III CZP 4/74

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: J. Pietrzykowski, J. Szachułowicz.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Urzędu Powiatowego w W. z udziałem Marii R., Stefana R., Józefy P. i Felicji K. o wpis w księdze wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 9 listopada 1973 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w postępowaniu o wpis prawa własności notariusz ma prawo i obowiązek badać terminowość i skuteczność dokonania przez Skarb Państwa zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, zwłaszcza gdy nastąpiło to w formie ustnej?",udzielił następującej odpowiedzi:W postępowaniu o wpis prawa własności nieruchomości notariusz jest uprawniony do ustalenia terminowości i skuteczności dokonania przez Skarb Państwa zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu tylko na podstawie dokumentów (art. 45 dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych - Dz. U. Nr 57, poz. 320). Uzasadnienie faktycznePrzedstawione zagadnienie prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego:Uczestnicy postępowania sporządzili w dniach 5, 25, 28, 30 i 31.VIII.1972 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w W. warunkowe umowy sprzedaży części nieruchomości położonej na terenie miasta W. Dnia 30.X.1972 r. przedstawiciel Skarbu Państwa (Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium PRN w W.) złożył w tym samym Biurze Notarialnym oświadczenie o skorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu co do wszystkich sprzedanych udziałów, po czym Biuro to dokonało wpisu w księgach wieczystych Skarbu Państwa jako właściciela kupionych udziałów i zawiadomiło o tym uczestników, to jest sprzedawców powyższych udziałów. Zawiadomienie to zostało doręczone uczestnikom w dniach 11 i 12.I.1973 r.W rewizji od powyższego zawiadomienia o wpisie uczestnicy zarzucili, że w sprawie brak było podstaw do skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu.Pełnomocnik Skarbu Państwa przyznał następnie, że PBN w W. zawiadomiło Skarb Państwa - Prezydium PRN w W. o sporządzeniu warunkowych umów sprzedaży w dniach od 4 do 15.IX.1972 r.Na rozprawie rewizyjnej dnia 16.V.1973 r. Sąd zażądał od wnioskodawcy (Skarbu Państwa) przedstawienia dowodów doręczenia uczestnikom (sprzedawcom nieruchomości) zawiadomienia o skorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu. Skarb Państwa powołał się na to, że uczestniczkę Józefę P. zawiadomił w ten sposób, iż podał to do wiadomości jej męża, gdy ten przybył dnia 6.XI.1972 r. do Zarządu Wydziału Gospodarki Terenami, a w dniu 14.XI.1972 r. zawiadomił w taki sam sposób Elżbietę M., gdy ta jako pełnomocnik pozostałych uczestników przybyła tam, aby złożyć skargę na uchwałę Prezydium PRN w W. w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu.Skarb Państwa powołał się na notatki służbowe sporządzone w biurze Zarządu Wydziału Gospodarki Terenami, dotyczące zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu zarówno męża Józefy P., jak i Elżbiety M. Uczestnicy zaprzeczyli, by zostali zawiadomieni w terminie 3-miesięcznym o skorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu.Uzasadnienie prawnePrzechodząc do rozważenia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki zagadnienia prawnego, zauważyć należy, co następuje:W myśl art. 31 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159; zm. Dz. U. z 1972 r. Nr 27, poz. 193 oraz z 1974 r. Nr 14, poz. 84) oświadczenie prezydium rady narodowej (obecnie naczelnika miasta lub naczelnika powiatu) o wykonanie prawa pierwokupu powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Z chwilą dojścia tego oświadczenia do wiadomości sprzedawcy nieruchomość staje się własnością Państwa. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 20.II.1967 r. III CZP 88/66 (OSNCP 1967, poz. 210), do wykonania prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa z mocy art. 29 cyt. ustawy wystarcza zawiadomienie zbywcy nieruchomości, przed upływem terminu określonego w art. 31 ustawy, o złożeniu - w formie aktu notarialnego - odpowiedniego oświadczenia przez prezydium właściwej rady narodowej (obecnie przez naczelnika miasta lub naczelnika powiatu). W uzasadnieniu tej uchwały wyjaśniono, że forma zawiadomienia jest obojętna, może ono bowiem nastąpić na piśmie, ustnie, telefonicznie bądź telegraficznie, chociaż - rzecz oczywista - doręczenie zbywcy nieruchomości odpisu aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu czyni także zadość wymaganiom ustawy.W świetle powyższego stanu prawnego nasuwa się pytanie, czy w postępowaniu o wpis prawa własności notariusz ma prawo i obowiązek badać skuteczność i terminowość dokonanego przez Skarb Państwa zawiadomienia o skorzystaniu z prawa pierwokupu w drodze przeprowadzenia odpowiedniego postępowania dowodowego, m.in. przesłuchania osób zainteresowanych oraz świadków.Odpowiedź na tę wątpliwość daje treść art. 45 zdanie pierwsze prawa o księgach wieczystych. W myśl tego przepisu, rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść wniosku i dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Obowiązek i uprawnienie badania dokumentów należy - jak to m.in. wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 4.V.1972 r. III CZP 25/72 (OSNCP 1972, poz. 194) - rozumieć w ten sposób, że państwowe biuro notarialne powinno badać ważność czynności prawnej, stanowiącej podstawę wpisu, która uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, zarówno pod względem formalnym, jak i pod względem jej skuteczności materialnej.Państwowe biuro notarialne nie może natomiast badać skuteczności danej czynności prawnej na podstawie innych dowodów. W szczególności nie może przeprowadzać dowodu z zeznań świadków i biegłych oraz dowodu z przesłuchania stron i na podstawie tych dowodów oceniać skuteczności tej czynności.Jeżeli brak takich dokumentów niezbędnych do oceny skuteczności danej czynności prawnej, a w szczególności - tak jak to ma miejsce w sprawie niniejszej - brak pisemnego dowodu potwierdzającego zawiadomienie zbywców o skorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu, fakt ten zaś jest między stronami sporny, strona zainteresowana powinna wystąpić z powództwem o ustalenie, że zawiadomienie doszło do zbywcy w terminie określonym w art. 31 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, który to fakt w konsekwencji spowodował przejście własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.Na konieczność wystąpienia na drogę procesu w celu ustalenia faktu prawotwórczego, w sytuacji gdy w postępowaniu wieczystoksięgowym powstanie wątpliwość, zwrócił uwagę Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 11.III.1971 r. III CZP 3/71 (OSNCP 1971, poz. 191), stwierdzając, że w wypadku gdy zachodzi wątpliwość co do charakteru nieruchomości, do dokonania wpisu konieczne jest przedstawienie przez wnioskodawcę wyroku ustalającego charakter tej nieruchomości.Z tych względów na przedstawione pytanie udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.