II CR 595/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: S. Dmowski, J. Ignatowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Stefanii W. i Stanisława O. przeciwko: 1) Skarbowi Państwa - Prezydium Rady Narodowej w K. (Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej), 2) Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej w K. o odszkodowanie na skutek rewizji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 29 czerwca 1973 r.,rewizję oddalił, pozostawiając rozstrzygnięcie o kosztach procesu za drugą instancję Sądowi Wojewódzkiemu w wyroku ostatecznym.Uzasadnienie faktycznePowodowie Stefania W. i Stanisław O. wytoczyli powództwo przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydium MRN w K. i przeciwko Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej w K.:1)o uznanie za nieważną umowy, na podstawie której Skarb Państwa ustanowił na rzecz pozwanej Spółdzielni użytkowanie wieczyste dwu działek, nr 493 i 494, położonych w K., oraz2)o zobowiązanie pozwanego Skarbu Państwa do ustanowienia użytkowania wieczystego tych działek na rzecz powodów.Żądanie swe powodowie uzasadniali tym, że wymienione działki dzierżawią od 47 lat, dokonali na nie nakładów i że wobec tego przysługuje im - w związku z ustanowieniem wieczystego użytkowania na rzecz osoby trzeciej - prawo pierwokupu, przewidziane w art. 695 § 2 k.c., co także powoduje, że ustanowienie użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa jest z mocy art. 599 § 2 k.c. z samego prawa nieważne. Ponadto powodowie powołali się na to, że przysługuje im roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego z mocy art. 231 k.c.W toku procesu powodowie zmienili konkluzję pozwu.Ze względu mianowicie na to, że dochodzenie pierwotnych roszczeń byłoby nierealne, gdyż sporne nieruchomości zostały już zagospodarowane przez pozwaną Spółdzielnię, powodowie domagali się odszkodowania. To żądanie uzasadniali m.in. tym, że ponieśli szkodę na skutek uniemożliwienia im przez pozwanych wykonania prawa pierwokupu przewidzianego w art. 695 § 2 k.c.Mając tę zmianę na względzie, Sąd Wojewódzki w Krakowie wydał w dniu 29 czerwca 1973 r. wyrok wstępny, w którym uznał, że umowa, na podstawie której Skarb Państwa przekazał pozwanej Spółdzielni sporne działki w wieczyste użytkowanie, jest ważna oraz że powodom nie przysługuje roszczenie o ustanowienie wieczystego użytkowania tych działek.W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Wojewódzki wyjaśnił przede wszystkim, że rozstrzygnięcie tych zasadniczych kwestii jest - pomimo zmiany powództwa - nadal aktualne, ze względu bowiem na jedną z podstaw roszczenia o odszkodowanie należy wstępnie rozstrzygnąć o zasadności pierwotnych żądań.Sąd Wojewódzki dokonał następujących ustaleń faktycznych:Powodowie istotnie dzierżawili wymienione działki od Skarbu Państwa, ostatnio na mocy umów rocznych, w których zastrzegano, że mogą one ulec rozwiązaniu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli objęte nimi nieruchomości zostaną przeznaczone na potrzeby miejskie lub na cele budownictwa mieszkaniowego. Ostatnia umowa dotyczyła 1970 r., przy czym pismem z dnia 2 listopada 1970 r. Prezydium MRN powiadomiło, że umowa ta nie będzie już przedłużona, gdyż grunt został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. Powodowie jednak - mimo przedłużenia im terminu wydania nieruchomości - nie uczynili zadość temu żądaniu. W związku z tym Skarb Państwa wytoczył przeciwko powodom powództwo windykacyjne, uzyskał prawomocny wyrok nakazujący wydanie spornych nieruchomości, a następnie wyrok ten wykonał i sporne nieruchomości wydał pozwanej Spółdzielni, wykonując w ten sposób umowę wieczystego użytkowania z dnia 14 września 1972 r. W księdze wieczystej wymienione działki są oznaczone jako działki budowlane.Mając te ustalenia faktyczne na względzie, Sąd Wojewódzki uznał przede wszystkim, że przepis art. 695 k.c. nie może mieć w wypadku objętym niniejszym procesem zastosowania, gdyż chodzi tu o umowy nie przekraczające roku, a nadto dlatego, że sporne działki nie są działkami rolnymi, lecz budowlanymi. Nie ma również z omawianego punktu widzenia znaczenia przepis art. 231 § 1 k.c., gdyż zapewnia on posiadaczowi jedynie roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, nie przyznaje zaś mu ex lege prawa własności działki zajętej pod budowę.Wyrok wstępny Sądu Wojewódzkiego zaskarżyli powodowie.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Bezpodstawny jest przede wszystkim zarzut rewizji, że brak było podstaw do wydania wyroku wstępnego. Jak to Sąd Wojewódzki podkreślił, powodowie opierają swoje roszczenie odszkodowawcze m.in. na tym, że strona pozwana bezpodstawnie - według ich mniemania - oddała nieruchomości, o które chodzi w sprawie, osobie trzeciej w użytkowanie wieczyste. Jeżeli zaś tak, to rozstrzygnięcie o roszczeniu odszkodowawczym w tej części zależy od uprzedniego ustalenia, czy rzeczywiście zawarcie takiej umowy o użytkowanie wieczyste było - ze względu na prawa powodów - dopuszczalne. Uzasadniało to zastosowanie art. 318 § 1 k.p.c.Jeżeli chodzi o meritum sprawy, to ze względu na ograniczoną treść zaskarżonego wyroku wymagają rozważania jedynie dwie kwestie: czy pozwanym przysługiwało prawo pierwokupu przewidziane w art. 695 § 2 k.c. i czy w związku z tym umowa wieczystego użytkowania była ważna (art. 599 § 2 k.c.) oraz czy powodom przysługiwało - jak to utrzymują - roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o wykup działki zajętej przez nich pod budowę.Przechodząc do pierwszej kwestii, stwierdzić należy, że istotnie uzasadnienie zajętego przez Sąd Wojewódzki stanowiska w zaskarżonym wyroku nie było pełne. W szczególności trafnie zarzuca rewizja, że ustalenie, iż umowy dzierżawy, jakie powodowie zawierali, były umowami rocznymi, nie wystarczało do uznania, że w wypadku powodów przepis art. 695 § 2 k.c. nie ma zastosowania. Przepis ten obejmuje bowiem jeszcze drugą hipotezę. Przewiduje mianowicie, ze dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu także wtedy, gdy dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, a więc bez względu na to, na jaki okres umowy dzierżawy były zawierane.Trafnie jednak - wbrew dalszemu zarzutowi rewizji - Sąd Wojewódzki uznał, że wymieniony przepis nie ma w sprawie zastosowania ze względu na charakter albo, lepiej, ze względu na położenie działek, które powodowie dzierżawili. W przepisie tym chodzi oczywiście o to, aby rolnik, który faktycznie prowadzi przez czas dłuższy gospodarstwo rolne na dzierżawionym gruncie, mógł nabyć własność tego gospodarstwa w wypadku, gdy właściciel zechce je sprzedać. Tym samym przepis ten ma na celu poprawienie struktury prawnej gospodarstw rolnych przez przyznanie ich własności tym osobom, które w tych gospodarstwach rzeczywiście pracują. Cel taki jest jednak aktualny jedynie co do takich terenów, na których normalnie prowadzone są gospodarstwa rolne, tzn. co do terenów wiejskich. Cel ten jest, jeżeli chodzi o tereny położone w miastach, po pierwsze, bezprzedmiotowy, bo tereny te nie są zasadniczo przeznaczone do prowadzenia gospodarki rolnej. Po drugie, realizacja tego celu co do gruntów położonych w mieście godziłaby w założenia miejskiej gospodarki budowlanej, którym w danym wypadku należy dać pierwszeństwo.Uzasadnia to zwężającą wykładnię art. 695 § 2 k.c., w myśl której prawo pierwokupu przewidziane w tym przepisie nie przysługuje co do nieruchomości wprawdzie użytkowanych jako nieruchomości rolne, ale które położone są na terenie miasta lub osiedla i tym samym przeznaczone w ostatecznym wyniku do innych celów aniżeli gospodarstwa rolne.Oparcie przez powodów roszczenia o wykup na art. 231 § 1 k.c. jest wynikiem zwykłego nieporozumienia. Przepis ten przyznaje bowiem takie roszczenie, ale tylko posiadaczom samoistnym, tzn. takim, którzy władają nieruchomościami, które zabudowali, jak właściciele. W wypadku powodów ta zasadnicza przesłanka nigdy nie była spełniona, bo - jak sami twierdzą - byli zawsze dzierżawcami tych nieruchomości, a więc - z punktu widzenia przepisów o posiadaniu - posiadaczami zależnymi (art. 336 k.c.). Fakt, że dzierżawa trwała bardzo długo, charakteru posiadania powodów nie zmienia. Już więc ze względu na brak zasadniczej przesłanki zastosowania art. 231 § 1 k.c. powodom nie mogło przysługiwać roszczenie o wykup. Nie zachodzi zatem potrzeba badania, czy spełnione zostały dalsze przesłanki zastosowania tego przepisu.Zarzuty rewizji dotyczące samego odszkodowania oraz wynagrodzenia za dokonane nakłady są bezprzedmiotowe, gdyż są to zagadnienia, którymi Sąd I instancji będzie się zajmował dopiero w wyroku ostatecznym.Z tych względów należało orzec z mocy art. 387 k.p.c. jak w sentencji.