III CRN 49/78

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN R. Czarnecki. Sędziowie SN: T. Bukowski (sprawozdawca), J. Krajewski.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej, W. Bryndy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Marii P. przeciwko Weronice B. o eksmisję, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 19 września 1977 r.uchylił wyrok Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 19 września 1977 r., i poprzedzający go wyrok Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 27 maja 1977 r., i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Piasecznie do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 20.IX.1976 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie oddalił powództwo Marii P. o eksmisję pozwanej Weroniki B. z nieruchomości budynkowej, którą pozwana nabyła od powódki na podstawie sporządzonej w dniu 4.VIII.1972 r. w formie aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży.Na skutek rewizji powódki Sąd Wojewódzki uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, stwierdzając, że umowa notarialna z dnia 4.VIII.1972 r. "jest jedynie umową zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy o skutkach rzeczowych i w tym stanie rzeczy nie stanowi tytułu prawnego do zajmowania lokalu przez pozwaną".Następnym wyrokiem z dnia 27.V.1977 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie ponownie oddalił powództwo, ustalając m.in., że "pozwana weszła w użytkowanie domu w związku z kupnem przedmiotowej nieruchomości, na poczet ceny kupna wpłaciła powódce pewne kwoty, a strony są skłonne do zawarcia umowy przyrzeczonej". Zamieszkująca na tej nieruchomości kuzynka powódki "ma się w ciągu najbliższych tygodni wyprowadzić, zatem odpadną okoliczności hamujące sporządzenie notarialnego aktu przeniesienia własności na rzecz pozwanej". Jednakże w konkretnej sytuacji, zdaniem tego Sądu, żądanie powódki jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego.Sąd Wojewódzki po rozpoznaniu rewizji powódki wyrokiem z dnia 19.IX.1977 r. zmienił zaskarżony wyrok i orzekł eksmisję pozwanej, z tym zastrzeżeniem, że termin eksmisji odroczył do 1.IV.1978 r. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, powódka ze względu na swój zły stan zdrowia podtrzymuje zamiar sprzedania przedmiotowej nieruchomości innej osobie i dlatego żądanie eksmisji pozwanej, która odmawia zawarcia umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości, nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w PRL.Na skutek podania pozwanej Prokurator Generalny PRL wniósł w jej interesie rewizję nadzwyczajną od wymienionego wyżej wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 19.IX.1977 r. i od wyroku Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 27.V.1977 r. Zarzucając rażące naruszenie prawa, w szczególności przepisów art. 3 § 2 k.p.c. w związku z art. 494 i art. 496 k.c., wnosił na podstawie art. 422 § 2 k.p.c. o uchylenie obu tych wyroków i o przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w Piasecznie do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję nadzwyczajną, Sąd Najwyższy rozważył, co następuje:Słuszny jest zarzut rażącego naruszenia art. 3 § 2 k.p.c. Dla rozstrzygnięcia kwestii istnienia podstawy do orzeczenia eksmisji pozwanej istotna jest okoliczność, czy zawarta przez strony umowa warunkowej sprzedaży nieruchomości nadal obowiązuje. W tym zakresie sprawa nie została wyjaśniona. Powódka twierdziła, że pozwana zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego i że w związku z tym powinna płacić powódce tzw. czynsz. Z twierdzeń tych i z wyrażonego zamiaru sprzedania spornej nieruchomości innej osobie wynikałoby, że powódka uważa umowę notarialną zawartą z pozwaną w dniu 4.VIII.1972 r. za nie istniejącą.Dotychczas zebrany w sprawie materiał nie wystarczył do przyjęcia takiej tezy. W szczególności nie jest on wystarczający do uznania, że przez którąkolwiek ze stron zostało złożone oświadczenie o odstąpieniu od tej umowy oraz że jest ono zasadne i skuteczne. Zresztą zaskarżone wyroki nie zajmowały się tą kwestią, a zwłaszcza istnieniem przesłanek i zachowaniem formy odstąpienia od umowy. Prawidłowe zaś wyjaśnienie tych okoliczności jest konieczne dla oceny czy, a jeżeli tak, to kiedy, powstał między stronami stan prawny, do którego miałyby zastosowanie powołane w rewizji nadzwyczajnej przepisy art. 494 i art. 496 k.c. Sądy powinny były mieć na uwadze i to, że pozwana w związku z umową notarialną z dnia 4.VIII.1972 r. sprzedała swoją nieruchomość w H. i z uzyskanej gotówki zapłaciła powódce część ceny kupna. Powódka natomiast w świetle jej własnych oświadczeń zrezygnowała definitywnie z zamieszkania w przedmiotowej nieruchomości czemu zresztą dała wyraz wyprowadzając się z Piaseczna do Warszawy, a udostępniając pozwanej część pomieszczeń w warunkowo sprzedanej nieruchomości. Jeżeli powódka od umowy z 4.VIII.1972r. nie odstąpiła (art. 491 k.c.), może wystąpić przeciwko pozwanej o wykonanie zobowiązania do przeniesienia własności (art. 64 k.c.).Nabywcy, któremu w związku z zawarciem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości budynkowej, udostępniono znajdujące się na niej pomieszczenia, chociażby w celu ich przygotowania do stałego w nich zamieszkania, nie można po niewykonaniu przez Państwo prawa pierwokupu zarzucić zajmowania ich bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, jeżeli umowa ta trwa nadal.Stosowanie do powołanego na wstępie rewizji nadzwyczajnej art. 3 § 2 k.p.c. zachodzi potrzeba wyjaśnienia, czy strony nadal wiąże zawarta w dniu 4.VIII.1972 r. umowa zobowiązująca do przeniesienia na pozwaną własności objętej tą umową nieruchomości budynkowej, i dlatego zgodnie z wnioskiem zawartym w rewizji nadzwyczajnej należało na zasadzie art. 422 § 2 k.p.c. uchylić zarówno wyrok Sądu Wojewódzkiego uwzględniający powództwo, jak i poprzedzający go wyrok Sądu Rejonowego, którym zostało ono oddalone.