II CR 845/62

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: B. Łubkowski (sprawozdawca), S. Rudnicki.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesława S. przeciwko Skarbowi Państwa (Prez. MRN w N.) o zapłatę, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Olsztynie z dnia 26 lipca 1962 r.,uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo oraz orzekającej o kosztach procesu i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Olsztynie do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneW 1947 r. powód odbudował zniszczony w czasie działań wojennych budynek położony w N. przy Placu Wolności 24 i używał go do dnia 1 czerwca 1955 r. W dniu tym uchwałą Prezydium MRN w N. odebrano powodowi ten budynek i przekazano w zarząd Zarządowi Budynków Mieszkalnych w N. Orzeczeniem Prezydium MRN w N. z dnia 24.X.1959 r., wydanym na podstawie art. 9 ust. 3 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny (jedn. tekst: Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181), przyznano powodowi prawo użytkowania odbudowanego przez niego budynku na okres 17 lat i 1 miesiąca, tj. od dnia 1.I.1948 r. do dnia 31.I.1966 r.Powód w pozwie wniesionym w dniu 14.VI.1958 r. domagał się zasądzenia od pozwanego kwoty 128.800 zł tytułem zwrotu części nie zamortyzowanych kosztów odbudowy budynku, którą następnie ograniczył do kwoty 74.664 zł.Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 18.VIII.1960 r. oddalił powództwo uznawszy, że wobec przyznania powodowi prawa użytkowania budynku, nie przysługuje mu roszczenie o zwrot kosztów jego naprawy. Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok w części oddalającej powództwo co do zapłaty kwoty 74.664 zł, w pozostałej zaś części zmienił wyrok i - zamiast oddalenia powództwa - umorzył postępowanie. W wyroku tym Sąd Najwyższy wskazał, że powód zmienił podstawę swego powództwa, gdyż zamiast zwrotu kosztów naprawy budynku domagał się wynagrodzenia za użytkowanie budynku przez pozwanego, począwszy od dnia 1 czerwca 1955 r.Powód w ponownym postępowaniu przed Sądem Wojewódzkim wyjaśnił, że dochodzi zasądzenia od pozwanego kwoty 74.644 zł tytułem wynagrodzenia za używanie przez niego budynku od dnia 1.VI.1955 r. do dnia 26.VII.1962 r.Sąd Wojewódzki zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.500 zł, oddalając powództwo w pozostałej części.Sąd Wojewódzki ustalił, że powód utracił posiadanie użytkowania budynku z dniem 1.VI.1955 r. i do czasu wydania wyroku posiadania budynku nie odzyskał. Sąd Wojewódzki ustalił również, że pozwany wykazał, iż z użytkowanego budynku nie uzyskał żadnych pożytków, mimo to jednak Sąd ten na podstawie doświadczenia życiowego uznał, że gdyby powód osobiście użytkował ten budynek to koszty jego eksploatacji byłyby mniejsze i powód mógłby uzyskać pewien dochód; dochód ten - przy zastosowaniu art. 330 k.p.c. - Sąd przyjął na kwotę 500 zł rocznie i dlatego na zasadzie art. 100 i 313 w związku z art. 315 prawa rzecz. zasądził za okres 7 lat kwotę 3.500 zł.Powód w rewizji domagał się zmiany powyższego wyroku i zasądzenia na jego rzecz od pozwanego całej żądanej kwoty 74.644 zł zarzucając, że Sąd Wojewódzki zastosował uchylony już art. 100 prawa rzecz., że wbrew wytycznym poprzedniego wyroku Sądu Najwyższego nie uwzględnił, iż pozwany użytkował nieruchomość w złej wierze, i dlatego powinien był do roszczenia powoda zastosować art. 312 pr. rzecz., a nie art. 313 pr. rzecz. Skarżący zarzucił również, że Sąd Wojewódzki błędnie uznał za prawidłowe rozliczenie przedstawione przez pozwanego, a zwłaszcza przeoczył, że powód w świetle art. 313 i 144 pr. rzecz, nie jest obowiązany do ponoszenia kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości oraz do wykonywania napraw przekraczających zakres zwykłego korzystania z rzeczy. Nie obciąża go zatem ani obowiązek wpłat na FGM, ani obowiązek regulowania podatku od nieruchomości. Skarżący wywodził nadto, że zwolnienie go od obowiązku wpłat na FGM wynika także z treści art. 4 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykończeniu budowy i nadbudowie budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 27, poz. 166), gdyż własnym kosztem odbudował w roku 1947 budynek.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Przepis art. 6 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o rozbiórce i naprawie budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny (jedn. tekst: Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181), który lokale, doprowadzone do stanu używalności wskutek gruntownej naprawy budynku uszkodzonego, zwalniał od ograniczeń przewidzianych w przepisach o gospodarce lokalami i w przepisach o wysokości komornego, utracił moc na podstawie art. 4 ustawy z dnia 26 lutego 1951 r. o budynkach i lokalach nowo wybudowanych lub odbudowanych (Dz. U. Nr 10, poz. 75). Lokale te zostały poddane w art. 1 cyt. ustawy przepisom o publicznej gospodarce lokalami o najmie lokali. Od wejścia w życie w dniu 27 lutego 1951 r. tej ustawy osoba, która uzyskała na podstawie art. 9 i 10 dekretu z dnia 26 października 1945 r. prawo użytkowania nieruchomości, ponosi wszelkie świadczenia nałożone na wynajmującego przez przepisy o najmie lokali. Obciąża ją zatem obowiązek uiszczania wpłat na FGM, regulowania podatku od nieruchomości oraz ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu.Wbrew poglądowi skarżącego ani przepisy prawa rzeczowego o użytkowaniu, ani treść art. 4 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz wykończeniu budowy i nadbudowie budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 27, poz. 166) nie zwolniły powoda od wpłat na FGM i od płacenia podatku od nieruchomości.Obowiązkiem użytkownika (art. 138 pr. rzecz.) jest wykonywanie użytkowania według zasad prawidłowej gospodarki. W ramach prawidłowej gospodarki użytkownik obowiązany jest w szczególności do ponoszenia ciężarów (art. 143 pr. rzecz.), które powinny być pokryte z pożytków użytkowanej rzeczy. Do takich ciężarów, jeżeli użytkowaniem objęty jest budynek, należy podatek od nieruchomości, który oblicza się według wysokości czynszu, tj. pożytków w rozumieniu art. 13 prawa rzecz. To samo odnieść należy do wpłat na FGM, obciążających wynajmującego. Obowiązek ten miał charakter administracyjnoprawny, zbliżony do zobowiązania podatkowego, i z tej przyczyny ustawą z dnia 21 grudnia 1962 r. o zmianie dekretu o niektórych podatkach i opłatach terenowych (Dz. U. Nr 66, poz. 326; jedn. tekst - Dz. U. z 1963 r. Nr 16, poz. 87) przekształcony został w obowiązek płacenia zwiększonego podatku od nieruchomości. Obowiązek płacenia wpłat na FGM wiązał się ściśle z cywilnoprawnymi stosunkami najmu i z tej przyczyny również stanowił ciężar w rozumieniu art. 143 pr. rzeczowego.Treść art. 312 pr. rzecz, również wiąże odpowiedzialność posiadacza w złej wierze z prawidłowym gospodarowaniem rzeczą. Natomiast przepisu art. 3 i 4 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykończeniu budowy i nadbudowie budynków mieszkalnych nie stosuje się (art. 18 tej ustawy) do robót rozpoczętych w terminie do dnia 30 czerwca 1959 r. Przepis art. 4 cyt. ustawy odnosi się do remontu (odbudowy) budynku wykonanego wyłącznie przez właściciela (zarządcę) budynku, który wykonuje zaplanowane przez organ gospodarki mieszkaniowej (art. 3) roboty we własnym zakresie. W takim wypadku otrzymuje on uiszczone na FGM (obecnie podatek od nieruchomości) wpłaty z danej nieruchomości do wysokości kosztów zaplanowanych robót. Przepis art. 16 tej ustawy daje osobie, która na podstawie dekretu z dnia 26.X.1945 r. (Dz. U. z 1947 r. Nr 37, poz. 181) uzyskała użytkowanie budynku, jedynie prawo wykonania robót zaplanowanych w myśl art. 3 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 166) bądź też prawo uiszczenia wierzytelności Państwa (art. 12 ust. 2 cyt. ustawy), jeżeli właściciel budynku nie skorzysta z tych uprawnień. W tym jednak wypadku użytkownik taki nie uzyskuje prawa do wpłat przeznaczonych na FGM (obecnie podatku od nieruchomości), a jedynie okres jego użytkowania przedłuża się o okres amortyzacji sumy wydatkowanej na wykonanie robót. Również więc i z tego przepisu wynika, że przepis art. 4 ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. nie ma zastosowania do użytkowników budynków zniszczonych i uszkodzonych wskutek wojny.W świetle powyższych przepisów chybione są zarzuty skarżącego kwestionujące jego obowiązek wpłat na FGM i uiszczania podatku od nieruchomości, jak również kwestionujące pomniejszenie o te wpłaty czynszu (pożytków), jaki ewentualnie uzyskałby powód, gdyby sam użytkował odbudowaną przez siebie nieruchomość.Natomiast trafne są zarzuty skarżącego kwestionujące ustalenia Sądu Wojewódzkiego co do prawidłowości wyliczenia czynszu i wydatków, przedstawionego przez pozwanego.Trafny przede wszystkim jest zarzut powoda, że nie art. 100 i 313 pr. rzecz., lecz art. 130 i 312 pr. rzecz, ma zastosowanie do roszczenia powoda. Obowiązek pozwanego określony w art. 312 pr. rzecz, polega na wynagrodzeniu powodowi szkody, jaką poniósł wskutek pozbawienia go pożytków, które uzyskałby, gdyby osobiście, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, użytkował budynek.Z zestawienia uzyskanych przez pozwanego pożytków wynika, że stosował on w 1955 r. stawki czynszu przewidziane dla lokali użytkowych w budynkach posiadających instalację wodociągową oraz dwa (lub więcej) urządzenia techniczne, że natomiast za lata następne stosował stawki przewidziane dla lokali użytkowych w budynkach posiadających instalację wodociągową i tylko jedno urządzenie techniczne, a nadto że czynsz miesięczny za lata 1955-1956 obliczał od mniejszej powierzchni użytkowej niż w latach następnych. Natomiast z zaświadczenia Miejskiego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w N. z dnia 2 marca 1962 r. wynika, że w spornym budynku oprócz instalacji wodociągowej były dwa urządzenia techniczne (kanalizacja i instalacja elektryczna), przy czym na powierzchnię budynku składało się 50 m2 lokali biurowych, 67 m2 lokali magazynowych, 35 m2 lokali handlowych i 77 m2 lokali mieszkaniowych.Sąd Wojewódzki nie wyjaśnił tych sprzeczności oraz bezkrytycznie ustosunkował się do przedstawionego przez pozwanego wyliczenia kosztów związanych z administracją budynku.W wyliczeniu tym pozwany bierze za podstawę obliczenia kosztów administracji budynku w 1955 r. powierzchnię 248 m2, licząc po 9,46 zł za 1 m2, w zestawieniu zaś czynszu za podstawę obliczenia czynszu od lokali użytkowych bierze tylko 47,40 m2, a łącznie z lokalem mieszkaniowym - 124,40 m2, przy czym tytułem wyrównania świadczeń za lokale mieszkalne liczy po 0,60 zł za 1 m2, czyli za 7 miesięcy po 4,20 zł od 1 m2. Podobnie obliczone są koszty administracji za następne okresy, przy czym dochodzi wręcz do paradoksu, gdyż koszty administracji budynku wykazywane przez pozwanego znacznie przewyższają kwoty uzyskane z czynszów tego budynku. I tak przykładowo w 1955 r. z czynszów i świadczeń uzyskano kwotę 1.283,52 zł, a na koszty administracji wydano 2.347 zł; w 1956 r. uzyskano kwotę 2.198,16 zł a wydano 4.904,22 zł; w 1957 r. uzyskano kwotę 4.851,60 zł, a wydatkowano kwotę 6.925,52 zł - przy czym nie wiadomo, czy w kwotach wydatkowanych na koszty administracji wliczone zostały wpłaty na FGM i należności z tytułu podatku od nieruchomości.W tej sytuacji zestawienie i wyliczenie przedstawione przez pozwanego nie może być podstawą wyliczenia wysokości roszczenia powoda z tytułu wynagrodzenia określonego w art. 312 pr. rzecz., w myśl którego nie ma istotnego znaczenia to, czy i jakie pożytki uzyskał pozwany z administrowanego budynku, lecz to, jakie pożytki (dochody) uzyskałby w tym okresie powód, gdyby nią administrował.Brak należytego, zgodnego z wytycznymi poprzedniego wyroku Sądu Najwyższego wyjaśnienia okoliczności sprawy nie pozwala na skontrolowanie, czy i w jakiej wysokości roszczenie powoda jest uzasadnione, co z kolei powoduje, z mocy art. 384 k.p.c., uchylenie wyroku Sądu Wojewódzkiego w części zaskarżonej przez powoda.Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Wojewódzki ustali, ile wynosił czynsz i świadczenia od lokatorów za okres użytkowania budynku przez pozwanego (bądź w jego imieniu przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w N.), a następnie odliczy od uzyskanej w ten sposób kwoty należności z tytułu wpłat na FGM i na podatek od nieruchomości oraz z tytułu wydatków, które w tym czasie przy prawidłowej gospodarce powoda (a nie pozwanego) powinny być zużyte na pokrycie kosztów eksploatacji i remontu bieżącego. Pozostała reszta z tego obliczenia będzie stanowić należność powoda.Sąd Najwyższy wyjaśnia również, że termin przedawnienia roszczenia powoda wynosi 10 lat oraz że zarzut powagi rzeczy osądzonej jest chybiony, gdyż nie nastąpiło prawomocne merytoryczne rozstrzygnięcie żądań powoda.Przy obliczaniu czynszu Sąd Wojewódzki rozważy, czy nie zachodzą przesłanki do obniżenia czynszu z mocy § 21 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na FGM (Dz. U. Nr 50, poz. 245).