I CSK 1410/25

I CSK 1410/25 POSTANOWIENIE 17 września 2026 r. Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie: SSN Marcin Krajewski na posiedzeniu niejawnym 17 września 2026 r. w Warszawie w sprawie z powództwa K.C. i A.C. przeciwko A.P. o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, na skutek skargi kasacyjnej K.C. i A.C. od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie z 22 listopada 2024 r., IX Ca 640/24, odmawia przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. (E.M.) UZASADNIENIE Wyrokiem z 22 listopada 2024 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił apelację K.C. i A.C. od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z 20 marca 2024 r., którym Sąd oddalił powództwo o uzgodnienie stanu prawnego dwóch nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym przez ustalenie, że powodowie są ich właścicielami. Powodowie wnieśli skargę kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego, zaskarżając ten wyrok w całości. We wniosku o przyjęcie skargi do rozpoznania skarżący wskazali na występowanie istotnych zagadnień prawnych (art. 3989 § 1 pkt 1 k.p.c.), w ramach których pytają: I CSK 1410/25 2 1. czy art. 3 ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) w brzmieniu obowiązującym 27 listopada 2015 r. przewidywał obowiązek zawiadomienia o umowie sprzedaży nieruchomości rolnej każdego dzierżawcę nieruchomości rolnej, jeśli tylko umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata, bez względu na to, czy danemu dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu? 2. w razie pozytywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie, czy konsekwencją wskazanego wyżej szerokiego ujęcia obowiązku zawiadomienia dzierżawcy jest prawny obowiązek zawierania w każdym wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, stanowiącej przedmiot dzierżawy trwającej co najmniej 3 lata, umowy warunkowej z wyłączeniem skutku rozporządzającego? Pozwany wniósł odpowiedź na skargę kasacyjną, jednak nastąpiło to po upływie ustawowego terminu dwóch tygodni od doręczenia mu odpisu skargi kasacyjnej (art. 3987 § 1 zd. 1 k.p.c.). Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Sąd Najwyższy przyjmuje skargę kasacyjną do rozpoznania, jeżeli w sprawie występuje istotne zagadnienie prawne, istnieje potrzeba wykładni przepisów prawnych budzących poważne wątpliwości lub wywołujących rozbieżności w orzecznictwie sądów, zachodzi nieważność postępowania lub skarga kasacyjna jest oczywiście uzasadniona (art. 3989 § 1 k.p.c.). Skarga kasacyjna stanowi nadzwyczajny środek zaskarżenia prawomocnych orzeczeń, którego celem jest ochrona interesu publicznego przez zapewnienie rozwoju prawa, jednolitości orzecznictwa, usunięcie z obrotu prawnego orzeczeń wydanych w postępowaniu dotkniętym nieważnością lub oczywiście wadliwych. Ograniczenie przesłanek do czterech ma zapewnić, że przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania nastąpi jedynie w tych sprawach, w których mogą być zrealizowane te funkcje, a skarga kasacyjna nie stanie się instrumentem wykorzystywanym w każdej sprawie. Powołanie się na istotne zagadnienie prawne (art. 3989 § 1 pkt 1 k.p.c.) wymaga sformułowania problemu prawnego i wykazania, że ma on precedensowy charakter oraz znaczenie dla rozwoju prawa. Problem ten powinien odnosić się do konkretnych przepisów prawa i zostać ujęty w sposób abstrakcyjny. Jego I CSK 1410/25 3 rozstrzygnięcie powinno mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a także dla innych potencjalnych lub rzeczywiście toczących się spraw. Konieczne jest przy tym wskazanie argumentów, które prowadzą do rozbieżnych ocen (zob. postanowienia SN: z 13 lipca 2007 r., III CSK 180/07; z 10 kwietnia 2014 r., IV CSK 623/13; z 2 grudnia 2014 r., II CSK 376/14; z 9 kwietnia 2015 r., V CSK 547/14, i z 6 lutego 2026 r., I CSK 719/25). Sformułowanych przez skarżących zagadnień nie można uznać za istotne. Odpowiedź na pytanie pierwsze wynikała już z samej treści art. 3 ust. 2 u.k.u.r. w wersji obowiązującej 27 listopada 2015 r., zwłaszcza gdy zestawić go z ustępem 3 tego przepisu Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.k.u.r. o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej należało zawiadomić dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. W świetle wykładni językowej nie ulega zatem wątpliwości, że obowiązek zawiadomienia dotyczył każdego dzierżawcy wykonującego dzierżawę co najmniej przez 3 lata, a nie tylko tego, któremu przysługiwało prawo pierwokupu. Wniosek taki potwierdzał art. 3 ust. 3 u.k.u.r.. Stanowił on, że zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywoływało skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu, jeżeli dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu. Z zestawienia tych przepisów wynikało jasno, że ustawodawca przewidywał sytuacje, kiedy zawiadomionemu dzierżawcy przysługiwało prawo pierwokupu, jak i takie, kiedy prawo to mu nie służyło. Nie sposób wobec tego założyć, że w odniesieniu do tej kwestii może pojawić się istotna wątpliwość. Niezależnie od jasnego brzmienia przepisu, należy wskazać, że ani notariusz, ani kupujący zasadniczo nie mają możliwości łatwego sprawdzenia, czy wobec dzierżawcy zachodzą okoliczności warunkujące przysługiwanie mu prawa pierwokupu, o których mowa w art. 3 ust. 1 u.k.u.r. W tej sytuacji, celem zapewnienia możliwości skorzystania dzierżawcy z potencjalnie przysługującego mu na podstawie art. 3 ust. 1 u.k.u.r. prawa pierwokupu, należało przychylić się do stanowiska Sądu drugiej instancji aprobującego zawarcie w takiej sytuacji umowy sprzedaży nieruchomości rolnej pod warunkiem nieskorzystania przez dzierżawców I CSK 1410/25 4 z prawa pierwokupu, nawet jeśli w chwili jej zawarcia nie było jasne, czy takie prawo im przysługuje. Rozstrzygnięcie drugiego z przedstawionych zagadnień nie mogło mieć znaczenia dla sprawy skarżących. Niezależnie od tego, czy przyjąć, że każdą umowę sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot dzierżawy trwającej co najmniej trzy lata można zawrzeć wyłącznie jako umowę warunkową z wyłączeniem skutku rozporządzającego, czy też odnosi się to tylko do sytuacji, gdy prawo pierwokupu rzeczywiście przysługuje, nie ulega wątpliwości, iż umowa, której stroną byli powodowie, została zawarta pod warunkiem i przewidziano w niej wyraźnie, że nie wywołuje ona skutku rozporządzającego. Jednocześnie zaś strony zobowiązały się zawrzeć umowę o skutku rozporządzającym dopiero w przyszłości. Zatem nawet gdyby uznać, jak chcieliby tego skarżący, że P. i E.K. nie przysługiwało prawo pierwokupu, zawarta umowa sprzedaży nieruchomości rolnej nie mogła przenieść własności na powodów i trafny był wniosek Sądów meriti, iż skarżący nie mogą żądać uzgodnienia treści ksiąg wieczystych przez ujawnienie ich jako właścicieli nieruchomości. Z tych przyczyn należało odmówić przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania (art. 3989 § 2 k.p.c.). Sąd Najwyższy nie zasądził na rzecz pozwanego kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem Najwyższym, gdyż wniosek w tym zakresie został zawarty w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniesionej z opóźnieniem. (E.M.) [SOP]