III CZP 101/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), H. Dąbrowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny i Aleksandra małż. S. przeciwko Genowefie K., Franciszce K., Bronisławie Ł. i Helenie B. o eksmisję z nieruchomości, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Kielcach-Ośrodek Zamiejscowy w Radomiu postanowieniem z dnia 17 października 1969 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy brak określenia w decyzji administracyjnej elementów przyszłej umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste, wymienionych w art. 239 i 240 k.c., powoduje niezgodność takiej decyzji, a tym samym i zawartej na jej podstawie umowy, z ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (art. 18 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. - Dz. U. Nr 32, poz. 159) oraz czy niezgodność taka pociąga za sobą bezwzględną nieważność takiej umowy (art. 58 § 1 k.c.)?"uchwalił:Do koniecznych elementów decyzji organu gospodarki komunalnej i mieszkaniowej prezydium właściwej rady narodowej o oddaniu terenu państwowego w użytkowanie wieczyste należy określenie osoby wieczystego użytkownika, przedmiotu wieczystego użytkowania oraz istotnych warunków umowy wieczystego użytkowania, do których należą: przeznaczenie gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie, czas trwania tego prawa, jeżeli ma ono trwać krócej aniżeli 99 lat, i opłata, jaką ma uiszczać użytkownik wieczysty; decyzja ta czyni zadość wymaganiu określenia wymienionych warunków także wtedy, gdy można je ustalić w drodze jej tłumaczenia. Pominięcie w decyzji któregokolwiek z powyższych elementów powoduje nieważność umowy wieczystego użytkowania zawartej na jej podstawie. Uzasadnienie faktycznePrzepisy o użytkowaniu wieczystym, zawarte w ustawie z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jednolity tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159) oraz w kodeksie cywilnym, przewidują dwustopniowy tryb powstawania użytkowania wieczystego. Pierwszym etapem jest wydanie decyzji przez organ gospodarki komunalnej i mieszkaniowej odpowiedniej rady narodowej, drugim - zawarcie przez strony umowy w formie aktu notarialnego.Wydanie wymienionej decyzji przewiduje art. 20 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, który stanowi, że umowę użytkowania wieczystego zawiera się na podstawie decyzji organu gospodarki komunalnej i mieszkaniowej prezydium rady narodowej. Ze sformułowania tego, ujętego w sposób kategoryczny, wynika, że umowa zawarta bez takiej decyzji byłaby nieważna. Oczywiście przesłance tej czyni zadość tylko taka decyzja, której treść jest zgodna z wymaganiami przewidzianymi w ustawie. Ma to takie znaczenie, że wydanie decyzji o treści niepełnej lub z innych przyczyn nie odpowiadającej ustawie byłoby równoznaczne z jej brakiem, a więc powodowałoby także nieważność umowy użytkowania wieczystego.Treść decyzji, o której mowa, określa art. 20 ust. 2 wymienionej ustawy, w którym powiedziano, że decyzja powinna w szczególności określać osobę wieczystego użytkownika oraz przedmiot i warunki użytkowania wieczystego, a ponadto budynki, które mają być sprzedane użytkownikowi wieczystemu na własność. Wymaganie ustawy, żeby decyzja określała osobę użytkownika wieczystego oraz przedmiot użytkowania wieczystego, tj. nieruchomość, która ma być tym prawem obciążona, nie nastręcza wątpliwości, decyzja bowiem w tej części powinna być - i z reguły jest - tak ujęta, że można ustalić, komu i jaka nieruchomość ma być oddana w użytkowanie wieczyste. To samo należy powiedzieć o określeniu budynków oddawanych użytkownikowi wieczystemu na własność.Nie jest natomiast równie przejrzyste wymaganie, aby w decyzji zostały określone warunki przyszłej umowy, warunki bowiem, ściślej: postanowienia każdej umowy, a więc i umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, mogą być różnorodne. Skoro jednak ustawa bliżej tych warunków nie określa, to trzeba dojść do wniosku, że w art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. nie chodzi o wszystkie postanowienia umowy, lecz jedynie o te, które należą do koniecznych elementów umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Do tych zaś postanowień należą: przeznaczenie gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste, bo w tym określeniu wyraża się społeczno-gospodarczy cel, do którego dąży organ gospodarki komunalnej i mieszkaniowej, oddając grunt państwowy w wieczyste użytkowanie; czas trwania wieczystego użytkowania, ale tylko wtedy, gdy ma ono trwać krócej aniżeli 99 lat, bo z art. 236 § 1 k.c. wynika, że w braku określenia czasu trwania zostaje ono ustanowione na najdłuższy dopuszczalny okres; określenie opłaty, jaką ma uiszczać użytkownik wieczysty, ta bowiem opłata stanowi jego zasadnicze świadczenie w zamian za uzyskane prawo. Określenie innych warunków, takich np. jak termin rozpoczęcia robót budowlanych, rodzaj budynków, jakie mają być wzniesione, pozostawione jest samej umowie.Taka wykładnia wynika po pierwsze - z istoty samej decyzji, której przeznaczeniem jest (skoro poza tym ma być jeszcze zawarta umowa) rozstrzygnięcie tylko o zasadniczych kwestiach związanych z ustanowieniem użytkowania wieczystego, po drugie zaś - z porównania przepisów ustawy z 14 lipca 1961 r. z przepisami kodeksu o użytkowaniu wieczystym. Ta bowiem ustawa, regulująca przede wszystkim administracyjnoprawną problematykę użytkowania wieczystego, mówi ogólnie o warunkach przyszłej umowy, natomiast bliżej precyzuje te warunki kodeks cywilny, a więc akt poświęcony już użytkowaniu wieczystemu jako instytucji cywilnoprawnej.Treść orzeczenia może nie nasuwać wprawdzie wątpliwości, ale może być niedostatecznie jasna. Nie powoduje to jednak, podobnie jak w wypadku czynności prawnej, jego nieskuteczności. Zgodnie bowiem z utrwalonym od dawna poglądem orzeczenie tylko wtedy nie rodzi z racji swojej treści skutków, gdy treść ta jest całkowicie niezrozumiała. Jeżeli natomiast przy jego stosowaniu nasuwają się tylko wątpliwości, to podlega ono bądź wykładni w technicznoprocesowym znaczeniu tego słowa przez organ, który je wydał (art. 352 k.p.c., art. 105 § 2 k.p.a.), bądź - tak jak oświadczenia woli (art. 65 k.c.) - tłumaczeniu przez organ rozstrzygający sprawę, dla której treść orzeczenia ma istotne znaczenie. Gdy chodzi o decyzję przewidzianą w art. 20 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r., czyni to np. sąd przy orzekaniu o ważności umowy wieczystego użytkowania.Oceniając w tym ostatnim wypadku, jaka jest treść decyzji poprzedzającej zawarcie umowy o ustanowienie wieczystego użytkowania, sąd może się kierować różnymi wskazaniami. Tak np. sposób przeznaczenia terenu oddanego w wieczyste użytkowanie może wynikać z jego położenia, a wysokość opłaty - z ustalonych w uchwale prezydium rady narodowej lub innym akcie stawek dla poszczególnych terenów.Z zasad powyższych Sąd Najwyższy udzielił na postawione pytanie odpowiedzi jak w sentencji niniejszej uchwały.