II SA/Gd 67/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok, Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch (spr.), Protokolant Referent Sylwia Górny, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2006 sprawy ze skargi J. i K. P. na decyzję Wojewoda z dnia 30 listopada 2004 r. nr [...] w przedmiocie Zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę Oddala skargę Starosta Powiatowy w P. decyzją z dnia 12 lipca 2004 r., nr [...], na podstawie art. 28, art. 33 ust 1, art. 34 ust 4, art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił H. i T. K. pozwolenia na budowę - zamianę elewacji poprzez wykucie dodatkowego okna w budynku mieszkalnym w zabudowie szeregowej na działkach nr [...], [...] [...] w K. ul. H.. W rozstrzygnięciu ustalono także warunki wykonania przedmiotowej inwestycji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że dokumentacja przedłożona przez inwestora spełniała wszelkie warunki określone w przepisach prawa, dlatego tez organ wydał opisane wyżej rozstrzygnięcia. Odwołanie od tej decyzji wnieśli J. i K. P., współwłaściciele jednego z lokali znajdujących się w budynku przy ul. H., którzy żądali stwierdzenia jej nieważności. Wywodzili, iż Starosta pominął ich, jako stronę tego postępowania, albowiem planowane okno zostanie wybite bezpośrednio nad gruntem oddanym im "do wyłącznego używania" przez Spółkę A. Podkreślili, iż już w trakcie postępowania wnosili sprzeciw do organu administracji, wskazując, iż są stroną tego postępowania. W ich ocenie uchwala wspólnoty wyrażająca zgodę na przedmiotową inwestycję jest nieprawomocna, a zatem nie można było uznać, iż taka przebudowa jest możliwa. Ponadto wskazywali, że organ nie wyjaśnił, w jaki sposób mają być wykonane przedmiotowe prace budowlane bez naruszenia ich gruntu. Nie uwzględniając zarzutów tego odwołania Wojewoda decyzją z dnia 30 listopada 2004 r. nr [..], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 33 ust.2 ustawy Prawo budowlane inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołączył projekt budowlany oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podkreślono, że przedmiotowy budynek stanowi nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. H. składający się z 17 lokali. Inwestor do oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dołączył uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości w K. przy ul. H. wyrażającą zgodę na zmianę elewacji poprzez dodanie okna w ścianie frontowej przedmiotowego budynku. Po przeanalizowaniu akt sprawy oraz złożonego odwołania, organ II instancji stwierdził, że decyzja Starosty została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wyjaśniono, że zgodnie z przepisem art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę można wydąć wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli decyzja taka jest wymagana oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ustosunkowując się do kwestii podnoszonych w odwołaniu wskazano, iż z akt sprawy wynika, że został wyłoniony Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. H., który przesłał stanowisko w przedmiotowej sprawie z informacją, że pismo jednego z lokatorów nie ma wpływu na udzieloną, w formie uchwały, zgodę Wspólnoty na planowane roboty zgodne z załączonym projektem budowlanym zmiany elewacji. Organ prowadzący postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę nie jest upoważniony do weryfikowania zgodności załączonej do wniosku uchwały wspólnoty mieszkaniowej z przepisami regulującymi tryb jej podejmowania, co potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z dnia 23.10.2002r. Sygn. akt II S.A./Gd 371/00). W myśl powyższego przedmiotem postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę nie może być badanie prawidłowości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości w K. przy ul. H. Kwestionowana przez skarżących uchwała funkcjonuje w obrocie prawnym i jest wiążąca, a nawet zaskarżenie jej do sądu, w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, nie rzutowałoby na przeprowadzone postępowanie administracyjne i jego rozstrzygnięcie. Wyjaśniono również, iż brak w aktach sprawy dokumentu stwierdzającego prawo do wyłącznego użytkowania gruntu - działki przez małżonków P. Odwołujący się nie udowodnili, że posiadają ją do wyłącznego użytkowania. Z aktu notarialnego wynika, że do lokalu Nr [...] przynależy udział we własności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą wynoszący 373/10.000 części. J. i K. P. wnieśli skargę do Sądu, w której zarzucili, iż Wojewoda nie uwzględnił żadnego z przedstawionych przez nich dowodów, jak również nie rozpoznał żadnego z ich wniosków. Wywodzili, że nie wzięto pod uwagę treści ich umowy przedwstępnej ze Spółką A., w której określono zakres gruntu oddanego do wyłącznego używania skarżącym (ogródek ogrodzony z trzech stron). Wskazali także, iż błędne jest utożsamianie Zarządu Nieruchomości z jej właścicielem. W ich ocenie uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażająca zgodę na zmianę elewacji nie reguluje spraw własności. Zarzucili, że organ błędnie odmówił przymiotu strony jednemu z członków Wspólnoty, uznając jednocześnie za stronę tego postępowania samą Wspólnotę. Podkreślono, iż przeprowadzenie prac budowlanych nad ich gruntem nie może się odbyć bez naruszenie ich "stanu posiadania". W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, powołując się na argumentację faktyczną i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że w świetle przepisów ustawy o własności lokali - art. 18 - w wypadku powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranemu Zarządowi, to Zarząd jest upoważniony do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej na zewnątrz (art. 21) i tym samym jest stroną w postępowaniu administracyjnym, bowiem oświadczenia woli Zarządu są traktowane jak oświadczenia samej wspólnoty. Dodatkowo wskazano, że z przedłożonego aktu notarialnego wynika, że skarżący posiadają odrębną własność lokalu mieszkalnego Nr [...] położonego w miejscowości K. przy ul. H. oraz udział 373/10.000 części we współwłasności nieruchomości przynależnej do przedmiotowego lokalu (tj. - działka nr [...]; nr [...] i nr [...], co w istocie oznacza brak precyzyjnego prawnego określenia wyłącznej własności części gruntu pozostającego we współwłasności, a przynależnej właścicielowi wyodrębnionego lokalu. W praktyce wyodrębnia się część nieruchomości wspólnej jako "quoad usum" czyli do użytkowania w części odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, lecz nie daje mu to wyłącznego prawa własności do tego terenu. Z uwagi na określenie praw i obowiązków nabywcy lokalu mieszkalnego w akcie notarialnym, podnoszone zarzuty skarżących opierające się na ustaleniach umowy przedwstępnej nie mają wpływu na ocenę istniejącego stanu prawnego w chwili wydawania decyzji administracyjnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. 2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zgodnie z art. 3 pkt 7 tej ustawy przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Zatem na zmianę elewacji poprzez wykucie dodatkowego okna w budynku mieszkalnym inwestorzy zobligowani byli uzyskać pozwolenie na budowę. Art. 32 ust 1 - 4 Prawa budowlanego stanowi, że pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim: 1) przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganego przepisami o ochronie środowiska; 2) uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. 2. Uzgodnienie, wyrażenie zgody lub opinii, o których mowa w ust. 1 pkt 2, powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań. 3. Przepis ust. 2 nie dotyczy przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji. 4. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: 1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 1a) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli jest ono wymagane; 2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosownie do art. 18 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 21 tej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Art. 22 ust 1 i 2 ustawy stanowią, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Stosownie do art. 23 ust 1 i 2 ustawy uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z akt sprawy wynika, iż skarżący są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. H., z udziałem 373/10000 w nieruchomości wspólnej. Są oni też członkami Wspólnoty Mieszkaniowej w K. przy ul. H. Uchwałą z dnia 16 maja 2003 r. Wspólnota ta wyraziła zgodę na zmianę elewacji, zgodnie z załączonym projektem budowlanym, poprzez dodanie okna w ścianie frontowej budynku na wniosek i na koszt H. u T. K. Uchwała ta wraz z protokołem zebrania członków wspólnoty, z którego wynika, iż została ona podjęta wymaganą większością głosów, znajdują się w aktach sprawy. W aktach tych znajduje się również oświadczenie zarządcy nieruchomości, iż uchwała ta została podjęta wymaganą większością głosów, oraz że odmienne stanowisko jednego z członków wspólnoty nie może być w tej sytuacji wiążące. Słusznie zatem organ przyjął, iż skarżący legitymowali się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Uzyskali oni bowiem zgodę Wspólnoty, a więc właściciela nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania planowanej przebudowy. Podzielić należy w tym zakresie stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażone w wyroku z dnia 19 października 2004 r., sygn. akt IV S.A. 1522/03, Lex nr 160791, w którym stwierdzono, iż "jedynie w wyjątkowych wypadkach, gdy członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, istnieje podstawa, by mógł wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym to znaczy, ustalić przepis prawa materialnego powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś własnej potrzeby lub żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania (art. 28 k.p.a.). Od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, to jest sytuację, w której dany podmiot (osoba) jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji (wyrok NSA z dnia 27 września 1999 r., sygn. akt IV 1258/98)". Małżonkowie P. nie wykazali takiego interesu prawnego, który byłby naruszony w stosunku do nich poprzez udzielenie inwestorom pozwolenia na dokonanie planowanej zmiany elewacji poprzez wykucie okna w ścianie frontowej budynku. Wszelkie ich argumenty kierowane były jedynie do naruszenia ich interesu faktycznego. W ocenie Sądu nie jest naruszeniem ich interesu prawnego okoliczność, iż nad ścianą ich "ogródka" wybudowane zostanie okno. Odnosząc się do zarzutu braku możliwości wykonania przedmiotowych prac bez naruszania "posiadania" skarżących wskazać należy, iż zgodnie z 47 ust 1- 3 Prawa budowlanego jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. 2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. 3. Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Wskazać ponadto należy, iż jako członkowie Wspólnoty mieszkaniowej mogli oni działać jedynie za pośrednictwem zarządu. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.