IV SAB/Wr 56/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Lidia Serwiniowska, po rozpoznaniu w dniu 5 maja 2005r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi H. L. na bezczynność A S.A. Centrali Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami we W. z dnia - Nr - w przedmiocie udzielenia informacji publicznej p o s t a n a w i a : odrzucić skargę H. L. zwrócił się do "A SA Centrala Zakład Gospodarowania Nieruchomościami" z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej dotyczącej: "1. Kto z prawnego punktu widzenia jest Zarządcą wspólnej nieruchomości, Zarząd Wspólnoty, czy A S.A. Jeżeli Zarząd, to na jakiej podstawie dokonano zmiany umowy, i czy jest to zgodnie z przepisami prawa. Ponadto dlaczego zrobiono to bez zgody właścicieli i wbrew art. 11 i 12, które obowiązywały obie strony zawierające umowę w dniu [...] roku. Obowiązkiem organów władzy jest czuwanie nad przestrzeganiem przepisów prawa i ustaleń, ale tego nie zrobiły i nie zrobią A S.A-CZGN we W. 2.Dlaczego A jako Zarządca nieruchomości dopuściły się rażącego naruszenia prawa oraz świadomie i podstępnie wymusiły na Zarządzie Wspólnoty podpisanie aneksu nr [...] w dn. [...]roku. Proszę o kserokopię uchwały ogółu właścicieli, że wyrazili zgodę na dokonanie zmiany w umowie z dn.[...]r. Jest to b. ważne po decyzji uwłaszczeniowej Wojewody, ażeby teraz zrobić wszystko zgodnie prawem, a nie nadal powlekać bezprawie. Należy wrócić do stanu prawnego z przed [...] roku. 3.Dlaczego A S.A.(autor) sfałszowały umowę z dn. [...]r. W art. 14 ust. 1 jest zapis, że na tym zebraniu ogół właścicieli przyjął Statut Wspólnoty, którego nie ma po dzień dzisiejszy. 4.Zgodnie z art. 184 ust.2 Ustawy z dn. 21.08.1997r.(z póź. zm,) o gospodarce nieruchomościami, osoba fizyczna zarządzająca nieruchomością musi posiadać licencję zawodowego zarządcy, jeżeli pobiera wynagrodzenie. Ponadto zgodnie z art. l86 ust.3 w/w ustawy zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za powstałe straty. Proszę o wyjaśnienie jak to jest w naszej wspólnej nieruchomości, i czy są spełnione w/w warunki. 5.Proszę o wytyczne, na których A S.A. bazuje przy ustalaniu i wyliczaniu stawki za ciepłą wodę oraz centralne ogrzewania, dla właścicieli. (w A S.A. opłaty za energią cieplną są jedne z najwyższych we W. i nie ma zwrotów, stąd uzasadnione wyjaśnienie tego) 6.Proszę o wykazanie kwot, które wpłynęły na konto remontowe w [...]roku i saldo na [...]roku, ponieważ w sprawozdaniu finansowym za [...] tego nie uczyniono.. 7.Zarząd wysłał [...]r. kolejne już pismo ([...] do A S.A. CZGN dot. podwyższenia opłaty za centr. ogrzew. w lokalach usługowych. Na zebraniu właścicieli w dn.[...]r. przewodniczący zebrania wspomniał, że osobiście widział jak od lokali usługowych A S.A. pobiera [...] zł/m2 pow. grzewczej. Proszę o kserokopię pisma, z którego wynika, że lokale usługowe płacą [...]zł/m2 za c.ogrze. Jednocześnie na podstawie art. 14 ust.l powołanej ustawy, wnoszę o udostępnienie mi powyższych informacji przez ich przesłanie pocztą na podany wyżej adres." W odpowiedzi na złożony wniosek Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w piśmie z dnia [...]r. wyjaśnił H. L., iż "1/ Zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali / Dz. U. Nr 80 z 2000r. poz. 903 - tekst jednolity / zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej / Art.18/. Mowa tu o funkcji zarządzania wspólnotą, niezależnie od konieczności dokonania wyboru /Art.20/ członków zarządu we wspólnocie liczącej ponad 7 właścicieli. Mocą uchwały nr [...] z dnia [...]r. głosami [...] % "za" przy [...]% "przeciw" wybraliście Państwo zarząd Wspólnoty spośród osób fizycznych obecnych w tym dniu na zebraniu oraz upoważniliście Zarząd do podpisania z A S.A. OGM we W. umowy o zarządzanie z wynagrodzeniem [...] zł/m2 pow. użytkowej i przynależnej. Zgodnie z Ustawą o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty samodzielnie we wszystkich sprawach nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu a do czynności przekraczających ten zakres potrzebna jest zgoda całej Wspólnoty wyrażona w formie uchwały. 2/ Ponieważ w umowie o zarządzanie niektóre z czynności wykonywanych przez zarządcę pokrywały się z czynnościami zwykłego zarządu, wykonywanymi przez Zarząd Wspólnoty, na wyraźną prośbę członków Zarządu, wykreśliliśmy z umowy punkty mówiące o : zlecaniu kontroli technicznych, przeglądów, utrzymania czystości, podpisywania umów z dostawcami mediów i kontrahentami, podpisywania przelewów bankowych, rezygnując z części należnego wynagrodzenia o czym była mowa na zebraniu sprawozdawczym ogółu właścicieli w dniu [...]r. Na zebraniu podjęliście Państwo Uchwałę nr [...] - zatwierdzenie planu gospodarczego na rok [...] / kserokopia w załączeniu/, gdzie wyraźnie rozgraniczone jest wynagrodzenie Administratora [...] zł i wynagrodzenie Zarządu [...] zł. Uchwała ma moc prawną, gdyż została podjęta [...] głosami "za" przy [...] głosach "przeciw". Zmiany w umowie dokonano zgodnie z przepisami prawa, na prośbę Zarządu i za zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej kierując się tylko i wyłącznie jej dobrem. 3/ Istotnie, w umowie o zarządzanie z dnia [...]r. znajduje się zapis mówiący o uchwaleniu Statutu Wspólnoty, co nie jest zgodne z prawdą i paragraf ten został wraz z innymi skreślony Aneksem nr [...] z dnia [...]r. 4/ Na zebraniu ogółu właścicieli w dniu [...]r. reprezentujący A Zastępca Dyrektora ds. ekonomicznych T. S. zaproponował, by w skład Zarządu Wspólnoty weszła, jako osoba fizyczna, B. Z. Posiada ona licencję zarządcy nieruchomości nr [...] oraz obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej na kwotę [...] EURO, o czym za jej zgodą Pana informuję, zgodnie z prośbą "o udostępnienie informacji publicznej". 5/ Przy wyliczaniu stawki za centralne ogrzewanie w Państwa Wspólnocie bierzemy wszystkie koszty udokumentowane fakturami oraz przychody wnoszone przez wszystkich właścicieli. Koszt centralnego ogrzewania jest w Państwa przypadku tak wysoki, gdyż budynek jest nie docieplony, dach kwalifikuje się do naprawy, a zimą ciepło "ucieka" przez nieszczelne i pootwierane drzwi na galerie. 6/ W załączeniu przesyłamy kserokopie dokumentów o które Pan prosi /dot. opłat za CO za lokale użytkowe, oraz kwot które wpłynęły na konto remontowe/. W przypadku następnych kontroli, które będzie Pan dokonywał w dziale Wspólnot Mieszkaniowych, proszę o zwrócenie uwagi pracownicom działu, że nie może Pan odnaleźć jakiegoś dokumentu a na pewno będą służyły Panu swoją pomocą." W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, H. L. wniósł o zobowiązanie A-S.A. Centrali Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami do przekazania kserokopii następujących dokumentów: 1.kserokopię uchwały ogółu właścicieli, że wyrazili zgody na zmiany umowy. 2.kserokopię uchwały o przyjęciu Statutu Wspólnoty, który wg umowy z dnia [...]r. został przez ogół właścicieli przyjęty. 3.kserokopię pisma, że lokale usługowe płacą od marca [...] zł/m2 za centr. ogrzewania, jak powiedziano na zebraniu w dn. [...]r. 4.kserokopię pisma, że jedna ze stron wypowiedziała warunki umowy z dnia [...]r. 5.wyjaśnić dlaczego właściciele są oszukiwani przez A S.A.-CZGN, i muszą dopłacać do centralnego ogrzewania lokali usługowych, które są własnością A S.A., a nie Wspólnoty Mieszkaniowej. Ponadto kto upoważnił A S.A.-CZGN do takiego różnicowania opłat, które nie dotyczą tylko centr. ogrzewania. Ponadto skarżący wniósł "o zobowiązanie A-S.A. CZGN we W., żeby doprowadziły do normalizacji prawno-finansowej w Wspólnocie, w terminie określonym przez Sąd. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, iż "Zgodnie z uchwałą z dn. 6 września 2001r., o dostępie do informacji publicznej ( Dz.U nr 112, poz. 1198), zwróciłem się do A S.A.-CZGN o udzielenie informacji publicznej dot. spraw prawno-finansowych w nieruchomości wspólnej przy ul. [...] we W. A S.A-CZGN najczęściej w ogóle nie odpowiadały na pisma. Jeżeli już odpowiedziały, to mataczyły w nich i były one niewiarygodne i kłamliwe. Taka też jest odpowiedz A S.A.-CZGN (znak: [...] z dn.[...]r.) na mój wniosek o udzielenie informacji publicznej. Jest to kontynuacja wieloletnich przekłamań, arogancji i mijanie się z prawdą. Przykładem tego jest to, że od [...] r. staliśmy się zgodnie z ustawą z dn. 24 czerwca 1994r. o własności lokali legalną Wspólnotą (na [...] lokali, [...] było wykupionych). Jednakże A S.A. Centrala Zakład Gospodarowania Nieruchomościami, w ogóle nas nie chciały zaakceptować jako legalną Wspólnotę i prawomocnie wybrany Zarząd. Mimo, że wysłaliśmy zaproszenie naodebrane w dniu [...]r. Jako legalnie wybrany sekretarz Zarządu wielokrotnie proponowałem zawarcie umowy o zarządzaniu wspólną nieruchomością przy ul. [...] we W. Wielokrotnie też wysyłałem pisma do A dot. uregulowania spraw wspólnoty i przekazanie właścicielom roczne sprawozdania finansowe. Wszystkie pisma kierowane do A S.A. pozostawały bez odpowiedzi, np.na ok.[...] pism do [...]r. otrzymałem pięć odpowiedzi i jeszcze nie na temat. Nie pomogły też przedstawione opinie prawne urzędów państwowych jak Prezes UM i RM, że jesteśmy w/g prawa legalną Wspólnotą, a Zarządca ma ustawowy obowiązek udzielania rocznych rozliczeń finansowych i uznawać legalnie wybrany Zarządu Wspólnoty. Jednak A nie przyjmowały do wiadomości treści opinii prawnych i złośliwie nadal nie uznawały wspólnotę, łamiąc ewidentnie prawo. Dopiero ich zwierzchnika pismo [...] z dn. [...]r. zmusiły kierownictwo CZGN we W. do przekazania rocznych rozliczeń finansowych właścicielom. Natomiast pismem [...] z dn.[...] r. nakazano im w terminie nieprzekraczalnym do dnia [...] r. rozpocząć zarządzanie wspólną nieruchomością zgodnie z ustawą z dn. 24 czerwca 1994r o własności lokali. To skutkowało tym, że po wielu przepychankach [...]roku.została podpisana umowa o zarządzaniu wspólna nieruchomością. Kolejnym przykładem matactwa jest fragment z otrzymanej odpowiedzi od A S.A.-CZGN na mój wniosek z dn. [...]r, który brzmi: " Zmiany w umowie dokonano zgodnie z przepisami prawa, na prośbę Zarządu i za zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej " Jest to ewidentne kłamstwo, bo : 1. W dniu [...]r w godz. [...] odbywało się zebranie ogółu właścicieli dot. sprawozdania finansowego. Na tym zebraniu w ogóle nie był poruszony temat zmiany umowy, ani też nie podjęto stosownej uchwały w tej sprawie, która była niezbędna przy dokonaniu zmiany umowy. Dowodem tego brak zapisu w protokole zebrania z dn.[...]r., że była poruszana sprawa zmiany umowy. 2. Naruszony został przepis § [...] i [...] umowy o zarządzaniu zawartej i podpisanej przez obie strony w dniu [...] r. W § [...], pkt [...] czytamy " Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków umowy na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego" Natomiast w § [...] czytamy " Zmiana umowy oraz jej wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności " W protokole zebrania z dn.[...]r. nie tylko nie ma wzmianki o zmianie umowy, ale też żadna ze stron nie zgłosiła chęci zmiany umowy. Również nie wpłynęło pismo żadnej ze stron o chęci wypowiedzenia warunków zawartej umowy, a to było podstawą do dokonania zmiany umowy + uchwała ogółu właścicieli 3. Aneks nr [...] zmieniający umowę z zarządzania na administrowanie ma datę [...]r., czyli datę zebrania ogółu właścicieli. Natomiast z protokołu zebrania z dn. [...]r. wynika jasno, że nie było tematu zmiany umowy i nie podjęto uchwały ogółu właścicieli w tych sprawach. A S.A. podstępnie i świadomie wymusiły na Zarządzie podpisanie bezprawnego aneksu nr [...] i wspólnie dopuściły się oszustwa wobec właścicieli. 4. Uchwała nr [...], i każde poprzednie uchwały były nieprawidłowo podejmowane. Polegało to na tym, że uchwałę przeczytano (nie przypominam sobie informacji o rozdzieleniu wynagrodzenia), a podpisywano ją na oddzielnej liście zamiast na odwrocie, na której bez trudu mieściło się 20 nazwisk. Dowodem tego jest wpis w protokole zebrania z dn. [...]r, który brzmi "Treść uchwały stanowi załącznik Nr [..], lista z podpisami właścicieli - załącznik Nr [...] " Ten sposób umożliwiał manipulowanie uchwałami, czemu dawałem wyrazy oburzenia w różnych pismach kierowanych od [...] r. do A S.A. i Zarządu Wspólnoty. Dopiero kiedy przegłosowano moją kandydaturę na przewodniczącego zebrania w dn. [...]r. podpisy za głosowaną uchwała znajdują się na odwrocie uchwały, a nie na oddzielnej liście. Rozgraniczenie wynagrodzenia nie oznacza, że umowa została prawnie zmieniona, był to tylko kamuflarz do ukrycia bezprawia." W odpowiedzi na złożoną skargę wyjaśniono: "1/ Uchwała Nr [...] z [...]r. dotycząca wyboru Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej we W., ul. [...] nie miała mocy prawnej, gdyż w zebraniu uczestniczyło [...] właścicieli posiadających łącznie mniej niż [..] % udziałów w nieruchomości wspólnej. Podpisów nie dozbierano w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd, brak jest również poświadczenia o powiadomieniu A o zwołaniu zebrania. 2/ Pracownicy A kilkakrotnie zwoływali zebrania właścicieli na których informowano właścicieli o nieuregulowanej sytuacji prawnej Wspólnoty /Wojewoda D. wydał Decyzję uwłaszczeniową dopiero [...]r/. 3/ Pomimo nieuregulowanej sytuacji prawnej Dyrekcja A S.A. Oddział Gospodarka Mieszkaniowa w W. zleciła ukonstytuowanie Wspólnoty, do czego doszło z dniem [...]r. 4/ Odpowiadaliśmy na wszystkie pisma P. L., za wyjątkiem tych, które stanowiły pomówienia czy obelgi kierowane pod adresem A i pracowników A, a jest ich niemało. 5/ Umowa o zarządzanie została zmieniona na umowę o administrowanie po zebraniu ogółu właścicieli w dniu [...]r.i podjęciu przez właścicieli Uchwały nr [...] - zatwierdzenia planu gospodarczego na rok [...], gdzie wyraźnie zaznaczone jest wynagrodzenie Administratora i wynagrodzenie Zarządu. Na zebraniu uchwała ta, jak każda inna, była szczegółowo omawiana /kserokopię dostarczyliśmy Państwu w poprzednim piśmie/. 6/ Tylko Zarząd Wspólnoty może stwierdzić czy jest manipulowany przez A i myślę, że powinien się w tej kwestii wypowiedzieć. 7/ Z zarzutem manipulowania uchwałami spotykam się po raz pierwszy a administrujemy ponad 100 Wspólnot. 8/ W celu m.in. uniknięcia wszelkich pomówień o nieprawidłowym rozliczaniu Wspólnoty zleciłem wykonanie na koszt A inwentaryzacji całego budynku. Wprowadzenie jej uchwałą ogółu Właścicieli wraz z aneksowaniem aktów notarialnych raz na zawsze uporządkowałoby sprawy wzajemnych zobowiązań. Z wstępnych wyliczeń rzeczoznawcy wynika, iż A każdego miesiąca przelewały Wspólnocie dużo większe zaliczki niż powinny /znacznie mniejsza powierzchnia sklepów będących własnością A/. To samo dotyczy opłaty za centralne ogrzewanie. Z chwilą wejścia w życie uchwały dotyczącej przyjęcia wyników inwentaryzacji przez Wspólnotę jeszcze raz zostanie sporządzone rozliczenie wzajemnych zobowiązań, co miejmy nadzieję nastąpi już niebawem." Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Sąd odrzuca skargę jeżeli jest niedopuszczalna (art. 58 § 1 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. Nr 153, poz. 1270/. Jednym z warunków dopuszczalności skargi jest bowiem wyczerpanie środka zaskarżenia o jakim mowa w przepisie art. 52 § 2 cyt. wyżej ustawy. Zgodnie natomiast z art. 52 § 4 wyżej powołanej ustawy "W przypadku innych aktów, jeżeli ustawa nie przewiduje środków zaskarżenia w sprawie będącej przedmiotem skargi i nie stanowi inaczej, należy również przed wniesieniem skargi do Sądu wezwać na piśmie właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa. Termin, o którym mowa w § 3 nie ma zastosowania." W niniejszej sprawie skarżący powinien przed wniesieniem skargi wezwać podmiot zobowiązany - A S.A. Centrala Zakład Gospodarowania Nieruchomościami do usunięcie naruszenia prawa. Pismem z dnia [...]r. Sąd wezwał skarżącego o oświadczenie się czy przed wniesieniem skargi wezwał powyższy podmiot do usunięcia naruszenia prawa. W odpowiedzi na to wezwanie skarżący, stwierdził, iż wezwania takiego nie wniósł. Nie wynika to wprawdzie wprost z pisma z dnia [....]r. jednakże ton zawartej w nim odpowiedzi nie budzi wątpliwości co do tego braku, skarżący nie nadesłał przy tym kopii takiego wezwania co dodatkowo świadczy o zaniechaniu dokonania tej czynności. Wobec powyższego skarga jako niedopuszczalna podlega, na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, odrzuceniu.