciążającej Spółkę z o.o. "A" opłatą za zajęcie fragmentu chodnika ulicznego i umorzenia postępowania wznowieniowego organu I instancji. Pismem z dnia [...]r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił się do Zarządu Wspólnoty o przedstawienie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na wniesienie skargi do sądu administracyjnego w opisanej sprawie oraz udzielającej Zarządowi pełnomocnictwa do występowania przed sądem administracyjnym w tejże sprawie – w terminie 7 dni od doręczenia pisma, pod rygorem odrzucenia skargi. W odpowiedzi, Zarząd Wspólnoty poinformował Sąd, że mocą uchwały nr 2/2003, stanowiącej treść aktu notarialnego Rep. A nr [...]powierzono zarząd nieruchomością wspólną osobom fizycznym powołanym z grona właścicieli lokali. Uchwałą nr 3/2003 z dnia 21 lutego 2003r. powołano dwuosobowy Zarząd Wspólnoty w osobach: T.K. i S. W.. Uchwałą nr 5/2003 z 21 lutego 2003r. przyjęto statut Wspólnoty, który w rozdz. "D": Zarząd Wspólnoty określa obowiązki tegoż zarządu. Takie same obowiązki określa Regulamin Pracy Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...]r. W związku z powyższym, na mocy art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali Zarząd Wspólnoty w oparciu o właścicielskie zarządzanie nieruchomością wspólną kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Zdaniem Zarządu, do wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz występowania przed nim Zarząd Wspólnoty nie potrzebuje odrębnej uchwały właścicieli lokali, gdyż takie pełnomocnictwo wynika z cytowanych dokumentów oraz ustawy o własności lokali. Złożenie skargi do Sądu nie przekracza czynności zwykłego zarządu i może być dokonane samodzielnie przez Zarząd. Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu było wniesienie przez Wspólnotę wpisu sądowego i to wymagało odrębnej uchwały właścicieli /uchwała nr 9/2004 z 31 lipca 2004r./. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 22 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali /Dz.U. z 2000r. nr 80, poz. 903/, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zarówno w orzecznictwie, jak i w literaturze jednolicie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności, niemieszczące się w tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną /por. np. wyrok SN z 15 października 2002r. OSNC 2004r., nr 1, poz. 8/. Oznacza to, że również wniesienie skargi /powództwa/ do sądu, jako czynność mogąca kształtować status materialnoprawny wspólnoty z pewnością należy do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną a zatem wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej pełnomocnictwa do występowania przed Sądem. Wbrew twierdzeniom Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. T. [...]we W., powołane przez niego dokumenty nie wyposażają Zarząd w prawo do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W uchwale nr 2/2003, stanowiącej treść aktu notarialnego, Rep. A nr [...], powierza się zarząd przedmiotową nieruchomością osobom fizycznym wybranym z grona właścicieli /§ 1/ i upoważnia się Zarząd do podpisania w imieniu Wspólnoty umowy o administrowanie nieruchomością wspólną /§ 2/, uchwałą nr 3/2003 powołuje się dwuosobowy zarząd przedmiotowej nieruchomości, w § 41 uchwały nr 5/2003 wskazuje się czynności faktyczne i prawne należące do zadań Zarządu /wykonywanie uchwał, opracowywanie ich projektów, organizacja i obsługa zebrań właścicieli, przygotowywanie projektów planu gospodarczego i remontowego, piecza nad eksploatacją nieruchomości, udział w kontrolach technicznych nieruchomości, zawieranie umów o roboty i usługi związane z utrzymaniem nieruchomości/. Takie same zadania zarządu określono w § 7 regulaminu pracy Zarządu /uchwała nr 8/2003/. Z powyższego wynika, że z żadnego z przytoczonych dokumentów nie da się wywieść ogólnego upełnomocnienia Zarządu do występowania i prowadzenia w imieniu wspólnoty spraw przed sądem administracyjnym, nie przedstawiono także uchwały właścicieli lokali /uchwała wyrażająca zgodę na dokonywanie czynności może również zapaść po jej podjęciu przez Zarząd/ wyrażającej zgodę na wniesienie do sądu administracyjnego skargi w rozważanej sprawie oraz udzielającej Zarządowi pełnomocnictwa do występowania w tej sprawie przed sądem. Uwzględniając powyższe, skargę odrzucono na podstawie art. 58 § 1 pkt 5 i 58 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153, poz. 1270/ orzeczono jak w sentencji.