I CSK 318/17

Sygn. akt I CSK 318/17 POSTANOWIENIE Dnia 10 września 2020 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Beata Janiszewska (przewodniczący) SSN Marcin Krajewski SSN Joanna Misztal-Konecka (sprawozdawca) w sprawie z wniosku (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. z udziałem o wpis w księdze wieczystej (…) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 września 2020 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia 14 kwietnia 2015 r., sygn. akt V Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia 25 listopada 2014 r. i przekazuje sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego. UZASADNIENIE 1. Postanowieniem z 25 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w W. (dalej: „Spółdzielnia”) o wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (…) ograniczonego prawa rzeczowego w postaci nieodpłatnej i bezterminowej służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu 2 pasem gruntu o szerokości ośmiu metrów. Podstawą oddalonego wniosku był akt notarialny z 12 grudnia 2013 r., w którym prezes i zastępca prezesa Spółdzielni działający w jej imieniu oświadczyli, że zrzekają się wymienionej służebności, a także, że na dokonanie czynności udokumentowanej aktem nie jest wymagana zgoda pozostałych organów Spółdzielni. W ocenie Sądu I instancji wniosek nie mógł zostać uwzględniony, gdyż Spółdzielnia jest wpisana w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej (księga wieczysta (…)) jedynie jako współużytkownik wieczysty gruntu oraz współwłaściciel budynków w udziale wynoszącym 73724/140205 części, zaś w pozostałej części, jako współużytkownicy wieczyści gruntu i współwłaściciele, wpisani są właściciele wyodrębnionych lokali. Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności gruntowej złożyła Spółdzielnia, występując w charakterze podmiotu sprawującego zarząd powierzony w rozumieniu art. 27 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: „u.s.m.”). Sąd I instancji uznał, że z uwagi na niepodjęcie uchwały większości właścicieli lokali, na podstawie art. 241 u.s.m., w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej „u.w.l.”). Odesłanie do ustawy o własności lokali wyłącza stosowanie art. 22 tej ustawy, nie wyłącza jednak stosowania art. 1 ust. 1 (powinno być „ust. 2”), odsyłającego do art. 199 k.c. Artykuł 18 ust. 1 u.w.l. nie daje podstawy do stwierdzenia, że zarząd powierzony obejmuje także czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W ocenie Sądu Rejonowego zarząd nieruchomością sprawowany w trybie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia spółdzielni dokonującej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej z wyłączeniem osób będących właścicielami nieruchomości lokalowych, a odmienne stanowisko mogłoby doprowadzić do naruszenia przepisów Konstytucji RP o ochronie własności. Zrzeczenie się służebności stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga złożenia oświadczeń woli przez wszystkich uprawnionych, tj. zarówno przez Spółdzielnię, jak i przez właścicieli wyodrębnionych lokali. 3 2. Apelacja Spółdzielni od tego orzeczenia została oddalona zaskarżonym skargą kasacyjną postanowieniem Sądu Okręgowego w W. z 14 kwietnia 2015 r. Sąd II instancji podzielił ustalenia Sądu Rejonowego, nie zgodził się jednak częściowo z wyciągniętymi z tej oceny wnioskami. W szczególności nie został podzielony pogląd, zgodnie z którym Spółdzielnia w ramach zarządu powierzonego nie może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Oddalenie apelacji było rezultatem uznania, że złożenie oświadczenia o zrzeczeniu się służebności, jako czynność rozporządzająca nieruchomością, nie mieści się w ogóle w pojęciu zarządu powierzonego. Analiza art. 22 ust. 3 u.w.l. oraz przepisów Kodeksu cywilnego, które odróżniają czynności rozporządzające, przekraczające zakres zwykłego zarządu i czynności zwykłego zarządu (art. 199 i 201 k.c.), prowadzi do wniosku, że czynności rozporządzające nieruchomością wspólną nie należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i nie mieszczą się w ogóle w pojęciu zarządu powierzonego. Za przyjęciem takiego wniosku przemawia również to, że decyzja w przedmiocie rozporządzenia nieruchomością wspólną musi podlegać kontroli w tym znaczeniu, że członkowie Spółdzielni mają prawo kwestionować uchwały jej organów w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a następnie sądowym, natomiast właścicielom lokali niebędącym członkami Spółdzielni, przysługuje w tym zakresie droga sądowa zgodnie z art. 24 u.s.m. W stanie faktycznym sprawy członkowie zarządu Spółdzielni złożyli oświadczenie o zrzeczeniu się przedmiotowej służebności, nie dysponując uchwałą jakiegokolwiek organu tej Spółdzielni, co spowodowało, że czynność taka nie była objęta żadną kontrolą. Sąd Okręgowy podniósł również, że, jeżeli oświadczenie o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego na podstawie art. 246 § 1 zd. 1 k.c. składa pełnomocnik, a, tak jak w niniejszej sprawie, jest on drugą stroną czynności prawnej, zastosowanie znajdzie art. 108 k.c., co oznacza, że upoważnienie do dokonania czynności „z samym sobą” musi wynikać z treści pełnomocnictwa. Obowiązującym przepisom obce są koncepcje rozporządzania majątkiem osób trzecich, w tym współwłaścicieli nieruchomości, bez ich zgody lub zezwolenia 4 właściwego organu i nie można przyjąć, by ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zasadę tę modyfikowała. Spółdzielnia zaskarżyła postanowienie Sądu Okręgowego w całości, opierając skargę kasacyjną na zarzutach naruszenia następujących przepisów prawa materialnego: 1. art. 27 ust. 2 i ust. 1 u.s.m. w związku z art. 22 u.w.l. przez niewłaściwe zastosowanie art. 22 ust. 3 u.w.l., prowadzące do uznania, iż działanie Spółdzielni, jakim było złożenie przez jej zarząd oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej, jako czynność rozporządzająca, nie jest ujęte w katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, co oznacza, iż czynność ta nie mieści się w pojęciu zarządu powierzonego opartego o art. 27 ust. 2 u.s.m., a działanie Spółdzielni polegające na złożeniu powyższego oświadczenia nie może być uznane za prawnie skuteczne, bowiem podmiot składający oświadczenie nie mógł samodzielnie dokonać takiej czynności; 2. art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 35 i art. 48 ustawy - Prawo spółdzielcze przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż działanie, jakim było złożenie przez zarząd Spółdzielni oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej, nie mieści się w pojęciu zarządu powierzonego, ponieważ oświadczenie takie, jako czynność rozporządzająca nieruchomością wspólną, powinno podlegać kontroli, zaś w przedmiotowej sprawie zarząd Spółdzielni złożył oświadczenie, nie dysponując uchwałą jakiegokolwiek jej organu, co spowodowało, iż czynność taka pozostaje poza kontrolą; 3. art. 27 ust. 2 i 1 u.s.m. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. przez odesłanie do przepisów Kodeksu cywilnego, przez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na uznaniu, iż Spółdzielnia w celu skutecznego zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego winna dysponować pełnomocnictwem rodzajowym opartym na art. 98 k.c., a nadto, zgodnie z art. 108 k.c., upoważnieniem do złożenia takiego oświadczenia wynikającego z treści pełnomocnictwa, skoro Spółdzielnia jest drugą stroną przedmiotowej czynności prawnej. Skarżąca domagała się uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia lub - ewentualnie - także poprzedzającego je postanowienia Sądu Rejonowego w W. z 5 25 listopada 2014 r. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania - odpowiednio - Sądowi I lub II instancji, ewentualnie uchylenia zaskarżonego postanowienia i orzeczenia co do istoty sprawy. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. 4. Skargi kasacyjne oparte na analogicznym stanie faktycznym były już przedmiotem oceny Sądu Najwyższego w szeregu spraw, w wyniku których ukształtowane zostało jednolite stanowisko (zob. postanowienia SN: z 12 lipca 2019 r., I CSK 247/17, I CSK 282/17 i I CSK 675/17; z 12 grudnia 2019 r., I CSK 285/17; z 10 stycznia 2020 r., I CSK 444/17 i I CSK 453/17; z 20 lutego 2020 r., I CSK 276/17; z 21 lutego 2020 r., I CSK 502/17, I CSK 334/17 i I CSK 267/17; z 11 marca 2020 r., I CSK 342/17 i I CSK 289/17; z 26 czerwca 2020 r., I CSK 287/17 i I CSK 335/17; z 9 lipca 2020 r., I CSK 257/17; z 20 lipca 2020 r., I CSK 304/17). Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą skargę kasacyjną podziela tę ocenę. 5. Zgodnie z art. 6268 § 1 i 2 k.p.c. wpis jest dokonywany jedynie na wniosek i w jego granicach, a sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 6269 k.p.c., sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw lub istnieją przeszkody do jego dokonania. Przepisy te w jednolitej ocenie doktryny i judykatury istotnie ograniczają kognicję sądu wieczystoksięgowego, co wiąże się z charakterem i funkcją ksiąg wieczystych jako rejestrów praw do nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie wniosek dotyczył wykreślenia wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci bliżej opisanej służebności gruntowej, na podstawie dołączonego do wniosku dokumentu sporządzonego w formie aktu notarialnego obejmującego oświadczenie wnioskodawcy o zrzeczeniu się tego prawa (art. 246 k.c.). W świetle zarzutów skargi kasacyjnej rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy wnioskodawca był uprawniony do złożenia przedmiotowego oświadczenia w sytuacji sprawowania zarządu powierzonego, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., nad nieruchomością wspólną będącą nieruchomością władnącą. 6 6. Zgodnie z art. 246 § 1 k.c., jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Zgodnie zaś z § 2 tego unormowania, gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie z księgi wieczystej. W rozpoznawanej sprawie do skutecznego zniesienia służebności gruntowej w drodze czynności prawnej konieczne było nie tylko złożenie oświadczenia woli przez uprawnionego, ale także wykreślenie z księgi wieczystej. (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa złożyła oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności gruntowej, nie złożyli go natomiast inni uprawnieni (właściciele wyodrębnionych lokali). Z uwagi na niepodzielność tego prawa oraz charakter wspólności nie można uznać, iż możliwe było w niniejszej sprawie zrzeczenie się udziału w ograniczonym prawie rzeczowym przysługującego Skarżącej. W konsekwencji nie ulega wątpliwości, że treścią jednostronnej czynności prawnej mogło być jedynie zniesienie tego prawa w całości (nie zaś w ułamkowej części). Spółdzielnia uznała, że jej oświadczenie jest wystarczające do skutecznego zniesienia służebności, w tym jej wykreślenia z księgi wieczystej. 7. Dla oceny zasadności skargi kasacyjnej kluczowe znaczenie ma interpretacja art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m. w wersji obowiązującej w chwili złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się służebności gruntowej (12 grudnia 2013 r.). Przepisy te w brzmieniu określonym ustawą z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze, które weszły w życie 9 września 2017 r., nie są relewantne dla oceny skuteczności tego oświadczenia, ponieważ o skuteczności czynności materialnoprawnej przesądza, co do zasady, stan prawny obowiązujący w chwili jej dokonania. Tempus regit actum. Artykuł 27 ust. 2 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym przed 9 września 2017 r. przewidywał, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni był wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. W zdaniu 2 art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączono 7 stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną zawartych w ustawie o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które należało stosować odpowiednio. W ten sposób ustawodawca przyjął, że nie mają zastosowania zarówno przepisy regulujące wykonywanie zarządu w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych (art. 19 u.w.l.), jak również w dużych wspólnotach (art. 20 i nast. u.w.l.). Jednocześnie brak było podstaw do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności, do których odwoływał się wspomniany art. 19 u.w.l. Przed 9 września 2017 r. nie było również podstaw do stosowania przyjętego w art. 22 u.w.l. rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające ten zakres, gdyż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie odwoływała się do tego przepisu. Z powyższego wynika, że zarząd nieruchomością wspólną wynikający z art. 27 ust. 2 u.s.m. w analizowanym okresie stanowił instytucję autonomiczną, oderwaną od rozwiązań dotyczących zarządu, przyjętych w Kodeksie cywilnym i ustawie o własności lokali. Rezygnacja ze stosowania tych szczególnych zasad mogła nastąpić jedynie na podstawie art. 241 u.s.m. przez podjęcie przez większość właścicieli lokali uchwały o poddaniu zarządu nieruchomością wspólną przepisom ustawy o własności lokali. Zgodność z Konstytucją RP przyjętego rozwiązania co do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową została zweryfikowana przez Trybunał Konstytucyjny (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 5 lutego 2015 r., K 60/13, OTK-A 2015/2/11; por. także wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 28 października 2010 r., SK 19/09, OTK-A 2010/8/83). W orzeczeniach tych uznano w szczególności, że analizowana regulacja nie ogranicza nadmiernie prawa własności właścicieli wyodrębnionych lokali, którzy nie są członkami spółdzielni i w związku z tym nie mają wpływu na zarządzanie nieruchomością wspólną. Trybunał przyjął też, że pewnego rodzaju kolizje praw wynikające z nałożenia na siebie korporacyjnego i własnościowego sposobu zarządu w spółdzielni są nie do uniknięcia. W podsumowaniu należy stwierdzić, że zarząd powierzony miał charakter ustawowy i dotyczył nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność 8 (co odnosiło się odpowiednio także do wspólnego prawa użytkowania wieczystego) samej spółdzielni oraz innych właścicieli lokali niebędących jej członkami, przy czym poddano ten zarząd wyłącznie reżimowi ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W konsekwencji w orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowany był pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność (uchwała Sądu Najwyższego z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015/1/3; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2015 r., V CSK 271/14, OSNC 2016/2/27; wyrok Sądu Najwyższego z 3 lipca 2015 r., IV CSK 640/14, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 274/14, niepubl.; por. też uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2015 r., II OPS 2/15, ONSAiWSA 2016/2/16). 8. Za trafny należy uznać przyjęty w zaskarżonym orzeczeniu pogląd, zgodnie z którym zarząd powierzony w rozumieniu art. 27 u.s.m. w poprzednim brzmieniu obejmował zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające ten zakres. Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie rozróżniały tych dwóch kategorii, a odwoływały się ogólnie do zarządu albo do zarządzania. W tym stanie rzeczy, zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere, nie było podstaw do odmiennego traktowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Oznacza to w szczególności, że przed dokonaniem takich czynności przez Spółdzielnię nie było potrzeby podjęcia przez właścicieli lokali uchwały ani wyrażenia przez nich zgody w inny sposób (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego z 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015/1/3). Za nietrafne należy uznać stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym czynności rozporządzające obejmujące wspólne prawo, w tym ustanowienie lub zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego nie mieszczą się w pojęciu zarządu nieruchomością, a w szczególności w pojęciu zarządu powierzonego wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 u.s.m. Odnosząc się do tej kwestii, należy wspomnieć, że wyróżnienie kategorii czynności rozporządzających, jako kategorii odrębnej w stosunku do czynności zwykłego 9 zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd, pozostaje w sprzeczności z założeniami Kodeksu cywilnego. W art. 199 § 1 zd. 1 k.c. mowa wyraźnie o rozporządzeniu rzeczą wspólną oraz „innych czynnościach” przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wprawdzie, jak wyżej wskazano, przepis ten nie ma wprost zastosowania w analizowanym przypadku, jednak konwencje terminologiczne przyjmowane na tle Kodeksu cywilnego powinny stanowić wzorzec w całym obszarze prawa cywilnego, jeżeli z przepisów szczególnych nie wynika nic innego. Ponadto w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością jest obciążenie jej służebnością przesyłu (m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 17 lutego 2011 r., IV CSK 303/10, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 274/14, niepubl.), co niewątpliwie jest również czynnością o charakterze rozporządzającym. W świetle powyższego nie powinien ulegać wątpliwości podobny (tj. zarówno rozporządzający, jak i przekraczający zakres zwykłego zarządu) charakter czynności w postaci zrzeczenia się służebności. 9. Za niezrozumiałe należy natomiast uznać stanowisko Sądu Okręgowego, w którym odwołuje się on do art. 108 k.c. Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności zostało złożone przez członków organów Spółdzielni, którzy nie byli pełnomocnikami ani Spółdzielni, ani właścicieli wyodrębnionych lokali. Również sama Spółdzielnia przy wykonywaniu czynności z zakresu zarządu powierzonego nie działa w imieniu właścicieli lokali jako ich pełnomocnik, w związku z czym art. 108 K.c. co do zasady nie może mieć zastosowania. Gdyby nawet zaś rozważać zastosowanie tego przepisu w drodze analogii, należy wziąć pod uwagę, że adresat oświadczenia woli o zrzeczeniu się ograniczonego prawa rzeczowego nie składa jakiegokolwiek oświadczenia i nie jest stroną tej czynności, w związku z czym brak jest „drugiej strony” w rozumieniu wymienionego przepisu. 10. Reasumując należy wskazać, że zarząd Spółdzielni miał prawo, w ramach wykonywania zarządu powierzonego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. w poprzednim brzmieniu, złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się służebności gruntowej (art. 35 § 1 pkt 3 i art. 48 Prawa Spółdzielczego) i odebrać to 10 oświadczenie w charakterze użytkownika wieczystego rzeczy obciążonej (art. 246 § 1 zd. 2 k.c.). Sąd wieczystoksięgowy, działając w ramach granicach swojej kognicji, nie miał zatem podstaw do oddalenia wniosku o dokonanie żądanego wpisu (art. 6268 § 1 i 2 oraz art. 6269 k.p.c.). Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego i przekazał sprawę Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 k.p.c. i 108 § 2 k.p.c. w zw. z 391 § 1 k.p.c. i art. 39821 k.p.c.). jw