III CZP 32/85

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN K. Piasecki. Sędziowie SN: J. Niejadlik (sprawozdawca), Z. Świeboda.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Kazimierza T. i Heleny T. przeciwko Skarbowi Państwa - Urząd Gminy w R. o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 18 czerwca 1985 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie postanowieniem z dnia 18 marca 1985 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."1. Czy w sprawie wniesionej na podstawie art. 231 § 1 k.c. przeciwko Skarbowi Państwa sąd może zobowiązać organ administracji państwowej do przeniesienia prawa własności działki zajętej pod zabudowę, czy tylko do oddania działki w użytkowanie wieczyste?2. Jakie zasady wynagrodzenia obowiązują w ramach art. 231 § 1 k.c. przy przeniesieniu własności lub oddaniu w użytkowanie wieczyste działki zajętej pod zabudowę na rzecz Skarbu Państwa - czy umiarkowane, czy wolnorynkowe, czy ceny wywłaszczeniowe, czy ceny stosowane przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych?"podjął następującą uchwałę:1. Samoistny posiadacz gruntu, będący osobą fizyczną, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu, stanowiącego przedmiot własności państwowej, budynek lub inne urządzenie (art. 231 § 1 k.c.), może również żądać, żeby sąd zobowiązał Skarb Państwa - odmawiający przejęcia budowli (art. 365 k.c.) - do przeniesienia na niego własności zajętej działki za wynagrodzeniem (art. 231 § 3 k.c.).2. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia powinien sąd wziąć pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy; jeśli z nich nic innego nie wynika, odpowiednie będzie, z reguły, wynagrodzenie odpowiadające cenom stosowanym przy sprzedaży podobnych nieruchomości państwowych.Uzasadnienie faktycznePoza sporem jest, że nieruchomość oznaczona jako działka nr 235 o powierzchni 0,28 ha, położona przy ul. (...) w N.G., stanowi - z mocy przepisów o reformie rolnej - własność pozwanego Skarbu Państwa. Powodowie Kazimierz i Helena małżonkowie T. wznieśli - w latach 1947 i 1968 - na tym gruncie dwa domy mieszkalne o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Nie zaprzeczyła też strona pozwana temu, że co najmniej od 1945 r. posiadają oni samoistnie działkę oznaczoną numerem 235 i będąc posiadaczami w dobrej wierze wznieśli na niej te dwa budynki mieszkalne. Uznała też co do zasady powództwo, o którym mowa w art. 231 § 1 k.c., ale przy tym zarzuciła, że powodowie nie mogą skutecznie dochodzić wykupu 260 m2 gruntu z tej działki, jako przeznaczonego w miejscowych placach pod osiedlową drogę. Wyrokiem z dnia 5 października 1984 r. zobowiązał Sąd Rejonowy pozwany Skarb Państwa - Urząd Gminy w R. do przeniesienia na rzecz powodów własności działki nr 235 za wynagrodzeniem w kwocie 23.000 zł, odpowiadającym cenie sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych. Pozwany Skarb Państwa zakwestionował w rewizji jedynie nakaz przeniesienia na rzecz powodów własności owych 260 m2 z działki nr 235, jako przewidzianych pod budowę drogi publicznej. Przy rozpoznawaniu tej rewizji powstało dla Sądu Wojewódzkiego zagadnienie prawne, przytoczone w sentencji uchwały.1. Rozważania prowadzące do uzyskania odpowiedzi na powyższe pytanie należy rozpocząć od stwierdzenia, że skutki prawne, jakie wynikają w razie wzniesienia budowli na cudzym gruncie, są zróżnicowane. Mając na uwadze, że mogą się one kształtować odmiennie w zależności od tego, kto jest właścicielem zabudowanego gruntu, kto wzniósł budowle na cudzym gruncie i jaka jest wartość tej budowli w stosunku do wartości działki zajętej pod budowę, unormował je ustawodawca w trzech paragrafach art. 231 k.c., a mianowicie samoistnemu posiadaczowi gruntu w dobrej wierze przyznał roszczenie względem właściciela o przeniesienie własności gruntu, na którym wzniósł budowlę o wartości znacznie przenoszącej wartość tej działki (§ 1), i jednocześnie dał właścicielowi możność żądania, aby ten, kto dokonał zabudowy, nabył od niego na własność zajętą na ten cel działkę (§ 2) - za odpowiednim wynagrodzeniem. Wreszcie, mając na względzie postulaty wypływające z zasady ochrony własności społecznej, ustanowił na rzecz Skarbu Państwa przywilej ujęty w formule: "jeżeli wzniesienie budynku lub innego urządzenia na gruncie stanowiącym przedmiot własności państwowej zostało dokonane przez samoistnego posiadacza będącego osobą fizyczną, Skarb Państwa może według swego wyboru albo oddać ten grunt w użytkowanie wieczyste, albo nabyć budynek lub inne urządzenie za cenę odpowiadającą odszkodowaniu w wypadku wywłaszczenia" (§ 3).2. Przepis § 3 art. 231 k.c. więc wyraźnie nie wskazuje, że uprawnieniu, jakie w nim ustawodawca przyznał właścicielowi zabudowanego gruntu, odpowiada roszczenie samoistnego posiadacza o uregulowanie skutków wzniesienia tej budowli na gruncie stanowiącym przedmiot własności Skarbu Państwa, nie oznacza to jednak, że - czyniąc zadość przesłankom wskazanym w § 1 art. 231 k.c. - samoistny posiadacz będący osobą fizyczną (osobą prawną inną niż j.g.u.) nie może realizować w formie w nim określonej roszczenia odpowiadającego uprawnieniu właściciela, gdy wzniósł budowlę na gruncie państwowym. Artykuł 231 § 3 k.c. bowiem nie jest normą samodzielną, lecz stanowi rozwinięcie - statuowanej w § 1 i 2 tego przepisu - normy ogólnej. To wskazuje, że przy ustalaniu treści § 3 nie można się odrywać od hipotezy § 2 art. 231 k.c. W wyroku z dnia 9 kwietnia 1970 r. III CRN 79/70 Sąd Najwyższy opowiedział się za całościowym tłumaczeniem poszczególnych paragrafów art. 231 k.c. Zestawienie zaś § 3 z § 1 i 2 tego artykułu usprawiedliwia wniosek, że roszczenie o uregulowanie w sposób w nim przewidziany skutków wzniesienia przez samoistnego posiadacza będącego osobą fizyczną (osobą prawną inną niż j.g.u.) budowli na gruncie stanowiącym przedmiot własności państwowej przysługuje również temu posiadaczowi (OSNCP 1970, z. 12, poz. 232). Oznacza to, że również § 3 art. 231 k.c. daje dwustronne roszczenie.3. Nie ulega wątpliwości, że w takich warunkach posiadaczowi będącemu osobą fizyczną przysługuje względem Skarbu Państwa roszczenie o oddanie mu zabudowanej działki w użytkowanie wieczyste za roczną opłatą (art. 238 k.c.). Przepisy art. 231 k.c., wykładane całościowo, nie przemawiają jednak wyraźnie przeciwko temu, że zakres roszczenia posiadacza obejmuje i tu możność żądania, aby Skarb Państwa przeniósł za wynagrodzeniem na jego rzecz własność zabudowanego gruntu. Jednakże w orzecznictwie - odwołującym się do tego, że § 3 pośrednio przewiduje taką formę "wykupu", oraz do wykładni historycznej i ogółu przepisów normujących własność społeczną - przyjął się pogląd, że posiadacz będący osobą fizyczną, który wzniósł budowlę na gruncie państwowym, nie może domagać się, żeby Skarb Państwa przeniósł na niego własność działki zajętej pod budowę (orz. SN z dnia 9 kwietnia 1970 r. III CRN 79/70 - OSNCP 1970, z. 12, poz. 231; orz. SN z dnia 8 listopada 1977 r. IV CR 466/77 - OSPiKA 1978, z. 7-8, poz. 144). Przedstawione pytanie prawne jednak wskazuje na to, że mimo to utrzymują się wątpliwości odnośnie do treści roszczenia, jakie na mocy § 3 art. 231 k.c. przysługuje posiadaczowi, który zabudował grunt państwowy. Uznawana zaś jest zasada, że jeżeli dany przepis jest tłumaczony rozbieżnie, to przy nowelizacji pokrewnych mu przepisów powinien w tej kwestii wypowiedzieć się sam ustawodawca. Dodając - w art. 99 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce terenami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99) - do § 3 tego przepisu zdanie: "lub przenieść własność za wynagrodzeniem", opowiedział się ustawodawca za poglądem, że z dotychczasowego § 3 art. 231 k.c. wypływają dla posiadacza będącego osobą fizyczną również roszczenia o przeniesienie własności gruntu państwowego, zajętego pod budowę. Charakter tego przepisu oraz cel instytucji unormowanej w art. 231 k.c. przemawiają za poglądem, że posiadaczowi (osobie fizycznej) przysługuje roszczenie o przeniesienie własności zabudowanego gruntu państwowego również wówczas, gdy budowle na takim gruncie wzniósł przed wejściem w życie powołanej ustawy (1 sierpnia 1985 r.). Takie żądanie posiadacza jednak Skarb Państwa może - jak dotychczas - unicestwić odmiennym wyborem.4. Przeniesienie własności działki, zajętej pod budowę, następuje za wynagrodzeniem. W § 3 art. 231 k.c. nie posłużył się ustawodawca - jak w pokrewnym mu przepisie art. 151 k.c. - pojęciem "wykupienia", a to przemawiałoby za poglądem, że wynagrodzenia nie można utożsamiać z ceną sprzedaży. Przy ustalaniu wynagrodzenia istotne znaczenie ma uszczerbek majątkowy, którego - w związku z budową na jego gruncie - doznał właściciel. Taki uszczerbek należy zaś określać przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy, m.in. i tego, czy właściciel już wcześniej nie uzyskał pełnego lub częściowego ekwiwalentu za zabudowaną działkę. To wskazuje, że odpowiednie może być nawet bardzo niskie wynagrodzenie, wynagrodzenie mające charakter symboliczny. Przy określaniu wysokości wynagrodzenia jednak nie można tracić z oczu tego, że będąc zapłatą za świadczenie drugiej strony wynagrodzenie w istocie rzeczy ma charakter ekwiwalentu za przeniesienie na budującego posiadacza własności nieruchomości. Dlatego też, gdy z tych okoliczności nic innego nie wynika, wynagrodzenie powinno odpowiadać kwocie, jaką właściciel uzyskałby z tytułu ceny zwykle stosowanej w obrocie, gdyby zajęta działka (bez budowli) została przez niego sprzedana. Gdyby doszło do zabudowania gruntu rolnego, stanowiącego przedmiot własności państwowej, to za odpowiednie mogłoby - w takiej sytuacji - być uznane wynagrodzenie odpowiadające cenom stosowanym przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (por. zarządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18 września 1982 r. w sprawie cen, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych - M.P. Nr 23, poz. 205; ze zm.: M.P. z 1985 r. Nr 9, poz. 80).Mając na uwadze powyższe, przedstawione zagadnienie prawa rozstrzygnął Sąd Najwyższy jak w sentencji niniejszej uchwały (art. 391 § 1 k.p.c.).