II SA/Gd 882/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor sądowy WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2026 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E. O. i H. O. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 26 sierpnia 2025 r., nr NSP-VIII.7581.1.253.2024.PW w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. E. O. i H. O., reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z 25 stycznia 2024 r. nr AB.670.14.2023 Starosta Chojnicki, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulic: [...], w zakresie: budowy jezdni, budowy zjazdów, budowy drogi dla pieszych, budowy drogi dla pieszych i rowerów, budowy dojścia do posesji, budowy pobocza, budowy opaski, budowy stanowisk postojowych, budowy pierścienia ronda, budowy zatoki postojowej, budowy sieci kanalizacji deszczowej, budowy sieci kanalizacji sanitarnej, przebudowy sieci wodociągowej, przebudowy sieci elektrycznej, budowy oświetlenia ulicznego, budowy kanału technologicznego, przebudowa sieci telekomunikacyjnej". Na mocy ww. decyzji nieruchomość oznaczona jako działka nr [[...] o powierzchni 2.236 m2, położona w obrębie ewidencyjnym miasta B., księga wieczysta nr [...], wydzielona z działki nr [..], przeszła na własność Gminy Brusy z mocy prawa (art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 311 - zwana dalej specustawą drogową) z dniem 27 lutego 2024 r., tj. z dniem, w którym ww. decyzja z 25 stycznia 2024 r., stała się ostateczna. Dotychczasowymi właścicielami przedmiotowej działki byli Państwo E. i H.O. Pismem z 3 kwietnia 2024 r. Starosta Chojnicki zawiadomił strony m.in. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania, z tytułu utraty prawa własności działki nr [...]. Na zlecenie Starosty, w dniu 29 sierpnia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy W. C. sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności działki nr [...] na łączną kwotę 326 305,00 zł (w tym wartość składników roślinnych na kwotę 12 348,00 zł). Pismem z 24 października 2024 r. Starosta zawiadomił Strony o zebraniu całego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie. Decyzją z 27 listopada 2024 r. nr GE.683.261.2024 Starosta Chojnicki: 1) ustalił odszkodowanie na rzecz H. O. i E. O. w wysokości: 342.620,25 zł za utratę prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,2236 ha, wydzielonej z działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym miasta B., przejętej przez Gminę Brusy na potrzeby realizacji inwestycji drogowej z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Chojnicach, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], gdzie jako właściciele wpisani są H. O. i E. O. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej; 2) zobowiązał Burmistrza Brus do wypłaty ustalonego w pkt. 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu Starosta przypomniał, że odszkodowanie za przejęte nieruchomości ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości sporządzonej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej jako rozporządzenie). Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Brus z 15 kwietnia 2024 r. działka nr [...] nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Brusy zatwierdzonym uchwałą nr IV-32/99 Rady Miejskiej w Brusach z dnia 4 lutego 1999 r. działka ta znajduje się na terenach mieszkaniowych i mieszkalno-usługowych. Podczas oględzin biegły ustalił, iż na terenie działki nr [...] występują składniki roślinne podlegające wycenie. Rzeczoznawca majątkowy wartość gruntu określił w podejściu porównawczym. Biegły był zobligowany uwzględnić tzw. "zasadę korzyści" wynikającą z § 49 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości powiększa się, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Aby odnieść się do tzw. "zasady korzyści" biegły przeanalizował transakcje gruntów przeznaczonych pod drogi, a więc tereny o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia oraz transakcje gruntów o funkcji wynikającej z aktualnego sposobu użytkowania. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły stwierdził, iż wycena przedmiotowej działki zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje wzrostu jej wartości, zatem przyjęto jej wartość zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę: 326.305,00 zł, tj. wartość gruntu w wysokości: 313.957,00 zł oraz wartość składników roślinnych w wysokości: 12.348,00 zł. Pismem z 7 października 2024 r. inwestor poinformował, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] została wydana Gminie Brusy w terminie wskazanym w specustawie drogowej. Mając więc na uwadze treść art. 18 ust. 1e pkt 3 tej ustawy wysokość odszkodowania za przejętą przez Gminę Brusy nieruchomość należało powiększyć o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Badając księgę wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Chojnicach dla nieruchomości, z której wydzielono pod inwestycję drogową działkę nr [...] ustalono, iż w Dziale III tej księgi wieczystej wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe dotyczące służebności osobistej mieszkania na rzecz A. N. Jak wynika z informacji wygenerowanej z portalu "Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach" A. N. nie żyje. Po rozpatrzeniu odwołania H. O. i E. O., reprezentowanych przez radcę prawnego, decyzją z 26 sierpnia 2025 r. nr NSP-VIII.7581.1.253.2024.PW Wojewoda Pomorski uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekł o: 1) ustaleniu odszkodowania w wysokości 342 620,25 zł na rzecz H. O. i E. O., z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 2 236 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym miasta B., księga wieczysta nr [...], objętej decyzją Starosty Chojnickiego, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 25 stycznia 2024 r. nr AB.670.14.2023 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pn. "Rozbudowie ulic: [...], w zakresie: budowy jezdni, budowy zjazdów, budowy drogi dla pieszych, budowy drogi dla pieszych i rowerów, budowy dojścia do posesji, budowy pobocza, budowy opaski, budowy stanowisk postojowych, budowy pierścienia ronda, budowy zatoki postojowej, budowy sieci kanalizacji deszczowej, budowy sieci kanalizacji sanitarnej, przebudowy sieci wodociągowej, przebudowy sieci elektrycznej, budowy oświetlenia ulicznego, budowy kanału technologicznego, przebudowa sieci telekomunikacyjnej", 2) zobowiązaniu Burmistrza Brus do zapłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że na podstawie art. 80 k.p.a. dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową w niniejszej sprawie. I tak, jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid. W wycenie z 29 sierpnia 2024 r. rzeczoznawca ustalił, iż na dzień wydania decyzji zrid, dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr IV-32/99 Rady Miejskiej w Brusach z dnia 4 lutego 1999 r., działka znajdowała się na terenach mieszkaniowych i mieszkalno-usługowych (vide: strona 10 wyceny). Powyższe potwierdza zaświadczenie Burmistrza Brus z 15 kwietnia 2024 r., a także pismo Burmistrza Brus z 9 maja 2025 r. pozyskane przez Wojewodę. Następnie Wojewoda odniósł się do treści operatu szacunkowego wskazując, że biegły zbadał wartość nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniową i mieszkalno-usługową, z obszaru gminy Brusy, w latach 2022-2024 oraz wartość nieruchomości dla jej alternatywnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami pod drogę, z obszaru powiatu c., c., k. oraz b., w latach 2022-2024 (vide: strona 14 wyceny). Autor wyceny, na podstawie szczegółowej analizy cen niezabudowanych działek, o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, ustalił trend zmiany cen na poziomie +9,67% (vide: strona 20 wyceny). Natomiast na rynku nieruchomości drogowych nie stwierdził istnienia trendu zmiany cen w czasie (vide: strona 16 wyceny). Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że jednostkowa wartość transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową wynosi 140,41 zł/m2, natomiast jednostkowa wartość transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod komunikację wynosi 66,42 zł/m2 (vide: strony 19 i 24 wyceny). Biegły udowodnił, że nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę osiągają wyższą cenę niż nieruchomości pod drogę, zatem wycenił przedmiotową nieruchomość na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowe, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. W związku z powyższym, autor wyceny określił wartość prawa własności gruntu działki nr [...] o pow. 2 236 m2 na kwotę 313 957,00 zł (vide: strona 24 operatu szacunkowego). Ponadto, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na dzień wydania decyzji zrid, na działce nr [...] znajdowały się składniki roślinne w postaci szesnastu świerków. Wartość odtworzeniowa nakładów została określona na podstawie publikacji "Określenie wartości roślin ozdobnych" oraz analizy rynku lokalnego. Biegły dla wyceny drzewostanu leśnego przyjął wartości w oparciu o analizę cen drewna na rynku lokalnym (z właściwego Nadleśnictwa) oraz koszt posadzenia i pielęgnacji, zgodnie z art. 135 ust. 5 u.g.n. Biegły wycenił wartość składników roślinnych znajdujących się na działce nr [...] na kwotę 12 348,00 zł. W związku z powyższym, łączna wartość działki nr [...] wraz ze składnikami roślinnymi została oszacowana na poziomie 326 305,00 zł. Przechodząc do oceny operatu szacunkowego z 29 sierpnia 2024 r. Wojewoda wskazał, że szczegółowo wyjaśnia on sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenach założenia nie budzą zastrzeżeń. Operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych braków czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej działki, dlatego organ administracji publicznej nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. W odniesieniu do zarzutu stron, iż organ I instancji powinien uwzględnić w postępowaniu akt notarialny - umowę sprzedaży Rep. [...] z 1 kwietnia 2020 r., który strony miały złożyć jako dowód w sprawie, Wojewoda wskazał, że jest on bezpodstawny. Transakcja ta co prawda była znana również rzeczoznawcy majątkowemu, natomiast nie mogła zostać wykorzystana przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia, do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie okresu dłuższego niż 2 lata wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. W analizowanym przypadku przedmiotowa transakcja została zawarta ponad 4 lata przed datą wyceny. W związku z tym nie było podstaw do odstąpienia od standardowego okresu analizy cen i uwzględnienia jej w badaniu rynku. Ponadto, jak wskazał rzeczoznawca majątkowy w piśmie wyjaśniającym z 27 stycznia 2025 r., była to transakcja incydentalna, z ceną jednostkową ponad 250% wyższą od średniej dla miasta B. z ostatnich 5 lat, dotycząca działki o szczególnym przeznaczeniu, nabytej w celu zapewnienia miejsc parkingowych dla istniejącego obiektu handlowo-usługowego, a nie na cele typowe dla nieruchomości podobnych. Okoliczności te powodują, że transakcja ta nie spełnia kryteriów "nieruchomości podobnej" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponadto, podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Odnosząc się do zarzutu Skarżących, iż sporządzony operat szacunkowy nie oddaje rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości oraz, że analiza rynku została przeprowadzona wadliwie, organ odwoławczy wskazał, że z treści operatu wprost wynika, iż badaniem rynku objęto cały obręb B., w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż w operacie szacunkowym uwzględniono zarówno korzystne cechy nieruchomości (bliskość centrum miasta), jak i czynniki mogące wpływać negatywnie na jej wartość (duża powierzchnia, bliskość cmentarza, brak mediów). W wyjaśnieniach z 27 stycznia 2025 r. biegły wskazał, że "Zaprezentowana baza zawiera w związku z korzystnym położeniem przedmiotowej nieruchomości de facto wszystkie najdroższe transakcje w B. w ostatnich 2 latach. (..) przyjęto do wyceny transakcje możliwie najbardziej podobne, z których niektóre położone są w sąsiedztwie lub w podobnej odległości od centrum B.." Ponadto, biegły wyjaśnił, iż "informacje zawarte w operacie są wystarczające do oceny prawidłowości sporządzonej wyceny, a dodatkowe rozszerzanie treści o szczegółowe dane dotyczące nieruchomości i stron transakcji naruszałoby przepisy odrębne, w tym RODO." Powołując się na orzecznictwo Wojewoda wskazał, że nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Przechodząc do kolejnego zarzutu, że autor wyceny "nie zastosował estymacji cen do właściwego określenia ceny minimalnej i ceny maksymalnej", jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 27 stycznia 2025 r. "Takie sformułowania nie funkcjonują ani w przepisach prawa, ani w innych znanych publikacjach lub orzecznictwie." Ponadto, w ocenie biegłego, zastosowane zostały właściwe przepisy prawa oraz procedury wyceny przewidziane w u.g.n. Odnosząc się do zarzutu "dowolnego" obliczenia współczynników korygujących Wojewoda wskazał, iż jest on niecelowy. W piśmie z 27 stycznia 2025 r. biegły wyjaśnił, że korekt dokonał w oparciu o badanie rynku przeprowadzone w formie analizy informacji uzyskanych od specjalistów z branży nieruchomości działających na terenie powiatu chojnickiego. Wojewoda powołał się w tym miejscu na orzecznictwo, z którego wynika, iż operat stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Co istotne, subiektywne przekonanie strony o ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego, bowiem stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie strony nie skorzystały z takiej możliwości. Wojewoda zaś nie miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia przedmiotowej wyceny. W związku z powyższym, nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Reasumując, w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. C. posiadającego wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania z tytułu utraty prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Dalej Wojewoda wskazał, że niezrozumiały jest zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., tzw. czynnego udziału stron w niniejszym postępowaniu, bowiem z akt sprawy jednoznacznie wynika, że strony były prawidłowo informowane o przebiegu postępowania, doręczono im m.in. zawiadomienie o wszczęciu postępowania, a także zawiadomienie o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, które E. O. odebrała w dniu 12 listopada 2024 r. (por. zwrotne potwierdzenia odbioru). Tym samym, strony miały zapewnioną możliwość czynnego udziału w każdym etapie postępowania. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego, brak jest podstaw do uznania, że w niniejszej sprawie naruszono art. 10 § 1 k.p.a. Ponadto, Strony nie przedstawiły argumentów, które wskazywałyby, iż uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda przypomniał, że przedmiotowej decyzji zrid z 25 stycznia 2024 r. nie został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] biegł od dnia, w którym decyzja zrid stała się ostateczna, tj. od dnia 27 lutego 2024 r., i upłynął z dniem 28 marca 2024 r. Jak wynika z pisma Burmistrza Brus z 7 października 2024 r. przedmiotowa nieruchomość została wydana w terminie 30 dnia od dnia, w którym ww. decyzja stała się ostateczna. Inwestor załączył jednocześnie kserokopię oświadczenia H. O. i E. O. z 13 marca 2024 r. (data wpływu 15 marca 2024 r.). Zatem organ odwoławczy stwierdził, że H. O. i E. O. przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za wydanie przedmiotowej działki o 5% ich wartości, co organ I instancji słusznie zauważył. W ocenie Wojewody w zaskarżonej decyzji doszło do naruszenia art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. z uwagi na brak wskazania w sentencji decyzji Starosty podstawy przyznania odszkodowania, tj. decyzji zrid z 25 stycznia 2024 r. Obowiązek organu zamieszczenia w decyzji rozstrzygnięcia oznacza obowiązek rozstrzygnięcia całości sprawy. Obowiązek ten jest odzwierciedleniem uprawnienia strony do załatwienia sprawy zgodnie zakresem jej żądania. Rozstrzygnięcie jest jednym z najważniejszych składników orzeczenia i nie jest możliwe jego zastąpienie uzasadnieniem decyzji, ani też wywodzenie rozstrzygnięcia z uzasadnienia orzeczenia. Innymi słowy musi być ono sformułowane w taki sposób, aby nie było wątpliwości: czego dotyczy, jakie uprawnienia zostały przyznane stronie lub jakie obowiązki zostały na nią nałożone. Rozstrzygnięcie powinno być sformułowane precyzyjnie, w sposób nie budzący wątpliwości i powinno być zrozumiałe dla stron bez wnikania w treść uzasadnienia. Brak zamieszczenia ww. decyzji zrid w treści rozstrzygnięcia skutkuje tym, iż nie jest ono precyzyjne, nie określa bowiem z czego wynika przejęcie prawa własności nieruchomości, za które przyznane zostało odszkodowanie. Wyłącznie pełne rozstrzygnięcie, zawierające wszystkie elementy stanowiące rezultat zastosowania danej normy prawnej, wypełnia obowiązek wskazany w art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. W skardze na powyższą decyzję H. O. i E. O., reprezentowani przez radcę prawnego, zarzucili naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy oraz przepisów prawa materialnego tj.: 1) art. 78 § 2 k.p.a. przez przyjęcie, że w sprawie nie zaistniały okoliczności uzasadniające przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, 2) art. 134 ust. 1 u.g.n. i przyjęcie wbrew okolicznościom sprawy, że odszkodowanie należne Skarżącym odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu Skarżący wskazali, iż oczywiste jest to, że to organ decyduje czy uwzględnić wniosek o wyznaczenie rozprawy, a także i to, że organ nie jest związany wnioskiem strony o jej wyznaczenie. Jednakże to, że decyzję w sprawie wyznaczenia rozprawy pozostawiono organowi nie oznacza, że ta decyzja może być arbitralna. Postanowieniem z 26 sierpnia 2025 r. Wojewoda odmówił przeprowadzenia dowodu (zdaniem Skarżących redakcja tego postanowienia jest nieprawidłowa, gdyż rozprawa nie jest dowodem a wyłącznie sposobem przeprowadzenia dowodu). Treść postanowienia wskazuje wyłącznie na arbitralną możliwość podejmowania takiej decyzji. Możliwość odmowy wyznaczenia rozprawy i w konsekwencji przeprowadzenia dowodu na tej rozprawie nie może mieć miejsca, jeżeli okoliczności mające nastąpić podczas przeprowadzenia dowodu mają znaczenie dla sprawy. Istotą prowadzonego postępowania jest przesądzenie zasadności utraty (oczywiście dokonanej w zgodzie z prawem) prawa własności nieruchomości przez Skarżących. Oczywiste jest, że kwestia utraty prawa własności nieruchomości ma niezwykle istotne znaczenie zarówno dla Skarżących, jak i dla samego rozstrzygnięcia sprawy. Poza dyskusją pozostaje, że Skarżący wystąpili o przeprowadzenie rozprawy dlatego, aby na tej rozprawie dopuścić i przesłuchać rzeczoznawcę na treść sporządzonego przez niego operatu szacunkowego, Skarżący przez cały czas trwania postępowania kwestionowali treść operatu szacunkowego wskazując, w jakim zakresie jest on sprzeczny ze stanem faktycznym. Istotne jest, że w 2020 r. została sprzedana nieruchomość pozostająca w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości i wykorzystywana na cele tożsame z celami, na jakie wykorzystywana jest przedmiotowa nieruchomość, gdzie wartość jednego metra kwadratowego nieruchomości wynosiła 193 zł, gdy tymczasem zgodnie z treścią operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania wartość ta określona została zaledwie na 148 zł. W ocenie Skarżących przeprowadzenie rozprawy i możliwość zadawania biegłemu pytań pozwoliłaby dokonać organowi ustalenia w sposób jak najbardziej pełny stanu faktycznego sprawy, w tym wyjaśnienie, dlaczego transakcja przedstawiona przez Skarżących miała charakter incydentalny, dlaczego transakcji wskazanej przez Skarżących rzeczoznawca nie wziął pod uwagę w swoich badaniach, chociaż mieściła się ona w spectrum czasowym, który oceniał (lata 2022 - 2024). Przechodząc do kolejnego zarzutu Skarżący wskazali, że w ich ocenie sporządzony operat szacunkowy nie oddaje rzeczywistej wartości nieruchomości dla celów odszkodowania, gdyż określa tę wartość w wysokości rażąco niższej od rzeczywistej wartości rynkowej. Operat szacunkowy sporządzony ogólnikowo i w sposób zupełnie dowolny dokonał określenia parametrów pozwalających na określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Poza dyskusją pozostaje, że organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedmiotowy operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego, czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości , właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cen różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem Skarżących, sporządzony operat szacunkowy tym wymaganiom nie sprostał, a organ przyjął go bez żądania jakichkolwiek wyjaśnień. W tej sytuacji należałoby przyjąć, że organ nie zbadał przedmiotowego operatu szacunkowego przed wydaniem przedmiotowej decyzji. Skarżący zarzucają przedmiotowemu operatowi szacunkowemu, że po pierwsze, do sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca przyjął bazę danych, która w świetle treści operatu szacunkowego nie odzwierciedla cen nieruchomości możliwych do uzyskania w danej lokalizacji. Z treści operatu szacunkowego (strona 22 i dalsze) nie wynika, aby przyjęte do oceny nieruchomości były dobrane właściwie. Z treści operatu szacunkowego nie sposób zorientować się, czy te nieruchomości zlokalizowane są w sąsiedztwie ocenianej nieruchomości, czy są to nieruchomości podobne, a jeżeli tak, to na czym to podobieństwo polega, a także czym te nieruchomości różnią się od nieruchomości wycenianej. Do analizy rynku lokalnego sporządzający operat przyjął transakcje z lat 2022 i 2023 (poza jedną z 2024 r.), gdy tymczasem ustalenie wartości nieruchomości zostało dokonane na dzień 29 sierpnia 2024 r. Dokonując analizy rynku lokalnego nieruchomości sporządzający nie wziął pod uwagę transakcji dotyczących nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu szacowanej nieruchomości. Gdyby sporządzający operat szacunkowy dokonał właściwej analizy rynku lokalnego, to przyjąłby do określenia wartości nieruchomości wynikające np. z umowy sprzedaży dołączonej do odwołania, położonej w pobliżu przedmiotowej nieruchomości i określającą w 2020 r. wartość sprzedawanej nieruchomości, z której wynika, że wartość tej nieruchomości była istotnie wyższa niż wartość przedmiotowej nieruchomości wycenianej na dzień 29 sierpnia 2024. Po drugie, sporządzający przedmiotowy operat szacunkowy nie zastosował estymacji cen do właściwego określenia ceny minimalnej i ceny maksymalnej, a po trzecie w sposób zupełnie dowolny dokonał obliczenia poprawek korygujących, które są zupełnie nieweryfikowalne. Tylko właściwie ustalone współczynniki korygujące mogą spowodować przyjęcie, że przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony został właściwie i pozwala określić faktyczną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Poza dyskusją powinno pozostawać, że właściwe określenie współczynników korygujących powinno określać skalę ocen definiując każdą z nich, czyli inaczej wskazując dlaczego taki, a nie inny współczynnik korygujący przyjęto i dlaczego taką a nie inną wagę temu współczynnikowi przypisano. Bez wskazania, a z taka sytuacją mamy tutaj do czynienia, sposoby obliczenia współczynników korygujących nie sposób ocenić, czy wartość rynkowa nieruchomości została określona prawidłowa. Bez określenia sposobu wyliczenia współczynników korygujących uniemożliwiono także Skarżącym dokonania ich oceny (czyli sprawdzenie prawidłowego ich wyliczenia) i ewentualnego ich zakwestionowania. Po czwarte zaś, nieuwzględnienie w ocenie rynku nieruchomości wartości nieruchomości wskazanych przez Skarżących nie pozwala przyjąć, że ocena rynku lokalnego została dokonana prawidłowo, gdyż nie możemy uznać za prawidłową taką ocenę, która nie bierze pod uwagę wartości nieruchomości zlokalizowanej w pobliżu ocenianej w operacie szacunkowym, sprzedanej w 2020 r. za cenę przewyższającą tę, jaka została określona na dzień 29 sierpnia 2024 r. W sytuacji gdyby jednak sporządzający operat szacunkowy uznał, że transakcja z 2020 r. nie powinna być brana pod uwagę przy ocenie rynku lokalnego, to z operatu szacunkowego winno wynikać z czego takie stanowisko wynika. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie oraz o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Pomorskiego z 26 sierpnia 2025 r. nr NSP-VIII.7581.1.253.2024.PW ustalająca na rzecz Skarżących odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Przedmiotowe odszkodowanie ustalono w związku z wydaną w dniu 25 stycznia 2024 r. decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 311), tzw. specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, natomiast rzeczoznawstwo majątkowe – w Rozdziale 1 Działu V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.) – dalej jako u.g.n. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości kluczowe znaczenie ma art. 154 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Sposoby podejścia zostały wskazane w art. 152 oraz 153 u.g.n., z tym, że zgodnie z przywołanym powyżej art. 12 ust. 5 specustawy drogowej art. 18 tej ustawy będzie stanowił lex specialis względem przepisów u.g.n. Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat zostaje sporządzony na podstawie przepisów u.g.n. oraz – w obecnym stanie prawnym – rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), dalej jako Rozporządzenie. Analiza skargi prowadzi do wniosku, że podstawą zaskarżenia wydanych w sprawie decyzji jest kwestia błędnego (zbyt niskiego, zdaniem Skarżących) oszacowania wartości wywłaszczonej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wobec tego należy odnieść się do sposobu oceny operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 4 zdanie pierwsze i trzecie u.g.n.). W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 29 sierpnia 2024 r., a zatem mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, tj. do 29 sierpnia 2025 r. We wskazanym okresie zarówno Starosta Chojnicki (27 listopada 2024 r.), jak i Wojewoda Pomorski (26 sierpnia 2025 r.) wydali swoje decyzje. Kolejną kwestią formalną, która winna być badana przed oceną samego operatu jest to, czy jego autor posiada stosowne uprawnienia zawodowe (art. 174 ust. 2 u.g.n.) nabyte w sposób wskazany w Rozdziale 4 Działu V u.g.n., i jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 u.g.n.), co daje mu prawo wykonywania zawodu oraz używania podlegającego ochronie prawnej tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy" (art. 174 ust. 3b u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy W. C. posiada uprawnienia nr [...], co zresztą nie zostało zakwestionowane w sprawie. Przechodząc dalej należy zauważyć, że stosownie do art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1). Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust. 2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4). Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednakże ani sądy, ani organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, tj. należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest władna dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego. Mimo iż operat szacunkowy niewątpliwe jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, to jednocześnie należy podkreślić, iż jest to dowód o szczególnym charakterze. Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) i podlega ocenie organów (sądu) zgodnie z przepisami k.p.a., jednakże jednocześnie organy (sądy) nie mogą ingerować w merytoryczną stronę operatu. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że to rzeczoznawca majątkowy (który legitymuje się stosownymi uprawnieniami zawodowymi, których posiadanie jest warunkiem wykonywania tego zawodu) posiada wiedzę specjalistyczną, której ani strony, ani organy (sądy) nie mogą kwestionować. W niniejszej sprawie Sąd przychylił się do stanowiska organów o formalnej prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 sierpnia 2024 r. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotu wyceny w dniu 29 sierpnia 2024 r. oraz stan nieruchomości w dniu 25 stycznia 2024 r. Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami wyjaśniając, że ilość transakcji porównywalnych mniejsza niż kilkanaście uniemożliwiła wybór innego podejścia niż porównywanie parami (s. 11-12 operatu). Aktualny sposób użytkowania przedmiotu wyceny nie był tożsamy z celem wywłaszczenia, zatem biegły przeprowadził analizę wartości rynkowej według przeznaczenia pod drogę oraz zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania - mieszkaniowy i mieszkaniowo-usługowy (s. 13 operatu). Rzeczoznawca przeanalizował rynek lokalny – analizie poddano transakcje nieruchomościami położonymi w powiatach: c., c., k. i b. przeznaczonymi pod drogi (co stanowi cel wywłaszczenia) oraz w obrębie B. – zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Biegły zaznaczył również, że do porównań przyjęto "najświeższe" transakcje dostępne na rynku, zawarte stosunkowo niedawno. Ponadto, wobec stabilizacji cen na rynku rzeczoznawca przyjął współczynnik zmian cen w czasie w wysokości 0% (s. 15 operatu). Reasumując, oszacowano wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod drogę na 313 957 zł, a do tego oszacowano naniesienia stanowiące nakłady dotychczasowego właściciela na 12 348 zł, co łącznie dało kwotę 326 305 zł (s. 26 operatu). W skardze zarzucono naruszenie art. 134 ust. 1 u.g.n., tj., że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego kwota nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem pełnomocnika Skarżących, z operatu nie wynika, aby przyjęte do wyceny nieruchomości były dobrane właściwie. Wskazano, że rzeczoznawca nie wyjaśnił, czy badane nieruchomości znajdują się w sąsiedztwie szacowanej działki, na czym polega ich podobieństwo. W szczególności zarzucono, że biegły nie wziął pod uwagę wskazanej w odwołaniu transakcji nieruchomości położonej w pobliżu szacowanej działki z 2020 r., której wartość była wyższa niż ta, którą oszacował biegły w 2024 r. Pełnomocnik zarzucił ponadto brak "estymacji cen" oraz dowolność poprawek korygujących. W odniesieniu do powyższych zarzutów ponownie należy wskazać na art. 154 ust. 1 u.g.n., w myśl którego to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór ten nie ma charakteru dowolnego, bowiem rzeczoznawca majątkowy związany jest w tym zakresie przepisami prawa powszechnie obowiązującego, tj. u.g.n. oraz Rozporządzenia. Ze względu na to, że operat szacunkowy stanowi swojego rodzaju opinię biegłego ocena jego prawidłowości zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowym jest ograniczona. Bezsprzecznie bowiem poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (zob. wyroki NSA: z 10 października 2018 r. sygn. akt II OSK 2494/16; z 19 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 959/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). Co istotne, żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w tej samej miejscowości lub w tym samym powiecie, co nieruchomość wyceniana. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu przywołanego przepisu u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem związek polegający na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie natomiast, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (zob. wyrok NSA z 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt I OSK 370/21, orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro to biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez niego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. Powyższe uwagi odnoszą się również do kwestii "estymacji cen" oraz poprawek korygujących. Natomiast w odniesieniu do braku uwzględnienia w operacie powoływanej przez pełnomocnika Skarżących transakcji z 2020 r. Sąd przychyla się do stanowiska rzeczoznawcy majątkowego wyrażonego w jego piśmie z 27 stycznia 2025 r., w którym uznał, że transakcja sprzed 4,5 roku miała charakter incydentalny, a jej przyjęcie naruszałoby przepis § 5 Rozporządzenia. Ponadto, w 5-letniej historii wszystkich danych transakcyjnych jest to jedyna transakcją nieruchomością niezabudowaną w B., która charakteryzowałaby się tak wysoką ceną jednostkową. Cena ta odbiega o ponad 20% od drugiej najdroższej transakcji w 5-letniej historii miasta. Cena ta jest 250% wyższa niż średnia dla miasta B. z ostatnich 5 lat. Co więcej, transakcja dotyczy działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej i została de facto kupiona pod parking dIa obiektu handlowo - usługowego, który nie miał zapewnionej wystarczającej liczby miejsc parkingowych (vide: s. 193-196 elektronicznych akt administracyjnych organu odwoławczego). Odnosząc się do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej należy wskazać, że zgodnie z art. 89 k.p.a. organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa (§ 1). Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (§ 2). Sąd podziela pogląd organów o braku konieczności przeprowadzenia rozprawy w niniejszej sprawie. Nie była ona konieczna ani by przyspieszyć lub uprościć postępowanie, ani nie wymagał tego żaden przepis prawa, ani nie było potrzeby uzgodnienia interesów stron, ani nie było to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale rzeczoznawcy majątkowego. Skarżącym zapewniono czynny udział w każdym stadium postępowania. W dniu 22 października 2024 r. Skarżący H.O. potwierdził otrzymanie kserokopii operatu szacunkowego oraz zapoznania się z aktami sprawy (vide: notatka w aktach administracyjnych organu I instancji). Następnie, przed wydaniem decyzji, pismem z 24 października 2024 r. Starosta zawiadomił o zgromadzeniu całego materiału dowodowego w sprawie i o możliwości zapoznania się z nim w siedzibie Starosty (Skarżąca E. O. osobiście odebrała obie przesyłki zawierające ww. zawiadomienie w dniu 12 listopada 2024 r.; vide: zwrotne potwierdzenia odbioru w aktach administracyjnych organu I instancji). Decyzję wydano w dniu 27 listopada 2024 r., a zatem mając do dyspozycji kopię operatu od 22 października 2024 r. oraz wiedząc o zakończeniu etapu postępowania od 12 listopada 2024 r. Skarżący nie skorzystali ze swojego prawa do kwestionowania głównego dowodu w sprawie, tj. operatu. Dalej, dopiero na etapie wniesienia odwołania pełnomocnik Skarżących podniósł zarzuty dotyczący operatu, a Wojewoda za pośrednictwem Starosty zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienia (pismo Wojewody z 14 stycznia 2025 r.). Rzeczoznawca ustosunkował się do zarzutów w swoim piśmie z 27 stycznia 2025 r. (vide: s. 193-196 elektronicznych akt administracyjnych organu odwoławczego). W dniu 18 marca 2025 r. Wojewoda poinformował pełnomocnika Skarżących o możliwości wypowiedzenia się przez strony co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w tym o pozyskaniu do akt sprawy wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego (vide: s. 189-190 elektronicznych akt administracyjnych organu odwoławczego). Z kolei w piśmie z 17 czerwca 2025 r. Wojewoda poinformował pełnomocnika Skarżących o możliwości wypowiedzenia się przez strony co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w tym o pozyskaniu do akt sprawy wyjaśnienia Burmistrza Brus z 9 maja 2025 r. dotyczącego przeznaczenia nieruchomości (vide: s. 130-131 elektronicznych akt administracyjnych organu odwoławczego). Z akt wynika, że następnym dokumentem w sprawie jest decyzja Wojewody z 26 sierpnia 2025 r., z czego należy wnosić, że prawidłowo umocowany pełnomocnik Skarżących, któremu skutecznie doręczono ww. informacje nie skorzystał z możliwości podniesienia zarzutów przeciwko operatowi w toku postępowania. W konsekwencji, Sąd doszedł do przekonania, że zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy jest niezasadny. Biorąc pod uwagę powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. zgodnie z wnioskiem organu zawartym w odpowiedzi na skargę oraz wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez Skarżących.