III CZP 58/86

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN A. Gola. Sędziowie SN: T. Bukowski, J. Szachułowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Kazimierza C. z udziałem Barbary, Adama i Stanisława K. oraz Krystyny P. o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Szczecinie postanowieniem z dnia 5 czerwca 1986 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy osoba, która po zawarciu w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia własności objęła w posiadanie nieruchomość i wykonywała nad nią władztwo faktyczne może być traktowana jako posiadacz w dobrej wierze, mimo że umowa przenosząca własność nieruchomości nie została następnie zawarta?"podjął następującą uchwałę:Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, sporządzonej w formie aktu notarialnego, może mieć przymioty samoistnego posiadacza w dobrej wierze w rozumieniu art. 172 k.c.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu pytanie prawne wyłoniło się na tle bezspornego między uczestnikami postępowania stanu faktycznego:W dniu 5 września 1964 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w S. została zawarta umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) o pow. 615 m2, dla której został urządzony zbiór dokumentów nr (...). Czynność została zawarta pomiędzy zbywcami Wincentym i Barbarą małż. K. a nabywcami Feliksem i Heleną małż. S. Cena sprzedaży została ustalona na 40.000 zł i strony oświadczyły, że kwota ta została uiszczona. W § 7 umowy strony ustaliły, że wydanie przedmiotu sprzedaży w posiadanie nabywców nastąpi z chwilą zamiany na mieszkanie położone w S. przy ul. (...). Sprzedawcy zobowiązali się przenieść prawo własności sprzedanej nieruchomości po uzyskaniu decyzji Prez. Miejskiej Rady Narodowej w S. o niewykonaniu prawa pierwokupu.W ciągu tygodnia od zawarcia omawianej umowy nastąpiło jej faktyczne wykonanie w drodze wydania zbywcom mieszkania dotychczas zajmowanego przez nabywców przy ul. (...) i zbywcy wydali małż. S. sprzedaną nieruchomość. Natomiast dotychczas nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Po śmierci Heleny S. w 1969 r. Feliks S. był jedynym posiadaczem nieruchomości, a kiedy on zmarł w 1974 r. na mocy dziedziczenia testamentowego posiadaczem przedmiotowej nieruchomości stał się wnioskodawca Kazimierz C., który władał nieruchomością jak właściciel, zachowując ciągłość posiadania. Po śmierci Wincentego K. w 1978 r. jego spadkobiercy podjęli starania o odzyskanie sprzedanej nieruchomości, na tej podstawie, że nie nastąpiło przeniesienie prawa własności. Spadkobiercy Wincentego K. wystąpili z powództwem o wydanie nieruchomości, a Kazimierz C. wystąpił z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Sprawa o wydanie nieruchomości została zawieszona do czasu prawomocnego zakończenia postępowania o jej zasiedzenie.Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 17 października 1985 r. oddalił wniosek, przyjmując, że poprzednik prawny wnioskodawczyni był w złej wierze i przed upływem 20 lat przeciwnicy wystąpili z powództwem o eksmisję, skutkiem czego przerwali bieg zasiedzenia i dlatego nie spełniła się przesłanka upływu czasu, niezbędnego do nabycia nieruchomości w złej wierze.Sąd Wojewódzki przy rozpoznaniu rewizji podjął wątpliwość przedstawioną w treści pytania prawnego.Centralne zagadnienie w sprawie wiąże się z pojęciem dobrej wiary, które w orzecznictwie sądów nie było jednolicie ujmowane na tle stosowania przepisów art. 172 i 231 k.c. W praktyce sądów występowały równolegle tendencje do liberalnego i rygorystycznego pojmowania pojęcia dobrej wiary. Wybór jednej z nich był uzależniony od konkretnego stanu faktycznego. Rygorystyczne ujęcie dobrej wiary występowało wówczas, gdy przez zasiedzenie zmierzano do obejścia przepisów o planowaniu przestrzennym, o podziale nieruchomości oraz ochronie gruntów rolnych i leśnych. W szczególności miało to miejsce, gdy nabycie wiązało się z zawarciem nieformalnej umowy zmierzającej do wyłączenia prewencyjnej kontroli notariusza, co do zgodności zamierzonej czynności z obowiązującym prawem.Sąd Najwyższy przeciwstawił się błędnej praktyce i w orzeczeniach: z dnia 24 marca 1980 r. III CZP 14/80 (OSNCP 1980, z. 9, poz. 161), z dnia 17 stycznia 1977 r. III CRN 309/76 (OSNCP 1977, z. 11, poz. 214) oraz z dnia 30 grudnia 1976 r. III CRN 297/76 (OSNCP 1977, z. 8, poz. 142) wyjaśnił, że nie jest posiadaczem w dobrej wierze w rozumieniu art. 172 k.c. nieformalny nabywca nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego bądź taki nabywca części gospodarstwa na cele wypoczynkowe. Może on nabyć grunt przez zasiedzenie po upływie 20 lat od uzyskania posiadania. W ujęciu powołanych orzeczeń dobra wiara zachodzi tylko wtedy, gdy posiadacz jest przeświadczony, że nie narusza niczyich praw, ale również, że jego działanie nie zmierza do obejścia prawa. Należy też pamiętać, że dobra wiara jest pojęciem z kategorii świadomości, i to nie świadomości absolutnej, ale tylko względnej, w zasadzie wyznaczonej interesami uczestników postępowania przy uwzględnieniu ogólnych zasad porządku prawnego.Strony zawartej umowy spełniły wzajemne świadczenia w drodze wydania nieruchomości i mieszkania, a zatem każda ze stron nie miała przeświadczenia, że narusza czyjeś prawa albo zmierza do obejścia prawa. Nabycie posiadania nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jeśli Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, nie może być traktowane jako naruszenie uprawnień właściciela, skoro właściciel wykonał umowę zawartą w formie aktu notarialnego. Umowa taka nie może być traktowana jako naruszająca interesy Skarbu Państwa, gdyż wykonanie prawa pierwokupu nie jest zależne od woli stron.Sporządzenie umowy obligacyjnej nie może być także uważane za próbę obejścia prawa. Jej sporządzenie, poprzedzające umowę o skutkach prawnorzeczowych było nieodzowne. Dlatego brak jest podstaw do przyjęcia, że w sprawie mamy do czynienia z naruszeniem porządku prawnego, a jedynie - z naruszeniem obowiązku stron umowy jej sporządzenia w zakresie skutków rzeczowych. Wcale to nie oznacza, że zbywcy nie mieli zamiaru jej sporządzenia. Ten moment w sposób istotny wiąże się z oceną dobrej czy złej wiary posiadacza nieruchomości. Decyduje jednak moment objęcia nieruchomości w posiadanie i z nim w świetle przedstawionych uwag wiąże się dobra wiara. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem w piśmiennictwie i orzecznictwie późniejsze przekształcenie się dobrej w złą wiarę, choć takie w sprawie nie zostało wykazane, nie ma znaczenia i wpływu na przedłużanie terminu do lat dwudziestu.Z wyżej przytoczonych względów udzielono odpowiedzi jak w sentencji.