III CRN 9/71

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: K. Piasecki, W. Markowski.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Władysława L. przeciwko Powiatowemu Związkowi Gminnych Spółdzielni "Samopomoc Chłopska" w S. o zapłatę 84.480 zł, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 17 lipca 1970 r.,rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneW pozwie wniesionym dnia 13 czerwca 1969 r. powód domagał się zasądzenia od strony pozwanej kwoty 74.976 zł, rozszerzając w toku procesu powództwo do kwoty 84.480 zł jako należnego mu czynszu za okres od dnia 1 maja 1963 r. do dnia 31 grudnia 1969 r.Strona pozwana powództwa nie uznała.Sąd Powiatowy w Starogardzie Gdańskim wyrokiem z dnia 12 stycznia 1970 r. uwzględnił powództwo w całości ustalając, że strony w dniu 1 maja 1963 r. zawarły umowę najmu na okres od 1 maja 1963 r. do 30 kwietnia 1973 r., mocą której powód wynajął stronie pozwanej budynek młyna położony w L. za zapłatą czynszu w kwocie 1.056 zł miesięcznie, tj. połowy czynszu ustalonego w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245), a strona pozwana zobowiązała się do wykonywania remontów bieżących i kapitalnych. Uwzględniając powództwo Sąd I instancji miał na uwadze to, że strona pozwana nie wykonała remontów, do jakich się zobowiązała, remonty zaś te są konieczne. Powód pismem z dnia 10 marca 1969 r. wezwał pozwanego do wykonywania remontu budynku, ale pozwany mimo to do remontu nie przystąpił, w związku z czym powód wypowiedział umowę najmu w części dotyczącej wysokości czynszu.Sąd Wojewódzki w Gdańsku wyrokiem z dnia 17 lipca 1970 r. oddalił rewizję strony pozwanej wyrażając pogląd, że § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25.VII.1958 r. uprawnia powoda do żądania zapłaty czynszu w pełnej wysokości na czas od zawarcia umowy najmu.Minister Sprawiedliwości zaskarżył rewizją nadzwyczajną wyrok Sądu Wojewódzkiego w części oddalającej rewizję strony pozwanej a dotyczącej zasądzenia kwoty ponad 9.504 zł, jak również wyrok Sądu Powiatowego w Starogardzie Gdańskim z dnia 12.I.1970 r. w części zasądzającej kwotę ponad 9.504 zł, wnosząc w konkluzji o uchylenie w zaskarżonej części obu wyroków i o przekazanie sprawy w tym zakresie wymienionemu Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzucił rażące naruszenie art. 421 k.c. oraz § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245).Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję nadzwyczajną Sąd Najwyższy zważył, co następuje.Skarżący wyraża pogląd, że stanowisko obu Sądów jest trafne jedynie w zakresie żądania powoda zapłaty mu czynszu w pełnej wysokości za okres od 1 kwietnia 1969 r. do 31 grudnia 1969 r., ponieważ powód z dniem 1 kwietnia 1969 r. wypowiedział umowę w części dotyczącej wysokości czynszu i od tej daty pozwany utracił prawo do zapłaty czynszu obniżonego o 50 %, skoro nie przystąpił do wykonania remontu zgodnie z wezwaniem powoda. Natomiast błędny jest pogląd, że tenże § 17 powołanego rozporządzenia stanowi podstawę do żądania przez wynajmującego czynszu w pełnej wysokości za cały okres od zawarcia umowy najmu, ponieważ pkt 2 § 17 wyraźnie stwierdza, że najemca traci prawo do obniżonego czynszu, jeżeli nie wykona remontów w terminie określonym umową, wobec czego dopiero od tak określonej daty najemca ma obowiązek uiszczenia czynszu w pełnej wysokości. W sprawie niniejszej zatem strona pozwana zobowiązana była do płacenia czynszu w pełnej wysokości od daty niewykonania remontu w terminie zakreślonym przez powoda, gdyż w samej umowie strony nie ustaliły terminu wykonania remontów.Rewizja nadzwyczajna zawiera dalej pogląd, że przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe nie regulują kwestii roszczeń wynajmującego w razie niewykonania umowy przez najemcę w części dotyczącej remontów w okresie, gdy płacił on obniżony czynsz, i wobec tego w tym zakresie będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności przepis art. 471 k.c., który przewiduje odpowiedzialność za szkody powstałe w razie niewłaściwego wykonania umowy. W sprawie niniejszej powód może więc domagać się jedynie wynagrodzenia szkody polegającej na niewykonaniu remontów, do jakich zobowiązała się strona pozwana w umowie.Pogląd ten nie jest zdaniem składu orzekającego uzasadniony. Stosownie do § 17 rozporządzenia, jeśli przedmiotem najmu na cele użytkowe jest cały budynek, czynsz obniża się o 50%, gdy najemcy w drodze umowy zobowiążą się do wykonywania remontów zarówno bieżących jak i kapitalnych. Niewykonanie remontów w terminie określonym umową wywiera ten skutek, że najemca traci prawo do obniżki. Wykładnia tego przepisu nie uzasadnia wbrew poglądowi wyrażonemu w rewizji nadzwyczajnej poglądu, żeby sankcja przewidziana w § 17 ust. 2 powołanego rozporządzenia ograniczała się jedynie do utraty korzystania z 50% obniżki od daty, kiedy najemca nie wykona remontów w terminie określonym umową, za okres zaś poprzedni, w którym korzystał on z obniżki, wynajmujący może dochodzić poniesionych szkód na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 471 k.c. Powołany bowiem przepis § 17 ust. 2 rozporządzenia nie ogranicza prawa wynajmującego do domagania się całego czynszu za cały okres. Odmienny pogląd nie da się wyprowadzić z gramatycznej wykładni tego przepisu, który mówi o utracie "prawa do obniżki, o której mowa w art. 1", przez co należy rozumieć utratę prawa do tej obniżki za cały okres trwania umowy najmu, a nie tylko na przyszłość.Za powyższym poglądem przemawiają również argumenty oparte na wykładni systematycznej oraz celowościowej. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe zostało wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w dekrecie z dnia 28.VII.1948 r. o najmie lokalu, który wprowadził zasadę, że z czynszu wynajmujący ponosi koszty eksploatacji oraz bieżącego remontu. Czynsz za najem służy zatem przede wszystkim na pokrycie kosztów eksploatacji oraz bieżącego remontu, które obciążają wynajmującego. Jeżeli więc § 17 powołanego rozporządzenia wprowadził możliwość obniżenia czynszu o 50%, to połowa nie uiszczonego przez najemcę czynszu służyć powinna przeprowadzeniu remontów. Jeżeli najemca takich remontów nie wykonał, to odpada przesłanka, dla której obniżka została udzielona. Różnica więc czynszu, jaka z tej obniżki wynikła, powinna wrócić do wynajmującego dla realizacji podstawowego celu, jakiemu ten czynsz ma przede wszystkim służyć, a więc na pokrycie obowiązujących wynajmującego kosztów utrzymania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku.Poglądu tego nie podważa przytoczona w rewizji nadzwyczajnej okoliczność, że zgodnie z przepisami dekretu z dnia 20 maja 1955 r. o opłatach terenowych i podatkach (Dz. U. Nr 16, poz. 87 z 1963 r. z późn. zm.) zawarcie takiej umowy powoduje, iż właściciel budynku płaci podatek jedynie w wysokości 25% wartości rocznego czynszu, gdy tymczasem brak takiej umowy zobowiązałby go do zapłaty podatku w wysokości 85 % wartości rocznego czynszu, przy czym część podatku powyżej 25% przeznaczona jest na ewentualny remont budynku i prowadzona jest na oddzielnym koncie. Obniżony podatek w razie zawarcia umowy na podstawie § 17 omawianego rozporządzenia jest wynikiem tego, że wartość rocznego czynszu w tym wypadku zmniejszona jest o połowę.Z tych względów zaskarżone wyroki uznać należy za trafne, co powoduje oddalenie rewizji nadzwyczajnej.