III CZP 66/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia E. Mielcarek (sprawozdawca). Sędziowie: J. Ignatowicz, J. Policzkiewicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej (Wydział Rolnictwa i Leśnictwa) w G. o założenie księgi wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Zielonej Górze postanowieniem z dnia 4 lipca 1969 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy możliwe jest założenie odrębnej księgi wieczystej - na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 24 stycznia 1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15) - dla budynków, które do czasu przekazania gospodarstwa stanowiły część składową działki siedliskowej, stanowiącej współwłasność w częściach równych rolnika, który przekazał swoje gospodarstwo (zatrzymując własność budynków), oraz innej osoby władającej nadal całym swoim gospodarstwem?"uchwalił udzielić następującej odpowiedzi:Gdy współwłaściciel działki siedliskowej przekazał Państwu swoje gospodarstwo rolne wraz z udziałem we współwłasności tej działki w trybie ustawy z dnia 24 I 1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15), zatrzymując jednak udział we współwłasności budynków znajdujących się na tej działce, to nie zakłada się księgi wieczystej dla budynków, lecz prawa współwłaściciela do nich ujawnia się w księdze wieczystej obejmującej działkę siedliskową. Uzasadnienie faktyczneLudwik Ch. był właścicielem użytków rolnych o obszarze 5,84 ha, objętych księgą wieczystą Nr 3060 prowadzoną przez PBN w G., oraz współwłaścicielem w połowie "wspólnoty siedliskowej", objętej księgą wieczystą Nr 5024. Na tej ostatniej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne i gospodarcze.Ludwik Ch. przekazał na własność Państwa pierwszą z wymienionych nieruchomości oraz swój udział we współwłasności drugiej, zatrzymał sobie jednak udział we współwłasności budynków, a to na podstawie przepisu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24.I.1968 r. o rentach i innych świadczeniach dla rolników przekazujących nieruchomości rolne na własność Państwa (Dz. U. Nr 3, poz. 15). Decyzją Wydziału Rolnictwa i Leśnictwa Prezydium PRN w G. z dnia 29.VII.1968 r. usankcjonowano powyższe przekazanie i pozostawiono Ludwikowi Ch. udział we współwłasności zabudowań na nieruchomości Kw Nr 5024.Na podstawie powyższej decyzji Wydział Rolnictwa i Leśnictwa wniósł o wpisanie Skarbu Państwa do działów II obu wymienionych ksiąg wieczystych i o założenie odrębnej księgi "dla 1/2 części budynków" wpisanych w Kw Nr 5024, należących do Ludwika Ch. i jego żony (najprawdopodobniej na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej).PBN oddaliło wniosek w części dotyczącej założenia księgi wieczystej zaznaczając, że księgi urządza się tylko dla nieruchomości.Przy rozpoznaniu rewizji Wydziału Rolnictwa i Leśnictwa od tego postanowienia nasunęły się Sądowi Wojewódzkiemu wątpliwości sformułowane w pytaniu przytoczonym w sentencji, tym spowodowane, że drugi współwłaściciel nieruchomości Kw Nr 5024 (według treści księgi - Michał S.) nie przekazał Państwu swego udziału we współwłasności tej nieruchomości.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Według art. 4 wymienionej wyżej ustawy rolnik przekazujący na jej zasadach swoje gospodarstwo rolne "może zatrzymać na własność budynki wchodzące w skład przekazanych Państwu nieruchomości"; jeśli je zatrzyma, budynki stają się odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, dla takiego budynku zakłada się odrębną księgę wieczystą, przy czym podstawą do jej założenia jest ostateczna decyzja o przejęciu nieruchomości na własność Państwa. Przepis art. 9 ustawy normuje skutki przejęcia nieruchomości stanowiącej współwłasność, gdy współwłaściciele wspólnie przekazują swoją nieruchomość, w wyniku czego nie udziały we współwłasności, lecz własność, czyli cała nieruchomość przechodzi na Państwo.Natomiast ustawa nie przewiduje przekazania udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, a tym samym - zatrzymania przez rolnika udziału we współwłasności budynków, wobec czego nie unormowano w niej skutków tych czynności prawnych. Niemniej jednak, nie wchodząc w ocenę wymienionej wyżej decyzji administracyjnej, należy obie wymienione czynności prawne (przekazanie i zatrzymanie udziałów) uznać za prawnie skuteczne. Udział bowiem we współwłasności nieruchomości - głównie ze względu na dyspozycje art. 198 i 206 k.c. - spełnia te same funkcje co własność, i to zarówno w dziedzinie produkcji, jak i zaspokajania osobistych potrzeb podmiotów własności. Skoro zaś zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i uzupełnienie przyznanej renty dochodami z przydzielonej do użytkowania działki (art. 3 ust. 1 pkt 2 i 3) uzasadniały prawo zatrzymania na własność budynków mieszkalnych i gospodarczych, to ta sama ratio legis przemawia za skutecznością zatrzymania "na własność" udziału we współwłasności budynków. Wyłania się tylko pytanie, czy skutki prawne tego zatrzymania mogą być takie same jak skutki zatrzymania na własność budynków (art. 4 ust. 1 zdanie 2 ustawy).Otóż losy prawne udziałów, jak np. zbycie ich w całości czy w części, nie wpływają na stan prawny przedmiotu współwłasności. Dla zmiany w tym stanie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Przekształcenie budynku w odrębny od gruntu przedmiot własności stanowi zasadniczą zmianę w dotychczasowym stanie prawnym przedmiotu współwłasności. Z jednego bowiem przedmiotu, którym był tylko grunt (art. 47 § 1 i 48 k.c.), powstają dwa: grunt i budynek. Dlatego też przejście udziału we współwłasności na Państwo nie powinno powodować prawnego podziału przedmiotu współwłasności na dwa odrębne przedmioty. Wzgląd więc na to, że rolnik zatrzymał sobie udział we współwłasności budynku, przekazując Państwu tylko udział we współwłasności gruntu, na którym stoi budynek, nie może powodować skutku przewidzianego w zdaniu 2 ust. 1 art. 4 ustawy, tj. doprowadzić do tego, że budynek staje się odrębną od gruntu nieruchomością.Skutku tego nie dałoby się też uzasadnić przepisami powołanej ustawy. Tak zwana nieruchomość budynkowa nie jest w naszym systemie prawnym instytucją powszechną. Budynek jest lub może być nieruchomością (oderwaną od gruntu), jeżeli szczególny przepis określa go jako odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c.). Takim właśnie szczególnym przepisem jest przytoczony wyżej art. 4 ustawy. Przepis szczególny nie podlega wykładni rozszerzającej. Skoro więc przytoczony przepis stanowi, że budynek staje się odrębną nieruchomością, gdy rolnik zatrzymuje na własność budynek, czyli własność (całego) budynku, to nie można tego skutku rozciągać na zatrzymanie "na własność" tylko udziału we współwłasności budynku.Nie można też pomijać sytuacji drugiego współwłaściciela nieruchomości, który swego udziału w niej nie przekazał Państwu. Brakowałoby prawnego uzasadnienia dla zmiany - w jego sferze prawnej - spowodowanej czynnościami jednego ze współwłaścicieli. Odmienne rozwiązanie rozważanej sytuacji doprowadziłoby też do wniosków nie zamierzonych przez ustawodawcę. Ustawodawca w powołanej ustawie dopuścił możliwość "oderwania" budynków od nieruchomości z tej przyczyny, że budynek "zatrzymany na własność" przestaje być własnością indywidualną (art. 130 k.c.) i staje się własnością osobistą (art. 132 i 133 k.c.) nieczynnego już produktywnie rolnika. Otóż "oderwanie" w rozważanej sytuacji budynków od nieruchomości pogorszyłoby sytuację drugiego współwłaściciela, pracującego rolnika, o tyle, że w zakresie budynków pozbawiłoby go opieki, jaką Państwo otacza indywidualne gospodarstwa (art. 131 k.c.), przejawiającej się np. w odrębnościach przy egzekucji i przy dziedziczeniu.Zgodnie z art. 14 § 1 pr. rzecz. i art. 4 pr. o ks. wiecz., księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości. Jeżeli zatrzymanie przez rolnika udziału we współwłasności budynku nie doprowadza do powstania z budynku odrębnego od gruntu przedmiotu własności, czyli do powstania tzw. nieruchomości budynkowej, to nie może być założona księga wieczysta dla takiego budynku. Pozostaje on nadal częścią składową gruntu, z którym jest trwale związany fundamentami.W konkretnym zatem wypadku budynki nie zostają odłączone od nieruchomości Kw Nr 5024 i o tyle PBN w G. miało rację.Rolnik przekazujący udział we współwłasności zostaje wykreślony z działu II księgi wieczystej, przeznaczonego dla ujawnienia właściciela, i w jego miejsce zostaje wpisany Skarb Państwa. Podstawą tych wpisów jest ostateczna decyzja organu do spraw rolnych prezydium PRN (art. 19 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy). W ich wyniku jednak pozostałby nie ujawnionym udział we współwłasności budynków, które rolnik zatrzymał na "własność". Okoliczność tę należy ujawnić tak ze względu na postulat zgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym, jak i ze względu na następstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.W kwestii, w jakim dziale księgi wieczystej należy ujawnić powyższą okoliczność, nie wchodzi w grę dział III, przeznaczony na wpisy praw rzeczowych ograniczonych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością oraz wpisy praw i roszczeń osobistych (art. 9 pr. o ks. wiecz.). Udziału we współwłasności budynków nie można sprowadzać tylko do uprawnienia do korzystania z nich (art. 206 k.c.). Uprawnienie to jest tylko jednym z atrybutów wielopodmiotowej własności. Przedmiotem własności mogą być budynki, które nie stanowią odrębnych od gruntu przedmiotów własności .Przykładami mogą być budynki wzniesione przez spółdzielnie produkcyjne na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 § 1 k.c.) lub wzniesione przez wieczystego użytkownika na terenie państwowym oddanym mu w wieczyste użytkowanie (art. 235 k.c.).Właśnie unormowanie sposobu ujawnienia własności tych ostatnich budynków (według § 6 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 3.IV.1962 r. - Dz. U. Nr 29, poz. 134) w dziale II przemawia za tym, żeby w tym dziale ujawnić okoliczność, iż współwłaściciel, który przekazał Państwu swój udział we współwłasności gruntu, zachował swój udział we współwłasności budynków.Nie przesądzając technicznego sposobu powyższego ujawnienia, którego unormowanie może nastąpić w drodze czy to rozporządzenia wykonawczego do ustawy z 24.I.1968 r., czy to opracowywanych nowych przepisów o księgach wieczystych, wskazać można na ponowny wpis wymienionego rolnika w łamie 2 lub 3 (w zależności od wzoru księgi) ze wzmianką w tymże łamie: "jako współwłaściciel ułamkowej połowy zabudowań", natomiast w łamie 4 lub 5 powołać jako podstawę wpisu administracyjną decyzję o przejęciu nieruchomości. Dla przejrzystości wpisów celowe by też było dopisanie do wpisu Skarbu Państwa jako współwłaściciela nieruchomości wzmianki: "jako współwłaściciel tylko gruntu". Taki sposób ujawnienia zachowania udziału we współwłasności zabudowań nie koliduje z art. 8 pr. o ks. wiecz. wobec dość ogólnego jego sformułowania ("wpisy dotyczące prawa własności").