II OSK 442/07

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Łuczaj Sędziowie NSA Andrzej Gliniecki NSA Zdzisław Kostka (spr.) Protokolant Anna Wieczorek po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A. R. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 19 grudnia 2006 r. sygn. akt II SA/Bk 636/06 w sprawie ze skargi A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 19 grudnia 2006 r. oddalił skargę A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza C. z dnia [...] o ustaleniu skarżącemu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stan sprawy, jak przedstawił go Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu swego wyroku, jest następujący. Decyzją z dnia z dnia [...], wydaną po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrza C. ustalił skarżącemu jednorazową opłatę w wysokości 8.043,60 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], położonej w obrębie wsi P. w gminie C., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący od tej decyzji wniósł odwołanie, w którym zakwestionował wycenę nieruchomości przedstawioną w operacie szacunkowym. Jego zdaniem operat jest niewiarygodny, gdyż ustala wyższą wartość nieruchomości niż operat wcześniej przedstawiony przez tego samego rzeczoznawcę oraz dlatego, że wcześniej w tej sprawie był sporządzony inny operat, innego rzeczoznawcy. Skarżący podnosił też, że nieruchomość, o którą chodzi w sprawie, była zarośnięta krzewami, trzeba było ją odwodnić i podnieść teren o około 50 cm, że drogi do niej jesienią, zimą i wczesną wiosną są częściowo nieprzejezdne, a dojazd jest możliwy dzięki utwardzeniu drogi we własnym zakresie. W związku z tym twierdził, że biegły ocenił wartość nieruchomości nie widząc jej przed rekultywacją. Ponadto wskazywał na konieczność uwzględnienia, że część nieruchomości jest zajęta na drogę gminną. W efekcie wniósł o ustalenie opłaty w takiej wysokości, w jakiej została ona ustalona w pierwszej decyzji wydanej w tej sprawie przez Burmistrza C., czyli w wysokości 2.162,40 zł. Dodatkowo skarżący wskazał na trudną sytuację finansową swojej rodziny, wynikającą z tego, że on i jego żona są bezrobotnymi. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy wyjaśniając ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, o którą chodzi w sprawie, wskazał, że zgodnie z treścią art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Dlatego w rozpoznawanej sprawie, po utracie aktualności operatu z dnia [...] sporządzono operat szacunkowy w [...], a w wyniku wskazanych przez organy obu instancji niejasności w tym operacie, przedstawiono kolejny z [...]. Organ odwoławczy wskazał też, że rzeczoznawca majątkowy wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalił - przy użyciu podejścia porównawczego i zastosowaniu metody korygowania ceny średniej - na kwotę 26.812 zł. Uzasadniając uznanie operatu szacunkowego za wiarygodny Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż aktualnie sporządzony operat szacunkowy nie zawiera wcześniej wytkniętych błędów i niejasności. Wskazało, że do wyliczeń przyjęto zgodnie z przepisami stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, powierzchnię działki przyjęto do obliczeń w takich wartościach, jakie widnieją w zaświadczeniu Urzędu Miejskiego oraz wskazano reprezentatywne próbki działek zarówno przed zmianą planu, jak i po tej zmianie, z wyszczególnieniem numeru geodezyjnego, przeznaczenia w planie oraz daty sprzedaży. Organ odwoławczy wskazał, że w piśmie z dnia [...] rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, odnośnie do różnej oceny cechy "położenie, usytuowanie szczegółowe" dla nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, że kryteria oceny tej cechy zmieniają się w zależności od możliwości wykorzystania i użytkowania nieruchomości pomimo tego samego położenia. Stąd dla działki o przeznaczeniu rolnym przyjęto tę wartość jako "średnią", a dla działki o przeznaczeniu pod zabudowę jako "niekorzystną". Wskazał też, że ustalenie większego wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do wartości przyjętej w poprzednim operacie z [...] wynika z błędu, który miał miejsce w poprzednim operacie, gdzie do próbki reprezentatywnej działek rolnych ujęto działkę o oznaczeniu "MP", zaś do działek przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej ujęto działki o oznaczeniu "RP, RL". Po weryfikacji próbki reprezentatywnej w operacie z [...] wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości uległo zmianie. W zakresie przeznaczenia części przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 110 m2 pod drogi rzeczoznawca pismem z dnia [...] wyjaśnił, że okoliczność ta nie miała wpływu na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych, gdyż o ich wartości decydowało przeznaczenie przeważającej funkcji gruntów. Wobec tego Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że przyjęte obliczenie jest zgodne z § 36 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu stwierdzono, że ustalenie opłaty na kwotę 8.042,60 zł, a nie jak we wcześniejszej decyzji na kwotę 7.935,90 zł, ma uzasadnione podstawy. Wynikają one, jak wykazano, z błędnego zaliczenia działek o innym przeznaczeniu w próbce reprezentatywnej w operacie szacunkowym z [...]. Jeżeli zaś chodzi o wyliczenie jeszcze niższej opłaty w decyzjach Burmistrza C. z dnia [...], z dnia [...] i z dnia [...], to wskazano, iż organ pierwszej instancji w swej decyzji dokonał dokładnej analizy operatu, na podstawie którego wydano przedmiotowe decyzje. Organ ten szczegółowo uzasadnił, iż przyjęte nieruchomości porównawcze, to transakcje znacznie odbiegające ceną od cen rynkowych na przykład z uwagi na nabycie w celu polepszenia działek sąsiednich, czy też nabycie tuż przez wejściem w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji wyjaśnienie organu pierwszej instancji dotyczące przyczyn pochodzenia różnic w wycenach dokonanych przez dwóch rzeczoznawców uznano za wystarczające i logiczne. Odnosząc się do zarzutu odwołania związanego z utrudnionym dojazdem jesienią, zimą i wczesną wiosną organ odwoławczy podniósł, iż powyższy fakt został uwzględniony w treści operatu. Rodzaj dróg dojazdowych został ujęty w cesze "infrastruktura" i biegły przyjął, że w niniejszej sprawie infrastruktura działki jest "niedostateczna", w związku z czym przyjął najniższy z możliwych wskaźnik (0,16) przy założeniu istnienia sieci. Wskazano też, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony ani części składowych danej nieruchomości, stąd zarzut dotyczący wykonania operatu przez biegłego, który nie widział stanu działki przed jej rekultywacją uznano za nieuzasadniony. Wskazano przy tym, że biegły podał w operacie, iż zgodnie z przepisami cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Odnośnie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w uzasadnieniu swojej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało, że w dniu [...] został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy C., który dotyczył m.in. działki nr [...] (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w C., Dz. Urz. Woj. P. nr [...], poz. [...] z dnia [...]). Z dniem wejścia w życie tego planu, to jest po 14 dniach od ogłoszenia, nastąpiła zmiana przeznaczenia wskazanej działki w części o pow. 0,1590 ha z terenów rolnych na działkę o przeznaczeniu na tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej części o pow. 0,011 ha na poszerzenie drogi gminnej. Odnośnie do sprzedaży nieruchomości wskazano, że miała ona miejsce w dniu [...]. Zarzuty skargi wniesionej przez skarżącego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, jak przedstawił je ten Sąd w uzasadnieniu swego wyroku, były następujące. Skarżący twierdził, że działka nr [...] przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego w dniu [...] była działką budowlaną. Potwierdza to, jego zdaniem, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...], dołączona do akt sprawy. Odnośnie do operatu szacunkowego twierdził, że wzrost wartości nieruchomości ustalony w obecnym operacie szacunkowym jest zawyżony, gdyż został sporządzony po rekultywacji działki. Skarżący podał, iż w czasie, gdy był uchwalany plan zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] była zarośnięta krzewami, znajdowały się na niej karpy po wyciętych drzewach, była zabagniona i należało ją odwodnić oraz nawieźć ziemi na wysokość około 50 cm, co stanowiło o poniesieniu wysokich kosztów związanych z jej rekultywacją. Ponadto podniósł, że drogi do tej działki jesienią, zimą i wczesną wiosną są częściowo nieprzejezdne i dlatego sam we własnym zakresie utwardził je, ponosząc koszty z tym związane. Skarżący wskazał, iż w przedmiotowej sprawie zapadły trzy decyzje, w których ustalono opłatę na inną kwotę, co wskazuje na rozbieżności biegłych. Dodatkowo podniósł, iż w P. działki różnią się w cenie od 3 USD do 30 USD za 1 m2. Jego działka położona jest w lesie olchowym na bagnach, gdzie trudno uzyskać cenę 3 USD za 1 m2. W końcu skarżący wskazał na swoją trudną sytuację materialną, którą uzasadnił faktem pozostawania wraz z żoną bezrobotnymi bez prawa do zasiłku i posiadaniem na utrzymaniu dwoje uczących się dzieci. Wyjaśniając podstawę prawną swego rozstrzygnięcia Sąd pierwszej instancji wskazał, że zostały spełnione przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mianowicie zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Stwierdził, że w dniu [...] został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy C. (uchwała Nr [...]) obejmujący m.in. działkę nr [...] i z dniem wejścia w życie tego planu nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki w części o powierzchni 0,1590 ha z terenów rolnych na działkę o przeznaczeniu na tereny zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej części o powierzchni 0,011 ha na poszerzenie drogi gminnej. Zgodnie bowiem z poprzednim miejscowym planem ogólnym zagospodarowania gminy C., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy w C. z dnia [...] i późniejszymi zmianami, teren obejmujący działkę o nr [...] przeznaczony był pod grunty rolne głównie użytki zielone i fragmentarycznie orne, grunty rolne przeznaczone do użytkowania w sposób dotychczasowy z zakresem realizacji stałej zabudowy, w tym związanej z produkcją rolniczą oraz zabudowy tymczasowej (czasowej) uciążliwej dla środowiska oraz szpecącej otoczenie. Sprzedaż działki nr [...] nastąpiła zaś w dniu [...]. Sąd pierwszej instancji wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z powodu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjmując, iż wartość rynkowa tej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego wynosiła 2.854 zł, zaś po uchwaleniu zmiany planu 29.666 zł, biegły oszacował wzrost wartości na 26.812 zł, co przy 30% stawce opłaty dało kwotę 8.043,50 zł. Oceniając sposób ustalenia jednorazowej opłaty Sąd pierwszej instancji uznał, że została ona określona w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazał, że opłatę tę ustalono na podstawie operatu szacunkowego i 30% wskaźnika wzrostu wartości nieruchomości określonego w § 4 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego Uchwałą Rady Miejskiej w C. Nr [...] z dnia [...]. Podkreślił przy tym, że zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi zaś różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Przyjęte zatem przez ustawodawcę rozwiązanie przemawia za tym, jak wskazał Sąd pierwszej instancji, że istotnym dla ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, a nie na dzień wydania decyzji w tym zakresie, co też miały na uwadze organy obu instancji. Sąd pierwszej instancji nie podzielił poglądu skarżącego, iż w dacie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] była już działką budowlaną. Przede wszystkim, jak wskazał, wedle planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] na obszarze, na którym ona się znajduje, występują grunty rolne. Do czasu zaś podjęcia uchwały z dnia [...] w tej części nie nastąpiła zmiana planu. Stanu tego, w ocenie Sądu pierwszej instancji, nie mogła zmienić również decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...], na którą powołuje się skarżący, gdyż jak wynika z jej treści, dotyczyła podziału nieruchomości na działki budowlane zgodnie ze zmianą uchwały nr [...] Rady Miejskiej w C., dokonaną w dniu [...], tylko części działki nr [...] i była ważna do dnia [...]. Odnosząc się do zarzutów skarżącego dotyczących wiarygodności operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty, Sąd pierwszej instancji, uznając je za niezasadne, podkreślił, że sprawa niniejsza była wielokrotnie rozpatrywana i po utracie aktualności operatu z dnia [...] dołączono operat szacunkowy z [...], a w wyniku wskazanych przez organy obu instancji niejasności w tym operacie, przedstawiono kolejny operat z [...]. Dalej stwierdził, że w aktach sprawy znajduje się szereg wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących kwestii podanych w wątpliwość organów administracyjnych. Niezależnie od tego aktualnie przedstawiony operat szacunkowy uznać należy, zdaniem Sądu pierwszej instancji, za prawidłowy i wolny od błędów. Z jego treści wyraźnie wynika, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca wskazał w nim, iż zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Ponadto z przyjętych przez biegłego współczynników korygujących i oceny nieruchomości po uchwaleniu planu, czyli dla nieruchomości opisanej jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednoznacznie wynika, iż wzięto pod uwagę wady działki wskazywane przez skarżącego. Biegły ocenił bowiem położenie i usytuowanie działki jako "niekorzystne", a infrastrukturę jako "niedostateczną", jedynie wielkość działki przyjął, jako "zadawalającą". Oceniając działkę według jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu zastosował korzystniejsze współczynniki i cechy. Powyższe wynika z faktu, jak przedstawił to biegły, iż cechy te przyjmują odmienne wartości w zależności od możliwości i sposobu wykorzystania działki, która może lepiej nadawać się do uprawy rolnej niż pod tereny mieszkalne. Zdaniem Sądu pierwszej instancji organy obu instancji uzasadniły źródło różnić w przedstawionych na różnych etapach postępowania w tej sprawie operatów szacunkowych. Zdaniem Sądu wyjaśnienia w tej mierze zostały przedstawione w sposób niebudzący wątpliwości i znajdują odzwierciedlenie w aktach sprawy. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd pierwszej instancji skargę oddalił. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Naruszenie przepisów prawa materialnego, według skargi kasacyjnej, polega na błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu § 50 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez uznanie, iż operat szacunkowy przedstawiony w przedmiotowej sprawie został prawidłowo sporządzony oraz na niezastosowaniu § 5 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Z kolei naruszenie przepisów postępowania, według skargi kasacyjnej, sprowadza się do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi i polega na dokonaniu niewłaściwej oceny zgodności z prawem decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez przyjęcie, iż przedmiotowa decyzja odpowiada prawu, a organy obu instancji dokonały wnikliwego rozpatrzenia i oceny całości materiału zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy. Uzasadniając skargę kasacyjną wywiedziono, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość przedmiotowej opłaty, został nieprawidłowo sporządzony, co doprowadziło do zawyżenia faktycznej wartości działki. Zdaniem skarżącego wykonanie operatu szacunkowego w okresie późniejszym niż uchwalenie planu miejscowego ma zasadniczy wpływ na to, iż jest on nieprawidłowy, a co za tym idzie, że wysokość jednorazowej opłaty została określona w sposób niewłaściwy. Ponadto ceny wskazane w operacie szacunkowym całkowicie odbiegają od cen rynkowych i stąd nawet wskazane przez organ pierwszej instancji przyczyny pochodzenia różnic w wycenach dokonanych przez dwóch rzeczoznawców nie uzasadniają tak wysokiej różnicy cenowej. W ten sposób naruszono § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym, źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Wskazano przy tym, że w § 5 ust. 3 tego rozporządzenia przykładowo zdefiniowano szczególne warunki transakcji. Tym samym, jak dalej wywiedziono, Sąd pierwszej instancji przyjmując bez zastrzeżeń wyjaśnienia organów obydwu instancji, iż przyjęte nieruchomości porównawcze mogą być transakcjami znacznie odbiegającymi ceną od cen rynkowych, naruszył prawo materialne przez niezastosowanie w niniejszej sprawie powołanego § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podobnie w ocenie skarżącego wyjaśnienia rzeczoznawcy, iż kryteria oceny cechy "położenie, usytuowanie szczegółowe" zmieniają się w zależności od możliwości wykorzystania i użytkowania nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego oraz powoływanie się na błędy w poprzednim operacie nie stanowią dowodu na to, iż wartość przedmiotowej działki wzrosła aż do kwoty 26.812 zł. Ponadto, w ocenie skarżącego, biegły dokonując wyceny działki nr [...], wbrew temu co twierdzi, nie przyjął stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Zdaniem skarżącego przedmiotowa nieruchomość w tym czasie znajdowała się w stanie pogorszonym, to jest była zarośnięta krzewami, zabagniona oraz nieutwardzona i jej wartość, nawet po zmianie jej przeznaczenia, nie mogła ulec tak znacznemu podwyższeniu. Zdaniem skarżącego Sąd nie odnosząc się do tych kwestii, naruszył § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Skarżący zakwestionował też stanowisko Sądu, iż przy ustalaniu jednorazowej opłaty nie uwzględnia się nakładów poniesionych przez strony. W związku z tym wskazał, że zgodnie z § 50 ust. 1 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, nie uwzględniając części składowych tej nieruchomości. W rozporządzeniu tym nie ma natomiast mowy o nie uwzględnieniu nakładów poniesionych przez stronę. W oparciu o te podstawy i ich uzasadnienie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Białymstoku oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Rozpoznając skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie podstawy nieważności wskazane w art. 183 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie zachodzą, zaś granice skargi kasacyjnej zostały wyznaczone przez jej wnioski (uchylenie zaskarżonego wyroku w całości) i podstawy (wskazane w skardze kasacyjnej naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania). Rozpoznając zatem skargę kasacyjną w tak określonych granicach, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nie jest ona zasadna. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia przepisów postępowania stwierdzić należy, że zarzut ten jest chybiony z tego względu, że formułując go wskazano jedynie na art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przepis ten zaś stanowi, że sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powołując się zatem na naruszenie przez sąd administracyjny pierwszej instancji tego przepisu należy wskazać też te przepisy postępowania, które zostały naruszone, a których to naruszenia sąd administracyjny pierwszej instancji nie stwierdził. W skardze kasacyjnej, nawet w jej uzasadnieniu, tego nie uczyniono. Poprzestano jedynie na ogólnym sformułowaniu, że naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi polega na "dokonaniu niewłaściwej oceny zgodności z prawem decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego przez przyjęcie, iż przedmiotowa decyzja odpowiada prawu, a organy obu instancji dokonały wnikliwego rozpatrzenia i oceny całości materiału zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy." Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej dotyczą naruszenia przepisów prawa materialnego. Jednakże autor skargi kasacyjnej próbuje poprzez te zarzuty zakwestionować także ustalenia faktyczne. Twierdzi bowiem, że wbrew odmiennym ustaleniom organów, zaakceptowanym przez Sąd pierwszej instancji, nie uwzględniono rzeczywistego stanu działki nr [...] z chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego działka ta wówczas była w gorszym stanie niż przyjęto to dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego. Zarzut ten dotyczy zatem przepisów o postępowaniu dowodowym, a więc przepisów postępowania. Z tego względu, skoro powiązano go z naruszeniem § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), a więc przepisem prawa materialnego, nie może być uznany za zasadny. Zarzut dotyczący niewłaściwego ustalenia stanu działki nr [...] w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wiąże się też z kwestią nakładów poczynionych na tą nieruchomość przez skarżącego. Autor skargi kasacyjnej w tym zakresie formułuje zarzut, iż Sąd pierwszej instancji niezasadnie uznał, iż przy ustalaniu renty planistycznej nie uwzględnia się nakładów. Takiego stwierdzenia Sądowi pierwszej instancji nie sposób przypisać. Wręcz przeciwnie. Sąd pierwszej instancji, a wcześniej organy administracji, uwzględniły chociażby taki nakład poniesiony na działkę nr [...] przez skarżącego, jak dom wybudowany w części przez skarżącego. (Fakt wybudowania przez skarżącego domu w stanie surowym wynika z aktu notarialnego z [...], znajdującego się w aktach, zaś fakt jego uwzględnienia z operatu szacunkowego, w którym działkę nr [...] ocenia się jako niezabudowaną). Ten dom jest częścią składową nieruchomości, ale także nakładem na nią. Zatem przeciwstawienie przez autora skargi kasacyjnej przy wykładni § 50 ust. 1 powołanego rozporządzenia nakładów częściom składowym jest nietrafne. Poza tym należy zauważyć, że w istocie chodzi o nieuwzględnianie nakładów poniesionych na nieruchomość po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, gdyż renta planistyczna jest częścią wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie wzrostu wartości spowodowanego innymi zdarzeniami, na przykład nakładami właściciela. W istocie zatem ten zarzut skarżącego również sprowadza się do kwestionowania ustalenia faktycznego, gdyż skarżącemu, jak należy rozumieć, chodzi o to, że nie uwzględniono nakładów poczynionych przez niego na działkę nr [...], w tym znaczeniu, że nie pomniejszono jej wartości ustalonej po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o wartość nakładów związanych z poprawą jej stanu. W związku z tym znowuż należy stwierdzić, że zarzut ten jest chybiony, gdyż nie sposób ustaleń faktycznych (kwestia poniesienia przez skarżącego bądź nieponiesienia nakładów na poprawę stanu działki) kwestionować poprzez zarzut naruszenia prawa materialnego. Zatem, zarzuty naruszenia § 50 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia nie są zasadne. Jeżeli chodzi o zarzut naruszenia § 5 ust. 1 tego rozporządzenia, to wskazać należy, że nie jest uprawnione twierdzenie, jakoby rzeczoznawca majątkowy oparł się na transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki ich zawarcia. Wręcz przeciwnie, z ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że to pierwszy ze sporządzonych w sprawie operatów był oparty na takich transakcjach, z czego zresztą wynikła różnica pomiędzy wysokością renty planistycznej ustalanej w ostatecznej decyzji i w decyzjach wcześniej uchylanych przez organ odwoławczy. Natomiast twierdzenie, że "wykonanie operatu szacunkowego w okresie późniejszym niż uchwalenie planu miejscowego ma zasadniczy wpływ na to, że operat ten jest nieprawidłowy" jest nieporozumieniem. Nie można przecież sporządzać operatu szacunkowego na potrzeby ustalenia renty planistycznej w chwili uchwalania planu miejscowego, skoro renta planistyczna jest związana ze sprzedażą nieruchomości po uchwaleniu planu. Zatem, zarzut naruszenia § 5 ust. 1 powołanego rozporządzenia również nie jest zasadny. Z tych wszystkich względów, uznając, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw, Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 184 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił ją.