III CRN 215/84

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Niejadlik (spr.).Sędziowie SN: W. Łysakowski, M. Zakrzewska.Protokolant: Z. Dębek.SentencjaSąd Najwyższy Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 1984 r. sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Gospodarki Miejskiej przeciwko Jerzemu Z. o eksmisję z garażu na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w O. z dnia 27 października 1983 r.1)uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Rejonowego w O. 2 dnia 15 lipca 1983 r. i orzeka eksmisję pozwanego z garażu zlokalizowanego w boksie nr 4 przy ulicy W. w O.;2)zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 3.500 zł tytułem kosztów postępowania za I i II instancję;3)nakazuje ściągnąć od pozwanego kwotę 1.200 zł tytułem wpisu od rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie faktycznePozwany Jerzy Z. jest najemcę garażu w boksie nr 4 przy ulicy W. w O. Umowa najmu zastrzega (§ 6), że wynajmujące Przedsiębiorstwo Gospodarki Miejskiej w O. może odstąpić od umowy, gdy najemca bez jego zgody podnajmie garaż osobie trzeciej. Pozwany - nie pytając o zgodę powodowego Przedsiębiorstwa - oddał na okres od 1 grudnia 1981 r. do 1 grudnia 1982 r. garaż w podnajem Franciszkowi K. i Witoldowi P. W tej sytuacji Przedsiębiorstwo to w piśmie z dnia 2 grudnia 1982 r. powiadomiło pozwanego, że wypowiada mu "w terminie natychmiastowym dalsze użytkowanie garażu przy ulicy W.". W powołaniu się na to, że pozwany oddał garaż w podnajem z ważnych przyczyn (zmiana pobytu z uwagi na potrzebę opieki nad chorą matkę i trudności finansowe), a wynajmujący odstąpienia od umowy najmu nie poprzedził upomnieniem (art. 667 § 2 k.c.), wyrokiem z dnia 15 lipca 1983 r. sygn. akt I C251/83, Sąd Rejonowy w O. oddalił powództwo o eksmisję pozwanego z przedmiotowego garażu. Aprobując stanowisko tego Sądu, oddalił Sąd Wojewódzki w O. rewizję strony powodowej wyrokiem z dnia 27 października 1983 r.W rewizji nadzwyczajnej, zarzucającej wyrokowi Sądu Wojewódzkiego rażące naruszenie art. 668 § 1, 667 § 1 i 2 k.c., art. 233 § 1 k.p.c. oraz naruszenie interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej - Minister Sprawiedliwości wnosił o uchylenie tego wyroku i o orzeczenie eksmisji pozwanego z przedmiotowego garażu, ewentualnie o uchylenie wymienionych orzeczeń i o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w O.Rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona.Można się zgodzić z poglądem Sądu Wojewódzkiego, że oddanie przez najemcę - wbrew zakazowi umownemu - osobie trzeciej rzeczy najętej w podnajem jest równoznaczne z używaniem przezeń tej rzeczy sprzecznie z umową najmu. Używanie rzeczy najętej niezgodnie z umowa, uprawnia zaś wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Miarodajny w tym względzie przepis art. 667 § 2 k.c. warunkuje jednak skuteczność odstąpienia od stwierdzenia, że najemca mimo upomnienia nie przestaje korzystać z rzeczy najętej w sposób sprzeczny z umowę. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym może w świetle togo przepisu i art. 668 § 1 k.c. usprawiedliwić tylko uporczywe i ewidentnie naganne działania, którego najemca nie zmienia mimo upomnienia go przez wynajmującego. Powodowe Przedsiębiorstwo zaś - jak wspomniano - takim upomnieniem nie poprzedziło wypowiedzenia pozwanemu najmu garażu ze skutkiem natychmiastowym.Trafnie jednak skarżący zarzuca, iż mylny jest pogląd obu Sądów, że w konkretnym przypadku § 6 umowy najmu garażu nie wyłącza możliwości zastosowania § 2 art. 667 k.c. W tym postanowieniu umowy strony we własnym zakresie określiły sankcję, jaka może dotknąć pozwanego w razie oddania - zabronionego mu - garażu w podnajem osobie trzeciej. Umowa zaś nie warunkuje skuteczności wypowiedzenia najmu garażu od upomnienia, o którym mowa w § 2 art. 667 k.c. Takiej szczególnej regulacji, zaostrzającej sankcję ustawową w celu zapobiegnięcia czerpania przez najemcę korzyści finansowych z rzeczy najętej, nie zakazują wskazane przepisy obowiązującego prawa. Ich brzmienie oraz cel społeczno-gospodarczy przemawiają bowiem za tym, że te przepisy maję charakter przepisów iuris dispositivi. Stąd, jeżeli w miejsce sankcji unormowanej w § 2 art. 667 k.c. weszła szczególna sankcja uregulowana przez strony w umowie, to nie ma żadnych przeciwwskazań do zaaprobowania poglądu skarżącego, że wypowiedzenie - mimo niepoprzedzenia go upomnieniem - mogło doprowadzić do rozwiązania stosunku najmu garażu ze skutkiem natychmiastowym. Bowiem - jak powiedziano - jeżeli najemca - wbrew zakazowi umownemu - oddał rzecz najętą w podnajem (art. 668 § 1 k.c.) i mimo upomnienia nie zaprzestał używania tej rzeczy sprzecznie z umowę najmu, wynajmujący może mu wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym (art. 667 § 2 k.c.). Wypowiedzenie niepoprzedzone upomnieniem jest jednak skuteczne, gdy strony wzmacniając sankcje ustawowe - wyłączyły je w umowie najmu. Skoro do takiego wyłączenia doszło w § 6 umowy najmu, to powołany na wstępie - odmienny pogląd obu Sądów ostać się nie może. Oznacza to, że przyczyny, które skłoniły pozwanego od oddania garażu w podnajem oraz uchybienie strony powodowej w zakresie upomnienia, nie mogły - same przez się - przemawiać przeciwko uwzględnieniu powództwa.Nie ulega wątpliwości, że złożenie wypowiedzenia jest uczynieniem użytku z prawa podmiotowego (kształtującego). Ta czynność powodowego Przedsiębiorstwa podlega więc kontroli z punktu widzenia jej zgodności z zasadami współżycia społecznego lub społecznego przeznaczenia prawa do wypowiedzenia (art. 5 k.c.). Pozwany jednak nie miał żadnych przeszkód w zwróceniu się do wynajmującego o wyrażenie zgody na oddanie na krótki czas garażu w podnajem. Samowolnie zaś zawarł umowę podnajmu w tym celu, żeby uzyskanymi stąd środkami finansowymi poprawić swą sytuację majątkową. Takie działanie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nie zasługuje na ochronę. Przeciwko wzruszeniu zaskarżonych wyroków nie przemawia więc norma art. 5 k.c.Powyższe wskazuje, że do oddalenia powództwa doszło z rażącym naruszeniem powołanych w rewizji nadzwyczajnej przepisów prawa. Zachodzi - w konsekwencji - pierwsza podstawa rewizyjna z art. 417 § 1 k.p.c. Wypowiadając pozwanemu umowę najmu garażu powodowe Przedsiębiorstwo działało również w celu ochrony szerzej pojętego mienia społecznego. Rażącemu naruszeniu prawa towarzyszy więc naruszenie treści zaskarżonych wyroków interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej. Dwumiesięczne opóźnienie się z wniesieniem rewizji nadzwyczajnej nie stworzyło więc w tej sytuacji przeszkody w orzeczeniu zgodnie z wnioskiem Ministra Sprawiedliwości (art. 421 § 2 k.p.c.).Uchylając zaskarżony wyrok nakazał więc Sąd Najwyższy eksmisję pozwanego z przedmiotowego garażu (art. 422 § 1 k.p.c.).Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania znajduje uzasadnienie w art. 35 p.o.u.s. i art. 98 k.p.c.