0111-KDIB2-3.4014.64.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 21 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1.       Zainteresowany będący stroną postępowania: A. (Kupujący) 2.       Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. (Sprzedający) Opis zdarzenia przyszłego Uwagi ogólne. Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”), będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, planuje zakupić: 1)      część nieruchomości gruntowej położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…), oznaczonej aktualnie jako działka ewidencyjna nr (…), a nabycie będzie dotyczyło tej części nieruchomości, która jest objęta niżej zdefiniowanym MPZP (dalej: „Grunt 1”) oraz 2)      część nieruchomości gruntowej położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…), oznaczonej aktualnie jako działka ewidencyjna nr (…), a nabycie będzie dotyczyło tej części nieruchomości, która jest objęta niżej zdefiniowanym MPZP (dalej: „Grunt 2”). W dalszej części wniosku Grunt 1 oraz Grunt 2 zwane będą łącznie jako: „Nieruchomość”. Nieruchomość zostanie geodezyjnie wyodrębniona w wyniku podziału działek ewidencyjnych nr (…) oraz (…) w taki sposób, że Nieruchomość wydzielona geodezyjnie (będąca przedmiotem przyszłej transakcji sprzedaży) w całości będzie objęta zdefiniowanym niżej MPZP przy czym : a)      Grunt 1 będzie obejmował dwie działki ewidencyjne – oznaczone według wstępnego planu podziału jako działki: (…) oraz (…), b)      Grunt 2 będzie obejmował dwie działki ewidencyjne – oznaczone według wstępnego planu podziału jako działki: (…) oraz (…). Prawo własności Nieruchomości obecnie przysługuje Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania – B. (dalej „Sprzedający”; Spółka oraz Sprzedający w dalszej części wniosku zwani będą łącznie jako: „Zainteresowani”). Charakterystyka Nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku zdefiniowana wyżej Nieruchomość (która będzie stanowiła przedmiot planowanej transakcji sprzedaży po jej geodezyjnym wyodrębnieniu), objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) uchwalonym przez Radę Miasta (…) w uchwale z (…) 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” o nr (…) (dalej: „Uchwała”), przy czym obszar w granicach Nieruchomości oznaczony jest symbolami: a)      dla Gruntu 1 − działka (…) o  ZP.8 – teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer, a także o  KDL.1 – tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej; b)      dla Gruntu 1 – działka – (…) o  MW.16 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi; c)       dla Gruntu 2 – działka – (…) o   MW.16 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi; d)      dla Gruntu 2 – działka – (…) o   ZP.8 − teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer. Grunt 1 oraz Grunt 2 stanowią grunty niezabudowane, przy czym obecnie cześć Gruntu 1 zajęta jest bezumownie przez nieokreślone osoby trzecie pod ogródki działkowe (altany, ogrodzenia i uprawy; dalej: „Teren zajęty”). Osoby trzecie nie występowały do Sprzedającego o zgodę na zajęcie części Gruntu 1, jak również z jakimikolwiek roszczeniami mającymi na celu uzyskanie bądź potwierdzenie prawa do korzystania z Terenu zajętego. Zasadniczo Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość po uprzednim usunięciu naniesień osób trzecich na Gruncie 1 i przywróceniu pełnego posiadania Sprzedającego do Terenu zajętego. W zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (MW.16) o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, jak również w zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako terenu dróg publicznych (KDL.1) o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej, możliwość zabudowy terenu wynika wprost z podstawowego przeznaczenia powyższych terenów określonego w MPZP. W zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako teren zieleni urządzonej z przeznaczeniem pod skwer (ZP.8) z § 27 Uchwały wynika, że: „§ 27. 1. Wyznacza się Teren zieleni urządzonej, oznaczony symbolem ZP.8, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer. 2.       W zakresie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy, ustala się: 1)    minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego: 70%; 2)    maksymalną wysokość zabudowy: 5 m; 3)    zakaz lokalizacji budynków. 3.       Dopuszcza się lokalizację urządzeń sportu i rekreacji takich jak: ogródki jordanowskie, siłownie lub place zabaw.” W myśl § 4 ust. 1 pkt 3-4 Uchwały: „§ 4. 1. Ilekroć w uchwale jest mowa o: 3)    przeznaczeniu podstawowym – należy przez to rozumieć rodzaj przeznaczenia terenu, który został ustalony planem jako jedyny lub przeważający na danym terenie, wyznaczonym liniami rozgraniczającymi; 4)    przeznaczeniu uzupełniającym – należy przez to rozumieć rodzaj przeznaczenia terenu, który uzupełnia przeznaczenie podstawowe w sposób ustalony planem.” Z kolei z § 16 ust. 2 Uchwały wynika, że: „W całym obszarze planu dopuszcza się lokalizację: 1)    obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej, za wyjątkiem lokalizacji budynków dla terenów: (…); 2)    niewyznaczonych dojazdów lub dojść pieszych, tras rowerowych – zapewniających skomunikowanie terenu działki z drogami publicznymi; 3)    miejsc postojowych, zgodnie z § 14 ust. 9; 4)    zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym lub zieleni komponowanej.” Ponadto, z § 14 ust. 6 Uchwały wynika, że: „Dopuszcza się we wszystkich terenach, za wyjątkiem terenów oznaczonych symbolami(…), lokalizację innych tras rowerowych, niewyznaczonych na rysunku planu.” Mając na uwadze powyższe, na Nieruchomości, w tym jej części oznaczonej symbolem ZP.8, dopuszcza się lokalizację: ·         obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej, za wyjątkiem lokalizacji budynków m.in. dla terenu oznaczonego symbolem ZP.8 (§ 16 ust. 2 pkt 1 Uchwały), ·         niewyznaczonych dojazdów lub dojść pieszych, tras rowerowych – zapewniających skomunikowanie terenu działki z drogami publicznymi (§ 16 ust. 2 pkt 2 Uchwały), ·         miejsc postojowych, zgodnie z § 14 ust. 9 Uchwały (§ 16 ust. 2 pkt 3 Uchwały), ·         zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym lub zieleni komponowanej (§ 16 ust. 2 pkt 4 Uchwały), ·         innych tras rowerowych niewyznaczonych na rysunku planu (§ 14 ust. 6 Uchwały). Jednocześnie należy wskazać, iż Nieruchomość nie jest aktualnie objęta decyzją ustalającą warunki zabudowy ani nie będzie objęta taką decyzją na dzień sprzedaży. Na dzień planowanej sprzedaży strony zakładają, iż przeznaczenie Nieruchomości określone w MPZP, które opisano powyżej nie ulegnie zmianie. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości. Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Z Umowy Przedwstępnej wynika, że podpisanie umowy przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie określonych warunków. Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przywrócenie przez Sprzedającego wyłącznego posiadania Nieruchomości, w szczególności opróżnienia Terenu zajętego z osób i rzeczy, w tym wszelkich ogrodzeń i altan (dalej: „Warunek zawieszający”). Z Umowy Przedwstępnej wynika, że przed zawarciem umowy przyrzeczonej Kupujący zapłacił zadatek na rzecz Sprzedającego. Sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu, w której wykazana zostanie kwota podatku od towarów i usług należnego, według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Cel zakupu Nieruchomości przez Kupującego. Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej (dalej: „Planowana Inwestycja”). W wyniku realizacji Planowanej Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Uwagi końcowe. Zainteresowani wskazują ponadto, że: ·         sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług; ·         Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług; ·         Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Mając na uwadze powyższe Zainteresowani pragną potwierdzić, że: ·         sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług; ·         w przypadku nabycia Nieruchomości Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku od towarów i usług naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego; ·         sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych Państwa zdaniem, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium lub wykonywanych na terytorium Polski. Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany,  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Tym samym, skoro – zgodnie z Państwa oceną – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z tego podatku, to w konsekwencji transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191): Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym. Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że: Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży: a)    nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%, b)    innych praw majątkowych – 1%. Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)    w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a, b)    jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -       umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -       umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług  w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego nieruchomość gruntową składającą się z czterech działek, określoną jako: „Nieruchomość”. Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że: -        planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; -        planowana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·         Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci  z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. ·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1)    z zastosowaniem art. 119a; 2)    w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3)    z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·       Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.