II CSKP 2001/22

II CSKP 2001/22 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 29 maja 2024 r. Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie: SSN Marcin Łochowski (przewodniczący) SSN Agnieszka Jurkowska-Chocyk (sprawozdawca) SSN Maciej Kowalski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 29 maja 2024 r. w Warszawie skargi kasacyjnej R.B. od wyroku Sądu Okręgowego w Zielonej Górze z 31 maja 2021 r., VI Ca 572/20, w sprawie z powództwa R.B. przeciwko M.K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Zielonej Górze do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. Agnieszka Jurkowska-Chocyk Marcin Łochowski Maciej Kowalsk [S.K.-T.]i UZASADNIENIE II CSKP 2001/22 2 Wyrokiem z 31 maja 2021 r. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze oddalił apelację powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Żarach, w którym oddalono powództwo R. B. przeciwko M. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd drugiej instancji w pełni podzielił ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego oraz wysnute na ich podstawie wnioski. Z ustaleń poczynionych w sprawie przez sądy meriti wynika, że w grudniu 2017 r. powód zaproponował pozwanemu sprzedaż bliżej określonej nieruchomości za 90 000 zł. Dnia 22 grudnia 2017 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży tej nieruchomości za ustaloną kwotę. Na jej podstawie wpisano pozwanego jako właściciela w Dziale II księgi wieczystej. Dominującym przeznaczeniem nieruchomości, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), jest zabudowa mieszkalna i mieszkalno-użytkowa (56% powierzchni nieruchomości). Powód miał wiedzę, co do przeznaczenia nieruchomości w MPZP. Zdaniem Sądów meriti do nieruchomości nie miały zastosowania przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „u.k.u.r.”), ograniczające możliwości nabycia jej przez pozwanego. Jako nieskuteczne Sądy uznały oświadczenie powoda o odstąpieniu od ww. umowy w oparciu o treść art. 84 k.c. Zdaniem Sądu Okręgowego, biorąc pod uwagę, że 56% nieruchomości jest przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolnicze, nie można jej uznać za nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a umowa sprzedaży jest ważna w świetle przepisów tej ustawy. Wyrok Sądu Okręgowego został w całości zaskarżony skargą kasacyjną przez powoda, który zarzucił naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 2 ust. 1 u.k.u.r., przez niewłaściwą wykładnię pojęcia „nieruchomości rolnej”, gdzie Sąd przyjął, iż nie jest nieruchomością rolną grunt rolny, którego przeważająca część przeznaczona jest w MPZP na cele inne niż rolne, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego pojęcia, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 5 września 2012 r., IV CSK 93/12, stanowi, iż nieruchomością rolną nie jest nieruchomość, która w całości jest przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele II CSKP 2001/22 3 inne niż rolne, a zatem prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”) wobec działki, która w jakiejkolwiek części nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W oparciu o te zarzuty powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz zmianę zaskarżonego wyroku oddalającego apelację powoda oraz orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa w całości i rozstrzygnięcie o kosztach procesu. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Skarga kasacyjna powoda jest uzasadniona wobec naruszenia przez Sąd drugiej instancji prawa materialnego. Kluczowe znaczenie dla oceny dochodzonego pozwem żądania ma wykładnia art. 2 ust. 1 u.k.u.r. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości rolnej należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W kodeksie cywilnym nieruchomość rolną definiuje art. 461 k.c., stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Artykuł 2 ust. 1 u.k.u.r. nie wprowadza przyjętego w zaskarżonym wyroku kryterium „wiodącego charakteru” nieruchomości, wręcz przeciwnie, językowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że jego hipoteza obejmuje również nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu. Innymi słowy, zgodnie z art. 2 ust. 1 u.k.u.r. jedynie przeznaczenie nieruchomości w całości na cele inne niż rolne w planie zagospodarowania przestrzennego wyłącza ją spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tylko takie rozumienie definicji nieruchomości rolnej unormowanej w przytoczonym przepisie jest zgodne z założeniami, które legły podstaw uchwalenia tej ustawy, a określonymi w jej preambule i art. 1 u.k.u.r.. Ustawodawca miał na uwadze potrzebę kształtowania ustroju rolnego przez wprowadzenie do obrotu nieruchomościami rolnymi mechanizmów, które powinny prowadzić do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałać nadmiernej koncentracji II CSKP 2001/22 4 nieruchomości rolnych oraz zapewnić prowadzenie gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń poczynionych w sprawie wynika, że sporna nieruchomość w dacie jej zbycia przez powoda była jedynie w 56% przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolnicze, a zatem nie w całości, a jedynie w części. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, wbrew stanowisku Sądów meriti, że taka nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu cytowanego powyżej przepisu (tak wyrok SN z 5 września 2012 r., IV CSK 93/12, postanowienie SN z 15 maja 2009 r., II CSK 9/09), a nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym należy zawsze uznawać w całości za nieruchomości rolne (w znaczeniu określonym w art. 2 ust. 1 u.k.u.r.). Jeżeli choćby część nieruchomości niezależnie od jej udziału w całości ma przeznaczenie rolne, nabycie całej nieruchomości podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Artykuł 9 ust. 1 u.k.u.r. (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości) stanowił, że nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest: dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR w przypadku określonym w art. 3b i 4 ust. 1 u.k.u.r. Ustawodawca wprowadził w tym przepisie sankcję bezwzględnej nieważności w przypadku zbycia nieruchomości rolnej bez uprzedniego zawiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie pierwokupu (zob. art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). W myśl tego ostatniego przepisu prawo pierwokupu przysługuje KOWR, działającemu na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy, albo niewykonania przez niego tego prawa. W okolicznościach sprawy, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 3 ust. 4 u.k.u.r., nie powiadomiono KOWR o przysługującym mu prawie pierwokupu spornej nieruchomości (nieruchomość przed datą zbycia nie była przez powoda wydzierżawiana), błędnie zakładając, że nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w sytuacji kiedy w odniesieniu do 44% II CSKP 2001/22 5 powierzchni brak jest planu zagospodarowana przestrzennego. Konsekwencją naruszenia art. 3 ust. 4 u.k.u.r. jest bezwzględna nieważność zawartej 22 grudnia 2017 r. bezwarunkowej umowy sprzedaży tej nieruchomości, co wynika z art. 9 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. Z tych przyczyn Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu na podstawie art. 39815 § 1 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. Agnieszka Jurkowska-Chocyk Marcin Łochowski Maciej Kowalski [SOP] [ms]