II SA/Po 423/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Górecka (spr) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2005r. przy udziale sprawy ze skargi K. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę o d d a l a s k a r g ę /-/ E. Podrazik /-/ M. Górecka /-/ B. Drzazga UZASADNEINIE Decyzją z [...] Prezydent Miasta K. odmówił inwestorowi- K.P. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę polegającą na remoncie klatki schodowej w budynku położonym w K. przy ul. [...], od strony ulicy [...]. Podstawą prawną tego rozstrzygnięcia był przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę obejmującą remont przedmiotowej klatki schodowej polegający na wymianie stropów i biegów schodowych. Do wniosku dołączył projekt budowlany, decyzję Wojewódzkiego Oddziału Służby Ochrony Zabytków w P. , Delegatura w K. oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wyniku przeprowadzonego przez organ administracyjny postępowania stwierdzono, że inwestor nie dysponuje samodzielnie klatką schodową w przedmiotowym budynku od strony ulicy [...] bowiem z zapisu w akcie notarialnym wynika, iż cała klatka schodowa służy do wspólnego użytku nieruchomości [...] i [...]. Tak więc przedłożony projekt budowlany obejmujący swym zakresem m.in. zamurowanie wejść do korytarzy stanowiących obsługę komunikacyjną budynku przy [...], sąsiadującego z przedmiotowym budynkiem, gdzie miał mieć miejsce remont klatki schodowej, nie spełnia- w ocenie organu I instancji- warunku zawartego w przytoczonym wyżej akcie notarialnym i narusza interes strony, którą jest Wspólnota Mieszkaniowa. Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...]. wniósł inwestor- K.P., wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu wskazał, iż urząd nie może odmówić wydania decyzji na remont klatki schodowej, będącą własnością inwestora i nie obciążoną żadnymi innymi prawami, nawet w sytuacji, gdy projekt budowlany przewiduje zamknięcie wejść na poszczególne kondygnacje. Odwołujący wskazywał, iż jest właścicielem budynku usytuowanego przy ul. [...], w którym ma być wykonany przedmiotowy remont klatki schodowej, zaś zapis w akcie notarialnym, na który powołuje się organ administracyjny nie dotyczy klatki schodowej w tym budynku od strony ulicy [...], lecz klatki schodowej znajdującej się w budynku przy ul. [...], która istniała w chwili sprzedaży części nieruchomości i istnieje nadal . Tak więc zapis w akcie notarialnym dotyczy służebności, którą dysponuje inwestor a nie dotyczy ona klatki schodowej w budynku przy ul. [...] , która to klatka schodowa jest w pełnej dyspozycji właściciela, który ma prawo do oddzielenia swojej własności od nieruchomości będącej w posiadaniu Miasta K. i zamknięcia wejścia na każdej kondygnacji do budynku przy ul. [...]. Rozpoznając odwołanie decyzją z dnia [...]. Wojewoda i utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podał, iż po przeanalizowaniu akt administracyjnych przychyla się do argumentacji zawartej w zaskarżonej decyzji z dnia [...]. Organ II instancji zacytował zapis zawarty w akcie notarialnym z dnia [...].03.1926r. dotyczącym sprzedaży własności nieruchomości przy ul. [...], opisanej w księdze hipotecznej pod nr [...], w którym sprzedający, którego następcą prawnym jest odwołujący się inwestor nadał kupującym prawo bezpłatnego wspólnego i swobodnego przejazdu przez podwórze nieruchomości nr [...] (przedmiotowa nieruchomość właścicielem, której jest inwestor) od ulicy [...] do nieruchomości nr [...], zaś wejście w nieruchomości nr [...] od strony ul. [...] tj. sień i cała klatka schodowa miała służyć do wspólnego użytku obydwu nieruchomości nr [...] i [...]. W oparciu o ten zapis w akcie notarialnym, organ II instancji stwierdził, że ponieważ projekt budowlany przewiduje zamurowanie wejść do korytarzy stanowiących obsługę komunikacyjną budynku, narusza tym samym prawa osób trzecich i mając na uwadze poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, chronione przepisami art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane oraz przepisami kodeksu cywilnego- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje organu I instancji. Skargę na powyższą decyzję z dnia [...]. wniósł inwestor- K.P., wnosząc o uchylenie decyzji wydanych przez organy administracyjne obydwu instancji. W uzasadnieniu wyjaśnił, że w okresie sprzedaży budynek był hotelem z własną sienią, przez którą dochodziło się do klatki schodowej, która prowadziła na piętra a potem przez korytarze przechodziło się do poszczególnych lokali. Po II wojnie światowej hotel zmieniono na dom mieszkalny i nastąpiła zmiana funkcji tego budynku. Zbudowano sień na pomieszczenia użytkowe, a część korytarzy na każdym piętrze zaadoptowano na mieszkania. Obecnie lokatorzy nieruchomości przy ul. [...] korzystają z klatki schodowej należącej do nieruchomości przy ul. [...] tylko dzięki dobrej woli jej właściciela, zaś klatka schodowa w nieruchomości przy ul. [...] stoi od dziesięcioleci nie użytkowana. Z tej klatki schodowej mogą jedynie korzystać lokatorzy 3 mieszkań na poszczególnych piętrach, którzy jednocześnie zaadaptowali część korytarzy na lokale mieszkalne, uniemożliwiając tym samym korzystanie z niej pozostałym lokatorom tej nieruchomości. Zdaniem skarżącego władze K. nie mają koncepcji jak rozwiązać problem komunikacji swoich lokatorów, gdyż musiałyby wykwaterować kilka rodzin, w tym i tych, którzy nabyli własność do lokali, aby uruchomić zabudowaną klatkę i umożliwić pozostałym lokatorom korzystanie z niej. Skarżący ponownie odwołał się do zapisu z aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości wskazując, iż użyty w nim zwrot "dysponowanie klatką schodową" nie dotyczy klatki schodowej w budynku, którego jest właścicielem, lecz klatki schodowej znajdującej się w budynku przy ul. [...], która istniała w dniu sprzedaży części nieruchomości i istnieje nadal. A więc owo wspólne dysponowanie klatką schodową dotyczy właściciela tej klatki tj. Wspólnoty Mieszkaniowej i dysponującego służebnością skarżącego. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje; Skarga nie zasługiwała na jej uwzględnienie. Organy administracyjne obydwu instancji oparły się jedynie na akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości z dnia [...] marca 1926r. Z jego treści wynika, iż ówczesny właściciel nieruchomości przy ul. [...] w K. (oznaczoną w księdze hipotecznej " [...]" hip. Nr [...]) – F. P. , którego następcą prawnym jest skarżący, sprzedał ówczesnym nabywcom prawo własności do nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] (oznaczonej w księdze hipotecznej nr [...]) i aktem tym nadał ówczesnym nabywcom i ich następcom prawnym prawo bezpłatnego i swobodnego przejazdu raz na zawsze przez podwórze nieruchomości [...] od ulicy [...] do nieruchomości [...] i do wykazu hipotecznego nieruchomości [...] pozwolił wnieść taki zapis. Nadto ówcześni nabywcy nieruchomości [...] oświadczyli, że w suterynie nieruchomości [...] jest urządzenie wodociągowe dla obydwóch nieruchomości [...] i [...] i będzie ono służyć dla obydwóch nieruchomości i zaznaczając, iż koszt reperacji wodociągów i dostarczenia wody obciążać będzie po połowie właścicieli obydwóch nieruchomości. Wreszcie w akcie notarialnym znalazł się i ten zapis, który dotyczy sieni i klatki schodowej. Zapis ten stanowi, iż "wejście w nieruchomości [...] od strony ulicy [...] to jest sień i cała klatka schodowa służy do wspólnego użytku obydwóch nieruchomości [...] i [...], o czem pozwalają F. (nabywcy nieruchomości [...]) wnieść do wykazu hipotecznego tej księgi odpowiedniej treści". Z odpisu skróconego z księgi wieczystej [...], ciąg dalszy księgi "[...]" hip [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K. - Wydział Ksiąg Wieczystych w dziale III (ciężary i ograniczenia) wpisano [...].08.1926r. pod numerem 25 wzmiankę "że właścicielom sąsiedniej nieruchomości [...] przysługuje prawo przejazdu i wspólnego korzystania z wodociągów i innych używalności" . Z zaświadczenia Sądu Rejonowego w K. z dnia [...].11.1995r. wynika, iż w księdze wieczystej "K. " hip [...] w dniu [...].08.1924r. pod numerem 4 wpisana została wzmianka, "że właścicielowi nieruchomości "[...]" hip [...] służy prawo wspólnego korzystania z sieni i innych ubikacji w tej nieruchomości" . Tak więc brak jest w obu księgach hipotecznych, obecnie wieczystych dotyczących obu nieruchomości zapisu odnoszącego się wprost do przedmiotowej klatki schodowej. Mowa jest bowiem o "innych używalnościach " i o "innych ubikacjach". Biorąc pod uwagę powyższe zapisy należy stwierdzić, iż zapis dotyczący służebności gruntowej odnoszący się do klatki schodowej nie jest jednoznaczny. Dodatkowo należy uwzględnić to, iż składane w toku postępowania administracyjnego przez zainteresowane osoby (inwestora i Wspólnotę Mieszkaniową oraz zarządcę nieruchomości przy ul, [...]) oświadczenia nie są jednomyślne. Inwestor- skarżący będący właścicielem nieruchomości [...] twierdzi, że owa służebność klatki schodowej została ustanowiona na jego rzecz a więc to właściciel nieruchomości [...] miał prawo do korzystania z klatki schodowej , która w dacie sprzedaży nieruchomości [...] tam była i nadal jest tyle, że zabudowana przez lokatorów 3 mieszkań, zaś właściciel nieruchomości [...] twierdzi, że służebność ta, o której mowa w akcie notarialnym dotyczy klatki schodowej znajdującej się w budynku przy ul. [...] ([...]) gdyż nie ma innej możliwości dostępu do lokali w nieruchomości [...] jak tylko klatką schodową znajdującą się w budynku przy ul. [...]. Biorąc pod uwagę tę okoliczność, że przed dokonaniem transakcji objętej aktem notarialnym z [...]03.1926r. był to budynek dawnego Hotelu [...] w K. u zbiegu ulic [...] i [...] stojący na działce nr ewid. [...] a obecnie są to dwa budynki mieszkalne o numerach ewid. [...] ([...]) i [...] ([...]), tak więc ze względu na duży upływ czasu nie można wykluczyć, że dokonywane były w tych budynkach zmiany, stąd można by upatrywać ową różnicę w stanowiskach zainteresowanych osób. Z akt administracyjnych wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] wystąpiła do Sądu Rejonowego w K. z wnioskiem o stwierdzenie zgodności treści ksiąg wieczystych ze stanem rzeczywistym, co wynika z jej pisma z dnia [...]12.2003r. kierowanego do skarżącego, która to okoliczność w ogóle nie była przedmiotem badania organów administracyjnych. Na rozprawie w dniu 30.11.2005r. skarżący i uczestnik postępowania potwierdzili, że obecnie przed Sądem Rejonowym w K. jest rozpoznawana sprawa o rozgraniczenie obu nieruchomości i kwestionowanej klatki schodowej. Wszystko to oznacza, że organ I instancji rozpoznając wniosek inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę - remont przedmiotowej klatki schodowej w dacie orzekania nie miał podstaw do kategorycznego stwierdzenia, że inwestor nie dysponuje samodzielnie klatką schodową w budynku [...], od strony ul. [...]. Oznacza to, iż organ I instancji nie mógł odmówić inwestorowi zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na planowaną inwestycję w oparciu o przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 106, poz. 1126, ze zm.) wskazując, iż inwestor nie dysponuje samodzielnie klatką schodową ze względu na zapis uczyniony w akcie notarialnym. Opierając się na wypisie i wyrysie z rejestru gruntów odnoszącego się do działki nr [...] ( a więc do działki dotyczącej nieruchomości [...]- KW [...]) i porównując go z kopią aktualnej mapy zasadniczej dla celów projektowych zamieszczonej na stronie 7 akt administracyjnych I instancji, która to mapa załączona jest do projektu budowlanego dotyczącego remontu klatki schodowej projekt ( akta administracyjne I instancji) – należy stwierdzić, że przedmiotowa klatka schodowa należy do nieruchomości inwestora ([...]- nr ewid. działki [...], KW [...]). Tak więc inwestor posiadał prawo do dysponowania przedmiotową klatką schodową na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego), zaś – o czym była już mowa powyżej- z materiału dowodowego nie wynika w sposób oczywisty brak swobodnego dysponowania klatką schodową w budynku przy ul. [...] (uwagi powyższe dotyczące niejednoznaczności zapisu odnoszącego się do służebności gruntowej klatki schodowej). Niemniej – jak słusznie zauważył organ II instancji- w omawianej należy wziąć pod uwagę poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich , które – w ocenie Sądu- w dacie orzekania przez organ administracyjny należało upatrywać wyłącznie w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Bezspornym w omawianej sprawie i niewątpliwym było to, iż istnieje tylko jedno wejście do nieruchomości przy ul. [...] ([...]), mianowicie od ulicy [...] przez przedmiotową klatkę schodową . Tak więc planowany w oparciu o złożony przez inwestora projekt budowlany, remont klatki schodowej obejmujący swym zakresem zamurowanie wejść do korytarzy stanowiących obsługę komunikacyjną sąsiedniego budynku ([...]) stanowił naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Konkludując należy stwierdzić, iż organ administracyjny naruszył prawo materialne poprzez podanie niewłaściwej podstawy prawnej rozstrzygnięcia merytorycznego, które to naruszenie – w ocenie Sądu orzekającego - nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Z tych też względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.)- należało orzec jak w sentencji. /-/ B. Drzazga /-/ M. Górecka /-/ E. Podrazik