III CZP 64/72

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia R. Czarnecki (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Wasilkowska, H. Dąbrowski.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Józefa R., Ewy R. i Beaty R. przeciwko Marii, Alicji, Zbigniewowi i Annie M. o eksmisję z lokalu mieszkalnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Białymstoku postanowieniem z dnia 25 maja 1972 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy najemcy, który po wejściu w życie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych zajął lokal w domu objętym przepisami tej ustawy, przysługuje ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 ustawy w wypadku, gdy przydział lokalu nastąpił wprawdzie po wejściu w życie ustawy, ale przed powstaniem warunków wyłączenia domu spod publicznej gospodarki lokalami i przed datą faktycznego wyłączenia?",udzielił następującej odpowiedzi:Najemcy, który po wejściu w życie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 ze zm.) zajął na podstawie decyzji o przydziale lokal w domu objętym przepisami wymienionej ustawy, nie przysługuje ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 tej ustawy również w wypadku, gdy zajął ten lokal przed powstaniem przesłanki wyłączenia domu spod publicznej gospodarki lokalami i wydaniem decyzji o jego wyłączeniu.Uzasadnienie faktyczneW dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 ze zm.), tj. w dniu 11.VI.1957 r., dom, którego obecnie powodowie są właścicielami, nie ulegał wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami, ponieważ powierzchnia znajdujących się w nim lokali mieszkalnych wynosi 138,048 m2.W sierpniu 1958 r. Henryk S. uzyskał decyzję o przydziale we wspomnianym domu czteroizbowego lokalu mieszkalnego, a po jego śmierci w stosunek najmu wstąpiła córka i dwoje jego wnuków, przy czym w lokalu tym zamieszkała również żona wnuka. Powodowie zajmują w tymże domu trzyizbowy lokal. W grudniu 1970 r. druga żona powoda otworzyła w mieszkaniu zakład krawiecki. Według art. 3 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. wyłącza się spod publicznej gospodarki lokalami domy, w których powierzchnia lokali mieszkalnych nie przekracza 140 m2, jeśli zachodzi konieczność przeznaczenia części mieszkania na potrzeby wynikające z pracy zawodowej właściciela. W przytoczonym stanie rzeczy, w dniu 20.V.1970 r. doszło do wyłączenia domu powodów spod publicznej gospodarki lokalami.W konsekwencji powód - zajmując stanowisko, że obecnie jest uprawniony do rozwiązania stosunku najmu lokalu z pozwanymi w drodze wypowiedzenia najmu - w listopadzie 1971 r. wypowiedział pozwanym najem na koniec lutego 1972 r. i wytoczył powództwo o opróżnienie lokalu. Jednakże Sąd Powiatowy uznał, że pozwani korzystają z uprawnień przewidzianych w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. (cytowanej dalej jako "ustawa wyłączeniowa"), tj. że stosunek najmu może być rozwiązany tylko z przyczyn wymienionych w art. 16 prawa lokalowego, i oddalił powództwo. W związku zaś z rewizją powodów od tego wyroku Sąd Wojewódzki przedstawił do rozstrzygnięcia przytoczone w sentencji zagadnienie prawne.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Udzielona odpowiedź oraz jej argumentacja zakładają, że do wyłączenia domu powodów spod publicznej gospodarki lokalami doszło na podstawie wydanej przez właściwy organ decyzji ostatecznej, która nie ulega uchyleniu np. na tej podstawie, że pozwani nie brali udziału w postępowaniu dotyczącym wyłączenia domu spod publicznej gospodarki lokalami.Jeżeli chodzi o zagadnienie prawne, to w wyroku z dnia 3.II.1964 r. II CR 52/64 (OSNCP 1964, poz. 237) Sąd Najwyższy wypowiedział pogląd, że najemcy, który po wejściu w życie ustawy wyłączeniowej zajął lokal w domu objętym przepisami tej ustawy, nie przysługuje ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 ustawy nawet wówczas, gdy przydział lokalu nastąpił przed datą wyłączenia tego lokalu spod publicznej gospodarki lokalami. Wyrok ten dotyczy również przedstawionego zagadnienia. Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela zarówno pogląd wypowiedziany w wyroku, jak i argumentację przytoczoną na jego umotywowanie w zakresie, w jakim nie dotyczy ona samego czynszu, który w wyroku był przedmiotem rozstrzygnięcia, przy czym do powyższej argumentacji odsyła. Jednakże okoliczność, że w sprawie chodzi nie o przesłankę wyłączenia domu spod publicznej gospodarki lokalami, która istniała w dniu wejścia w życie ustawy wyłączeniowej, lecz o przesłankę powstałą po jej wejściu w życie, uzasadnia potrzebę uzupełnienia argumentacji.Otóż - jeśli pozostawić poza zakresem rozważań spółdzielnie - przesłanka wyłączenia spod publicznej gospodarki lokalami domów (lokali), które bywają zajęte przez najemców, może powstać po wejściu w życie ustawy wyłączeniowej nie tylko w wypadku przewidzianym w art. 3 ust. 4 pkt 1 tej ustawy, tj. jeśli stało się konieczne przeznaczenie części mieszkania na potrzeby wynikające z pracy zawodowej, lecz także w wypadku przewidzianym w art. 3 ust. 4 pkt 2 ustawy, a mianowicie jeśli oprócz lokalu mieszkalnego istnieją pomieszczenia użytkowe, które stały się konieczne jako warsztat pracy do wykonywania zawodu, wreszcie - w wypadku unormowanym w art. 1 ust. 4 w zw. z art. 6 ust. 5 ustawy, tj. w razie sprzedaży przez Państwo małego domu mieszkalnego z ustanowieniem odrębnej własności lokali. We wspomnianych wypadkach chodzi o różne domy: w pierwszym - o domy jednorodzinne, w których powierzchnia lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 110 m2, jednakże nie przekracza 140 m2, w drugim - również o domy jednorodzinne, w których powierzchnia tych lokali nie przekracza 110 m2, ale obejmują one także pomieszczenia użytkowe, przy czym w obu tych wypadkach może chodzić o małe domy mieszkalne, w których lokale odpowiadają wymienionym przesłankom, wreszcie w trzecim wypadku chodzi o małe domy mieszkalne.Z tego, co powiedziano, wynika, że oprócz domów (lokali), przede wszystkim zaś - oprócz domów jednorodzinnych o powierzchni lokali mieszkalnych nie przekraczającej 110 m2, co do których przesłanka ich wyłączenia spod publicznej gospodarki lokalami istniała w dniu wejścia w życie ustawy wyłączeniowej, ustawa ta, określając przesłanki wyłączenia w przyszłości wskazanych w niej domów (lokali), obejmuje swymi postanowieniami również domy, co do których przesłanka ich wyłączenia może powstać po wejściu w życie ustawy.Mimo przedstawionego stanu rzeczy art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej nie wprowadza rozróżnienia ani co do odmiennych momentów powstania przesłanek wyłączenia domów (lokali) spod publicznej gospodarki lokalami, ani co do wchodzących w rachubę rodzajów domów, lecz zawiera nie zróżnicowaną ogólną hipotezę dotyczącą najemców, mianowicie tych, którzy zajmują lokale "w domach objętych niniejszą ustawą", tj. we wszystkich domach objętych ustawą wyłączeniową, a zatem również w tych domach, co do których przesłanka ich wyłączenia powstała po wejściu w życie ustawy. Ponadto przepis ten zawiera dalszą nie zróżnicowaną hipotezę dotyczącą najemców, którzy zajmują "dotychczas" lokale w wymienionych domach, tj. najemców, którzy w dniu wejścia w życie ustawy wyłączeniowej zajmowali lokale w tych domach.W konsekwencji art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej przewiduje uprawnienia najemców, którzy w dniu wejścia w życie tej ustawy zajmowali lokale również w domach, co do których przesłanka ich wyłączenia powstała po wejściu w życie tej ustawy, a tym samym i osób, które w razie śmierci wymienionych najemców wstąpiły w stosunek najmu. Z kolei co się tyczy uprawnień, to przysługują one z mocy przepisów o publicznej gospodarce lokalami najemcom, których stosunek najmu zawiązał się na podstawie decyzji o przydziale. W szczególności (art. 15 prawa lokalowego) z najemcami tymi i z osobami, które wstąpiły po nich w stosunek najmu, najem może być rozwiązany tylko z przyczyn wymienionych w art. 16 prawa lokalowego. Natomiast ze wspomnianego uprawnienia nie korzystają najemcy, którzy po wejściu w życie ustawy wyłączeniowej na podstawie decyzji o przydziale zajęli lokale także w domach, co do których przesłanka ich wyłączenia powstała po wejściu w życie tej ustawy, bez względu na to, czy zajęli oni lokale, o których mowa, przed czy po powstaniu tej przesłanki. W odniesieniu więc do tych ostatnich najemców, ze względu na szczególne unormowanie wynikające z art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej, nie stosuje się art. 15 prawa lokalowego.Odmienna wykładnia art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej byłaby możliwa tylko w razie nadania temu przepisowi innego brzmienia. Jednakże pomimo kilkakrotnego nowelizowania ustawy brzmienie przepisu, o którym mowa, pozostało nie zmienione.Przytoczona wykładnia gramatyczna zgodna jest z celem ustawy wyłączeniowej, której postanowienia zmierzają do ułatwiania właścicielom uzyskania wyłączenia domów (lokali) spod publicznej gospodarki lokalami. Na tle tej wykładni, w miarę upływu czasu zmniejsza się liczba "starych" najemców, z którymi najem może być rozwiązany tylko z przyczyn wymienionych w art. 16 prawa lokalowego, a to ułatwia realizację celu ustawy. Z drugiej strony, wykładnia nie narusza uzasadnionych interesów tych najemców, którzy nie mogą powołać się na ograniczenie co do rozwiązania z nimi stosunku najmu, wystarczająco bowiem chronią te interesy postanowienia art. 9 ustawy wyłączeniowej, zwłaszcza w części dotyczącej lokali zastępczych.W wyniku przedstawionych rozważań udzielono odpowiedzi jak w sentencji.