III CZP 23/73

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), Z. Trybulski.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z wniosku Brunona K. o wpis prawa własności, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy postanowieniem z dnia 15 lutego 1973 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy wpis prawa własności w księdze wieczystej działa na korzyść tego, kto z osobą wpisaną jako właściciel zawarł po wejściu w życie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250) umowę sprzedaży (przeniesienia własności) gruntów rolnych, jeżeli po zawarciu tej umowy właściwy organ stwierdził prawomocnie ("aktem własności ziemi") nabycie własności tych gruntów przez inną osobę z dniem 4 listopada 1971 r. na mocy art. 1 ust. 1 wspomnianej ustawy?",uchwalił:Treść księgi wieczystej może rozstrzygać na korzyść tego, kto po dniu 4 listopada 1971 r. nabywa przez czynność prawną własność nieruchomości rolnej od osoby, która własność tę utraciła z mocy art. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250), lecz w chwili dokonywania wymienionej czynności była ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel (art. 20 pr. rzecz. z 1946 r.).Uzasadnienie faktyczneZgodnie z art. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250) samoistny posiadacz nieruchomości może nabyć ex lege własność posiadanej nieruchomości rolnej. Jeżeli do takiego nabycia dochodzi w sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel jest ujawniony w księdze wieczystej, treść księgi wieczystej staje się w części dotyczącej wpisu prawa własności niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Dopóty przeto, dopóki nowy właściciel, a dotychczasowy posiadacz nieruchomości nie ujawni swego prawa w księdze wieczystej na podstawie orzeczenia właściwego do spraw rolnych organu prezydium powiatowej rady narodowej (art. 12 i 15 cyt. wyżej ustawy), dotychczasowy właściciel może, legitymując się wpisem do księgi wieczystej, zbyć w drodze czynności prawnej rzekomo przysługujące mu prawo osobie trzeciej. Jeżeli zbycie to jest odpłatne, a nabywca jest w dobrej wierze w rozumieniu art. 22 pr. rzecz. z 1946 r., zostają spełnione przesłanki nabycia własności nieruchomości od niewłaściciela na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.W praktyce sądowej wyłoniła się jednak wątpliwość, czy mimo spełnienia powyższych przesłanek rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę ze względu na szczególny charakter nabycia własności przez posiadacza na podstawie wymienionej ustawy. Wysunięto w szczególności argument, że sytuacja jest tu analogiczna jak w wypadku nabycia własności nieruchomości od ujawnionego w księdze właściciela po utracie przezeń własności na podstawie ustaw nacjonalizacyjnych, mających na celu przebudowę ustroju rolnego. Zgodnie bowiem z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, w tym ostatnim wypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy ze szkodą Państwa jako nowego właściciela, gdyż mechanizm tej zasady jest dostosowany - zgodnie z funkcją ksiąg wieczystych - do obrotu cywilnoprawnego (por. zwłaszcza orz. SN z dnia 24.IX.1965 r. II CR 372/65, OSNCP 1966, z. 5, poz. 82).Przytoczony argument jednak nie uzasadnia wyłączenia rękojmi w sytuacji, gdy samoistny posiadacz nabywa własność nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. Ustawa ta ma bowiem zupełnie inny charakter aniżeli ustawy nacjonalizacyjne. W szczególności zadaniem jej nie była przebudowa ustroju rolnego, lecz jedynie zalegalizowanie długoletnich stanów władania nieruchomościami rolnymi, rozbieżnych ze stanem prawnym, zwłaszcza wtedy, gdy do takiej rozbieżności doszło w następstwie tzw. nieformalnego obrotu nieruchomościami. Nie chodzi tu więc o akt, który - tak jak ustawy nacjonalizacyjne - odrywa się od obrotu cywilnoprawnego. Przeciwnie, jest to akt, który do tego obrotu - podobnie zresztą jak i przepisy o zasiedzeniu - wyraźnie nawiązuje, dążąc jedynie do uszanowania jego dotychczasowych nieprawidłowości.W sentencji niniejszej uchwały nie posłużono się sformułowaniem kategorycznym, podkreślając, że treść księgi wieczystej jedynie może rozstrzygać na korzyść tego, kto po dniu 4 listopada 1971 r. nabywa przez czynność prawną własność nieruchomości rolnej od osoby, która własność tę utraciła na podstawie art. 1 wymienionej ustawy. Ta ostrożność sformułowania wynikła stąd, że w sytuacjach, jakich dotyczy uchwała, nabywcy nieruchomości po dniu 4 listopada 1971 r. będą najczęściej w złej wierze. W szczególności ich znajomość rzeczywistego stanu prawnego może wynikać ze znajomości lokalnych stosunków (np. gdy w chwili zawierania umowy nabywca, jako sąsiad, orientował się, że zbywca przed laty zbył swą nieruchomość innej osobie, która jest w jej posiadaniu) albo z informacji udzielonych przy zawieraniu umowy przez notariusza. Oczywiście, zła wiara wyłączałaby nabycie własności na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.Z tych względów Sąd Najwyższy uchwalił jak w sentencji.