III CZP 9/81

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN J. Pietrzykowski. Sędziowie SN: R. Czarnecki (sprawozdawca), Ł. Grygołajtys.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Edmunda M. przeciwko Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej w G. o ustalenie po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 22 grudnia 1980 r. sygn. akt. II Cr.1181/80 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy państwowa jednostka organizacyjna, sprawująca zarząd domu wielomieszkaniowego, ma obowiązek wykonywać remonty bieżące i kapitalne także w samych lokalach, których właściciele ponoszą, zgodnie z § 24 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 maja 1970 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 1975 r. Nr 2, poz. 9), koszty remontów obliczone od wartości nabytego lokalu?"uchwalił:Państwowa jednostka organizacyjna, w której zarządzie pozostaje dom wielomieszkaniowy, nie pokrywa kosztów napraw w wyodrębnionych na własność w tym domu lokalach mieszkalnych, chyba że naprawy w takich lokalach wykonywane są w ramach remontu kapitalnego domu wielomieszkaniowego, jego części lub określonego elementu konstrukcyjnego.Uzasadnienie faktyczneW pozwie skierowanym przeciwko Przedsiębiorstwu Gospodarki Mieszkaniowej powód przytoczył, że w dniu 17.I r. nabył wraz z żoną na własność od Skarbu Państwa lokal mieszkalny w domu wielomieszkaniowym. W dniu 9.III.1977 r. doszło do zawarcia z pozwanym Przedsiębiorstwem umowy, według której powód i jego żona zobowiązali się opłacać, począwszy od dnia 1.II.1977 r. tytułem kosztów eksploatacji i remontów 2%, licząc od wartości lokalu, tj. 361 zł miesięcznie, a od dnia 1.I.1981 r. - 542 zł miesięcznie. Przedsiębiorstwo nie uwzględniło żądania powoda w przedmiocie wymiany w lokalu stanowiącym własność jego i jego żony stolarki drzwiowej oraz okiennej. Przeto powód domaga się ustalenia, że Przedsiębiorstwo jest zobowiązane do wymiany w tym lokalu stolarki zniszczonej wskutek normalnego zużycia, a także - do przestawienia w nim pieców.Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo.Od powołanego wyroku Przedsiębiorstwo złożyło rewizję, a przy jej rozpoznawaniu Sąd Wojewódzki przedstawił zagadnienie prawne przytoczone na wstępie.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W domu wielomieszkaniowym stanowiącym własność Państwa wyodrębnione zostają na własność poszczególne samodzielne lokale mieszkalne. Część domu i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią ich współwłasność, a część terenu, na którym położony jest dom, oddana jest im w użytkowanie wieczyste (art. 15a ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach o osiedlach - jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). Zarząd domu wielomieszkaniowego, w którym zostały sprzedane wszystkie lokale lub ich część, sprawuje państwowa jednostka organizacyjna powołana do zarządu państwowymi budynkami mieszkalnymi (§ 23 zdanie 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 maja 1970 r. w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków z równoczesnym oddawaniem działek w użytkowanie wieczyste - jedn. tekst: Dz. U. z 1975 r. Nr 2, poz. 9 ze zm.). Właściciel lokalu w domu wielomieszkaniowym pozostającym w zarządzie wymienionej jednostki ponosi koszty eksploatacji i remontów bieżących w wysokości 2% rocznie, a od dnia 1.I.1981 r. także koszty remontów kapitalnych w wysokości 1% rocznie, licząc od wartości lokalu (§ 24 ust. 1 zdanie 1 i ust. 3 powołanego rozporządzenia).Ostatnio zacytowany przepis wprowadza w stosunku pomiędzy państwową jednostką organizacyjną sprawującą zarząd domu wielomieszkaniowego a właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych w tym domu rozróżnienie przewidziane dla stosunku najmu, mianowicie - koszty eksploatacji oraz remontów bieżących i kapitalnych; koszty te nie dotyczą samych lokali, lecz budynku i jego otoczenia. W stosunku najmu ustawa rozróżnia ponadto koszty drobnych nakładów (naprawy).Kosztami eksploatacji budynku (domu) są wydatki związane ze zwykłym zarządem nieruchomości, np. wydatki na oświetlenie pomieszczeń służących do wspólnego użytku (§ 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 5 sierpnia 1965 r. w sprawie określenia kosztów eksploatacji i bieżących remontów oraz drobnych napraw obciążających najemcę, zasad odnawiania lokali i wykonywania przez najemcę koniecznych napraw - Dz. U. Nr 35, poz. 227 w związku z art. 60 ust. 3 pr. lok. z 1974 r.). Z kolei kosztami remontów bieżących domu są wydatki na konserwację i naprawy konieczne do utrzymania domu oraz jego otoczenia w należytym stanie, np. wydatki na naprawę dachu, rynien, przewodów, instalacji na konserwację pomieszczeń wspólnie użytkowanych (§ 2 zdanie 1 powołanego rozporządzenia). Wreszcie kosztami remontów kapitalnych domu są wydatki na naprawy, których wykonanie przywraca domowi, jego części lub jego określonemu elementowi konstrukcyjnemu pierwotną lub prawie pierwotną wartość techniczną lub użytkową (§ 2 zdanie ostatnie rozporządzenia). Ponadto kosztami drobnych nakładów (napraw rzeczy) są wydatki na naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, np. wypadki na drobne naprawy drzwi i okien (art. 662 § 2 i art. 681 k.c. w związku z § 3 rozporządzenia).Na tle przedstawionego rozróżnienia w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem najmu wydatki na wymianę stolarki drzwiowej i okiennej w tym lokalu oraz na przestawienie znajdujących się w nim pieców nie są ani kosztami remontu bieżącego domu, ani kosztami drobnych nakładów (napraw) lokalu. Mogą być zatem tylko kosztami remontu kapitalnego domu.Jeżeli chodzi o stosunek pomiędzy państwową jednostką organizacyjną sprawującą zarząd domu wielomieszkaniowego a właścicielami wyodrębnionych lokali mieszkalnych w tym domu, to z rozróżnienia, o którym mowa, wynika także, że z kosztów ponoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na eksploatację domu wielomieszkaniowego oraz na jego remonty bieżące pokrywane są wydatki związane ze zwykłym zarządem domu oraz wydatki na konserwację i naprawy tej jego części i innych urządzeń (a także otaczającego go terenu), które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Z kosztów na eksploatację domu wielomieszkaniowego oraz na jego remonty bieżące nie są zatem pokrywane naprawy w samych wyodrębnionych na własność lokalach mieszkalnych.Wyodrębniony na własność lokal mieszkalny sam jest nieruchomością lokalową. Właściciel takiej nieruchomości, jak każdej innej nieruchomości, powinien korzystać z niej zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i utrzymywać ją na własny koszt w stanie odpowiadającym tym wymaganiom. W swojej nieruchomości lokalowej właściciel ponosi zatem koszty wszelkiego rodzaju napraw, m.in. zarówno wydatki na wymianę stolarki drzwiowej i okiennej w tej nieruchomości, jak i wydatki na drobne naprawy tych drzwi i okien.Państwowa jednostka organizacyjna sprawująca zarząd domu wielomieszkaniowego pokrywa z wpływów przeznaczonych na ten cel koszty remontu kapitalnego tego domu. Ze względu na wynikający z celu i istoty remontu kapitalnego znaczny zakres napraw naprawy części domu lub jego określonego elementu konstrukcyjnego nie byłyby remontem kapitalnym, gdyby część domu lub jego element obejmował tylko jeden wyodrębniony na własność lokal mieszkalny. Remont kapitalny dotyczy domu (budynku), tzn. jego substancji, a budynek obejmuje wyodrębnione na własność lokale mieszkalne. Naprawy więc w ramach remontu kapitalnego mogą być (niejako wtórnie) naprawami także w samych wyodrębnionych na własność lokalach mieszkalnych. Państwowa jednostka organizacyjna pokrywa koszty tylko takich napraw wykonanych w wyodrębnionych na własność lokalach mieszkalnych.Z przedstawionych przyczyn udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.