III CRN 269/82

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Ignatowicz (spr.).Sędziowie SN: B. Bladowski, S. Dmowski.Protokolant: G. Banaszewska.SentencjaSąd Najwyższy Izba Cywilna i Administracyjna przy udziale Prokuratora Prokuratury Generalnej po rozpoznaniu w dniu 12 listopada 1982 r. sprawy z powództwa wzajemnego Sawasa P. przeciwko Elżbiecie D. o zapłatę na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 31 marca 1982 r.zaskarżony wyrok uchyla i rewizję powoda wzajemnego od wyroku Sądu Rejonowego z dnia 12 lutego 1982 r., oddala; nakazuje pobrać od powoda wzajemnego na rzecz Skarbu Państwa - Kasy Sądu Rejonowego kwotę 6.889 (sześć tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięć) zł tytułem opłaty od rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie faktyczneNa skutek dwu powództw Elżbiety M., w miejsce której wstąpiła do sprawy, wobec śmierci powódki, jej córka Elżbieta D. oraz powództwa wzajemnego pozwanego Sawasa P. Sąd Rejonowy wydał trzy kolejne wyroki. Mianowicie wyrokiem częściowym z dnia 30 kwietnia 1980 r. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 18.000 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanego z obiektu użytkowego powódki po wygaśnięciu umowy najmu.Następnym wyrokiem z dnia 27 czerwca 1980 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo Elżbiety M. o ustalenie, że wynajęta pozwanemu stodoła wraz z placem stanowi własność powódki i pozwany ma obowiązek pozostawić na tym obiekcie wykonane jego wkładem urządzenia. Te dwa wyroki uprawomocniły się na skutek niezaskarżenia ich przez żadną ze stron.Kolejnym wyrokiem z dnia 12 lutego 1982 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo wzajemne Sawasa P. o zasądzenie na jego rzecz równowartości dokonanych nakładów, skierowane przeciwko Elżbiecie D. jako spadkobierczyni zmarłej w toku procesu Elżbiety M. Orzeczenie to Sąd Rejonowy uzasadnił w sposób następujący.W dniu 2 maja 1969 r. pomiędzy wynajmującym Józefem M. właścicielem nieruchomości położonej w Ł. Nr 111, a najemcą Sawasem P. doszło do zawarcia umowy najmu, mocą której wynajmujący oddał najemcy w użytkowanie stodołę murowaną o wymiarach 10 x 8 m z przeznaczeniem na warsztat ślusarsko-samochodowy oraz plac przywarsztatowy o wymiarach 25 x 15 m położony bezpośrednio przy stodole. W umowie określono, że jest ona zawarta na czas nieoznaczony. § 5 umowy zawiera zastrzeżenie najemcy, że wynajmujący nie wypowie umowy przed upływem lat 10, zaś § 6 ustala, że w razie wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu przed upływem 10 lat, najemca zastrzega sobie zwrot wszystkich udokumentowanych wkładów w wynajęte obiekty. Czynsz najmu (§ 4) ustalono w kwocie 600 zł miesięcznie w pierwszym roku i 1.000 zł w następnych latach.W aktach sprawy, w której orzeczono eksmisję pozwanego z przedmiotowych obiektów, znajduje się umowa najmu z dnia 5 III 1975 r. zmieniająca niektóre postanowienia umowy z dnia 2 maja 1969 r. Umowa ta nie rodzi jednak skutków prawnych, ponieważ nie została podpisana przez spadkobierczynię po zmarłym Józefie M. Elżbietę M., lecz przez inne nieupoważnione osoby, a poza tym Elżbieta M. w trybie przewidzianym w art. 103 § 1 k.c. nie potwierdziła treści tej umowy. Dlatego też przy rozpatrywaniu roszczenia wzajemnego pozwanego Sawasa P. miarodajna jest umowa z dnia 2 maja 1969 r. Brzmienie § 6 w powiązaniu z § 5 tej umowy wskazuje, że strony zgodnie przyjęły 10 letni okres amortyzacji poczynionych przez powoda wzajemnych nakładów. Wskazuje na to cel, jakiemu przepisy te miały służyć, a celem tym było zapewnienie powodowi wzajemnemu prowadzenia warsztatu przez okres nie krótszy niż lat 10.Na skutek rewizji powoda wzajemnego od tego wyroku Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 31 marca 1982 r. zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanej wzajemnie Elżbiety D. kwotę 106.582 zł z odsetkami i kosztami procesu oraz kosztami postępowania rewizyjnego. Sąd Wojewódzki podzielił ustalenia i wnioski Sądu Rejonowego dotyczące umowy z dnia 15 marca 1975 r. i uznał, że punktem rozważań przy ocenie zasadności powództwa wzajemnego jest umowa z dnia 2 maja 1969 r. Jednakże właściwa interpretacja tej umowy prowadzi do odmiennych wniosków. Strony w umowie ustaliły mianowicie, że najemca będzie opłacał czynsz. Gdyby umowa nie nakładała na najemcę tego obowiązku, wówczas istniałyby podstawy do przyjęcia, że 10 letni okres korzystania z przedmiotu najmu ma zrekompensować najemcy poniesione nakłady. Tak jednak nie było. Gdyby wolą stron było, aby niezależnie od czynszu najemca miał z upływem 10 lat trwania najmu utracić wszelkie roszczenia z tytułu nakładów, przepis § 6 umowy miałby niewątpliwie inną treść. Tymczasem § 6 umowy, co wyraźnie wynika z jego treści, został wprowadzony na żądanie najemcy dla zabezpieczenia jego interesów. Jest on quasi karą umowną obciążającą właściciela w przypadku niedotrzymania zobowiązania z § 5 (niewypowiadania umowy przed upływem lat 10) - "a mianowicie najemca zastrzegał sobie możliwość dochodzenia roszczenia w przypadku wypowiedzenia mu umowy przed upływem lat 10...". Skoro więc wynajmująca po rozwiązaniu umowy zatrzymała dokonane przez powoda wzajemnego nakłady, stosownie do art. 676 k.c. obowiązana jest zwrócić mu te nakłady według ich wartości w chwili wydania przedmiotu najmu. Tę zaś wartość w kwocie 106.582 zł ustalił biegły.Wymieniony wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył Prokurator Generalny PRL rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 28 września 1982 r.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Jak to wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Wojewódzki uznał powództwo wzajemne za uzasadnione z dwu przyczyn. Po pierwsze dlatego, że powołany wyżej § 5 umowy został do niej wprowadzony na wyraźne żądanie powoda wzajemnego jako najemcy, po drugie z tej przyczyny, że strona wynajmująca miała otrzymywać w myśl umowy czynsz za wynajęty obiekt. Rewizja nadzwyczajna trafnie zarzuca, że obydwie te przesłanki rozstrzygnięcia zmieniającego wyrok Sądu I instancji nie są prawidłowe.Trafnie zwrócił uwagę Sąd Wojewódzki, że § 5 umowy, a w konsekwencji i stanowiący niejako dalszy jego ciąg § 6, zostały wprowadzone z inicjatywy najemcy, gdyż chciał on się w ten sposób zabezpieczyć przed przedwczesnym dla niego rozwiązaniem umowy najmu. Z tego jednak nie wynika, że postanowienie to należy tłumaczyć tylko pod kątem widzenia interesów jednej strony. Przeciwnie, skoro chodzi o umowę (do tego umowę wzajemną), każda ze stron może się powołać na te jej postanowienia, które są dla niej korzystne. Z powołanych zaś paragrafów umowy niedwuznacznie wynika, że zastrzegają one pewne korzyści dla obydwu stron, stanowiące wzajemne ekwiwalenty. Tak więc najemca uzyskał dzięki tym postanowieniom najważniejszą dla niego pewność, że umowa będzie trwała co najmniej 10 lat, wynajmujący zaś, że jeżeli umowa nie zostanie przez niego przed upływem takiego czasu rozwiązania to nakłady, jako już dla najemcy zamortyzowane, przypadną - oczywiście o tyle, o ile będą miały jeszcze wartość - jemu. W szczególności z § 6 umowy niedwuznacznie wynika, że najemca będzie mógł żądać nakładów tylko wtedy, gdy umowa przez wynajmującego zostanie rozwiązana przedwcześnie. To jednak się nie stało.Jeżeli chodzi o drugą przesłankę rozumowania Sądu Wojewódzkiego, to podkreślić należy, że z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że nakłady dokonane przez stronę korzystającą na podstawie umowy z cudzej rzeczy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Przeciwnie, jest co najmniej bardzo rozpowszechniona praktyka polegająca na tym, że najemca rezygnuje ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, do której dochodzi w terminie, przez strony umówionym. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niewysoki. A tak właśnie było, gdy chodzi o umowę, jaką strony zawarły, sumy umówione z tego tytułu (600 i 1.000 zł) były bowiem - gdy się weźmie pod uwagę, że chodzi o poważny obiekt (warsztat) - także na przełomie lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych wyjątkowo niskie.Z powyższych przyczyn oraz wobec tego, że uzasadnienie wyroku Sądu I instancji nie nasuwa zastrzeżeń, a w szczególności, że prawidłowe są ustalenia tego wyroku, należało z mocy art. 390 w zw. z art. 423 § 1 k.p.c. orzec jak w sentencji.