II SA/Sz 1049/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda Sędziowie: Sędzia WSA Barbara Gebel ( spr.) Asesor WSA Joanna Wojciechowska Protokolant Beata Radomska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi T. i M. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości ustalenia wysokości odszkodowania o d d a l a skargę W dniu [...] r. Burmistrz Miasta i Gminy zwrócił się do Starosty o wszczęcie postępowania i wydanie decyzji w sprawie wywłaszczenia na rzecz Gminy nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność T. i M. P., położonej w obrębie [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni [...] ha. Burmistrz Miasta i Gminy we wniosku wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna Gminie do realizacji celu publicznego, polegającego na budowie ulicy zbiorczej dwukierunkowej (poszerzenie ulicy [...] w [...]), oznaczonej symbolem [..] w zmianie w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] – rejon [...], zatwierdzonej uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] r. Starosta decyzją z dnia [...] r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 i 2, art. 119, art. 121 ust. 1 w związku z art. 6 pkt 1 oraz art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 Kpa, w wyniku rozpatrzenia powyższego wniosku, orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność T. i M. P., w związku z przeznaczeniem na budowę ulicy zbiorczej dwukierunkowej. Jednocześnie organ ustalił na rzecz T. i M. P. odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości w łącznej wysokości [...] zł, w tym: za grunt - [...] zł oraz za budynek gospodarczy, szafkę energetyczną, ogrodzenie i nasadzenia łącznie –[...] zł. Nadto Gmina została wskazana płatnikiem odszkodowania ustalonego w tej decyzji. Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r. wyjaśnił, że rokowania prowadzone pomiędzy Burmistrzem Miasta i Gminy, a właścicielami nieruchomości nie doprowadziły do zawarcia umowy sprzedaży. Wyznaczony przez Starostę, pismem z dnia [...] r. znak: [...], [...] miesięczny termin na zawarcie umowy w sprawie dobrowolnego wykupu przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie doprowadził także do zbycia nieruchomości. Starosta wyjaśnił, iż przeprowadzone postępowanie dowodowe potwierdziło informacje podane we wniosku o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Z wypisu i wyrysu z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...] wynika, że nieruchomość przeznaczona jest na zamierzony cel publiczny. Gmina oświadczyła, że realizacja planowanej inwestycji celu publicznego nie jest możliwa bez uzyskania przez Gminę tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości, a zgodnie z założeniami rozpoczęcie budowy planowane było jeszcze w [...] r. W dniu [...] r. odbyła się rozprawa administracyjna, z której sporządzono protokół, który został podpisany przez strony. Małżonkowie T. i M. P. zgłosili do protokołu swoje zastrzeżenia. Zakwestionowali wysokość odszkodowania wyliczonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Gmina [...] nie wniosła do protokołu zastrzeżeń w sprawie toczącego się postępowania administracyjnego. . Organ podkreślił, że zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego zapewniono stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiono im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Korzystając z powyższego prawa M. P. po zapoznaniu się z aktami sprawy dołączył kserokopię pisma z dnia [...] r. skierowanego do Burmistrza Miasta i Gminy, zawierającego propozycję ceny [...] m2 gruntu, będącego przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego. Powyższy dokument, w ocenie organu, stanowi oświadczenie strony w postępowaniu, którego przedmiotem jest wywłaszczenie nieruchomości i nie posiada waloru dowodu mającego istotne znaczenie dla sprawy i nie wpływa na charakter oceny podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest wycena wywłaszczanej nieruchomości wykonana na zlecenie Starosty. Zdaniem organu sporządzony operat szacunkowy, będący podstawowym dowodem w przedmiotowej sprawie został poddany szczegółowej analizie i ocenie. Był on przedmiotem wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, składanych podczas rozprawy administracyjnej. W wyniku analizy i oceny materiału dowodowego Starosta uznał, że wycena została sporządzona w sposób rzetelny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Wycena powyższa w sposób prawidłowy określa wartość nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia. M. P. wniósł odwołanie od decyzji Starosty z dnia [...] r. i wyjaśnił, że od [...] lat prowadzi na działce działalność ogrodniczą. Działka jest jedynym źródłem utrzymania dla niego i jego rodziny i do osiągnięcia wieku emerytalnego zamierza uprawiać na niej warzywa. Strona nie sprzeciwia się lokalizacji celu publicznego i zgadza się z wyceną ogrodzenia ustaloną w rokowaniach na kwotę [...]- zł. M. P. zanegował natomiast wycenę budynku gospodarczego, wynikającą z operatu szacunkowego z dnia [...] r. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca nie uwzględnił prac wykonanych wewnątrz budynku oraz funkcji gospodarczej, jaką pełni przedmiotowy budynek. M. P. zarzucił nadto, że rzeczoznawca majątkowy nie zawiadomił strony o przeprowadzeniu wizji lokalnej, przez co nie mógł on wskazać pełnego stanu faktycznego budynku. Nie zgodził się również z procentowym wyliczeniem zużycia budynku, ponieważ uważa, że jest ono mniejsze niż wynikające z ustaleń. Odwołujący zanegował także zaproponowaną przez Gminę cenę m2 gruntu. Zdaniem strony działka nie jest porównywalna z działkami [...] wymienionymi w operacie szacunkowym. Do ceny tej należy doliczyć wzrost wartości ziemi. W ocenie M. P. proponowana przez niego cena nie jest zawyżona, biorąc pod uwagę jej atrakcyjne położenie. Skarżący twierdzi, że wywłaszczenie powoduje pozbawienie wielokrotnie wyższych dochodów z uprawy warzyw, jakie uzyskałby w przyszłości. Ponadto, M. P. określił warunki, jakie powinna spełnić Gmina [...], w celu zapewnienia stronie dostępu do mediów w dotychczasowym zakresie. Wojewoda decyzją z dnia [...] r. Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, po rozpoznaniu odwołania M. P. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy przytoczył powołany uprzednio przez organ I instancji stan faktyczny sprawy oraz przytoczył treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 1 i 2. Wojewoda podkreślił, że ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Odwołanie strony od decyzji Starosty organ odwoławczy uznał za nieuzasadnione. Dokonana przez Wojewodę analiza przepisów ustawy doprowadziła organ do wniosku, iż żaden z nich nie stanowi nakazu ustalenia wartości odszkodowania równego wartości nieruchomości określonej przez biegłego w operacie szacunkowym. Przepisy te określają natomiast, że przeprowadzenie dowodu z wartości nieruchomości w postaci wyceny jest niezbędne do podjęcia decyzji wywłaszczeniowej. Ustalenia organu w tym zakresie nie mogą być dowolne i winny mieć swoją podstawę w zgromadzonym materiale dowodowym. Jeżeli zatem nie ma dowodów wskazujących na określenie innej wartości danej nieruchomości bądź ich pozyskanie nie jest możliwe, ustalenie odszkodowania w wysokości równej wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego należy uznać za dopuszczalne i zgodne z art.130 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda powołał się także na treść art.151 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika że, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Organ wyjaśnił, że do określania wartości rynkowej gruntu zastosowano w operacie szacunkowym metodę podejścia porównawczego w oparciu o § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm) i zgodnie z dyspozycją art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dokonując analizy operatu szacunkowego, będącego podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości oraz innych materiałów znajdujących się w aktach sprawy organ odwoławczy uznał, iż decyzja Starosty czyni zadość wymogom prawa. W ocenie Wojewody organ I instancji w szczegółowy sposób wyjaśnił zastosowanie w sprawie metody podejścia porównawczego. Przytoczył parametry gruntu i ceny nieruchomości poddane analizie z obrębu [...], które spełniają kryteria nieruchomości porównawczych. Organ uwzględnił wpływ czasu na wartość nieruchomości przyjmując współczynnik trendu na poziomie [...] % w skali jednego miesiąca. Ustalenie tego współczynnika nie mało w ocenie organu charakteru dowolnego, lecz poparte zostało merytorycznym badaniem rynku. Mając powyższe na uwadze, organ ustalił, iż wartość [...] m2 gruntu mieści się w istocie na poziomie [...] zł. Według operatu szacunkowego wycenie poddano niżej wymienione składniki nieruchomości, wycenione na następujące kwoty: - budynek gospodarczy – [...] zł, szafka energetyczna – [...] zł, ogrodzenie – [...] zł, nasadzenia- [...] zł. Wartość gruntu wyniosła [...] zł, co łącznie z częściami składowymi daje kwotę [...]zł. Wojewoda odnosząc się do twierdzeń M. P. nie podzielił jego stanowiska w kwestii uzbrojenia działki oraz atrakcyjnego położenia nieruchomości. Zdaniem organu twierdzenia te nie mają swojej podstawy w zgromadzonym materiale dowodowym. Wpływ tych cech na wartość nieruchomości uwzględniono bowiem w tabelach, w których zestawiono przedmiotową działkę z działkami porównawczymi i ustalono na ich podstawie odpowiednio większy zakres kwotowy. Ponadto organ wyjaśnił, że z analizy zmiany do planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Gminy [...], zatwierdzonej uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] r. wynika, iż przedmiotowa działka została przeznaczona na realizację celu publicznego, polegającego na budowie ulicy zbiorczej dwukierunkowej. Nie stanowi więc, zdaniem Wojewody terenu przeznaczonego pod zabudowę handlowo-usługową, jak podnosi to w odwołaniu strona skarżąca. Organ odwoławczy podzielił również stanowisko Starosty w przedmiocie określenia obniżenia wartości nieruchomości (budynku gospodarczego) dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego o [...]%. Obniżenie wartości zostało ustalone z uwzględnieniem jakości wykonania budynku, trwałości zastosowanych materiałów, a także analizy warunków eksploatacyjnych obiektu. Organ II instancji zgodził się również z uzasadnieniem, że dla oceny przedmiotowej nieruchomości wystarczające było dokonanie oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego. Określenia wartości budynku dokonano na podstawie przyjętego cennika, a do porównania przyjęto obiekt najbardziej zbliżony do wycenianego. Przyjęty do porównania budynek przewyższał standardem obiekt wyceniany, ponieważ zbudowany był z cegły, ocieplony płytami trzcinowo-drewnianymi, wyposażony w pomieszczenie socjalne i sanitarne, a także instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną i c.o, wyposażony był w pomieszczenia, które w większym stopniu wpływają na wartość budynku, niż podpiwniczenie obiektu wycenianego. W związku z tym przyjęto, że wycenę wartości budynku przeprowadzono w sposób prawidłowy. Wojewoda nie zgodził się z opinią skarżącego w kwestii niewłaściwego wyboru działek do porównania i zaznaczył, że doboru działek dokonano spośród położonych w obrębie [...] gm. [...], przeznaczonych pod drogi publiczne. Organ odwoławczy nie zgodził się również ze stanowiskiem strony w kwestii utraty dochodów z upraw prowadzonych na nieruchomości, bowiem przytoczone w uzasadnieniu przepisy nakazują stosowanie przy wycenie nieruchomości podejścia porównawczego, a nie dochodowego. Niezależnie od tego utrata nasadzeń została uwzględniona w operacie szacunkowym. Wojewoda wyjaśnił także, że podnoszona przez skarżącego kwestia zapewnienia dostępu do mediów, nie może być przedmiotem toczącego się postępowania wywłaszczeniowego. Organ powołał się na przepisy ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy sprawy dotyczące wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz, należą do zadań własnych gminy. Ponadto, w oparciu o art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie. W przedmiotowej sprawie zapewnienie prawidłowego gospodarowania nieruchomością sąsiednią, powstałą w wyniku podziału i wywłaszczenia nieruchomości Nr [...] pod drogę, zdaniem organu leży w gestii gminy, natomiast w przypadku zawarcia porozumienia w kwestii przeniesienia skrzynki energetycznej, wartość odszkodowania winna być stosownie zmniejszona. T. i M. P. złożyli skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. W skardze podali, że zawarte w uzasadnieniu decyzji fakty i przykłady, nie mogą być "w pełni przetransferowane do rozstrzygnięcia sporu dotyczącego wartości ich działki". Skarżący nie zgodzili się z ustaloną ceną wywłaszczonej nieruchomości, a zastosowanie w przedmiotowej sprawie metody porównawczej uznali za działające na ich szkodę. Nadto skarżący dodali, że powołane przykłady nie oddają w pełni skali problemu. Skarżący kolejny raz podkreślili atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, która przeznaczona na cele komercyjne osiągnęłaby w ich ocenie kwotę od [...] do [...] zł/m2, a dodatkowo na jej atrakcyjność wpływa bliskość zabudowy mieszkaniowej. Analiza dokonana w operacie szacunkowym zdaniem skarżących jest wyłącznie korzystna dla organu. Nadto okres (lata [...]-[...]) przyjęty do wyceny nie może być uznany za wiarygodny. Według ustaleń skarżących ceny nieruchomości w tym rejonie wzrosły od [...]% do [...]%, a zatem zastosowana metoda porównawcza w stosunku do innych działek, nie mających waloru sąsiedztwa z miastem nie powinna być brana pod uwagę. Skarżący zakwestionowali również wycenę budynku gospodarczego, którą uważają za odbiegającą od realiów rynkowych. Zakwestionowali także wycenę ogrodzenia uznając, iż jest o [...] % zaniżona. Zdaniem skarżących wywłaszczenie powinno odbyć się "za słusznym odszkodowaniem". Mając powyższe na uwadze T. i M. P. wnieśli o skierowanie postępowania wywłaszczeniowego do ponownego rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu [...]r. skarżący M. P. podtrzymał zarzuty skargi i dodał, że Gmina powinna przenieść skrzynkę energetyczną i budynek gospodarczy w innej miejsce; w przypadku niemożności wykonania uważa, iż powinno być wypłacone wyższe odszkodowanie. Skarżący nie zakwestionował natomiast wysokości odszkodowania za ogrodzenie. Pełnomocnik Burmistrza Miasta i Gminy wniósł o oddalenie skargi. Stwierdził nadto, że żądanie przeniesienia skrzynki energetycznej i budynku nie znajduje podstaw w świetle aktualnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ocena utraconej korzyści nie należy do kompetencji sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości, który polega na kontroli administracji publicznej, dokonywanej według kryterium zgodności z prawem. Powyższa regulacja oznacza, iż sąd administracyjny nie jest uprawniony do rozstrzygnięcia merytorycznego sprawy w miejsce właściwych organów administracji publicznej oraz do rozstrzygania sporów, w których właściwość została przekazana sądom powszechnym. Sądowa kontrola zgodności zaskarżonych decyzji z prawem dokonana przez Sąd na podstawie powołanego wyżej przepisu oraz w granicach zakreślonych art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) doprowadziła do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego oraz nie wystąpiły istotne wady postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Postępowanie wywłaszczeniowe ma specyficzny charakter i wiąże się z ingerencją w konstytucyjnie zagwarantowane prawo własności i skutkuje władczym odjęciem tego prawa. Zastosowanie w tym trybie przepisów prawa nie może mieć charakteru dowolności. Organy administracji publicznej zobligowane są wnikliwego i rzetelnego zebrania materiału dowodowego, aby potwierdzić, czy w istocie cel wywłaszczenia znajduje swoje uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym sprawy. Zgodnie z art. 112 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) przepisy działu IV tej ustawy stosuje się przede wszystkim do nieruchomości, które znajdują się na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego i polega na pozbawieniu lub ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem. W decyzji starosta określa wysokość odszkodowania, które ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (patrz art. 128 ust 1, art. 129 ust. 1 i art. 130 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). T. i M. P. w skardze kierowanej do Sądu nie kwestionują konieczności wywłaszczenia ich nieruchomości. Zarzuty skargi dotyczą natomiast sposobu ustalenia i wysokości odszkodowania. Skarżący w szczególności zarzucają, iż decyzja wydana została na podstawie zaniżonej wyceny gruntu i budynku, a sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nie uwzględnia prac wykonanych przez M. P. Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Określenie wysokości odszkodowania następuje po wydaniu opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, jednakże opinia ta nie ma charakteru wiążącego. Pokreślić należy, że obowiązek ustalenia wysokości odszkodowania spoczywa na organie administracji publicznej, po uprzedniej ocenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość ustalonego w ten sposób odszkodowania nie musi być równa wycenie ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, jednak ocena operatu dokonana przez organ nie może być dowolna (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 listopada 2001r. sygn. akt I SA/Sz 833/00, opublikowane LEX nr 81735). Sąd podziela stanowisko organu w kwestii ustalenia wartości gruntu oraz budynku gospodarczego. Dla potrzeb dokonania analizy organ prawidłowo przyjął zasadę określoną w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami doprecyzowaną w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia do określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się metodę tzw. podejścia porównawczego, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dla określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy dokonał, zdaniem Sądu, szerokiej analizy porównawczej, biorąc pod uwagę ceny transakcyjne [...] nieruchomości położonych na terenie gm. [...] w obrębie [...] i [...]I przeznaczonych na drogi publiczne. Ceny nieruchomości oscylowały w granicach od [...] zł do [...] zł za [...] m2. Z grupy tej wybrano [...] nieruchomości najbardziej podobne, których ceny mieściły się w górnej granicy cen badanych, tj. [...] oraz [...] zł. Przyjęty współczynnik trendu wpływający na wartość nieruchomości ustalony na poziomie [...] w skali miesiąca odpowiadał tego typu nieruchomościom, a zatem adekwatna jest wartość m2 działki ustalona na kwotę [...] zł. Wbrew twierdzeniom skarżących nie mogą posłużyć do analizy porównawczej ceny gruntu o innym charakterze niż przedmiotowa działka. Ustawodawca bowiem nałożył na starostę obowiązek dokonania analizy cen gruntów podobnych do uwłaszczanego, a grunt ten w dniu wydania decyzji miał status gruntu przeznaczonego na realizację celu publicznego. Zatem tylko działki o podobnym statusie mogły być brane przez organ pod uwagę przy analizie wysokości odszkodowania. Zamiary skarżącego dotyczące zmiany charakteru gruntu na cele mieszkaniowe, czy też subiektywne przekonanie o możliwości przeznaczenia gruntu na cel handlowo-usługowy, nie mają znaczenia dla rozpatrzenia niniejszej sprawy. Zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] zatwierdzona uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] r. określiła przeznaczenie nieruchomości na realizację celu publicznego i tylko w tym kontekście należało rozpatrzyć przedmiotowa sprawę. Kolejny zarzut skarżącego odnosił się do wyceny budynku gospodarczego. Strona zarzuciła organowi, iż nie uczestniczyła w wizji lokalnej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i tym samym nie mogła udostępnić rzeczoznawcy pomieszczeń wewnątrz budynku. Okoliczność ta, zdaniem Sądu, nie jest uchybieniem wpływającym w istotny sposób na wynik sprawy, bowiem organ w sposób bardzo szczegółowy wyjaśnił sposób określenia wartości tego obiektu oraz umożliwił stronie zapoznanie się z dowodami i materiałami zebranymi w postępowaniu administracyjnym. W ocenie Sądu nie budzi również wątpliwości wyliczenie dokonane przez organ w zakresie obniżenia wartości budynku ustalone na [...] %. Rzeczoznawca wziął, bowiem pod uwagę jakość wykonania budynku, użyte materiały oraz warunki eksploatacyjne. (stosowne wyjaśnienia Starosta udzielił pismem z dnia [...] r. oraz z dnia [...] r.). Nadto utrata pożytków z nasadzeń została również uwzględniona w operacie szacunkowym, co znajduje potwierdzenie na stronie [...] operatu. Natomiast w kwestii wyceny ogrodzenia (ostatecznie wycofanej przez skarżącego) Sąd uznał, iż wycena ta została również ustalona w sposób należyty. Wszystkie te okoliczności ujęte łącznie doprowadziły Sąd do przekonania, że postępowanie administracyjne było przeprowadzone w sposób rzetelny i wnikliwy, z zachowaniem wszelkich reguł procesowych oraz z odpowiednim zastosowaniem prawa materialnego. Zebrany materiał dowodowy został zebrany prawidłowy i szczegółowo wyjaśniony stronie. Niezależnie od powyższego Sąd podkreśla, że w granicach kontroli niniejszej sprawy nie pozostaje problem zapewnienia skarżącemu dostępu do mediów, ponieważ sprawa ta nie mieści się w przedmiocie postępowania administracyjnego w trybie postępowania wywłaszczeniowego. Kwestia powyższa została wyjaśniona stronie w zaskarżonej decyzji. Dodać należy, że ocena utraconych przez skarżących korzyści zakresie podniesionym w skardze, nie należy do właściwości sądu administracyjnego. W tym zakresie przysługuje stronie prawo dochodzenia roszczeń przed sądem powszechnym w postępowaniu cywilnym. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) skargę oddalił.