0112-KDIL1-3.4012.609.2021.3.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe. Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 16 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości i opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału w Nieruchomości. Wniosek uzupełnił Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 10 stycznia 2022 r. (wpływ 10 stycznia 2022 r.) oraz z 25 stycznia 2022 r. (wpływ 25 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzeń przyszłych Jest Pan współwłaścicielem działki gruntu nr 1, wchodzącej w skład nieruchomości o łącznym obszarze wynoszącym (…), położonej w miejscowości J, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) Działka gruntu nr 1 została scalona z inną działką i następnie podzielona m.in. na działki 3 i 2, które to działki są przedmiotem wniosku. Jest Pan współwłaścicielem w udziale 1/6 („Nieruchomość”), który to udział nabył w spadku po śmierci Matki, co miało miejsce we wrześniu bieżącego roku. Działka gruntu nr 1: -        jest sklasyfikowana jako grunty rolne niezabudowane, a na ich obszarze nie występuje las; -        prowadzone jest na niej gospodarstwo rolne sprowadzające się do uprawy zboża; -      została nabyta przez Pana Rodziców na prawach wspólności majątkowej od osób fizycznych, na podstawie Umowy sprzedaży, objętej aktem notarialnym z dnia (…), do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską. W momencie zakupu nie został naliczony podatek VAT; -        Pana Rodzice nabyli działkę w celu powiększenia gospodarstwa rolnego; -        nie leży na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani na obszarze rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w tejże ustawie; -        Pana Rodzice prowadzili działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT i uzyskiwali płody rolne, które przeznaczali do dalszej sprzedaży. Obecnie na Nieruchomości Pana Siostra prowadzi gospodarstwo rolne, która dzierżawi Nieruchomość. Umowa miała charakter nieodpłatny i została zawarta z Rodzicami w dniu 17 września 2015 r., na okres 12 lat, do dnia 21 września 2027 r. Umowa dotyczyła całego gospodarstwa rolnego. Prowadzi Pan działalność gospodarczą wyłącznie w ramach spółki cywilnej zawartej z Siostrą, której główny przedmiot działalności to PKD 13.99.Z – Produkcja pozostałych wyrobów tekstylnych, gdzie indziej niesklasyfikowana. Spółka m.in. prowadzi działalność również w zakresie PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Z Pana Rodzicami skontaktowała się spółka pod firmą „X” Spółka akcyjna z siedzibą w A („Kupujący”) i zaproponowała nabycie przez Spółkę nowo wydzielonych działek gruntu, powstałych z podziału działki numer 1. W dniu (…) Pana Rodzice podpisali w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, która została następnie zmieniona aktem notarialnym w dniu (…), w której: -     zobowiązali się wydzielić geodezyjnie z działki gruntu nr 1, nową działkę gruntu o powierzchni około (…), o kształcie odpowiadającym zaznaczonemu linią w kolorze czerwonym na załączniku do Przedwstępnej umowy sprzedaży, oraz nową działkę gruntu o powierzchni około (…), o kształcie odpowiadającym zaznaczonemu linią w kolorze zielonym na załączniku do Przedwstępnej umowy sprzedaży, o łącznej powierzchni około (…), -        zobowiązali się sprzedać Nieruchomość w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, ciężarów, roszczeń i hipotek, za określoną cenę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu powstania obowiązku podatkowego, o ile taki podatek będzie się należał, pod następującymi warunkami: 1)   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej określona wraz z miejscami parkingowymi w określonej ilości (minimum); 2)   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o określonej powierzchni użytkowej, w tym sala sprzedaży o określonej powierzchni wraz z miejscami parkingowymi w określonej ilości (minimum); 3)   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia Zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; 4)    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; 5)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; 6)    wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu numer 1; 7)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; 8)    potwierdzenia charakteru nierolnego Nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego; 9)    uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; 10) uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT; 11)  założenia nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działek kosztem i staraniem Sprzedających w terminie 3 (trzech) miesięcy od wydzielenia działki; 12)  uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu, powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym; 13) skutecznego rozwiązania przez Sprzedających Umowy dzierżawy na działki numer 1, najpóźniej do dnia podpisania Umowy przyrzeczonej. Umowa może zostać zmieniona w zakresie terminu, w jakim powinna być zawarta. Ponadto, w umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności oświadczeń o następującej treści: 1.    Sprzedający oświadczają, że w zakresie zbycia Nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracują z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością. 2.    Sprzedający zobowiązują się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. 3.    Sprzedający oświadczają, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudniania Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający zapłacą Kupującemu określoną karę umowną za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej. W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału działki. Strony umowy ustaliły, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia spółce podziału, Sprzedający zapłacą spółce określoną karę umowną, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty. Ponadto, Pana Rodzice: -    udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych powyżej; -        wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnili Kupującemu przedmiotową działkę gruntu nr 1 celem przeprowadzenia badań gruntu; -     wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia; -       zobowiązali się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązali się nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności przedmiotowej Nieruchomości, w tym także nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz nie składać ani nie przyjmować żadnych ofert dotyczących Przedmiotowej Nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy. Nieruchomość jest odpłatnie dzierżawiona Kupującemu. Wraz z Siostrą i Ojcem planuje Pan sprzedaż Nieruchomości na powyższych warunkach. Będzie Pan zbywał 1/6 udziału we własności Nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku nie została podpisana umowa przenosząca własność. Niemniej składa Pan wniosek w celu ustalenia jakie będą skutki w podatku od towarów i usług, w momencie sprzedaży Nieruchomości, przy założeniu spełnienia się warunków umowy przedwstępnej. Planuje Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na rozwój działalności, którą prowadzi Pan w ramach spółki cywilnej. W uzupełnieniu z 10 stycznia 2022 r. wyjaśnił Pan, że: -        nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie planuje, w najbliższym czasie, zostać podatnikiem VAT; -        działki nie były/nie będą przez Pana wykorzystywane do działalności gospodarczej; -     obecnie na Nieruchomości prowadzi gospodarstwo rolne Pana Siostra, która nieodpłatne dzierżawi nieruchomość. Umowa miała charakter nieodpłatny i została zawarta jeszcze przez Pana Rodziców w dniu 17 września 2015 r., na okres 12 lat, do dnia 21 września 2027 r. Umowa dotyczyła całego gospodarstwa rolnego. Nie zawarł Pan innej umowy dzierżawy dotyczącej Nieruchomości. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, stąd nie ma zastosowanie zwolnienie z VAT; -        działki nie były wykorzystywane przez Pana na działalność rolniczą, jak i na zbiory i dostawę produktów rolnych; -     nie podjął Pan żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek np.: budowa lub utwardzenie drogi, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów (dokonanie przyłączy wody, prądu, gazu, kanalizacji itp.), ogrodzenie terenu bądź inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek; -        nie prowadził Pan akcji marketingowej i nie będzie korzystał z pośrednika, albowiem kupujący skontaktował się z Pana Rodzicami; -        umowa została zawarta przez Pana Rodziców i była szczegółowa opisana we wniosku, tj.: W dniu (…) Rodzice podpisali w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, która została następnie zmieniona aktem notarialnym w dniu (…), w której: -     zobowiązali się wydzielić geodezyjnie z działki gruntu nr 1, nową działkę gruntu o powierzchni około (…), o kształcie odpowiadającym zaznaczonemu linią w kolorze czerwonym na załączniku do Przedwstępnej umowy sprzedaży, oraz nową działkę gruntu o powierzchni około (…), o kształcie odpowiadającym zaznaczonemu linią w kolorze zielonym na załączniku do Przedwstępnej umowy sprzedaży, o łącznej powierzchni około (…), -      zobowiązali się sprzedać Nieruchomość w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, ciężarów, roszczeń i hipotek, za cenę określoną cenę, powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu powstania obowiązku podatkowego, o ile taki podatek będzie się należał, pod następującymi warunkami: 1)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej określona wraz z miejscami parkingowymi w określonej ilości (minimum), 2)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o określonej powierzchni użytkowej, w tym sala sprzedaży o określonej powierzchni wraz z miejscami parkingowymi w określonej ilości (minimum), 3)  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Nieruchomość, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia Zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości, 4)    niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, 5)    potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, 6)    wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu numer 1, 7)  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, 8)    potwierdzenia charakteru nierolnego Nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego, 9)    uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, 10) uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, 11) założenia nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskanie zgody wierzyciela/uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działek kosztem i staraniem Sprzedających w terminie 3 (trzech) miesięcy od wydzielenia działki, 12) uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu, powyżej 4,5% w planowanym obiekcie handlowym, 13) skutecznego rozwiązania przez Sprzedających Umowy dzierżawy na działki numer 1, najpóźniej do dnia podpisania Umowy przyrzeczonej. Umowa może zostać zmieniona w zakresie terminu, w jakim powinna być zawarta. Ponadto, w umowie przedwstępnej wskazano, że Sprzedający zobowiązują się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności oświadczeń o następującej treści: 1.    Sprzedający oświadczają, że w zakresie zbycia Nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracują z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością. 2.    Sprzedający zobowiązują się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek celowych działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na nabywanej Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. 3.  Sprzedający oświadczają, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudniania Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający zapłacą Kupującemu określoną karę umowną za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kwoty kary umownej. W umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału działki. Strony umowy ustaliły, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia spółce podziału, Sprzedający zapłacą spółce określoną karę umowną, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty. Ponadto, Pana Rodzice: -     udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych powyżej, -     wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką gruntu nr 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnili Kupującemu przedmiotową działkę gruntu nr 1 celem przeprowadzenia badań gruntu, -    wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na Przedmiotowej Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, iż w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia, -   zobowiązali się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego Przedmiotowej Nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego. W szczególności zobowiązali się nie dokonywać jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności Przedmiotowej Nieruchomości, w tym także nie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz nie składać ani nie przyjmować żadnych ofert dotyczących Przedmiotowej Nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.   -        pełnomocnictwa zostały udzielone jeszcze przez Pana Rodziców i opisane powyżej. Nie zamierza Pan udzielać dodatkowych pełnomocnictw; -        dla nieruchomości, na moment sprzedaży, zostanie uzyskana przez Kupującego prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej określona wraz z miejscami parkingowymi w określonej ilości; -        dla nieruchomości nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego; -        nie posiada Pan innych nieruchomości, co do których planuje sprzedaż; -        nie dokonywał Pan innych sprzedaży nieruchomości.   Z kolei, w uzupełnieniu z 25 stycznia 2022 r. poinformował Pan, iż z umowy przedwstępnej wynika, że: „(…) małżonkowie (…) oświadczają iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, opisanych w §4 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, opisanych w §4 niniejszego aktu. (…) małżonkowie (…) oświadczają że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci Mocodawców. Zatem udzielone pełnomocnictwo było nieodwołane i nie wygasało wskutek śmierci”. Pytania 1.    Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? 2.  Czy sprzedaż, opisanej we wniosku Nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to czy jest opodatkowana, czy też zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług? Pana stanowisko w sprawie Ad 1 W Pana ocenie, z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług. Ad 2 Pana zdaniem, sprzedaż Nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast, w sytuacji uznania iż sprzedaż Nieruchomości podlega VAT, to w Pana ocenie sprzedaż podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W wyroku NSA w Warszawie z 29 września 2014 r. sygn. I FSK 621/13 wskazano następujące kryteria jakimi trzeba się kierować oddzielając prywatną sprzedaż od sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że: 1.   Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku. 2.    Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. 3.    Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały). 4.   Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. 5.   Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. 6.    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. 7.    Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. 8.    Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Uwzględniając powyższe wytyczne należy podkreślić, że nabył Pan działkę w spadku, a zatem nie w zakresie działalności objętej podatnikiem VAT oraz nie w celu odsprzedaży. Czynność sprzedaży Nieruchomości, związana jest z dysponowaniem majątkiem prywatnym i nie ma charakteru stałego. Wszelkie czynności dotyczące przygotowania Nieruchomości do sprzedaży podejmuje Kupujący, a zatem nie można przypisach ich Panu. Uwzględniając powyższe, w Pana ocenie, z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie jest Pan podatnikiem VAT oraz sprzedaż Nieruchomości nie podlega VAT. W sytuacji uznania natomiast sprzedaży Nieruchomości jako podlegającej VAT, w Pana ocenie, zakładając że na dzień sprzedaży Nieruchomości, będzie spełniony warunek wydania warunków zabudowy, to powinno mieć zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego. Jak wynika z powyższego, zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie do czynności zwolnionych, co w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie albowiem zbywana Nieruchomość służyła wyłącznie działalności rolniczej. Podobny pogląd, wyrażono w jednej z interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej, w której wskazano że: „transakcja zbycia przedmiotowej Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zwolnienie określone w ww. przepisie dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Wnioskodawczyni wskazała, że nabycia przedmiotowej nieruchomości dokonała jako osoba fizyczna, nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że od chwili nabycia Nieruchomość jest uprawiana rolniczo przez Sprzedającą, która jest wpisana do właściwego rejestru jako Producent Rolny, oraz płacony jest przez nią podatek rolny od Nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie rolniczo, tj. na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa przedmiotowej Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży w wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej 2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lecz będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 października 2017 r. 0114-KDIP1-2.4012.402.2017.2.RM). Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej   Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach − rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Według art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…). W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.) zwanej dalej Kodeksem cywilnym: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również zbycie udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Według art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze. zm.), zwanej dalej Dyrektywą: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy: „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy: Opodatkowaniu VAT podlega, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Z przytoczonych regulacji prawa wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie, który został nabyty od osoby fizycznej i przy nabyciu którego nie został naliczony podatek VAT, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy, wymaga ustalenia, że jej działania przybierają formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości reguluje Kodeks cywilny. Na mocy art. 535 Kodeksu cywilnego: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego: Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zatem umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Zobowiązanie płynące z warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości wykonuje się dopiero w momencie zawarcia, w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości – umowy sprzedaży nieruchomości. Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W myśl 95 § 2 Kodeksu cywilnego: Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Na mocy art. 96 Kodeksu cywilnego: Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. W świetle regulacji art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Natomiast zgodnie z treścią art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego: Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. W myśl art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego: Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej (Księgi czwartej – Spadki). Na podstawie art. 924 Kodeksu cywilnego: Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Stosownie do art. 925 Kodeksu cywilnego: Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Z powyższego wynika zatem, że z chwilą otwarcia spadku spadkobiercy nabywają spadek, co oznacza, że określone prawa i obowiązki wchodzą do majątku spadkobierców. W skład spadku wchodzą m.in. prawa rzeczowe, w tym prawo własności rzeczy ruchomych i nieruchomych. Zatem, jeżeli spadkodawca zawarł umowę sprzedaży nieruchomości zawierającą warunek i zmarł przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy rozporządzającej), należy uznać, że z chwilą jego śmierci podmiotem prawa własności tej nieruchomości stał się spadkobierca. Zatem zbywcą nieruchomości, po śmierci spadkodawcy, jest spadkobierca. Bez znaczenia jest przy tym to, że zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości przez spadkobiercę, jest skutkiem wykonania zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca, gdyż, jak wyżej wskazano, zbywcą jest spadkobierca. Z opisu sprawy wynika, że (…) Pana Rodzice podpisali z Kupującym, w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, która została następnie zmieniona aktem notarialnym (…). Jest Pan współwłaścicielem w udziale 1/6 Nieruchomości, który to udział nabył Pan w spadku po śmierci Matki. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaż Nieruchomości nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji na lokalizację wjazdu publicznego na przedmiotową działkę, warunków technicznych przyłączy oraz potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego. Ponadto, Pana Rodzice, w tym zmarła Matka, udzielili Kupującemu pełnomocnictwa, które obejmuje prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane; pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę czy uzyskania warunków technicznych przyłączy. Zgodnie z treścią pełnomocnictwa, Pana Rodzice oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. Zatem pełnomocnictwo udzielone Kupującemu było nieodwołane i nie wygasało wskutek śmierci Pana Matki i w ww. zakresie obowiązuje. W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący Pana współwłasnością podlegać będzie wielu czynnościom. Po udzieleniu pełnomocnictwa (przez Pana Rodziców, w tym Pana zmarłą Matkę) czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako spadkobiercy zmarłej mocodawczyni), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmie Pan pewne działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedający, a nie jej pełnomocnik. Pełnomocnik Sprzedającego (Kupujący) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Sprzedającego. Należy bowiem podkreślić, że na mocy zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości pełnomocnictwo niegasnące ze śmiercią jednego z mocodawców umocowuje pełnomocnika do działania w imieniu spadkobierców zmarłego mocodawcy. Okoliczności te prowadzą do wniosku, że dokonując sprzedaży 1/6 udziału we własności Nieruchomości, nie będzie Pan korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W naszej ocenie powyższe działania będą przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem, z przedstawionych okoliczności analizowanej sprawy wynika, że będzie Pan działać jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a planowana przez Pana dostawa 1/6 udziału we własności Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Podsumowując, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe. Ponadto Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dla tej sprzedaży. W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Na mocy art. 2 pkt 33 ustawy: Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741, ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży jest 1/6 udziału we własności Nieruchomości, tj. w działkach nr 3 i 2, które zostały wydzielone z działki nr 1. Działka nr 1 jest sklasyfikowana jako grunty rolne niezabudowane, na której prowadzone jest gospodarstwo rolne sprowadzające się do uprawy zboża. Działka została nabyta na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej, a w momencie zakupu nie został naliczony podatek VAT. Na dzień zawarcia transakcji sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym. W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę, gdyż na dzień zawarcia transakcji sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym. Tym samym, przedmiotowe działki stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dla sprzedaży 1/6 udziału we własności Nieruchomości, tj. w działkach nr 3 i 2 z uwagi na fakt, iż dla ww. działek zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, a więc będą one spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: 1)    towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, 2)    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan współwłaścicielem nieruchomości w udziale 1/6, który to udział nabył Pan w spadku po śmierci Matki i w momencie nabycia nie został naliczony podatek VAT. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać przez Pana odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia przez Pana 1/6 udziału w nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji bowiem nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Panu nie przysługiwało. W konsekwencji powyższego w analizowanej sprawie, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem – jak wynika z powyższej analizy – przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać przez Pana odliczeniu. Sprzedaż przez Pana 1/6 udziału we własności Nieruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa przez Pana 1/6 udziału we własności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Tym samym stanowisko Pana w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli opisanej Nieruchmości (Pana Ojca i Siostry), o których mowa we wniosku.   Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. ·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1)    z zastosowaniem art. 119a; 2)    w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3)    z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).   Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).