0114-KDIP1-2.4012.704.2025.1.JO

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 30 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu transakcji nabycia nieruchomości (Przedmiotu Sprzedaży). Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzenia przyszłego A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Wnioskodawca”) podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Rokiem obrotowym Wnioskodawcy jest rok kalendarzowy. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i korzysta z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca prowadzi działalność sklasyfikowaną w Polskiej Klasyfikacji Działalności 2007 pod kodem 41.10.Z - Realizacja projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków. Zgodnie z nową klasyfikacją PKD 2025, działalność Wnioskodawcy jest objęta kodem 68.12 - Realizacja projektów budowlanych. Wnioskodawca planuje przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynków mieszkalnych. W tym celu zawarł umowę przedwstępną sprzedaży gruntów z Panią B.B. (dalej: „Sprzedająca”). Sprzedająca jest osobą fizyczną, zamieszkałą w Polsce i nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej wpisanej do rejestru przedsiębiorców. Aktualnie w posiadaniu Sprzedającej znajdują się trzy nieruchomości (dalej łącznie: „Nieruchomości”): 1)    niezabudowana działka ewidencyjna 1 (identyfikator działki: (…)) położona w (…), o sposobie korzystania dr - drogi, na której zlokalizowana jest droga żwirowa stanowiąca drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej (dalej: „Nieruchomość 1”); 2)    niezabudowana działka ewidencyjna 2 (identyfikator działki: (…) położona w (…), o sposobie korzystania R - grunty orne (dalej: „Nieruchomość 2”); 3)    działka ewidencyjna 3 (identyfikator działki: (…)) położona w (…), o sposobie korzystania RII i RIIIa - grunty orne oraz Br-RII - grunty rolne zabudowane, zabudowana niestanowiącym odrębnego od gruntu przedmiotu własności budynkiem mieszkalnym (dalej: „Nieruchomość 3”). Wszystkie Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 27 czerwca 2002 r. (…) i znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności (MU3). Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w drodze umów darowizn, natomiast Nieruchomość 3 z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. nr 27 poz. 250). Sprzedająca jest obecnie jedyną właścicielką Nieruchomości. W 2022 r. Sprzedająca dokonała podziału Nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne, co zostało stwierdzone decyzją (…) z dnia 29 czerwca 2022 r. Jednakże w 2023 r. z upoważnienia (…), na wniosek Sprzedającej, została wydana ostateczna decyzja uchylająca podział. Aktualnie Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 są przedmiotem nowego postępowania podziałowego wszczętego przez Sprzedającą. W związku z planowaną transakcją, Wnioskodawca i Sprzedająca ustalili nową koncepcję podziału Nieruchomości (dalej: „Podział”), który to podział obejmować będzie Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, jak również może dotyczyć Nieruchomości 1, która nie ulegnie podziałowi, jednak może być objęta postępowaniem podziałowym w celu połączenia jej z innymi wydzielanymi działkami z przeznaczeniem np. na drogę wewnętrzną. Jednocześnie Sprzedająca zawiesi aktualnie trwające postępowanie podziałowe lub nie dokona formalności mających na celu dojście do skutku podziału według starej koncepcji. Na mocy Podziału, według jego wstępnego projektu, ma powstać 13 działek ewidencyjnych: 1) 7 działek znajdujących się w południowej części obszaru Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 (dalej: „Działki Południowe”); 2) 5 działek znajdujących się w północnej części obszaru Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 (dalej: „Działki Północne”), 3) działka drogowa, która wraz z Nieruchomością 1 będzie stanowić drogę wewnętrzną, zapewniającą dostęp do drogi publicznej (dalej: „Działka Drogowa”). Istniejący obecnie budynek mieszkalny, zlokalizowany na Nieruchomości 2, znajdzie się w obszarze Działek Północnych. Wnioskodawca zamierza nabyć od Sprzedającej Działki Południowe (niezabudowane) oraz wynoszące po 7/12 udziały w Działce Drogowej i Nieruchomości 1 (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”). Działki Północne (w tym budynek mieszkalny) oraz wynoszące po 5/12 udziały w Działce Drogowej i Nieruchomości 1 pozostaną własnością Sprzedającej, która przynajmniej w odniesieniu do części z nich wystąpi o pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych. Warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży obejmują m.in.: 1) uzyskanie decyzji w zakresie Podziału, 2) uzyskanie pozwolenia na budową dla przedsięwzięcia deweloperskiego na terenie Działek Południowych, 3) uzyskanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych na wszystkich lub niektórych Działkach Północnych, 4) uzyskanie pozwolenia na budowę drogi wewnętrznej na Działce Drogowej, 5) uzyskanie warunków przyłączenia sieci wewnętrznych, 6) uzyskanie warunków usunięcia kolizji linii niskiego napięcia, 7) uzyskanie warunków usunięcia kolizji linii średniego napięcia. Uzyskanie stosownych decyzji i sporządzenie dokumentacji w zakresie warunków 1-6 nastąpi staraniem i kosztem Wnioskodawcy na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu przez Sprzedającą. W zakresie warunku 7 Sprzedająca zobowiązała się do podjęcia starań w celu skablowania przecinających Nieruchomości linii średniego napięcia. W ramach umowy sprzedaży Sprzedająca przeniesie na Wnioskodawcę także wszelkie uzyskane w jej imieniu decyzje administracyjne z wyłączeniem pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych na Działkach Północnych (niebędących przedmiotem sprzedaży). Zawarcie umowy przedwstępnej, jak i planowane zawarcie umowy przyrzeczonej wynika w głównej mierze z inicjatywy Sprzedającej, która zwróciła się do Wnioskodawcy z ofertą sprzedaży. Sprzedająca w okresie od 21 maja 2021 r. do 31 grudnia 2022 r. była zarejestrowanym podatnikiem VAT. Na moment sporządzania niniejszego wniosku Sprzedająca nie figuruje w rejestrze VAT. Nieruchomości był w przeszłości przez kilka lat przedmiotem dzierżawy. sprzedającą uzyskała we własnym zakresie interpretacją indywidualną (z dnia 21 marca 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.68.2025.1.RM), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia przedmiotowego. Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Wnioskodawca będzie realizował na nabytych nieruchomościach inwestycję deweloperską polegającą na budowie budynków mieszkalnych. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży wybudowanych budynków (lub znajdujących się w nich lokali) w ramach ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, lub przed nim. Pytanie Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia Przedmiotu Sprzedaży z uwagi na wykorzystywanie ich do działalności opodatkowanej  VAT (sprzedaż budynków/lokali mieszkalnych)? Państwa stanowisko w sprawie Zdaniem Wnioskodawcy, będzie On uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia Przedmiotu Sprzedaży z uwagi na wykorzystywanie go do działalności opodatkowanej  VAT (sprzedaż budynków/lokali mieszkalnych). Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi: 1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. W myśl natomiast art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w: 1)    ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Jednocześnie z art. 88 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT nie przysługuje podatnikowi m.in. w przypadkach, gdy: 1)    podatnik ten nabywa usługi noclegowe i gastronomiczne z wyjątkiem gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób, a także usług noclegowych nabywanych w celu ich odsprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a; 2)    sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący; 3)    transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku; 4)    wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności, podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością lub potwierdzają czynności, do których maja zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności; 5)    faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego; 6)    wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności  opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności; 7)    podatnik ten nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zgodnie z art. 96 z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związane jest z łącznym spełnieniem następujących warunków: podatnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny;nabywane towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT;dostawa towarów lub świadczenie usług na rzecz podatnika są opodatkowane VAT;podatnik jest w posiadaniu faktury dokumentującej nabycie towarów lub usług, lub dokonanie całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi;z otrzymanej przez podatnika faktury wynika kwota podatku;nie są spełnione negatywne przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie warunki skorzystania z prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia Przedmiotu Sprzedaży zostaną spełnione. Po pierwsze, Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie posiadać ten status na moment zawarcia umowy przyrzeczonej, jak i w momencie dokonywania sprzedaży budynków/lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej. Po drugie, nabyty przez Wnioskodawcę Przedmiot Sprzedaży (tj. Działki Południowe oraz udziały w Nieruchomości 1 i Działce Drogowej) zostanie wykorzystany do czynności opodatkowanych VAT tj. odpłatnej dostawy budynków/lokali mieszkalnych. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 41 ust. 2 oraz ust. 12-12c, do dostawy budynków/lokali mieszkalnych stosuje się z uwzględnieniem limitów powierzchni użytkowej, stawkę 8% VAT. Do dostawy budynków/lokali mieszkalnych, w zakresie przekraczającym wynikające z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT limity powierzchni użytkowej, stosuje się stawkę 23% VAT. Jednocześnie dostawa budynków/lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, w szczególności z uwagi na to, iż dostawa ta będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Po trzecie, spełniony będzie także warunek opodatkowania dostawy Przedmiotu Sprzedaży przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy. Z uwagi na zakres czynności podejmowanych przez Sprzedającą (w tym aktywne poszukiwania nabywcy, podział Nieruchomości, udzielenie Wnioskodawcy pełnomocnictwa do uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, wcześniejszą dzierżawę), dostawa ta powinna być traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Jednocześnie dostawa ta nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia przedmiotowego, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Potwierdził to Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej, o wydanie której wystąpiła Sprzedająca w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (interpretacja z dnia 21 marca 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.68.2025.1.RM). Po czwarte, skoro dostawa Przedmiotu Sprzedaży będzie opodatkowana VAT, to Sprzedająca będzie zobligowana do wystawienia faktury dokumentującej tę dostawę i zawierającej kwotę podatku, a następnie do dostarczenia jej Wnioskodawcy. W takim wypadku będą spełnione kolejne warunki prawa do odliczenia. I wreszcie po piąte zdaniem Wnioskodawcy, nie zostanie także spełniona żadna negatywna przesłanka wynikająca z art. 88 ustawy o VAT. Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Wnioskodawcy, będzie mieć on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia Przedmiotu Sprzedaży. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy: Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Z prawa do odliczenia podatku skorzystać zatem mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku. Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT oraz zamierzacie nabyć Przedmiot Sprzedaży, tj. Działki Południowe (niezabudowane) oraz po 7/12 udziałów w Działce Drogowej i Nieruchomości 1 od Sprzedającej. Na nabytych nieruchomościach będą Państwo realizowali inwestycję deweloperską polegającą na budowie budynków mieszkalnych w celu ich sprzedaży. Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT z tytułu transakcji nabycia Przedmiotu Sprzedaży z uwagi na wykorzystywanie ich do działalności opodatkowanej VAT (sprzedaż budynków/lokali mieszkalnych). Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy zatem przeanalizować, czy nie zajdzie okoliczność przewidziana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wykluczająca prawo do odliczenia podatku VAT. Tym samym w Państwa sytuacji należy przeanalizować, czy transakcja sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na Państwa rzecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Następnie, w wyniku dokonanego w ten sposób ustalenia, możliwe będzie rozstrzygnięcie, czy Spółka uprawniona będzie do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia ww. Przedmiotu Sprzedaży. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Wskazali Państwo, że Sprzedająca jest właścicielką trzech nieruchomości: Nieruchomości 1 (niezabudowanej działki ewidencyjnej 1), Nieruchomości 2 (niezabudowanej działki ewidencyjnej 2) oraz Nieruchomości 3 (działki ewidencyjnej 3 zabudowanej budynkiem mieszkalnym). Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w drodze umów darowizny, zaś Nieruchomość 3 z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Sprzedająca w okresie od 21 maja 2021 r. do 31 grudnia 2022 r. była zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, obecnie nie figuruje w rejestrze VAT. W przeszłości, Nieruchomości przez kilka lat były przedmiotem dzierżawy. Nieruchomości zostaną podzielone na 13 działek ewidencyjnych (Działki Południowe, Działki Północne oraz Działkę Drogową). Zamierzacie Państwo nabyć od Sprzedającej Działki Południowe (niezabudowane), tj. 7 działek znajdujących się w południowej części obszaru Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 oraz wynoszące po 7/12 udziały w Działce Drogowej i Nieruchomości 1. W związku z tym zawarli Państwo ze Sprzedającą umowę przedwstępną sprzedaży gruntów, zaś Sprzedająca udzieliła Państwu pełnomocnictwa do uzyskania decyzji i sporządzenia dokumentacji w zakresie podziału nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych, budowę drogi wewnętrznej, uzyskania warunków przyłączenia sieci wewnętrznych, usunięcia kolizji linii niskiego napięcia. Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym. Z kolei zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. I tak, według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Natomiast na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego: Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Z powyższego wynika więc, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, ale tej własności nie przenosi. Na mocy umowy przedwstępnej kupujący nie otrzymuje żadnych uprawnień właścicielskich. Kupujący staje się właścicielem dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powołanymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna jest przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży i nawet jeśli została sporządzona w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Kwestia udzielania pełnomocnictw również została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego: Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że: Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby wykonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią. W analizowanej sprawie wystąpią okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak Państwo wskazali Nieruchomości, z których wydzielony zostanie Przedmiot Sprzedaży przez kilka lat były przedmiotem dzierżawy, co na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, w związku z oddaniem w dzierżawę, przedmiotowe Nieruchomości utraciły charakter majątku prywatnego. Ponadto na podstawie udzielonego przez Sprzedającą pełnomocnictwa, Spółka podejmie szereg czynności. Na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającą, Spółka na swój koszt i swoim staraniem, ale w imieniu i na rzecz Sprzedającej, uzyska decyzje w zakresie podziału nieruchomości, uzyska pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych, budowę drogi wewnętrznej, uzyska warunki przyłączenia sieci wewnętrznych, usunięcia kolizji linii niskiego napięcia. Ponadto, Sprzedająca zobowiązała się do podjęcia starań w celu skablowania przecinających Nieruchomości linii średniego napięcia. W ramach umowy sprzedaży Sprzedająca przeniesie na Spółkę także wszelkie uzyskane w jej imieniu decyzje administracyjne z wyłączeniem pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych na Działkach Północnych (niebędących przedmiotem umowy sprzedaży). Aby ww. czynności mogły być wykonane, faktyczny właściciel nieruchomości może sam wystąpić z odpowiednimi wnioskami albo może udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa developerowi. Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, lecz przez przyszłego właściciela nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającą. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Kupująca Spółka, podejmując za zgodą Sprzedającej opisane działania, uatrakcyjni Nieruchomości stanowiące nadal własność Sprzedającej. Tym samym całokształt przedstawionych okoliczności sprawy wskazuje, że działanie Sprzedającej wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym. Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z planowaną dostawą Przedmiotu Sprzedaży (wydzielonych działek z Nieruchomości) należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Rodzaj działań podjętych przez Sprzedającą, a wykonywanych faktycznie przez pełnomocnika, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana dostawa Przedmiotu Sprzedaży przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Wnioskodawczyni, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionych działkach, tj. działania zmierzające do podziału nieruchomości i uzyskania pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych świadczy o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych. Zatem dostawa ww. Przedmiotu Sprzedaży zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym będzie to dostawa podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W przypadku dostawy nieruchomości niezabudowanych zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem, zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Z wniosku wynika, że wszystkie Nieruchomości, z której zostanie wydzielony Przedmiot Sprzedaży objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności (MU3). Przy tym, na moment dokonania transakcji, dla Przedmiotu Sprzedaży będą wydane pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych (tj. dla Działek Południowych oraz Działek Północnych) oraz pozwolenie na budowę drogi wewnętrznej (tj. dla Działki Drogowej). Tym samym, Przedmiot Sprzedaży będzie stanowił teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dla dostawy towarów, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z wniosku wynika, że Nieruchomości, z których zostanie wydzielony Przedmiot Sprzedaży, Sprzedająca nabyła w drodze czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT. W konsekwencji dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem do dostawy Przedmiotu Sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie więc opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. W myśl art. 106b ust. 2 ustawy: Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Jak już wyżej rozstrzygnąłem dostawa przez Sprzedającą na Państwa rzecz Przedmiotu Sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. W konsekwencji, Sprzedająca będzie zobowiązana udokumentować ww. sprzedaż fakturą z wykazanym podatkiem VAT na Państwa rzecz. Jak wynika z treści wniosku, jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a na nabytych nieruchomościach będziecie Państwo realizowali inwestycję deweloperską polegającą na budowie budynków mieszkalnych. Następnie budynki/lokale mieszkalne będą przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Państwa czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Skoro, jak wyjaśniłem wyżej, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na Państwa rzecz Przedmiotu Sprzedaży a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki dla tej transakcji, to będziecie Państwo mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. Przedmiotu Sprzedaży z faktury wystawionej przez Sprzedającą. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyty Przedmiot Sprzedaży będzie służył - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Spółka będzie mogła zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albow formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.