III CZP 124/91

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jana J. przeciwko Przedsiębiorstwu Zagranicznemu "A." w S. o eksmisję z lokalu użytkowego po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w W. postanowieniem z dnia 30 września 1991 r., V Cr 1118/91 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 kpc:"1) Czy umowa najmu lokalu może zawierać zastrzeżenie, że w przypadku jej rozwiązania wynajmujący zobowiązany będzie do zwrotu poczynionych na lokal nakładów i skorzystać z prawa zatrzymania?2) Czy zastrzeżenie takie w świetle art. 461 § 2 kc i 58 kc należy uznać za nieważne?" podjął uchwałę jak wyżej.Uzasadnienie faktycznePowód Jan J. wniósł o orzeczenie eksmisji pozwanego Przedsiębiorstwa Zagranicznego "A." z siedzibą w S. wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi z lokalu użytkowego o powierzchni 463,5 m2, placu stanowiących własność powoda, położonych w S. i nakazanie wydania lokalu i placu. W uzasadnieniu tego żądania powód powołał się na wypowiedzenie pozwanym umowy najmu dokonane w dniu 31 marca 1991 r.Pozwany Wiesław Adam M. jako właściciel Przedsiębiorstwa Zagranicznego "A." w S. wniósł o oddalenie powództwa i zarzucił, że powód nie dokonał zwrotu kosztów adaptacji lokalu poniesionych przez pozwanego, wobec czego zgodnie z umową pozwany nie ma obowiązku zwolnienia lokalu.Sąd Rejonowy wyrokiem z 26 czerwca 1991 r. nakazał pozwanemu opuszczenie i opróżnienie lokalu użytkowego o powierzchni 468,5 m2, składającego się z czterech pomieszczeń oraz placu o powierzchni 3151 m2, stanowiących własność powoda, położonych w S., w terminie do 31 lipca 1991 r. Sąd Rejonowy ustalił, że powód zawarł z pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego oraz placu w dniu 11 maja 1987 r. W umowie stwierdzono, że zostaje ona zawarta na czas nieokreślony nie krótszy niż trzy lata i może być rozwiązana za sześciomiesięcznym wypowiedzeniem. Podczas trwania umowy najmu pozwany wykonał w lokalu prace remontowo-budowlane wartości 282 526 890 zł. W dniu 1 października 1990 r. powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu, ale pozwany zgadza się na usunięcie z nieruchomości powoda pod warunkiem zwrotu wartości poczynionych nakładów.Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że powodowi przysługuje roszczenie z art. 222 § 1 kc, a "roszczenie pozwanego o zwrot poczynionych nakładów nie mogło być uwzględnione wobec treści art. 461 § 2 kc".Powyższy wyrok zaskarżony został rewizją przez pozwanego.Przy rozpoznawaniu tej rewizji Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.Zagadnienie to dotyczy kwestii ważności postanowienia umowy najmu lokalu przewidującego obowiązek wynajmującego dokonania - w chwili rozwiązania umowy - zwrotu poczynionych przez najemcę nakładów na lokal oraz uprawnienie najemcy do skorzystania - w razie nieuczynienia zadość przez wynajmującego temu obowiązkowi - z "prawa zatrzymania" lokalu. Jednakże powołanie się przez Sąd Wojewódzki zarówno w samej treści postanowienia (pkt 2) jak i jego uzasadnieniu na przepis art. 461 § 2 kc i sprzeczność postanowienia umowy najmu z jego dyspozycją wskazywałoby na to, że wątpliwości Sądu Wojewódzkiego dotyczą głównie - jeżeli nie wyłącznie - uprawnienia najemcy do wstrzymania się z wydaniem lokalu do chwili zwrotu nakładów na lokal, określonego przez Sąd jako prawo zatrzymania. Tymczasem ocena dopuszczalności takiego uprawnienia najemcy zastrzeżonego w umowie najmu lokalu jest ściśle związana z kwestią ważności przewidzianego w tejże umowie obowiązku wynajmującego nakładów poczynionych przez najemcę na lokal i ta kwestia w pierwszym rzędzie wymaga rozważenia.Stosunek najmu, na tle którego wynikło przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, unormowany jest przepisami kodeksu cywilnego jak również innymi przepisami, które jednak w sprawie nie mają zastosowania. Kodeks cywilny w art. 676 przewiduje obowiązek wynajmującego zapłaty sumy odpowiadającej wartości ulepszeń rzeczy najętej, dokonanych przez najemcę, pozostawiając wynajmującemu prawo wyboru, czy ulepszenia te zatrzyma czy też zażąda przywrócenia stanu poprzedniego z istotnym zastrzeżeniem "w braku odmiennej umowy". Już to zastrzeżenie wskazuje w sposób niewątpliwy na fakt, że przepis powyższy nie jest normą prawną bezwzględnie obowiązującą, ale normą dyspozytywną. Tym bardziej brak byłoby podstaw do przyjęcia, że przepis ten - wobec braku innych norm w tym zakresie - określa jedyny przypadek, w którym prawo dopuszcza obowiązek wynajmującego zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą. Nie wynika to bowiem ani z treści powyższego przepisu ani innych norm dotyczących stosunku najmu.W doktrynie przyjmuje się, że normy prawa zobowiązaniowego są z reguły normami względnie obowiązującymi poza wyjątkami wynikającymi z ustawy (por. System prawa cywilnego 1974 r. t. I, s. 107). W tym przede wszystkim prawie realizowana jest zasada autonomii woli stron, należąca do tradycyjnych zasad Prawa cywilnego. Polega ona nie tylko na swobodzie dokonania lub niedokonania pewnej czynności prawnej, ale także na dowolności ukształtowania treści tej czynności. W doktrynie reprezentowany jest też pogląd, że przepisy wyznaczające umowy nazwane stanowią wzorzec określający słuszny rozkład praw i obowiązków w pewnych powtarzających się typowych stosunkach prawnych. Jednakże ustanowione w ks. III kc lub w innych przepisach prawnych typy umów zobowiązaniowych (umowy nazwane) nie wyłączają kompetencji stron do zawarcia umowy o odmiennej treści (umowy nienazwane lub mieszane) - por. System prawa cywilnego 1981 r. t. III, cz. 1, s. 365. Z powyższych względów uznać trzeba, że fakt, iż przepisy kodeksu cywilnego regulujące najem nie przewidują obowiązku wynajmującego zwrotu najemcy w chwili rozwiązania umowy kosztów adaptacji rzeczy najętej do jego celu, nie daje podstaw do przyjęcia, że umowa najmu stanowiąca o takim obowiązku jest sprzeczna z prawem i z tej przyczyny nieważna (art. 58 § 1 kc). Zauważyć również trzeba, że takie postanowienie umowy najmu może być gospodarczo w pełni usprawiedliwione, zwłaszcza w przypadku gdy najem dotyczy lokalu użytkowego, a koszty jego przystosowania do działalności, jaka ma być prowadzona przez najemcę są tak wysokie, że mogą być tylko w nieznacznej części zamortyzowane w czasie trwania umowy o najem.Poniesiona wyżej dopuszczalność zobowiązania się przez wynajmującego do zwrotu - w chwili rozwiązania umowy najmu lokalu - poniesionych przez najemcę nakładów na adaptację lokalu przesądza kwestię ważności zawartego w tejże umowie zastrzeżenia o uprawnieniu najemcy wstrzymania się z wydaniem wynajętego lokalu do chwili zwrotu nakładów. W takim bowiem wypadku, gdy zwrot nakładów i wydanie lokalu w chwili rozwiązania umowy najmu potraktowane zostały przez strony jako świadczenia wzajemne, uzależnienie drugiego z nich od spełnienia pierwszego stanowiące swoiste "prawo zatrzymania", nie byłoby sprzeczne z prawem, a przeciwnie odpowiadałoby normie art. 488 § 2, a przede wszystkim normie art. 479 w związku z art. 496 kc, który przewiduje, że w razie gdy wskutek odstąpienia od umowy lub rozwiązania umowy strony mają dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie zaoferuje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia o zwrot. Do uprawnienia najemcy w tym zakresie jako dotyczącego wykonania świadczeń wzajemnych i wynikającego z umowy nie miałoby natomiast zastosowania prawo zatrzymania z art. 461 § 1 kc, służące osobie zobowiązanej do wydania rzeczy cudzej do czasu, kiedy nastąpi zaofiarowanie lub zabezpieczenie roszczeń o zwrot nakładów wyłożonych na rzecz oraz roszczeń o naprawieniu szkody przez rzecz wyrządzonej. Tym samym w takim wypadku nie mają zastosowania również wyłączenia przewidziane w § 2 tego artykułu.Z powyższych względów udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.