II SA/Łd 418/04

Dnia 24 listopada 2004 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Sędziowie Sędzia NSA Zygmunt Zgierski (spr.), Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Protokolant Referendarz sądowy: Leszek Foryś, po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2004 roku na rozprawie sprawy ze skargi A spółka z o.o. w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę. - II SA/Łd 418/04 U z a s a d n i e n i e Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania dla A Sp. z o.o. z siedzibą w W. pozwolenia na budowę obejmującego modernizację istniejącej stacji bazowej telefonii komórkowej, polegającej na wymianie istniejących anten sektorowych, dowieszeniu trzech nowych anten systemu 2100 MHz oraz montażu dodatkowej anteny radiolinii i urządzenia nadawczo odbiorczego (indoor) – na dachu budynku mieszkalnego usytuowanego na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 53, oznaczonej jako działki nr nr 7/1 i 7/2. Decyzja organu I instancji wydana została na skutek decyzji Wojewody [...] z dnia [...] o uchyleniu wcześniejszej decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Podstawą odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę był brak prawa do dysponowania przez inwestora częścią nieruchomości oznaczonej jako działka nr 7/1, na której miała być zrealizowana przedmiotowa inwestycja, na cele budowlane. Ta właśnie okoliczność stanowiła podstawę wcześniejszego kasatoryjnego rozstrzygnięcia Wojewody [...] z dnia [...] Wada ta nie została przez inwestora usunięta podczas ponownego rozpatrywania sprawy przez organ I instancji. Od decyzji organu I instancji z dnia [...] odwołanie do Wojewody [...] złożył inwestor, tj. A Sp. z o.o. w W. Autor odwołania stwierdził, iż inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Administracja Nieruchomościami Ł. – Ś. "A" , jako zarządca sądowy na postawie postanowienia sądowego, jest wyłącznie kompetentna do zarządzania nieruchomością. Dodał, iż w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy nie określono zakresu jego uprawnień. Wobec tego Administracja miało prawo podpisać umowę najmu. Nie ma zatem mowy o przekroczeniu granic zwykłego zarządu. Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] Prezydenta Miasta Ł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, iż wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę obejmował nieruchomość położoną w Ł. przy ul. A 53. Nieruchomość ta składa się z dwóch działek: działki nr 7/1, której współwłaścicielami są S. N., Z. N., I. K. i Polski Związek Łowiecki w W. oraz działki nr 7/2, której właścicielem jest Gmina Ł. Zarządcą obydwu działek jest Administracja Nieruchomościami Ł.– Ś. "A", z tym, że wobec działki nr 7/1 zarząd ten ustanowiony jest sądownie mocą postanowienia Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 23 grudnia 1998 r., wydanego w sprawie sygn. akt IV Ns I 494/97. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania terenem na cele budowlane. Organ odwoławczy stwierdził, że inwestor wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę dołączył dwie umowy najmu zawarte z zarządcą nieruchomości. Pierwsza dotyczyła działki nr 7/2, której właścicielem jest Gmina Ł. Przedmiotem drugiej umowy była działka nr 7/1, której współwłaścicielami są osoby fizyczne i Polski Związek Łowiecki w W. Wojewoda [...] uznał, iż w odniesieniu do działki nr 7/2 inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Natomiast w stosunku do działki nr 7/1, zdaniem organu odwoławczego, warunek z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego nie został spełniony. Zarządca, podpisując umowę najmu bez zgody współwłaścicieli, przekroczył zakres ustanowionego tymczasowo zarządu, naruszając tym samym art. 199 k.c. Wojewoda zaznaczył, iż w przedmiotowej sprawie dwoje współwłaścicieli działki nr 7/1 wyraźnie wyraziło swój sprzeciw wobec podjętych przez tymczasowego zarządcę działań rozporządzających tą nieruchomością bez ich zgody. Z wyżej wymienionych powodów organ II instancji utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła A Spółka z o.o. z siedzibą w W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. Rozstrzygnięciu organu II instancji strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i art. 199 kodeksu cywilnego oraz obrazę szeregu przepisów postępowania administracyjnego. Autor skargi stwierdził, iż inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Administracja Nieruchomościami Ł. – Ś. "A", jako zarządca sądowy, jest wyłącznie kompetentna do zarządzania nieruchomością, miała zatem prawo podpisać umowę najmu. Wynajem części dachu i pomieszczenia, nie użytkowanych normalnie w żaden inny sposób, nie stanowi przekroczenia zwykłego zarządu. Przedmiotowa inwestycja nie jest inwestycją nową, a jedynie rozbudowaniem istniejącej stacji bazowej. Skarżący nie zajmuje nowych powierzchni, nie dojdzie również do rozporządzenia przedmiotem zarządu polegającego na zbyciu, czy też obciążeniu finansowym. Podpisanie umowy najmu to jedynie czynność zachowawcza w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, nienaruszająca jej substancji, mieszcząca się w granicach sądowego zarządu przymusowego. Administracja nie musiała, podpisując umowę najmu, uzyskiwać zgody współwłaścicieli działki nr 7/1. Spełniony został zatem, zadaniem skarżącej spółki, warunek określony w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Wydając zaskarżoną decyzję Wojewoda [...] przyjmując iż przekroczony został zakres zwykłego zarządu, naruszył przepisy art. 612 § 2, 935 i 936 w związku z art. 615 kodeksu postępowania cywilnego. Autor skargi podniósł również, że organ odwoławczy nie wziął pod uwagę wszystkich okoliczności sprawy, czym naruszył art. 7 i 77 § 1 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. –Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 art. 1 wyżej powołanego aktu). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku wykazania istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Takie wady i uchybienia nie wystąpiły w rozpatrywanej sprawie. Skarga zatem nie mogła być uwzględniona. Przede wszystkim podnieść należy, że stosownie do treści art. 153 p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. W motywach wyroku z dnia 26 sierpnia 2004 r., wydanym w sprawie sygn. akt II S.A./ Łd 1707/03, wyrażony został pogląd, że zawarcie umowy najmu, w ramach której dochodzi do zadysponowania przez wynajmującego - zarządcę nieruchomością stanowiącą współwłasność w celu wzniesienia, czy też rozbudowania stałego obiektu budowlanego (z czym w rozpoznawanej sprawie mamy niewątpliwie do czynienia), na nieruchomości stanowiącej współwłasność, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (por. wyrok SN z dnia 11 października 1990, III ARN 15/90, niepubl.). W literaturze przedmiotu przyjmuje się, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu mogą należeć także czynności prawne niebędące rozporządzeniami. Chodzi tu zwłaszcza o umowy użyczenia, dzierżawy i najmu (por. Uliasz M. Monitor Prawniczy 2002/18/25). Wszystko to uzasadnia pogląd o konieczności zakwalifikowania czynności polegającej na zawarciu umowy najmu powierzchni dachu w celu zwiększenia, poprzez rozbudowę (vide treść wniosku wszczynającego postępowanie administracyjne), ilości istniejących anten, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Skoro zatem realizacja przedmiotowej inwestycji na nieruchomości stanowiącej współwłasność trzech osób fizycznych i Polskiego Związku Łowieckiego w W. jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, toteż wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda współwłaścicieli stanowi niezbędny warunek, pozwalający uznać, że inwestorowi będzie przysługiwać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli (z czym w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia) jest zatem równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością, a w świetle art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego niedopuszczalne jest wydanie pozwolenia na budowę inwestorowi nie mogącemu się wykazać prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto organy orzekające ostatecznie nie wyjaśniły, czy Administracja Nieruchomościami Ł. – Ś. "A" w dalszym ciągu sprawuje zarząd nad dz. Nr 7/1. Wynika to z tego, iż z treści postanowienia Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 23 grudnia 1998 r., sygn. akt IV Ns I 494/97, wynika, że Administracja ta (d. ZGM Ł. – Ś.) ustanowiona została zarządcą nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 53 w trybie zabezpieczenia roszczenia tylko na czas trwania postępowania wszczętego wnioskiem Polskiego Związku Łowieckiego w W. o ustanowienie zarządcy tymczasowego. Powyższe zaniechanie nie może być sanowane twierdzeniem strony skarżącej, iż "zgodnie z wiedzą skarżącego postanowienie Sądu Rejonowego dla Ł.-W. w Ł. (...) stwierdzające upadek zabezpieczenia (...) zapadło w dniu 27 sierpnia 2004 r. (vide treść pisma pełnomocnika skarżącego z dnia 16 listopada 2004 r., k. 58 akt sądowych). Z powyższych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.), orzeczono jak w sentencji.