0114-KDIP4-2.4012.868.2025.3.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej 25 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 28 grudnia 2025 r. (wpływ 28 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzenia przyszłego Wnioskodawca - A. A. - jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jest współwłaścicielem wraz z B. B. oraz C. C. nieruchomości gruntowej o powierzchni 3,53ha, położonej w miejscowości (…), stanowiącej działki ewidencyjne numer: 1)  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, zapisanej w księdze wieczystej numer: (…), 2)  11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, zapisanej w księdze wieczystej numer: (…). Historia nabycia i posiadania: Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 13 lutego 2007 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) o stwierdzeniu nabycia spadku po D. D. (…), sygn. akt (…). W momencie nabycia Wnioskodawca nie kierował się zamiarem dalszej odsprzedaży gruntu w celach zarobkowych. Nieruchomość była nabyta do majątku osobistego z przeznaczeniem na cele rolne/rekreacyjne. Przez okres posiadania (ponad 5 lat), grunt był wykorzystywany rolniczo lub leżał odłogiem. Ważne zastrzeżenie: Grunt ten nigdy nie był przedmiotem dzierżawy, najmu ani innej czynności odpłatnej, w szczególności nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT przez Wnioskodawcę. Działania przygotowawcze: Z uwagi na dużą powierzchnię nieruchomości, która uniemożliwiała mu racjonalne zagospodarowanie lub zbycie w całości na rzecz nabywców indywidualnych, Wnioskodawca podjął decyzję o podziale geodezyjnym gruntu. W wyniku podziału powstały 33 działki o mniejszych powierzchniach. Czynność podziału miała charakter wyłącznie techniczny i administracyjny, umożliwiający wyjście ze współwłasności/spieniężenie składnika majątku prywatnego. Wnioskodawca uzyskał dla terenu decyzję o Warunkach Zabudowy (lub teren objęty jest MPZP pod zabudowę mieszkaniową), co jedynie potwierdziło przeznaczenie terenu, a nie stanowiło ulepszenia gruntu. Brak aktywności profesjonalnej: Wnioskodawca oświadcza, że w celu sprzedaży działek: Nie dokonał i nie planuje dokonać uzbrojenia terenu w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe czy elektryczne na własny koszt. Działki sprzedawane są jako grunt nieuzbrojony. Nie wybudował dróg wewnętrznych, chodników ani oświetlenia. Nie prowadzi i nie zamierza prowadzić zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla deweloperów (brak banerów reklamowych, brak strony internetowej inwestycji, brak biura sprzedaży). Informacja o sprzedaży będzie upubliczniona w sposób zwyczajowo przyjęty dla osób prywatnych (np. tablica „Sprzedam” na działce, darmowe ogłoszenia w portalach internetowych). Wnioskodawca nie korzysta z usług profesjonalnych agencji marketingowych w celu przyspieszenia sprzedaży. Planowana transakcja: Przedmiotem wniosku jest planowana sukcesywna sprzedaż 10 działek z puli wydzielonych 33 działek. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie prywatnych potrzeb Wnioskodawcy i jego rodziny (np. cele mieszkaniowe, leczenie, bieżące utrzymanie), a nie na reinwestycję w kolejne grunty celem dalszego obrotu. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego W odpowiedzi na pytanie nr 1: czy udzielała Pani/planuje Pani udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą działek, wskazała Pani: „Ad 1. (Pełnomocnictwa dla osób trzecich) Nie udzielałam i nie planuję udzielać innej osobie ani innemu podmiotowi (np. biuru nieruchomości, doradcy) pełnomocnictwa o charakterze inwestycyjnym czy zarządczym. Wszelkie czynności związane ze sprzedażą (np. okazanie działki, wizyta u notariusza) wykonuję osobiście lub działam jako pełnomocnik współwłaścicieli (rodziny), co wynika z relacji rodzinnych, a nie biznesowych.” W odpowiedzi na pytanie nr 2: czy przed ostatecznym zbyciem nieruchomości udzieli Pani stronie kupującej pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu lub wyrazi Pani zgodę na dysponowanie ww. działką do celów budowlanych, wskazała Pani: „Ad 2. (Pełnomocnictwa dla kupującego i dysponowanie gruntem) Nie planuję udzielać kupującemu pełnomocnictw do działania w moim imieniu przed organami administracji w sprawach budowlanych przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Wnioskodawca nie wyrazi zgody na dysponowanie działką na cele budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego), która umożliwiałaby kupującemu rozpoczęcie fizycznych prac budowlanych (np. wylewanie fundamentów, niwelacja terenu) przed aktem notarialnym przenoszącym własność. Ewentualna zgoda może dotyczyć wyłącznie czynności sprawdzających (np. badania geotechniczne gruntu), co nie jest tożsame z udostępnieniem terenu pod budowę.” W odpowiedzi na pytanie nr 3: czy przed sprzedażą działek zawarła/planuje Pani zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży, wskazała Pani: „Ad 3. (Umowa przedwstępna) Tak, przed sprzedażą zawierane są umowy przedwstępne (cywilnoprawne lub notarialne).” W odpowiedzi na pytanie nr 4: jeśli zawarła/planuje Pani zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać: ·      jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, ciążyły/ciążą/będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym, ·      czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę, wskazała Pani: „Ad 4. (Treść umowy przedwstępnej) Zgodnie z treścią stosowanych umów przedwstępnych (na podstawie załączonych wzorów): Prawa i obowiązki: Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość wolną od obciążeń, a Kupujący zobowiązuje się ją kupić za ustaloną cenę w określonym terminie. Wydanie nieruchomości: Umowa przedwstępna nie przenosi posiadania nieruchomości. Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie Kupującemu następuje dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży (aktu notarialnego) i zapłacie całej ceny (zapis: „wydanie przedmiotowych nieruchomości (...) nastąpi w terminie do 3 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży”). Warunki: Zawarcie umowy przyrzeczonej może być uzależnione od warunków niezależnych od Wnioskodawcy, np. uzyskania przez Kupującego kredytu, nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe (jeśli dotyczy) lub wydania przez Gminę ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny (jeśli podział jest w toku). Umowa nie nakłada na Sprzedającego obowiązku uzbrojenia terenu. Zadatek: Na poczet ceny Kupujący wpłaca zadatek, który w przypadku zawarcia umowy ostatecznej zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.” W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości (działki), jeśli tak – proszę wskazać: ·      jakie to były nieruchomości (niezabudowane/zabudowane), ile ich było, ·      kiedy i w jaki sposób weszła Pani w ich posiadanie tej, ·      w jakim celu nieruchomości zostały przez Panią nabyte, ·      w jaki sposób były przez Panią wykorzystywana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, ·      kiedy zostały sprzedane, ·      czy przed odpłatnym zbyciem udostępniała Pani nieruchomość innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, ·      czy odprowadziła Pani podatek VAT oraz dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki), wskazała Pani: „Ad 5. (Historia sprzedaży) Tak, Wnioskodawca sprzedał wcześniej jedną nieruchomość z tej samej masy spadkowej. ·      Nieruchomość: Działka niezabudowana nr 2. ·      Data sprzedaży: 23 czerwca 2025 r. ·      Sposób i cel nabycia: Nieruchomość nabyta w drodze spadku po D. D. (postanowienie sądu z 2007 r.) do majątku osobistego. ·      Wykorzystanie: Od momentu nabycia (2007) do momentu sprzedaży (2025) działka nie była wykorzystywana rolniczo ani gospodarczo, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Stanowiła nieużytek. ·      Rozliczenie VAT: Sprzedaż została potraktowana jako zarząd majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie odprowadził podatku VAT i nie dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, uznając, że działa jako osoba prywatna, a nie przedsiębiorca. Od transakcji został pobrany podatek PCC (2%).” W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy planuje Pani w przyszłości sprzedaż kolejnych nieruchomości, jeśli tak to: ·      kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości, ·      w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, ·      w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie, ·      jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki, wskazała Pani: „Ad 6. (Plany na przyszłość) Planuję w przyszłości sprzedaż kolejnych działek z posiadanej puli (łącznie 33 działki powstałe z podziału gospodarstwa spadkowego). ·      Sposób nabycia: Wszystkie działki pochodzą z tego samego spadku po D. D. (nabycie w 2007 r.). ·      Wykorzystanie: Działki te nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie są wynajmowane ani dzierżawione. ·      Charakter: Są to działki niezabudowane, przeznaczone w planach pod zabudowę mieszkaniową.” Pytanie Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, sprzedaż 10 działek wydzielonych z majątku prywatnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT? Pani stanowisko w sprawie Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca działa w sferze zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako profesjonalny handlowiec. Zgodnie z wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 (Słaby i Kuć), sama liczba transakcji czy fakt podziału gruntu nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmuje aktywnych działań marketingowych (brak reklamy, biura sprzedaży) ani nie dokonuje ulepszeń gruntu (brak uzbrojenia, dróg), które są charakterystyczne dla producentów i handlowców. Podział na 33 działki i sprzedaż 10 z nich wynika z konieczności dostosowania przedmiotu sprzedaży (dużego areału rolnego) do możliwości zbytu na rynku lokalnym, co mieści się w granicach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym. Potwierdzają to liczne interpretacje, np. pismo z 16 kwietnia 2025 r. (0112-KDIL3.4012.140.2025.2.EW). Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że w świetle powyższych uzupełnień, podtrzymuje swoje stanowisko przedstawione we wniosku pierwotnym. W zakresie VAT: Działania Wnioskodawcy mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Brak jest przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT (brak uzbrojenia terenu, brak aktywnych działań marketingowych, brak udostępniania terenu inwestorom przed sprzedażą), co potwierdza orzecznictwo TSUE (sprawa C-180/10). Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy: przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy: przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady: państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego: przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. W opisie sprawy podała Pani informacje, z których wynika, że nieruchomość została nabyta przez Panią 13 lutego 2007 roku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku po D. D. W momencie nabycia nie kierowała się Pani zamiarem dalszej odsprzedaży gruntu w celach zarobkowych. Nieruchomość była nabyta do majątku osobistego z przeznaczeniem na cele rolne/rekreacyjne. Przez okres posiadania (ponad 5 lat), grunt był wykorzystywany rolniczo lub leżał odłogiem. Grunt ten nigdy nie był przedmiotem dzierżawy, najmu ani innej czynności odpłatnej, w szczególności nie był wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Z uwagi na dużą powierzchnię nieruchomości, która uniemożliwiała Pani racjonalne zagospodarowanie lub zbycie w całości na rzecz nabywców indywidualnych, podjęła Pani decyzję o podziale geodezyjnym gruntu. W wyniku podziału powstały 33 działki o mniejszych powierzchniach. Czynność podziału miała charakter wyłącznie techniczny i administracyjny, umożliwiający wyjście ze współwłasności/spieniężenie składnika majątku prywatnego. Uzyskała Pani dla terenu decyzję o Warunkach Zabudowy (lub teren objęty jest MPZP pod zabudowę mieszkaniową), co jedynie potwierdziło przeznaczenie terenu, a nie stanowiło ulepszenia gruntu. W celu sprzedaży działek nie dokonała i nie planuje Pani dokonać uzbrojenia terenu w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe czy elektryczne na własny koszt. Działki sprzedawane są jako grunt nieuzbrojony. Nie wybudowała Pani dróg wewnętrznych, chodników ani oświetlenia. Nie prowadzi i nie zamierza Pani prowadzić zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla deweloperów (brak banerów reklamowych, brak strony internetowej inwestycji, brak biura sprzedaży). Informacja o sprzedaży będzie upubliczniona w sposób zwyczajowo przyjęty dla osób prywatnych (np. tablica „Sprzedam” na działce, darmowe ogłoszenia w portalach internetowych). Nie korzysta Pani z usług profesjonalnych agencji marketingowych w celu przyspieszenia sprzedaży. Przedmiotem wniosku jest planowana sukcesywna sprzedaż 10 działek z puli wydzielonych 33 działek. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb i Pani rodziny (np. cele mieszkaniowe, leczenie, bieżące utrzymanie), a nie na reinwestycję w kolejne grunty celem dalszego obrotu. Nie udzielała i nie planuje Pani udzielać innej osobie ani innemu podmiotowi (np. biuru nieruchomości, doradcy) pełnomocnictwa o charakterze inwestycyjnym czy zarządczym. Wszelkie czynności związane ze sprzedażą (np. okazanie działki, wizyta u notariusza) wykonuje Pani osobiście lub działa jako pełnomocnik współwłaścicieli (rodziny), co wynika z relacji rodzinnych, a nie biznesowych. Nie planuje Pani udzielać kupującemu pełnomocnictw do działania w Pani imieniu przed organami administracji w sprawach budowlanych przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Nie wyrazi Pani zgody na dysponowanie działką na cele budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego), która umożliwiałaby kupującemu rozpoczęcie fizycznych prac budowlanych (np. wylewanie fundamentów, niwelacja terenu) przed aktem notarialnym przenoszącym własność. Ewentualna zgoda może dotyczyć wyłącznie czynności sprawdzających (np. badania geotechniczne gruntu), co nie jest tożsame z udostępnieniem terenu pod budowę. Przed sprzedażą zawierane będą umowy przedwstępne (cywilnoprawne lub notarialne). Zgodnie z treścią stosowanych umów przedwstępnych (na podstawie załączonych wzorów): ·      prawa i obowiązki: Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość wolną od obciążeń, a Kupujący zobowiązuje się ją kupić za ustaloną cenę w określonym terminie. ·      wydanie nieruchomości: Umowa przedwstępna nie przenosi posiadania nieruchomości. Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie Kupującemu następuje dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży (aktu notarialnego) i zapłacie całej ceny (zapis: „wydanie przedmiotowych nieruchomości (...) nastąpi w terminie do 3 dni od dnia podpisania umowy sprzedaży”). ·      Warunki: Zawarcie umowy przyrzeczonej może być uzależnione od warunków niezależnych od Wnioskodawcy, np. uzyskania przez Kupującego kredytu, nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe (jeśli dotyczy) lub wydania przez Gminę ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny (jeśli podział jest w toku). Umowa nie nakłada na Sprzedającego obowiązku uzbrojenia terenu. ·      Zadatek: Na poczet ceny Kupujący wpłaca zadatek, który w przypadku zawarcia umowy ostatecznej zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży. Sprzedała Pani wcześniej jedną nieruchomość z tej samej masy spadkowej. Nieruchomość nabyta w drodze spadku po D. D. (postanowienie sądu z 2007 r.) do majątku osobistego. Od momentu nabycia (2007) do momentu sprzedaży (2025) działka nie była wykorzystywana rolniczo ani gospodarczo, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Stanowiła nieużytek. Sprzedaż została potraktowana jako zarząd majątkiem prywatnym. Nie odprowadziła Pani podatku VAT i nie dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, uznając, że działa jako osoba prywatna, a nie przedsiębiorca. Od transakcji został pobrany podatek PCC (2%). Planuje Pani w przyszłości sprzedaż kolejnych działek z posiadanej puli (łącznie 33 działki powstałe z podziału gospodarstwa spadkowego). Wszystkie działki pochodzą z tego samego spadku po D. D. (nabycie w 2007 r.). Działki te nie są i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie są wynajmowane ani dzierżawione. Są to działki niezabudowane, przeznaczone w planach pod zabudowę mieszkaniową. Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w 10 działkach wydzielonych z nieruchomości nabytej 13 lutego 2007 r. na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w tych działkach będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Ze wskazanych wyżej regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym przypadku udziałów w działkach) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Zatem mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Panią działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż udziałów w 10 działkach nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, nieruchomość została nabyta przez Panią 13 lutego 2007 roku na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. W momencie nabycia nie kierowała się Pani zamiarem dalszej odsprzedaży gruntu w celach zarobkowych. Nieruchomość była nabyta do majątku osobistego z przeznaczeniem na cele rolne/rekreacyjne. Przez okres posiadania (ponad 5 lat), grunt był wykorzystywany rolniczo lub leżał odłogiem. Co istotne, grunt ten nigdy nie był przedmiotem dzierżawy, najmu ani innej czynności odpłatnej, w szczególności nie był wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Co więcej w celu sprzedaży działek nie dokonała i nie planuje Pani dokonać uzbrojenia terenu w sieci wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe czy elektryczne na własny koszt. Działki sprzedawane są jako grunt nieuzbrojony. Nie wybudowała Pani dróg wewnętrznych, chodników ani oświetlenia. Ponadto, nie prowadzi i nie zamierza Pani prowadzić zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla deweloperów (brak banerów reklamowych, brak strony internetowej inwestycji, brak biura sprzedaży). Informacja o sprzedaży będzie upubliczniona w sposób zwyczajowo przyjęty dla osób prywatnych (np. tablica „Sprzedam” na działce, darmowe ogłoszenia w portalach internetowych). Nie korzysta Pani z usług profesjonalnych agencji marketingowych w celu przyspieszenia sprzedaży. Jednocześnie, co istotne, nie udzielała i nie planuje Pani udzielać innej osobie ani innemu podmiotowi (np. biuru nieruchomości, doradcy) pełnomocnictwa o charakterze inwestycyjnym czy zarządczym. Wszelkie czynności związane ze sprzedażą (np. okazanie działki, wizyta u notariusza) wykonuje Pani osobiście lub działa jako pełnomocnik współwłaścicieli (rodziny), co wynika z relacji rodzinnych, a nie biznesowych. Nie planuje Pani udzielać kupującemu pełnomocnictw do działania w Pani imieniu przed organami administracji w sprawach budowlanych przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Ponadto, nie wyrazi Pani zgody na dysponowanie działką na cele budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego), która umożliwiałaby kupującemu rozpoczęcie fizycznych prac budowlanych (np. wylewanie fundamentów, niwelacja terenu) przed aktem notarialnym przenoszącym własność. Ewentualna zgoda może dotyczyć wyłącznie czynności sprawdzających (np. badania geotechniczne gruntu), co nie jest tożsame z udostępnieniem terenu pod budowę. Co prawda, z uwagi na dużą powierzchnię nieruchomości, która uniemożliwiała Pani racjonalne zagospodarowanie lub zbycie w całości na rzecz nabywców indywidualnych, podjęła decyzję o podziale geodezyjnym gruntu (w wyniku podziału powstały 33 działki o mniejszych powierzchniach). Ponadto uzyskała Pani dla terenu decyzję o Warunkach Zabudowy (lub teren objęty jest MPZP pod zabudowę mieszkaniową). Jednakże takie działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście całokształtu okoliczności przedstawionej sprawy. Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w 10 działkach będących przedmiotem wniosku będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pani cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podsumowując, zbycie udziałów w opisanych we wniosku 10 działkach, będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż udziałów w 10 działkach nie będzie skutkowała uznaniem Pani za podatnika, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią posiadanych udziałów w 10 działkach nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Interpretacja dotyczy wyłącznie Pani i tylko w stosunku do Pani może wywołać określone przepisami skutki prawne. Natomiast interpretacja ta nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli działek. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji ·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. ·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. ·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): ·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo ·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.