I OSK 612/05

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska (spr.), Sędziowie NSA Zbigniew Rausz, Zygmunt Zgierski, Protokolant Joanna Szcześniak, po rozpoznaniu w dniu 9 marca 2006 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wójta Gminy G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 2 lutego 2005 r. sygn. akt II SA/Lu 719/04 w sprawie ze skargi Wójta Gminy G. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie, 2. zasądza od Wojewody Lubelskiego na rzecz Wójta Gminy G. kwotę 945,00 zł (słownie: dziewięćset czterdzieści pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 2 lutego 2005 r. sygn. akt II SA/Lu 719/04 oddalił skargę Wójta Gminy G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] Nr [...], w przedmiocie odszkodowania za działki przejęte pod drogi gminne. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach sprawy: Wskazaną wyżej decyzją wydaną na podstawie art. 138 §1pkt.1 k.p.a. Wojewoda Lubelski po rozpoznaniu odwołania Wójta Gminy G. utrzymał mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...], przyznającą S. i B. małż. C. odszkodowanie za działki, które przeszły na własność Gminy G. w związku z podziałem działek z przeznaczeniem pod drogi gminne. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że Starosta [...] przyznał odszkodowanie za działki nr 683/9 o pow. 4a, nr 683/10 o pow.3a, nr 683/14 o pow. 2a, nr 97/4 o pow.2a, nr 97/5 o pow.2a, nr 97/16 o pow.10a, nr 97/17 o pow.4a , położone w Dominowie, które przeszły na własność Gminy G. w wyniku decyzji Wójta Gminy G. zatwierdzających projekty podziałów działek: nr 683/4 (decyzja z dnia 16 czerwca 1994r, znak: [...]), nr 97/10 (decyzja z dnia 24 listopada 1994r, znak: [...]), nr 683/8, 97/2,97/3 (decyzja z dnia 24 listopada 1994r., znak: [...]), nr 97/1 i 683/1 (decyzja z dnia 24 listopada 1994r., znak: [...]) z przeznaczeniem pod drogi gminne. Organ odwoławczy wskazał, że sprawa toczy się od 1998 r. i była już dwukrotnie rozpoznawana przez Naczelny Sąd Administracyjny. W postępowaniu strony kwestionowały wysokość odszkodowania stanowiącą wartość nieruchomości przejętych przez Gminę G.. Po raz pierwszy ich wyceny na dzień 30 marca 1998r. w kwocie 59.860zł dokonała rzeczoznawca majątkowy inż. L. Ł., a następnie inż. L. W., który ustalił wartość nieruchomości na dzień 20 lipca 1998r.na kwotę 79.785zł. Decyzją z dnia 3 sierpnia 1998r., znak: [...]. Wojewoda Lubelski ustalił odszkodowanie w kwocie 79.785zł. Od powyższej decyzji Wójt Gminy G. wniósł odwołanie do Prezesa Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podnosząc, że różnica wartości szacunkowej sporządzonej przez dwóch rzeczoznawców przekracza 33%, a więc jest różnicą istotną i kwalifikuje sprawę prawidłowości tych wycen do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Gmina zarzuciła również, że nie miała zapewnionego prawidłowego udziału w postępowaniu oraz podniosła, że obie wyceny nie uwzględniły, że w dacie wydania decyzji zatwierdzających podziały nieruchomości teren był nieuzbrojony. Zakwestionowała również ustalenia dotyczące obiektów porównawczych. W toku postępowania odwoławczego Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła opinię, w której stwierdziła wady obu operatów szacunkowych. W konsekwencji tejże opinii organ II instancji decyzją z dnia 19 lutego 1991r, uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia 3 sierpnia 1998r., przekazując sprawę do ponownego rozpoznania właściwemu organowi I instancji. Kolejny operat szacunkowy ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 76.950zł sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego inż. L. W. w dniu 5 stycznia 1999r. Gmina G. zarzuciła, że jest to wartość zawyżona i organ administracyjny dopuścił kolejny dowód z opinii biegłego inż. A. M., która w dniu 28 maja 1999r. wyceniła nieruchomość na kwotę 26.190zł. Na jej podstawie organ wydał w dniu 18 czerwca 1999r, znak: [...] decyzję ustalająca odszkodowanie. Rozstrzygnięcie to z kolei zakwestionował S. C., odwołując się najpierw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi odwoławczemu. W toku kolejnego postępowania obaj rzeczoznawcy majątkowi sporządzili wspólny operat szacunkowy, w którym wycenili przedmiotową nieruchomość na 53.300zł i decyzją z dnia 13 września 2001 r., Wojewoda Lubelski przyznał S. C. tak określoną kwotę tytułem odszkodowania. Po rozpoznaniu skargi wniesionej przez Wójta Gminy G. Naczelny Sąd Administracyjny mając na uwadze, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej stwierdziła, że operat inż. A. M. oraz operat wspólny nie spełniają wymogów określonych przepisami i nie mogą być podstawą rozstrzygnięcia, uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...]. W następstwie wyroku sądu Wojewoda Lubelski uchylił również decyzję Starosty Powiatowego z dnia 18 czerwca 1999r. przyznającą S. C. odszkodowanie w kwocie 26190zł i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W toku ponownego postępowania powołano kolejnego biegłego - inż. J. S., który sporządził nowy operat szacunkowy, wyceniając nieruchomości na kwotę 48.330zł. Na podstawie tej opinii organ I instancji przyznał S. i B. małż. C. odszkodowanie, zaliczając na jego poczet wypłaconą w dniu 10 grudnia 1999r. kwotę 26.190zł, ustaloną decyzją ostateczną Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 20 września 1990r, wynoszącą po zwaloryzowaniu na dzień wydania decyzji przez organ I instancji 32.329zł. Decyzję tę zaskarżył Wójt Gminy G. kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Organ II instancji rozpoznając odwołanie ustalił, że cena transakcyjna powierzchni gruntu zawiera się w granicach od 7,00 do 28,80zł/m2, a więc przyjęta przez biegłego wartość 1m2 w kwocie 17,90zł mieści się w tym zakresie. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa, a wartość nieruchomości w niej wskazana została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 230, poz.1924). Organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości prawidłowo przyjął aktualny sposób użytkowania i zastosował metodę korygowania ceny średniej, wyjaśniając na rozprawie, że do porównania z nieruchomością szacowaną można przyjąć transakcje dotyczące gruntów, które zostały sprzedane pod drogi publiczne, nie można natomiast przyjąć transakcji pod drogi dojazdowe prywatne lub na terenach zakładów zamkniętych. Przyjęta w operacie szacunkowym cena 17,90zł/m2 stanowi średnią wartość z uwagi na cechy przedmiotowej nieruchomości takie jak: położenie w stosunku do centrum administracyjno-usługowego gminy, stopień urbanizacji otoczenia, dostępność do mediów komunalnych, cechy fizyczne: powierzchnia, klasa, ukształtowanie terenu. Organ odwoławczy zaznaczył również, że ten operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. został pozytywnie oceniony przez Komisję Arbitrażową działającą przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Gmina G. zaskarżyła powyższą decyzję do sądu administracyjnego, domagając się jej uchylenia. Gmina podniosła, iż organ bezpodstawnie dokonał waloryzacji wypłaconego już S. i B. małż. C. odszkodowania, co jest sprzeczne z uchwałą składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000r. Wskazała ponadto, że ustalenie odszkodowania nie było poprzedzone rokowaniami, zgodnie z art. 98 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącej biegły naruszył § 5 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r.w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. z 2002r., Nr 230, poz.1924), gdyż nie przyjął cen z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości, tj. z terenu Gminy G.. Biegły nie wziął bowiem pod uwagę cen uzgodnionych w umowach zawartych między Gminą a innymi podmiotami, złożonych do akt sprawy. W ocenie skarżącej te właśnie umowy są najbardziej miarodajne i realne, dlatego rzeczoznawca nie powinien ich odrzucać na podstawie art. 151ust.1pkt.1 ustawy. Zdaniem skarżącej, przyjęte przez rzeczoznawcę do metody porównawczej ceny działek zakupionych pod drogi krajowe i wojewódzkie nie są podobne do cen dróg dojazdowych i biegły nie powinien na nich się opierać. . Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wskazał, iż materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 98 ust.1 i 3 w zw. z art. 129 i 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz.543 z późn. zm.), w świetle którego za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które przeszły na własność gminy, przysługuje ich właścicielom odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między stronami lub ustalonej według zasad i w trybie obowiązującym przy wywłaszczaniu nieruchomości. Strony niniejszego postępowania nie kwestionują zasadności przyznania S. i B. małż. C. odszkodowania za nabyte przez Gminę G. działki, a istota sporu sprowadza się wyłącznie do ustalenia jego wysokości.Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga specjalistycznych umiejętności i powołania biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy - zgodnie z art. 150ust.5 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r., Nr 230, poz. 1924 ) Rzeczoznawca majątkowy ma w zasadzie prawo wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, przy czym powinien on uwzględniać cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych, (art. 154 ustawy) Rzeczoznawca majątkowy ma jednocześnie obowiązek wykorzystać wszelkie dostępne mu dane o nieruchomości, (art. 155 ustawy). Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy, przy czym ocena jego wiarygodności należy do organu orzekającego. W ocenie Sądu I instancji operat szacunkowy z dnia 10 października 2003r., będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji został sporządzony prawidłowo, z uwzględnieniem szczegółowych zasad i trybu przewidzianych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami oraz w przepisach wykonawczych dotyczących wyceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W świetle §37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. z 2002r., Nr 230, poz.1924) przy określaniu takich gruntów stosuje się podejście porównawcze, które uwzględnia ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przy czym wybór jednej z wymienionych metod należy do uznania biegłego. (§5 cyt. rozporządzenia). Sąd wskazał, że wbrew zarzutom skargi w niniejszej sprawie nabycie przedmiotowych działek nastąpiło pod drogi publiczne, kwalifikowane jako dojazdowe, co wynika przede wszystkim z decyzji zatwierdzających podział działek, na podstawie której Gmina G. nabyła ich własność oraz z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy G. z dnia 6 kwietnia 2000r., Nr XXI 11/169/2000, oznaczając teren, na którym są one położone symbolem DD ( drogi publiczne dojazdowe). Z przepisów art.1 i 2 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2004r., Nr 204, poz.2086 ze. zm.) wynika, że drogami publicznymi są drogi zaliczone do dróg krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z których może korzystać każdy, zgodnie z ich przeznaczeniem (...), a także ulice leżące w ciągu tych dróg, przy czym mogą one być zaliczone do klasy dróg dojazdowych.(§4 pkt.7 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999r., Nr 43, poz.430). Wprawdzie o publicznym charakterze drogi decyduje zasadniczo uprzednie formalne zaliczenie jej przez właściwy podmiot do określonej ustawowo kategorii (w przypadku dróg gminnych konieczna jest uprzednia uchwała rady gminy - art. 7 ust.2 ustawy o drogach publicznych), to jednak przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość przejętą przez gminę w celu przeznaczenia jej pod drogę publiczną, warunek ten jest niemożliwy do zrealizowania, zaś publiczny charakter drogi wynika wprost z decyzji właściwego organu zatwierdzającej podział oraz z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przyjętych i zaakceptowanych uchwałą rady gminy. Z tych względów oczywistym jest – w ocenie Sądu - że szacowana w rozpatrywanej sprawie nieruchomość przeznaczona jest pod drogę publiczną i biegły z mocy powołanego §37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego miał obowiązek zastosować podejście porównawcze, polegające na badaniu nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. Biegły, działając w ramach przysługującego mu prawa zastosował metodę korygowania ceny średniej, prawidłowo uwzględniając w swoich badaniach transakcje dotyczące dróg publicznych, w tym również krajowych i wojewódzkich, znajdujących się poza terenem Gminy G.. Podkreślić bowiem należy, że przepisy normujące tryb szacowania nieruchomości nie zakazują poszerzenia obszaru badanego metodą korygowania ceny średniej rynku, jeśli dane dotyczące przedmiotowego terenu są niewystarczające. Z uwagi na to, że na terenie Gminy G. w badanym okresie, tj. w ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę dokonano niewiele transakcji dotyczących dróg publicznych, zaś przepisy wymagają, by do porównań przyjmować z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych ( §5 ust. 4 powołanego rozporządzenia ) biegły miał obowiązek uwzględnić transakcje dokonywane na obszarze ponadgminnym, w tym również dotyczące nabycia nieruchomości pod drogi krajowe i wojewódzkie, mające charakter dróg publicznych. Ponadto Sąd I instancji stwierdził, że wbrew zarzutom skargi, biegły nie miał wystarczającego materiału badawczego i nie mógł oprzeć się wyłącznie na kilku transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na terenie Gminy G. (zał. nr 1 operatu, poz. 15-24). Poprawność dokonanej przez biegłego wyceny potwierdziła Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii Nr KA 11/04, a także w piśmie z dnia 10 sierpnia 2004r., Nr L.dz. 303 KA-PFSRM/2004, znajdującymi się w aktach sprawy, z których wynika, że wycena ta może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania i nie zawiera błędów mogących mieć istotny wpływ na wartość przedmiotowych nieruchomości. Wójt Gminy G. złożył skargę kasacyjną od powyższego wyroku zarzucając mu naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie a mianowicie : - art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004r. nr. 261 poz. 2603 ) poprzez - przyjęcie waloryzacji wypłaconego odszkodowania zgodnie z ww. przepisami w sytuacji, gdy kwota wypłaconego odszkodowania nie podlega waloryzacji. - art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez - uznanie że wypłata odszkodowania jest możliwa bez uprzedniego przeprowadzenia rokowań z właścicielem, co do wysokości wypłaconego odszkodowania. - § 5 rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. (DzU z 2002 nr. 230 poz. 1924) poprzez przyjęcie przy sporządzaniu operatu i metodzie korygowania ceny, transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych zakupionych pod drogi krajowe i wojewódzkie w sytuacji, gdy droga przejęta przez gminę od państwa małż. C. była przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego gminy G. na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działek jako droga dojazdowa wewnętrzna, oraz nie przyjęcie przez biegłego przy sporządzaniu operatu transakcji z terenu gminy G.. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, iż Organ administracji nie miał prawa ustalać waloryzacji od wypłaconego p. małż. C. odszkodowania, gdyż jest to sprzeczne z art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ww. zapisem art. 5 ustawy reguluje metodę waloryzacji w odniesieniu do kwot należnych z tytułów określonych w tej ustawie. Nie ma natomiast przepisu stanowiącego podstawę waloryzacji w odniesieniu do odszkodowania już wypłaconego w części lub całości, jeżeli nie jest to związane ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie. W uchwale z dnia 9 października 2000 r. stwierdził min. że: "Orzekając o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość na podstawie art. 129 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), organ uwzględnia wypłacenie stronie odszkodowania na podstawie ostatecznej decyzji, która w toku dalszego postępowania została uchylona, nie może jednak waloryzować kwoty wypłaconego odszkodowania na podstawie art. 5 tej ustawy." Oznacza to, że sprawa waloryzacji odszkodowania powinna być przedmiotem rozpoznania przez sąd powszechny, co w mniejszej sprawie znajduje odzwierciedlenie. Gmina G. wystąpiła, bowiem z pozwem o zwrot odszkodowania z ustawowymi odsetkami.( Analogiczna sprawa OSNP 2002 5/128). Skarżący wskazał ponadto, że przy wydawaniu decyzji doszło do naruszenia art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie pomimo że nigdy z właścicielami nieruchomości nie były prowadzone negocjacje związane z uzgodnieniem jego wysokości. Negocjacji takich nie prowadziło Starostwo Powiatowe w Lublinie, nie wystąpiło też do Wójta Gminy G. z wnioskiem o przeprowadzenie takich negocjacji. W przedmiotowej sprawie gmina nie przeprowadziła rokowań z właścicielami nieruchomości, jak również właściciele nie wystąpili też z taką propozycją, co narusza przepisy ww. ustawy i sprawia, że decyzja niniejsza jest sprzeczna z prawem i zaś wyrok powinien być uchylony. Ponadto do ustalenia odszkodowania za grunty przejęte przez gminę G. został powołany biegły rzeczoznawca, który wydając opinię oparł się na metodzie porównawczej korygowania ceny. "Zgodnie z § 5 ust 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. (Dz.U.02.230.1924), "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się ceny z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości" Zdaniem skarżącego biegły naruszył ww. przepisy. Nie przyjął, bowiem cen z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a mianowicie z terenów gminy G.. Z terenu gminy G. istnieje szereg transakcji podobnych, (odpisy aktów notarialnych biegły otrzymał), jak również liczne transakcje powstałe w wyniku uzgodnień z właścicielami nieruchomości spisywanych na podstawie art. 98 ust 3 ww. ustawy. Zdaniem skarżącego tego typu transakcje są najbardziej miarodajne i realne. Bowiem strona niezadowolona z wysokości ustalonego odszkodowania w świetle zapisu art. 98 ust. 3 ww. ustawy może zawsze nie zgodzić się z jego wysokością i wystąpić do Starosty [...] o jego ustalenie w drodze decyzji. Dlatego zdaniem skarżącego przy ocenie tego typu transakcji rzeczoznawca nie powinien ich odrzucać na podstawie art. 151 ust i pkt. 1 ww. ustawy, co w przedmiotowej sprawie uczynił. Ustalenia sądu, że biegły nie miał wystarczającego materiału badawczego i nie mógł się oprzeć wyłącznie na kilku transakcjach dotyczących nieruchomości położonych na terenie gminy G. są błędne, ponieważ biegły w ogóle się na tych transakcjach oparł. Skarżący nie kwestionuje, tego, że być może ww. transakcje są niewystarczające, jednak biegły, ( pomimo że również sąd uznał wskazane przez gminę transakcje jako prawidłowe) przy wydawaniu opinii nie wziął ich w ogóle pod uwagę. Skarżący ponadto kwestionuje, że biegły rzeczoznawca przy ustalaniu wysokości odszkodowania przyjął jako podobne transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych zakupionych pod drogi krajowe, i wojewódzkie. Nie są to nieruchomości podobne skoro nieruchomość wydzielona z działek stanowiących własność p. małż. . została wydzielona pod budowę przyszłych dróg dojazdowych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Nie są zasadne zarzuty dotyczące naruszenia art. 98 ust. 3 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 cyt. rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z powołanym art. 98 ust. 3 odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje w wysokości uzgodnionej między właścicielami a właściwym organem. jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie to dopiero wtedy odszkodowanie ustala się i wypłaca zgodnie z zasadami i trybem obowiązującym przy wywłaszczaniu. W niniejszej sprawie Sąd I instancji nie dokonał błędnej wykładni tego przepisu ani też nieprawidłowo go nie zastosował. Z akt sprawy wynika bowiem jednoznacznie, że nie doszło do uzgodnienia między stronami wysokości odszkodowania, chociaż ze stosowną propozycja wystąpił były właściciel działek gruntu, wskazując jego wysokość. Propozycja ta nie została przyjęta przez gminę i gmina ze swej strony nie przedstawiła własnych propozycji wysokości odszkodowania. Wręcz z pisma Gminy skierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 26 lutego 1998 r. (k. 19 akt administracyjnych) wynika, że Gmina nie posiada stosownych środków na ten cel. Również próba uzgodnienia tej wysokości podjęta na rozprawie administracyjnej w dniu 22 kwietnia 1999 r. (k. 83 akt administracyjnych) nie przyniosła rezultatu. W takiej sytuacji wobec nieuzgodnienia przez strony wysokości odszkodowania, istniała konieczność przeprowadzenia stosownego postępowania administracyjnego i wydania decyzji o odszkodowaniu. Odnośnie zarzutu naruszenia § 5 ww. rozporządzenia, to wskazać należy, iż przepis ten precyzuje sposób dokonywania wyceny nieruchomości metodą porównawczą. Przepis ten był prawidłowo zastosowany przez biegłego, co m.in. potwierdziła, nota bene na wniosek Gminy G., Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców i co słusznie podniósł Sąd I instancji. Nie można również zarzucić Sądowi, że dokonał nieprawidłowej wykładni tego przepisu. Sąd bowiem wskazał, że podstawą wyceny nie mogły być jedynie transakcje przeprowadzone przez Gminę G., gdyż ich liczba była niewystarczająca. Nie wskazał natomiast, że w ogóle nie mogą te transakcje być brane pod uwagę. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 5 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami to stwierdzić należy, iż zarzut ten był również podniesiony w skardze. Jednakże Sąd I instancji w żaden sposób do zarzutu tego się nie odniósł. Ponieważ skarga została oddalona, a w swoim uzasadnieniu Sąd stwierdził, że "zaskarżona decyzja prawa nie narusza" należy przyjąć, iż Sąd przyjął za prawidłowe dokonanie w decyzji odszkodowawczej waloryzacji wypłaconego wcześniej odszkodowania. W takiej sytuacji uznać należy, iż nie jest ona prawidłowa. Powołany przepis art. 5 określa sposób waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. A więc w sytuacji gdy ustawa ta nakłada obowiązek stosowania waloryzacji i to w ściśle określonych przypadkach. Natomiast w dacie wydania zaskarżonej decyzji nie było przepisu mogącego dawać podstawę do waloryzacji odszkodowania już wypłaconego, jeżeli nie wiązało się to ze zwrotem nieruchomości. W związku z tym kwota wypłaconego odszkodowania nie mogła być waloryzowana na podstawie art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawidłowo tutaj Gmina powołała się na uchwalę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 r. Nr 1 poz. 10. Należy jednak zauważyć, że kwestionowana decyzja została wydana [...] , a więc już po opublikowaniu, ale jeszcze przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 21 czerwca 2004 r. – Nr 141 poz. 1492), która wprowadziła określone zmiany m.in. w zakresie możliwości waloryzacji wypłaconego już odszkodowania. Jednakże, tak jak to wskazano wyżej, Sąd I instancji w żaden sposób nie odniósł się do kwestii waloryzacji wypłaconego odszkodowania i w związku z tym nie są znane motywy jakimi się kierował i czy brał pod uwagę skutki ewentualnych naruszeń w kontekście obowiązujących już w tym zakresie zmian. Z tych tez względów uznając słuszność zarzutu skargi kasacyjnej odnośnie niewłaściwego zastosowania art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jednocześnie biorąc pod uwagę fakt, iż Sąd I instancji do kwestii tej nie odniósł się w swoich rozważaniach, Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 185 § 1 oraz art. 203 pkt 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.