II CR 387/75

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Trybulski, E. Janeczko.SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Marianny P., Izabeli G., Jerzego P., Haliny P. i Zygmunta P. przeciwko Skarbowi Państwa - Komendzie Wojewódzkiej Milicji Obywatelskiej w K. o zapłatę, na skutek rewizji pozwanego od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Kielcach z dnia 17 marca 1975 r.uchylił zaskarżony wyrok, o ile zasądzono nim od strony pozwanej na rzecz powódki Marianny P. kwotę ponad 190.491 zł z odsetkami oraz na rzecz powodów Izabeli G., Jerzego P., Haliny P. i Zygmunta P. kwotę ponad 47.622,75 zł na rzecz każdego z tych powodów z odsetkami, oraz uchylił zaskarżony wyrok w pkt 3 i 4 orzekającym o kosztach procesu i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Kielcach do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneSąd Wojewódzki w Kielcach wyrokiem z dnia 17.III.1975 r. zasądził od Skarbu Państwa - Komendy Wojewódzkiej Milicji Obywatelskiej w K. na rzecz Marianny P. kwotę 335.540 zł z 8% od dnia 7.VI.1974 r. oraz na rzecz Izabeli G., Jerzego P., Haliny P. i Zygmunta P. po 83.835 zł dla każdego z nich (czyli łącznie kwotę 355.540 zł) z 8% od dnia 7.VI.1974 r. tytułem zapłaty drugiej połowy czynszu za okres dziewięciu lat przed wytoczeniem powództwa, tj. od czerwca 1964 r. do 31.XII.1973 r. oraz tytułem odszkodowania za istotne pogorszenie stanu budynku na skutek nadmiernego jego zniszczenia w okresie trwania stosunku najmu.Sąd ustalił, że strony zawarły umowę najmu budynku mieszkalnego, 30-izbowego, położonego w J. przy ul. 14-go Stycznia, w roku 1945, że budynek ten był w posiadaniu strony pozwanej do 31 grudnia 1973 r. W myśl § 6 i 7 zawartej umowy najmu z dnia 2.IX.1959 r. najemca zobowiązał się do wykonania wszelkich robót remontowych i konserwacyjnych wynajętych pomieszczeń w zamian za obniżkę czynszu najmu do połowy jego wysokości, tj. do kwoty 3.447 zł 66 gr miesięcznie. W okresie najmu najemca wykonywał jedynie niektóre remonty bieżące, natomiast nie wykonał remontów kapitalnych. Niewykonanie tych remontów w okresie trwania umowy najmu między stronami (od 1945 r. do 1973 r.) doprowadziło budynek do stanu szczegółowo opisanego w opinii biegłego inż. M., który to stan wyklucza możliwość jego normalnej eksploatacji.Sąd Wojewódzki powołując się na § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245), uznał, że strona pozwana wobec niewykonania remontów kapitalnych utraciła prawo do obniżki czynszu i zobowiązana jest zapłacić powodom drugą połowę czynszu za okres dziewięciu lat przed wytoczeniem powództwa, tj. od czerwca 1964 r. do 31 grudnia 1973 r., w kwocie 396.482 zł.Od kwoty tej Sąd I instancji odliczył 15.000 zł z tytułu części kosztów remontu elewacji budynku i dachu, przeprowadzonego przez stronę pozwaną. Niezależnie od tego na stronie pozwanej ciąży obowiązek zapłaty odszkodowania z tytułu istotnego pogorszenia stanu budynku i konieczności poniesienia przez powodów kosztów remontu w łącznej wysokości 686.580 zł w celu doprowadzenia tego budynku do stanu normalnej eksploatacji (art. 675 § 1 i art. 471 k.c.). Wysokość odszkodowania ustalił Sąd Wojewódzki na kwotę 290.098 zł. Łączna suma należna powodom od strony pozwanej w wysokości 671.080 zł obejmuje zatem kwotę 380.982 zł z tytułu zapłaty połowy czynszu oraz 290.098 zł z tytułu odszkodowania. Z sumy tej Sąd Wojewódzki zasądził na rzecz powódki Marianny P. jako współwłaścicielki nieruchomości w 4/8 częściach kwotę 335.540 zł, a na rzecz pozostałych powodów, których udziały w nieruchomości wynoszą po 1/8 części - po 83.885 zł.W rewizji strona pozwana, zaskarżając wyrok Sądu Wojewódzkiego w części zasądzającej kwotę ponad 380.982 zł, wnosi o zmianę tego wyroku i oddalenie powództwa co do kwoty przewyższającej 380.982 zł z zasądzeniem na jej rzecz od powodów kosztów procesu, ewentualnie o uchylenie w zaskarżonej części wyroku i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzuca naruszenie prawa materialnego, a w szczególności § 17 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. (Dz. U. Nr 50, poz. 245 z późn. zm.), oraz niewyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Zarzut naruszenia prawa materialnego, szczególności § 17 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245 z późn. zm.) nie jest uzasadniony. Stosownie do tego przepisu najemca, który w drodze umowy zobowiązał się do wykonywania remontów bieżących i kapitalnych i w związku z tym uzyskał obniżkę czynszu o 50% (§ 17 ust. 1), traci prawo do obniżki, jeżeli nie wykonał remontów w terminie określonym umową.Utrata prawa do obniżki czynszu powoduje, że wynajmującemu przysługuje uprawnienie do żądania zapłaty czynszu w pełnej wysokości, nie może natomiast dochodzić wykonania remontów. Jeżeli najemca w czasie trwania umowy najmu dokonał częściowo remontów kapitalnych i bieżących, to wówczas, jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 3.II.1966 r. sygn. II CR 448/65 (OSNCP 1966, poz. 196), wynajmujący może żądać zapłaty kwoty potrzebnej do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu, w jakim by się znajdował po należytym wykonaniu obowiązku, jednakże z tym ograniczeniem, że dopłata nie może przekraczać różnicy między wartością obniżki a kosztami dokonanych już remontów.Powołując się na powyższe orzeczenie, strona pozwana wyciąga jednak mylny wniosek, że przepis § 17 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. wyłącza w ogóle możliwość domagania się przez wynajmującego poza dopłatą, stanowiącą różnicę między wartością obniżki czynszu a kosztami dokonanych już remontów, odszkodowania na zasadzie art. 675 § 1 w związku z art. 471 k.c. w przypadku, gdy pogorszenie stanu budynku jest następstwem nieprawidłowego używania przez najemcę przedmiotu czynszu, w wyniku czego, aby doprowadzić budynek do stanu używalności, konieczne jest zużycie nie tylko dopłaty stanowiącej różnicę między wartością czynszu a kosztami dokonanych już remontów, ale wyłożenie dalszych kwot.Wbrew bowiem poglądowi wyrażonemu przez stronę pozwaną przepis § 17 ust. 1 rozporządzenia nie uchyla obowiązku najemcy przewidzianego w art. 657 § 1 k.c. do zwrócenia budynku po zakończeniu najmu w stanie nie pogorszonym.W świetle tego przepisu § 17 omawianego rozporządzenia musi być wykładany w tym sensie, że najemca zobowiązany jest do zapłaty drugiej połowy czynszu, jeżeli remontów w ogóle nie wykonywał, lub do dopłaty różnicy między wartością obniżki czynszu a kosztami dokonanych już remontów, jeżeli remonty częściowo przeprowadził, w wypadku gdy pogorszenie stanu budynku jest wyłącznie wynikiem niewykonywania remontów w terminie określonym umową. Jeżeli jednak istotne pogorszenie stanu budynku wynika również z innych przyczyn, w szczególności z niewłaściwego eksploatowania budynku, wynajmującemu przysługuje na zasadzie art. 471 k.c. prawo domagania się odszkodowania za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem umowy.Za uzasadniony należy natomiast uznać drugi zarzut, dotyczący ustalenia okresu, od którego strona pozwana płaciła połowę czynszu. Sąd Wojewódzki bowiem zdaje się przyjmować, że przez cały czas trwania umowy najmu, tj. od roku 1945 do 31.XII.1973 r., strona pozwana płaciła połowę czynszu, gdy tymczasem z akt wynika, że strony zawarły umowę, w której ustaliły obowiązek najemcy płacenia połowy czynszu w zamian za wykonywanie kapitalnych i bieżących remontów, w dniu 2.IX.1959 r. ze skutecznością od dnia 1 stycznia 1959 r.Strona pozwana twierdzi w rewizji, że przez cały okres do roku 1958 włącznie opłacała czynsz w pełnej wysokości i że w związku z tym obowiązek dokonywania remontów spoczywał w tym czasie na powodach, którzy obowiązku tego nie wykonywali. W konsekwencji w momencie przejścia obowiązku dokonywania remontów na stronę pozwaną stan budynku był zły.Okoliczność ta, która może mieć wpływ na wysokość dochodzonego roszczenia, nie została przez Sąd Wojewódzki wyjaśniona. Z tych względów wyrok w zaskarżonej części, tj zasadzającej od strony pozwanej na rzecz wszystkich powodów łącznie kwotę ponad 380.982 zł z odsetkami, oraz w pkt 3 i 4 orzekającym o kosztach procesu należało uchylić i sprawę w tym zakresie przekazać Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania.Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Wojewódzki powinien ustalić, czy powodowie do roku 1958 wykonywali remonty bieżące i kapitalne, czy stan budynku, jaki został stwierdzony w chwili jego zwrotu, jest wyłącznie wynikiem niewykonywania remontów przez stronę pozwaną w latach 1959-1973 i niewłaściwej eksploatacji tego budynku, czy też na stan tego budynku w pewnym zakresie miało wpływ niewykonywanie remontów przez wynajmujących w okresie do roku 1958. W wypadku niemożności ścisłego określenia odszkodowania należałoby je ustalić na podstawie art. 322 k.p.c.