IV CSK 535/15

Sygn. akt IV CSK 535/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 maja 2016 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący) SSN Anna Owczarek SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) w sprawie z powództwa A. F. przeciwko A. B. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 19 maja 2016 r., skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 18 lutego 2015 r., uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. 2 UZASADNIENIE A. F. wniósł o zasądzenie od A. B. kwoty 520 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lipca 2012 r. i kosztami postępowania. Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 16 czerwca 2014 r. oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 14 577 zł tytułem kosztów postępowania. Ustalił, że w dniu 27 kwietnia 2012 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku znajdującym się na nieruchomości położonej w G. przy P. […], dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą KW nr […], oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Według tej umowy, dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów, a nieruchomość jest wolna od innych ciężarów oraz roszczeń osób trzecich, w tym nieujawnionych w księdze wieczystej ograniczonych praw rzeczowych. W § 6 umowy strony zobowiązały się do zawarcia w dniu 25 czerwca 2012 r. umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 800 000 zł, w stanie wolnym od jakichkolwiek innych obciążeń. W § 7 umowy strony ustaliły, że część ceny w kwocie 260 000 zł została już zapłacona w dniu zawarcia umowy i stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., zaś reszta ceny w kwocie 540 000 zł zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód wszedł w posiadanie lokalu mieszkalnego w dniu zawarcia umowy i rozpoczął prace wykończeniowe. W dniu 14 czerwca 2012 r. w dziale IV księgi wieczystej zamieszczono wzmiankę o wniosku A. spółki z o.o. o wpisanie hipoteki przymusowej w kwocie 114 918,02 zł na zabezpieczenie wierzytelności zasądzonych nakazem zapłaty z dnia 24 maja 2012 r. wydanym przez Sąd Rejonowy w G. w postępowaniu upominawczym. Trzy dni przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej powód otrzymał z kancelarii notarialnej projekt umowy przyrzeczonej, w której znalazło się oświadczenie pozwanego o wspomnianej wzmiance. W dniu 25 czerwca 2012 r. w kancelarii notarialnej stawili się powód oraz pozwany. W związku z wpisaniem wzmianki do księgi wieczystej powód zwrócił się do pozwanego o wyjaśnienie tej sprawy. Ostatecznie do porozumienia nie doszło i umowa przyrzeczona nie została zawarta. Dnia 27 czerwca 2012 r. 3 powód odstąpił z wyłącznej winy pozwanego od umowy przedwstępnej ze względu na niedotrzymanie przez pozwanego warunków określonych przez strony w umowie przedwstępnej i zażądał zwrotu wpłaconego przez niego zadatku w podwójnej wysokości. Dnia 10 sierpnia 2012 r. pozwany odstąpił od umowy i oświadczył, że zachowuje zadatek. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w G. postanowieniem z dnia 17 września 2012 r. oddalił wniosek A. spółki z o.o. o wpis hipoteki przymusowej w dziale IV księgi wieczystej, wskazując, że wnioskodawca nie dysponuje tytułem wykonawczym ani postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Sąd Rejonowy w G. postanowieniem z dnia 22 października 2012 r. oddalił wniosek A. spółki z o.o. o wpis hipoteki przymusowej. A. spółka z o.o. z siedzibą w G. trzykrotnie występowała przeciwko A. B. z powództwem o zapłatę. Na rzecz tej spółki ustanowiono dwie hipoteki przymusowe na nieruchomości będącej własnością A. B. Pozwany wszystkie zasądzone kwoty zapłacił dobrowolnie. Jest deweloperem, a inwestycja, w skład której wchodzi sporny lokal mieszkalny, polegała na budowie wielokondygnacyjnego budynku mieszkalno-usługowego. Sąd Okręgowy przyjął, że zgodnie z umową przedwstępną z dnia 27 kwietnia 2012 r. pozwany zobowiązał się do sprzedaży lokalu mieszkalnego w stanie wolnym od jakichkolwiek innych obciążeń, a nie w stanie wolnym również od jakichkolwiek wzmianek. Sformułowanie umowy w tym zakresie jest jasne i jednoznaczne oraz nie daje podstaw do nadawania mu innego sensu niż to wynika z samego tekstu umowy, w szczególności niezasadne jest rozciąganie jego znaczenia również na wzmianki o wnioskach. Zdaniem Sądu Okręgowego, w art. 394 § 1 k.c. chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z art. 471 k.c. Pozwany nie miał zaś możliwości zapobieżenia złożeniu wniosku przez A. spółkę z o.o. o wpis hipoteki przymusowej. Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18 lutego 2015 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 520 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 lipca 2012 r., zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 33 217 zł tytułem kosztów procesu oraz zasądził od pozwanego na 4 rzecz powoda kwotę 31 400 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. Uznał, że sformułowanie „inne obciążenia” zamieszczone w umowie przedwstępnej w języku prawniczym jest jednoznaczne, a wzmianka o wniosku nie stanowi obciążenia nieruchomości. Jednakże przy dokonywaniu wykładni oświadczeń woli stron umowy w sytuacji, gdy deweloper (przedsiębiorca) zawarł umowę z konsumentem niebędącym prawnikiem, nie można przyjmować języka prawniczego za podstawę ustalenia zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Powód pod wskazanym pojęciem rozumiał nieruchomość wolną od wzmianek i obciążeń, podchodził do zakupu z ostrożnością i nie przewidział możliwości dokonania wpisu wzmianki, a wspomniane sformułowanie rozumiał jako brak hipotek, sprzedaży lokalu na rzecz innych osób i ustanowienie służebności. Sąd Apelacyjny przyjął w tej sytuacji, że bardziej przekonujące jest rozumienie spornego postanowienia umowy wskazywane przez powoda. Wykładnia zawartej przez strony umowy przedwstępnej prowadzi zatem wniosku, że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było, by w dniu zawierania umowy przyrzeczonej lokal mieszkalny nie był obciążony żadnymi ciężarami, w tym, by księga wieczysta nie zawierała żadnych wzmianek. Powód miał więc prawo do skutecznego odstąpienia od umowy przedwstępnej. Sąd Apelacyjny w konkluzji uznał, że pozwany nie dochował należytej staranności, bowiem nie podjął działań pozwalających na spełnienie wobec powoda zobowiązania polegającego na wyodrębnieniu lokalu i sprzedaży go powodowi w stanie wolnym od obciążeń w dniu, w którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z § 6 umowy przedwstępnej, zgodnie z którym pozwany był zobowiązany sprzedać powodowi wyodrębniony lokal mieszkalny w stanie wolnym od obciążeń, oraz art. 394 k.c. w związku z § 7 lit. a w związku z § 6 umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Sądy orzekające w niniejszej sprawie dokonały całkowicie odmiennej wykładni postanowień § 6 i 7 wiążącej strony umowy przedwstępnej. Sąd Apelacyjny mianowicie wskazał, że rzeczywiście wykładnia umowy dokonana 5 przez Sąd Okręgowy jest zgodna z językiem prawniczym, jednak przy wykładni umowy pierwszeństwo nad jej sformułowaniem ma zgodna wola stron. Przyjął, że niewątpliwie wolą kupującego było, aby w księdze wieczystej nieruchomości nie było żadnych obciążeń i wzmianek. Kupujący zaś nie był prawnikiem, więc nie zdawał sobie sprawy z rozróżnienia między wzmiankami a obciążeniami. Taka wykładnia przyjęta przez Sąd Apelacyjny narusza reguły interpretacyjne, określone w art. 65 § 1 i 2 k.c. Nie uwzględnia ona zgodnego zamiaru stron, ale zamiar tylko jednej strony (kupującego), a poza tym odwołuje się do języka potocznego, a nie prawniczego. Krytyczna ocena zaskarżonego wyroku nie oznacza jednak aprobaty dla wyroku Sądu Okręgowego oddalającego powództwo. Z tego wyroku zdaje się bowiem wynikać akceptacja stanowiska sprzedawcy, który postanowił zachować zadatek. Oznaczałoby to, że kupujący nie wykonał umowy, z czym w okolicznościach niniejszej sprawy również nie można się zgodzić. Należy w związku z tym podkreślić, że do tego procesu w ogóle nie powinno dojść, a skoro już doszło, jest to sprawa, która szczególnie nadawała się do mediacji i ugody. Z akt sprawy wynika, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej obie strony rzeczywiście chciały zawrzeć umowę ostateczną, a żadna z nich nie zakładała pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej. Na skutek tej wzmianki powstał konflikt między stronami i każda z nich odstąpiła od umowy przedwstępnej na podstawie art. 394 § 1 k.c. Z ustaleń dokonanych przez Sądy meriti wynika jednak, że nie było podstaw do odstąpienia od umowy ani przez kupującego, ani przez sprzedawcę. W tej sytuacji możliwe byłoby przyjęcie, że oświadczenia stron o odstąpieniu od umowy w rzeczywistości doprowadziły do jej rozwiązania, czego konsekwencją powinno być zwrócenie zadatku (art. 394 § 3 k.c.). Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. orzekł, jak w sentencji. jw eb