III CZP 48/75

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia H. Dąbrowski (sprawozdawca).Sędziowie: F. Wesely, W. Maruczyński.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Edmunda K. przeciwko Stanisławowi P. i Józefowi P. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 5 maja 1975 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:1."Czy najemca zajmujący na podstawie decyzji o przydziale lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym, który w części jest zamieszkały przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców, bądź zajmujący na podstawie decyzji o przydziale część lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który w części jest zamieszkały przez właściciela albo przez jego pełnoletnie dzieci lub rodziców, korzysta do czasu jego opróżnienia z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) tylko w granicach należnej mu powierzchni mieszkalnej, co do nadwyżki zaś wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia tej nadwyżki, chociaż nie zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów?2.Czy w przypadku wprowadzenia w danej miejscowości najmu lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale w myśl art. 20 prawa lokalowego jest dopuszczalna droga sądowa we wszelkich sprawach o eksmisję z lokalu, powództwo zaś oparte tylko na niedopuszczalnym wypowiedzeniu należy oddalić, a nie odrzucić pozew?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi.Uzasadnienie faktyczneI. Prawo lokalowe z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84) w rozdziale 3, który obejmuje art. 20-45, normuje szczególny tryb najmu lokali i budynków. Zgodnie z postanowieniami art. 20 prawa lokalowego w miejscowości, w której w drodze stosownej uchwały właściwej rady narodowej został wprowadzony najem lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, najem lokalu, czy budynku może wynikać jedynie z takiej decyzji (por. też art. 9 ust. 1). Stosownie do postanowień art. 29 prawa lokalowego przydział lokalu powinien uwzględniać normy zaludnienia przysługujące także innym - prócz najemcy - osobom uprawnionym w świetle tego przepisu do wspólnego z nim zamieszkiwania.Najemca - w razie zajmowania lokalu mieszkalnego o powierzchni większej niż ta, która mu przysługuje (np. wskutek wyprowadzenia się niektórych członków jego rodziny) - ma stosownie do postanowień art. 36 ust. 1 i 2 prawa lokalowego prawo dalszego zajmowania lokalu, przy czym za nadwyżkę powierzchni obowiązany jest opłacać podwyższony czynsz.Przepis art. 37 ust. 1 prawa lokalowego zawiera ograniczenie możliwości rozwiązania przez wynajmującego stosunku najmu. Zgodnie z postanowieniem tego przepisu, jeżeli najem wynika z decyzji o przydziale, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu tylko w przypadku, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Zestawienie przytoczonych postanowień art. 36 i art. 37 ust. 1 prawa lokalowego prowadzi - w świetle wykładni logicznej - do wniosku, iż zajmowanie przez najemcę lokalu mieszkalnego o powierzchni większej niż ta, która mu przysługuje, jeżeli nawet nadwyżka obejmuje co najmniej jeden pokój, nie stanowi okoliczności uzasadniającej wypowiedzenie przez wynajmującego najmu bez zachowania obowiązujących terminów i tym samym nie może stanowić podstawy domagania się rozwiązania stosunku najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, także części lokalu obejmującego nadwyżkę. Z ostatnio powołanego przepisu w związku z treścią art. 1 prawa lokalowego wynika, że wynajmujący może wytoczyć powództwo obejmujące powyższe żądania i dotyczące całego zajmowanego przez najemcę lokalu jedynie w wypadkach określonych w art. 667 § 2, 685 i 687 k.c.Prawo lokalowe w art. 22 stanowi, iż przepisy o najmie lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej nie dotyczą m.in. domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, jeżeli co najmniej w części są one zamieszkiwane przez właścicieli albo przez ich pełnoletnie dzieci lub rodziców (ust. 1 pkt 2). Co do wymienionych domów i lokali wyłączone jest zatem wydanie decyzji administracyjnej o przydziale.Należy wszakże mieć na uwadze postanowienia art. 61 i art. 65 prawa lokalowego, zawartych w rozdziale 8. Zgodnie z postanowieniem art. 65 utraciła moc obowiązującą ustawa z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 i Dz. U. z 1972 r. Nr 27, poz. 193). Uchylając powyższą ustawę, prawo lokalowe w związku z wyłączeniem w art. 22 m.in. domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości spod działania przepisów o szczególnym trybie najmu zapewniło w art. 61 dotychczasowym najemcom ochronę przewidzianą uprzednio w art. 8 wymienionej ustawy z dnia 28 maja 1957 r. Przepis art. 61 prawa lokalowego stanowi, iż najemcy zajmujący na podstawie decyzji o przydziale m.in. lokale stanowiące odrębne nieruchomości lub lokale w domach jednorodzinnych korzystają do czasu ich opróżnienia z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 i opłacają czynsz według stawek określonych na podstawie art. 12. Wynajmujący może zatem przeciwko tym najemcom wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia całego lokalu - wobec przewidzianych w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego ograniczeń - tylko w przypadku, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Takiej zaś przyczyny, jak wyżej wskazano, nie stanowi fakt zajmowania przez najemcę lokalu mieszkalnego o powierzchni większej niż ta, która mu przysługuje, według przewidzianych norm zaludnienia.Należało zatem na pierwsze z przedstawionych pytań udzielić odpowiedzi sformułowanej w sentencji pod pkt 1.II. Powództwo wynajmującego przeciwko najemcy o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu jest sprawą cywilną.Rozpoznanie tych spraw - stosownie do postanowień art. 2 § 1 k.p.c. - należy do właściwości sądów powszechnych. W przypadku wprowadzenia w danej miejscowości - w drodze stosownej uchwały właściwej rady narodowej - przewidzianego w art. 20 szczególnego trybu najmu lokali i budynków, tj. najmu na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, prawo lokalowe co do lokali zajmowanych przez najemcę na podstawie decyzji o przydziale ogranicza w art. 37 ust. 1 materialnoprawne podstawy domagania się przez wynajmującego rozwiązania stosunku najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu do wskazanych przypadków, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Jeżeli zatem podstawą powództwa obejmującego powyższe żądania jest np. przewidziane w art. 688 k.c. wypowiedzenie najmu z zachowaniem określonego w tym przepisie terminu, sprawa podlega rozpoznaniu przez sąd. Powyższe żądania bowiem, oparte na tej podstawie, nie są przekazywane do rozstrzygania innym organom z mocy przepisu szczególnego (art. 2 § 3 k.p.c.). Takim przepisem szczególnym nie jest art. 25 prawa lokalowego, albowiem normuje on nie kwestie związane z rozwiązaniem stosunku najmu i żądaniem opróżnienia na tej podstawie lokalu, lecz zagadnienie realizacji uprawnień m.in. właścicieli domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, stanowiących odrębne nieruchomości, do zamieszkiwania w swych domach lub lokalach w drodze przekwaterowania najemców (na warunkach w tym przepisie określonych) bez względu na to, czy zachodzą przyczyny do rozwiązania stosunku najmu, i bez względu na to, czy najemca zajmuje dom lub lokal w całości czy w części. Powództwo zatem podlega w takim przypadku oddaleniu - przy uwzględnieniu ustanowionych w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego ograniczeń - wobec braku prawnomaterialnych podstaw do jego uwzględnienia.Z przytoczonych zasad należało na przedstawione pytania udzielić odpowiedzi jak w sentencji uchwały.