II CSK 63/19
WyrokIzba Cywilna2020-11-19
Skład orzekający: Marcin Krajewski, Beata Janiszewska, Joanna Misztal-Konecka
Analiza orzeczenia
Sekcja wygenerowana przez AI na podstawie treści orzeczenia — nie stanowi cytatu.
Zagadnienie prawne
Czy odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno uwzględniać cenę uzyskaną przez zbywcę, czy też obiektywnie ustaloną różnicę w wartości nieruchomości?Ratio decidendi
Sąd Najwyższy uznał, że cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie ma decydującego znaczenia dla roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia jej wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą przyznania odszkodowania i jego wysokości jest obiektywnie ustalone obniżenie wartości nieruchomości na dzień sprzedaży, wynikające ze zmiany przeznaczenia terenu, a nie cena uzyskana przez zbywcę.Stan faktyczny
Powódka nabyła nieruchomości, które następnie straciły na wartości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po zbyciu nieruchomości, powódka wystąpiła do gminy o odszkodowanie z tytułu obniżenia ich wartości. Gmina odmówiła wypłaty odszkodowania. Sądy niższych instancji zasądziły odszkodowanie, uznając, że jego wysokość należy ustalić na dzień sprzedaży nieruchomości, biorąc pod uwagę różnicę między wartością nieruchomości przed i po zmianie planu. Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu apelacyjnego z powodu wadliwości postępowania i nierozpoznania wszystkich zarzutów apelacji, a także z powodu nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego w zakresie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu.Rozstrzygnięcie
Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.Pełny tekst orzeczenia
Sygn. akt II CSK 63/19 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 listopada 2020 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Marcin Krajewski (przewodniczący) SSN Beata Janiszewska SSN Joanna Misztal-Konecka (sprawozdawca) w sprawie z powództwa C. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. (poprzednio C. Spółki Akcyjnej z siedzibą w R.) przeciwko Gminie W. o odszkodowanie, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 19 listopada 2020 r., skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w (…) z dnia 25 września 2018 r., sygn. akt I ACa (…), uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu w (…) do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
2 UZASADNIENIE 1. Wyrokiem z 21 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w S. zasądził od Gminy W. na rzecz C. Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. (obecnie działającej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) kwotę 437 950 zł z odsetkami ustawowymi od 7 lutego 2013 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania związanego z obniżeniem wartości nieruchomości (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2), zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 503,91 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu (pkt 3) oraz rozstrzygnął o nieuiszczonych kosztach sądowych (pkt 4-7). 2. Wyrokiem z 25 września 2018 r. Sąd Apelacyjny w (...) oddalił apelację pozwanej Gminy (pkt 1) i zasądził od niej na rzecz C. Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. kwotę 8 100 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym (pkt 2). Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy. Z ustaleń tych wynikało, że 21 kwietnia 2009 r. powodowa spółka nabyła od B. C. i N. R. udział wynoszący 1/2 części w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerem 63 z mapy 53, numerami 32/3, 57, 60/5, 60/6 z mapy 32 oznaczonych symbolem „Ba” oraz działki numer 2 z mapy (...) oznaczonej symbolem „Tk” o łącznym obszarze 31,3964 ha oraz udział wynoszący 1/2 części w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości, składającej się z działek gruntu nr 31/1 z mapy (...) stanowiącej tereny przemysłowe o obszarze 0,4243 ha i nr 117 z mapy 44 stanowiącej drogi o obszarze 0,0376 ha. Działka 60/6 uległa w 2009 r. podziałowi na działki 60/7 i 60/8. Wymienione nieruchomości stanowiły obszar dawnej Cukrowni W. i w rejestrze gruntów na dzień 18 marca 2011 r. były oznaczone odpowiednio jako tereny kolejowe (oznaczone symbolem „Tk”), drogi i tereny przemysłowe (oznaczone symbolem „Ba”).
3 Uchwałą nr (...) z 19 stycznia 2007 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Wielunia Rada Miejska stwierdziła konieczność opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczając obszary, dla których podjęto uchwałę - w tym obszar byłej Cukrowni. W dniu 21 czerwca 2011 r. pozwana Gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. W wyniku uchwalenia MPZP nabyte przez powódkę nieruchomości otrzymały przeznaczenie inne niż wskazane w rejestrze gruntów. W szczególności działki nr 60/7 i 60/8, wcześniej oznaczone w rejestrze gruntów jako tereny przemysłowe, po uchwaleniu MPZP otrzymały następujące przeznaczenie: działka nr 60/7 - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów jako podstawowe przeznaczenie terenu, a oprócz tego zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wyłączeniem oświaty, zdrowia), zaś działka nr 60/8 - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wyłączeniem oświaty, zdrowia) jako podstawowe i częściowo zieleń urządzona z elementami małej architektury i częściowo uprawy łąkowe oraz częściowo wody śródlądowe. W dniu 14 marca 2012 r. powodowa spółka wraz z B. C. i N. R. zbyła na rzecz H. i J. K. nieruchomości obejmujące działki nr 2, 63, 32/3, 57, 60/5 i 60/8 za łączną cenę 6 400 000 zł netto, a następnie w dniu 4 kwietnia 2012 r. zbyła pozostałe niezabudowane nieruchomości obejmujące działki nr 60/7, 31/3 i 117 za łączną cenę 479 018,80 zł. W dniu 1 sierpnia 2012 r. powodowa spółka na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wystąpiła do pozwanej Gminy W. z wnioskiem o wypłatę odszkodowań odpowiadających obniżeniu wartości nieruchomości składających się z działek gruntu nr 2 AM 944 obręb 5, nr 63 AM 53 obręb 17, 32/3, 57, 60/5, 60/7, 60/8, 31/1 AM 32 obręb 2, nr 117 AM 44 obręb 17, w wysokości 2 104 000 zł. Gmina W. odmówiła wypłaty odszkodowania. W dniu 11 grudnia 2012 r. Gmina W. wszczęła z urzędu postępowania administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w W., w tym działek nr 60/7 i 60/8. Przedmiotowe postępowania zostały umorzone, ponieważ nie stwierdzono, aby zaszły przesłanki do stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości, których
4 dotyczyły. W dniu 15 października 2015 r. Gmina W. nabyła za cenę 12 000 000 zł prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działek nr 31/1, 32/3, 57, 60/5, 60/7, 60/8 obręb 2, nr 2 obręb 5, nr 63 i 117 obręb 17 i prawo własności działki nr 170 obręb 17, łącznie stanowiących obszar 31,9074 ha. 3. Uwzględniając te ustalenia faktyczne, Sąd Apelacyjny uznał, że przesłanką zasądzenia odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wyłącznie obniżenie wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego oraz zbycie nieruchomości. Za prawidłowe przyjął stanowisko, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Za faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sąd Apelacyjny uznał sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała, zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. 4. Od wyroku Sądu Apelacyjnego w (...) skargę kasacyjną wywiodła pozwana Gmina W., zaskarżając go w całości. Zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 382 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c. oraz prawa materialnego, a to art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i orzeczenia co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa co do kwoty 437 950 zł, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego
5 rozpoznania, jak też zasądzenia od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania kasacyjnego. 5. W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódka domagała się jej oddalenia i zasądzenia kosztów postępowania Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 6. W związku z powołaniem się przez skarżącego na obie podstawy kasacyjne przewidziane w art. 3983 § 1 k.p.c. w pierwszej kolejności należy rozważyć zarzucane naruszenia przepisów procesowych. Zasadniczą i pierwszoplanową kwestią jest bowiem ocena, czy stan faktyczny tkwiący u podstawy zastosowania przez sąd drugiej instancji w zaskarżonym wyroku przepisów prawa materialnego został ustalony w prawidłowo prowadzonym postępowaniu i tym samym w sposób wiążący dla Sądu Najwyższego przy rozpatrywaniu zarzutów z zakresu prawa materialnego. Oznacza to również, że w razie jednoczesnego powoływania się na obie podstawy kasacyjne, oceny zarzutu naruszenia prawa materialnego można dokonywać dopiero wówczas, gdy sąd kasacyjny uzna zarzuty skarżącego dotyczące podstawy z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. za chybione (wyrok Sądu Najwyższego z 17 marca 2006 r., I CSK 63/05, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 25 października 2019 r., IV CSK 656/18, niepubl.). 7. Naruszenie przez sąd drugiej instancji art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 K.p.c. może wyjątkowo stanowić usprawiedliwioną podstawę kasacyjną wtedy, gdy wskutek uchybienia wymaganiom stawianym uzasadnieniu, zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej. Zatem nie każde uchybienie w zakresie konstrukcji uzasadnienia sądu drugiej instancji może stanowić podstawę dla skutecznego podniesienia zarzutu kasacyjnego, lecz tylko takie, które uniemożliwia Sądowi Najwyższemu przeprowadzenie kontroli prawidłowości orzeczenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 7 października 2005 r., IV CK 122/05, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2007 r., V CSK 288/07, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 21 lutego 2008 r., III CSK 264/07, OSNC-ZD
6 2008/D/118, postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lipca 2015 r., I CSK 654/14, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 11 marca 2020 r., I CSK 585/18, niepubl.). W realiach niniejszej sprawy Sąd Apelacyjny uczynił przedmiotem szerszej analizy jedynie część zarzutów postawionych w apelacji, w szczególności poświęcił wiele rozważań zarzutowi naruszenia art. 233 k.p.c., nie odnosząc się do kluczowego zarzutu apelacji naruszenia art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. polegającego na nieuwzględnieniu w odszkodowaniu ceny sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Zważywszy, że zarzut ten w istocie stanowił podstawę poglądu, zgodnie z którym powódka nie poniosła żadnej szkody, skoro zbyła udział w prawie użytkowania wieczystego powyżej ceny rynkowej nieruchomości z okresu przed przyjęciem planu zagospodarowania przestrzennego, pominięcie tego zarzutu stanowi uchylenie się od pełnego rozpoznania skargi apelacyjnej. Pomimo jednak częściowej słuszności postawionego zarzutu naruszenia art. 382 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. oraz z art. 391 k.p.c., należy stwierdzić, że nie zachodziły przeszkody w przeprowadzeniu kontroli kasacyjnej zaskarżonego wyroku i nie z tej przyczyny Sąd Najwyższy zdecydował o jego uchyleniu. 8. W odniesieniu do zarzutów naruszenia prawa materialnego należy przede wszystkim wskazać, że zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1 - zgodnie z art. 36 ust. 2 - może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
7 Z kolei art. 36 ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Równocześnie art. 37 ust. 1 przewiduje, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. 9. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie wskazuje się na potrzebę rozróżnienia instytucji uregulowanych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. oraz w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., w przepisach tych bowiem przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń, jaką jest uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiana, zostały w sposób odmienny uregulowane pozostałe przesłanki warunkujące ich powstanie (wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2010 r., V CSK 452/09, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, OSNC-ZD 2012/1/15; wyrok Sądu Najwyższego z 6 października 2016 r., IV CSK 778/15, niepubl.). Problem wzajemnych rozliczeń między gminą a właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości związanych ze zmianą wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego był już przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego. Przesądzono m.in., że użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w
8 dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (wyrok Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14, niepubl.). W wyroku z 25 listopada 2015 r. (IV CSK 97/15, OSNC 2016/11/131; podobnie wyrok Sądu Najwyższego z 9 marca 2016 r., II CSK 411/15, niepubl.), Sąd Najwyższy wskazał, że odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu. Stanowiska tego jednakże Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie podziela, choć dostrzega, że norma wynikająca z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. musi być postrzegana jako kompensacyjna, a jej związanie z uszczerbkiem majątkowym odpowiadającym obniżeniu wartości zbywanej nieruchomości, który został spowodowany uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest oczywiste. W ocenie Sądu Najwyższego cena ustalona w umowie zbycia nieruchomości nie ma przesądzającego znaczenia dla roszczenia zbywcy. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podstawą przyznania odszkodowania z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. i określenia jego wysokości jest jedynie obiektywnie ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, według stanu na dzień sprzedaży nieruchomości. Ewentualnie relatywizowanie wysokości odszkodowania do ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości mogłoby być przyczyną poważnych nadużyć. Nie można również wykluczyć, że nawet w przypadku uzyskania w wyniku prowadzonych negocjacji (na których przebieg i wynik ma przecież wpływ nie tylko rzeczywista wartość nieruchomości) ceny wyższej niż ustalona opinią biegłego, w razie braku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego zbywca uzyskałby cenę jeszcze wyższą. Wybór ustawodawcy, by nie posługiwać się metodą różnicową powszechnie wiązaną z art. 361 k.c., nie jest przy tym wyborem niespotykanym w obowiązujących przepisach prawa, czego przykładem są regulacje z art. 224 § 2 i 225 k.c. czy art. 788 § 1, 801 § 1, 849 § 1, 855 § 4 k.c., art. 81 ust. 1 Prawa przewozowego.
9 10. Zasadny natomiast okazał się zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten, jak już wskazano, nakazuje zestawić wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z wartością tej nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Pierwszy przypadek ma miejsce, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy, danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Drugi występuje wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. W realiach niniejszej sprawy, zgodnie z ustaleniami sądów meriti, którymi Sąd Najwyższy jest związany, przed przyjęciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2011 r., dla nieruchomości, będących przedmiotem sporu nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego; nie ustalono również, by doszło do wydania np. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jedynymi wskazówkami co do przeznaczenia terenu wydawałyby się być wpisy w ewidencji, jednakże z uwagi na charakter ewidencji nie mogą one mieć znaczenia w postaci określenia „obowiązującego” przeznaczenia terenu w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Nakazuje to odwołać się do faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2011 r. W ustaleniach faktycznych przedstawionych przez sądy meriti brak jednakże jednoznacznych ustaleń w tym zakresie; tylko pośrednio Sąd Okręgowy odwołał się do zmiany przeznaczenia działki nr 60/8 i pozbawienia powódki potencjalnej możliwości korzystania z tej działki zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, zaś Sąd Apelacyjny do pozostającego poza sporem braku przemysłowego wykorzystania działek nr 60/7 i 60/8 w okresie od 2009 r. do chwili sprzedaży (s. 6) oraz wskazanego przez biegłego potencjalnego skorzystania z działki 60/8 z przeznaczeniem na działalność przemysłową (s. 7).
10 Tymczasem faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. to wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a nie potencjalne możliwości zagospodarowania nieruchomości. Takie też stanowisko zajmowane jest przez Naczelny Sąd Administracyjny (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2018 r., w sprawach II OSK 409/18 - II OSK 414/18, niepubl.; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 marca 2019 r., II OSK 958/18, niepubl.; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 listopada 2019 r., I OSK 2930/18, niepubl.) na gruncie spraw dotyczących ustalenia renty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Oczywiste wydaje się, że tożsame kryteria muszą być stosowane w obu wspominanych przypadkach: odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości i renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W tym miejscu wszakże należy poczynić pewne zastrzeżenie. W realiach niniejszej sprawy nie może ujść uwagi, że przed uchwaleniem spornego planu zagospodarowania przestrzennego występowała tzw. luka planistyczna. Oceniając faktyczne wykorzystanie nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p., nie można pominąć, że norma ta nie może być rozumiana w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r., SK 22/16, OTK-A 2019/48). Rolą sądów meriti jest zatem ustalenie przeznaczenia nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu, ewentualnie bardziej korzystnego przeznaczenia nieruchomości w planie obowiązującym poprzednio. Dopiero tak poczynione ustalenia mogą pozwolić na określenie podlegających porównaniu na potrzeby ustalenia wysokości analizowanego odszkodowania wartości nieruchomości. 11. Stwierdzenie zasadności wskazanego powyżej zarzutu kasacyjnego obliguje Sąd Najwyższy do uchylenia zaskarżonego wyroku na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
11 jw
Powiązane orzeczenia
- II CSKP 717/23 2025-05-14Czy odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno być ustalone w oparciu o cenę faktycznie uzyskaną ze sprzedaży, czy też o war…
- II CSKP 1993/22 2024-03-21Czy obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nastąpiło po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, uzasadnia roszczenie o odszkodowanie na podstawie art.…
- IV CSK 97/15 2015-11-25Czy właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli sprzedał nieruchomość za cenę wyższą niż jej wartość przed…
- II CSKP 226/22 2022-12-08Czy kwota uzyskana przez właściciela lub użytkownika wieczystego z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega zaliczeniu na poczet odszkodowania za obniżenie wartości tej nieruchomości, spowodowane uchwaleniem lub zmianą mi…
- II CSK 321/10 2011-03-11Czy roszczenie o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, przysługujące właścicielowi, który zbył nieruchomość w drodze darowizny, jest uzasadnione n…
Powołane przepisy
art. 36 ust. 3art. 37 ust. 1art. 382 KPCart. 328 § 2 KPCart. 391 KPCart. 3983 § 1 KPCart. 3983 § 1 pkt 2 KPCart. 391 § 1 K.p.c.art. 233 KPCart. 36 ust. 1art. 36 ust. 2art. 36 ust. 4
Źródło: Baza Orzeczeń Sądu Najwyższego (sn.pl), pozyskano 17.07.2026. · PDF źródłowy