II SA/Wr 615/05

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ Dnia 15 listopada 2006r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym : Przewodniczący : Sędzia WSA - Andrzej Cisek Sędziowie: NSA - Andrzej Wawrzyniak WSA - Anna Siedlecka /sprawozdawca/ Protokolant Anna Kaniak /apl. prok./ po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 listopada 2006r. sprawy ze skargi B. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. W. oznaczonej nr 58, AM - 24 oddala skargę WSA/wyr 1 - sentencja wyrok Burmistrz Miasta i Gminy K. W. decyzją z dnia [...]r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 104 kpa, art. 36 ust 4, art. 37 ust. 1-2 i ust.6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,poz.717), §10 Uchwały Rady Miejskiej w K. W. Nr [...] z dnia [...]r. oraz Uchwały nr [...] z dnia [...] r. w sprawie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta K. W. (Dziennik Urzędowy Województwa D. Nr 1 poz. 8 z dnia 09 stycznia 2001 r. oraz Dziennik Urzędowy nr 6 poz. 72,73 z 08 lutego 2001 r. ) ustalił dla B. i A. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określonej jako działka nr [...] AM-24 o powierzchni 1,1996 ha położonej w K. W. - w wysokości [...]złotych, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jej sprzedaży w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie zmienionego planu. W odwołaniu na powyższą decyzję A. K. i B. K. zakwestionowali wycenę nieruchomości przywołując na tę okoliczność wcześniejsze wyceny tej nieruchomości i cenę rynkową nieruchomości podobnej, którą zbyli w [...] r. Decyzją nr [...] z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., działając na podstawie art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ wskazał, iż powodem wydania decyzji kasacyjnej były wady istotne operatu szacunkowego. Organ odwoławczy podniósł, iż z tej opinii powinno jednoznacznie wynikać, jakie czynniki miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości, a podstawą ustalenia wartości rynkowej powinny być ceny nieruchomości podobnych do wycenianej działki będącej przedmiotem tego postępowania. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r. wycenił przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Należy zauważyć, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości określone są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2 Sygn. akt II SA/Wr 615/05 207, poz. 2109) oraz w Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, stanowiących normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości. Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartości rynkowe nieruchomości jest udokumentowanie, iż wartości te są wynikiem procesu szacowania, dokonanego na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych za nieruchomości podobne do wycenianej w obrocie rynkowym. Jak wynika z § 50 przywołanego wyżej rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia renty planistycznej, uwzględnia się przeznaczenie terenu po zmianie planu i przed jego uchwaleniem, przyjmując stan nieruchomości (rozumiany jako stan prawny nieruchomości, stan techniczny i użytkowy oraz przeznaczenie w planie miejscowym zgodnie ze standardem VII. 1 "Zasady sporządzania operatu szacunkowego") z dnia wejścia w życie tego planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Jak wynika z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom tych cen, zaś w metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Odnosząc powyższe do operatu szacunkowego będącego dowodem na wzrost wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu organ odwoławczy ustalił, że skoro stanowiąca przedmiot postępowania nieruchomość objęta była przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. Nr 16, poz. 78 ze zm,), z utrudnieniami w zagospodarowaniu spowodowanymi chronionym stanowiskiem archeologicznym, wpisanym do rejestru zabytków archeologicznych, to okoliczność ta miała wpływ na wartość nieruchomości i obowiązkiem rzeczoznawcy w procesie wyceny był dobór nieruchomości podobnych z pośród zbytych działek rolnych położonych w K. W. lub miejscowościach do niego podobnych, o powierzchni około 1,20 ha, w dobrej klasie bonitacyjnej i z utrudnieniami w zagospodarowaniu ze względu na zabytkowe stanowisko archeologiczne, bowiem te cechy nieruchomości będącej przedmiotem postępowania mają zdecydowany wpływ na jej wartość. W 3 Sygn. akt lI SA/Wr 615/05 operacie z dnia [...]r. jego autor, jak podnosi organ odwoławczy, pominął zupełnie kwestię jakości gleb i utrudnienia w zagospodarowaniu nieruchomości. Do wyceny nieruchomości położonej w K. W. przyjął jako nieruchomości podobne, grunty położone na obszarach wsi, przy tym pominął zupełnie uzasadnienie takiego wyboru. Nie wiadomo zatem zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, czy spełniony został podstawowy wymóg § 4 ust. 4 rozporządzenia, tj. czy nieruchomości przyjęte do porównania wybrane zostały z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. W zmienionym planie miejscowym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod zabudowę komercyjną, zieleń izolacyjną, oczyszczalnię ścieków i drogę, z utrudnieniami w zabudowie. Sposób zabudowy ogranicza bowiem znajdujące się na tej działce chronione stanowisko archeologiczne, wpisane do rejestru zabytków archeologicznych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca przyjął, iż cała nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę komercyjną. Trudno jednak uznać, co podkreślił organ drugiej instancji, aby zieleń izolacyjna, oczyszczalnia ścieków lub droga dojazdowa stanowiły zabudowę komercyjna. Być może wiodącą funkcją przedmiotowego terenu jest zabudowa komercyjna i tylko niewielki areał przeznaczony jest na inne cele, ale w aktach sprawy, na co wskazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy, brak jest załącznika graficznego do planów miejscowych, zatem w tej sytuacji nie jest możliwa ocena materiału dowodowego i poprawności wykonania operatu. Zważyć należy, że nieruchomości podobne powinny być wybrane z rynku nieruchomości jednorodnego pod względem cech fizycznych nieruchomości ( zbliżone powierzchnie gruntów), cech użytkowych i ekonomicznych. Z operatu nie wynika jednak, że rynek nieruchomości położonych w Sokolnikach, Nowej Wsi Kąckiej, Gniechowicach i Nowej Wsi Wrocławskiej jest podobny do rynku miasta K. W., brak jest bowiem bliższych danych o miejscu położenia nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy jako nieruchomości podobne dla stanu przed zmianą planu miejscowego przyjął nieruchomości o powierzchniach: 0,96 ha (S.), 5,8565 ha (N. W. K.) oraz 6,29 ha (G.) wyceniając nieruchomość położoną w K. W. o powierzchni 1.1996 ha. 4 Sygn, akt II SA/Wr 615/05 Skoro wartość rynkową nieruchomości, w przyjętym przez rzeczoznawcę podejściu porównawczym, określono na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o nieznanych cechach (być może innych, niż wyceniana co do położenia, ograniczenia w sposobie zagospodarowania, przeznaczenia w planie miejscowym), to według organu odwoławczego prawdopodobnym jest, że ustalona w tym operacie wartość rynkowa sprzedanej przez stronę nieruchomości, nie odzwierciedla jej wartości rynkowej. Przedstawione wady operatu szacunkowego, w postępowaniu o ustalenie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, będącego skutkiem zmiany jej przeznaczenia w uchwalonym planie miejscowym, dyskwalifikują go więc, w ocenie Kolegium jako dowód w tym postępowaniu. Uchylając decyzję pierwszoinstancyjną organ odwoławczy wskazał także na fakt, iż z akt sprawy nie wynika, czy strona została poinformowana o możliwości złożenia innego operatu, sporządzonego na swój koszt i zlecenie, a także czy pouczono ją o uprawnieniu do przeprowadzenia oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców - prawidłowości sporządzenia operatu wykonanego na zlecenie organu. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli A. i B. K., zarzucając jej naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego w części zastosowanej podstawy zaskarżonej decyzji (art.138 § 2 Kpa) oraz nie dokonanie przez SKO pełnej analizy i oceny akt sprawy, a szczególnie operatu szacunkowego pomijając analizę zasady obiektywizmu interesów stron, której strona przeciwna (występująca w roli jakby "monopolisty" jak podnoszą skarżący) wydając zaskarżoną decyzję całkowicie nie uwzględniła a ponadto naruszenie prawa materialnego tj. przepisów ustawy z dnia 27.03.2003r.o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy z dnia 27 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez pominięcie przez SKO w analizie operatu szacunkowego kolejnych wad tego operatu dotyczących ustalenia wartości nieruchomości na dzień zbycia, wyceny nieruchomości na podstawie wadliwego operatu szacunkowego nie odzwierciedlającej jej wartości rynkowej; przyjęcia wartości działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, którą rzeczoznawca zaniżył, nie odpowiadającej cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. 5 Sygn. akt lI SA/Wr615/05 Wskazując na powyższe zarzuty, skarżący wnieśli o wstrzymanie wykonania w całości zaskarżonej decyzji w trybie art. 61 § 2 ust.1 ustawy prawo postępowania przed sądami administracyjnymi z dnia [...]r. oraz o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i cyt. "umorzenie postępowania opartego o zaskarżoną przed organem odwoławczym decyzję strony pozwanej z dnia [...]r. [...] " . W uzasadnieniu skargi A. i B. K. podnieśli, iż wydane decyzje zarówno przez Burmistrza Miasta i Gminy K. W. jak i decyzja zaskarżona niniejszą skargą naruszają zasadę pełnego obiektywizmu, do której zobligowani są zarówno organ Gminy jak i organ odwoławczy mający nad skarżącymi znaczącą przewagę co do uprawnień. W ocenie skarżących organ odwoławczy nie dokonał szczegółowej analizy i oceny akt sprawy, a szczególnie podstawy wydania przez organ I instancji decyzji w dniu [...]r. Zdaniem skarżących, pomimo ewidentnych błędów w podstawach wydania decyzji Gminy, a szczególnie błędów w wycenie oraz pominięcia przez Gminę i SKO kolejnego błędu dotyczącego ustalenia przez rzeczoznawcę (za akceptacją Gminy) wartości nieruchomości na dzień zbycia, to Gmina, jak określili to skarżący w przedmiotowej skardze, z " premedytacją" wszczyna postępowanie i wydaje wątpliwą decyzję licząc na słabą pozycję skarżących jako stron. Skarżący wskazali także w skardze, że działkę nr [...] Am-24 o powierzchni 1,1996 ha sprzedali na rzecz Spółki A Sp. z o.o. z siedzibą w W., aktem notarialnym - umowa sprzedaży Rep. A Nr [...]r. z dnia [...]r. Wyżej wymieniona działka znajduje się na terenie chronionego stanowiska archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków. W aktualnym obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego miasta K. W. (Uchwała Nr [...] z dnia [...]r. i Uchwała Nr [...] z dnia [...]r.) teren ten przewidziany jest pod usługi produkcyjne, komercyjne, handlowe. Wskutek wątpliwego (patrz operat) wzrostu wartości nieruchomości, uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, określono w operacie szacunkowym w [...]r. różnicę wynikającą z przeznaczenia nieruchomości obowiązującym w [...]r według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości wykazanej operatem szacunkowym, sztucznie w ocenie skarżących, określił cenę sprzedaży 6 Sygn. akt II SA/Wr 615/05 nieruchomości w kwocie [...]zł, zaś rzeczywista cena sprzedaży wynikająca z umowy sprzedaży widnieje na kwotę [...],-zł. Skarżący podnieśli nadto, że przy wycenie przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ewentualnej renty planistycznej znacznie zaniżono jej wartość przed zmianą, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określoną na kwotę [...]zł. Nawiązując w przedmiotowej skardze do swojego odwołania z dnia [...]r. skarżący wskazywali na podobną nieruchomość, znajdującą się na tym samym terenie, częściowo przekwalifikowaną na cele budowlane, i fakt, iż jej wartość przed zmiana planu zagospodarowania przyjęto w trakcie ustalania opłaty pianistycznej na kwotę [...],-zł. W tej sytuacji taka różnica cen wiąże się z poniesieniem szkody przez skarżących, na co SKO nie zwróciło uwagi i nie dokonało analizy w sposób obiektywny. Wycena przedmiotowej nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego nie odzwierciedla zdaniem skarżących jej wartości rynkowej. Zgodnie z art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględniono w cenie sprzedaży nieruchomości wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości. Natomiast według art. 153 ust.1 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przy wycenie nieruchomości powinno uwzględnić się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, jednak ten czynnik przy wycenie nieruchomości pominięto. Ponieważ określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być w ocenie skarżących dokonane rzetelnie i z należytą starannością. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie. Uzasadniając swoje stanowisko organ drugiej instancji wskazał, iż wskazywana przez skarżących decyzja organu pierwszej instancji została przez organ odwoławczy wyeliminowana z obrotu prawnego. Zaskarżoną decyzją, z dnia [...] r. ([...]), Kolegium uchyliło bowiem decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. W. z dnia [...]r. ustalającą dla skarżących opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości opisanej już powyżej nieruchomości. Powodem uchylenia pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia były zaś wady istotne operatu szacunkowego wykazane szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W tym kontekście niezrozumiałe dla Kolegium są zarzuty skargi dotyczące wadliwego ustalenia wartości nieruchomości dla stanu przed uchwaleniem planu miejscowego. Żądanie stron skarżących o uchylenie decyzji 7 Sygn akt II SA/Wr 615/05 Burmistrza Miasta i Gminy K. W. zostało bowiem uwzględnione zaskarżonym rozstrzygnięciem. Odnosząc się do pozostałych argumentów stron zawartych w skardze, a mających wzruszyć zaskarżona decyzję. Kolegium podniosło, iż w jego ocenie: nie zasługują one na uwzględnienie. Zarzut zawarty w punkcie 1) skargi odnośnie do podstawy prawnej zaskarżonej decyzji i zaniechania analizy i oceny akt sprawy, w tym operatu szacunkowego jest w ocenie organu odwoławczego chybiony. Przepis art. 138 § 2 k.p.a. upoważnia organ odwoławczy do uchylenia decyzji organu pierwszej Instancji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ wtedy, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Ponieważ, zdaniem organu odwoławczego, sporządzenie prawidłowego operatu szacunkowego, stanowiącego podstawowy dowód w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej, wykraczało poza granice postępowania uzupełniającego, niezbędne stało się uchylenie zakwestionowanej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Nadto Kolegium wskazało także, iż wskazane w zaskarżonej decyzji wady operatu szacunkowego nie mogły stanowić podstawy umorzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty jednorazowej. Żądanie stron skarżących w tym zakresie także nie mogło zostać uwzględnione. Nieuzasadniony jest również zarzut, iż organ odwoławczy nie dokonał analizy i oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. W uzasadnieniu decyzji wyraźnie wskazano bowiem na braki w materiale dowodowym (brak załączników graficznych do planów miejscowych) oraz dokonano szczegółowej analizy i oceny operatu szacunkowego, a jej wyniki przedstawione zostały szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy wskazał zasady szacowania nieruchomości na potrzeby określania skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, przywołując na tę okoliczność obowiązujące przepisy prawa z zakresu szacowania nieruchomości. Określił co powinno być przedmiotem wyceny, wskazał jak winien zostać określony stan prawny nieruchomości (tj. z dnia wejścia w życie uchwalonego planu dla przeznaczenia po i przed uchwaleniem obowiązującego planu), wskazał cechy nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz ograniczenia w jej zagospodarowaniu, mające wpływ na jej wartość - w tym zwrócił wyraźnie uwagę na ograniczenia wynikające ze znaj- 8 Sygn. akt II SA/Wr 615/05 dującego się na nieruchomości chronionego stanowiska archeologicznego. Kolegium wykazało również wadliwy dobór nieruchomości podobnych, których ceny stanowiły podstawą do określenia wartości rynkowej szacowanego gruntu. Kolejny zarzut odnoszący się do sztucznego określenia przez rzeczoznawcę majątkowego ceny sprzedaży nieruchomości na kwotę [...] zł jest także chybiony, bowiem rzeczoznawca nie określa, dla potrzeb tego postępowania, ceny sprzedaży nieruchomości, a wartość rynkową nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie uchwalonego planu (zob. § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109) i cen z dnia sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Z powyższych względów Kolegium wniosło jak na wstępie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta, zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. -Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Przeprowadzona na płaszczyźnie zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z nim, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną, w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości, którą stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 12 tej ustawy ustala obowiązkowo rada właściwej gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. 9 Sygn. akt II SA/Wr 615/05 Decyzję w sprawie ustalenia opłaty wójt, burmistrz (prezydent miasta)obowiązany jest wydać niezwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu z aktu notarialnego, jeżeli zbycie nastąpiło w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące { art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 oraz 5 i 6 ). Tak więc dotychczasowy właściciel nieruchomości obowiązany jest do uiszczenia na rzecz gminy opłaty ( tzw. renty planistycznej) w przypadku, gdy łącznie wystąpią dwie przesłanki, a mianowicie : a) nastąpi zmiana wartości nieruchomości zbywanej w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany i b) zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej zmiany. W rozpoznawanej sprawie obie te przesłanki zostały spełnione, zatem istniały podstawy do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 11 powołanej ustawy, w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zaś zasady określania wartości rynkowej nieruchomości zawarte zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Ponadto rzeczoznawcy majątkowi przy sporządzaniu operatu szacunkowego kierują się normami zawodowymi zawartymi w "Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych" opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zaskarżone orzeczenie ma charakter kasatoryjny. Stosownie do treści art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wówczas gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Tak tez postąpił organ lI instancji w rozpoznawanej sprawie, przyjmując że sprawa wymaga ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organ I instancji w całości, albowiem organ odwoławczy odmówił przedłożonemu operatowi szacunkowemu wartości dowodowej. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określając wzrost wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze. Stosując tego rodzaju sposób szacowania, rzeczoznawca obowiązany był do porównania przyjąć nieruchomości 10 Sygn. akt II SA/Wr 615/05 podobne do wycenianej (w szczególności: położenie, wielkość, klasę bonitacyjną utrudnienia w jej zagospodarowaniu), zarówno przed zmianą planu, jak i po zmianie planu. Słusznie więc Samorządowe Kolegium Odwoławcze zarzuciło organowi I instancji, iż orzeczenie swoje oparł na operacie w istocie niesprawdzalnym, brak jest bowiem w przedłożonym opracowaniu możliwości ustalenia, czy przyjęte do porównania działki (nieruchomości) wybrane zostały z rynku właściwego ze względu na położenie i cechy nieruchomości wycenianej. Organ odwoławczy trafnie, zdaniem Sądu, zauważył iż nieruchomość wyceniana przed zmianą, planu podlegała przepisom ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, z utrudnieniami w zagospodarowaniu spowodowanymi chronionym stanowiskiem archeologicznym, wpisanym do rejestru zabytków archeologicznych. Autor operatu pominął w nim zupełnie zarówno kwestię jakości gleb jak i utrudnienia w zagospodarowaniu nieruchomości. Podobnie nieprawidłowo rzeczoznawca w sporządzonym operacie przyjął, iż cała nieruchomość po zmianie planu miejscowego przeznaczona została na zabudowę komercyjną, gdy tymczasem w zmienionym miejscowym planie przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod zabudowę komercyjna, zieleń izolacyjną, oczyszczalnię ścieków i drogę z utrudnieniami w zabudowie. Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że przedstawione wadliwości dyskwalifikują przedłożony operat z dnia [...]r. jasko dowód w sprawie. Badając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa, które skutkowałyby uchyleniem zaskarżonej decyzji, a tylko takie naruszenia mogą stanowić podstawę do uwzględnienia skargi. Sąd administracyjny nie jest bowiem uprawniony do dokonywania kontroli zaskarżonych aktów administracyjnych ze względu na inne kryteria np. słuszności, celowości, czy też zasad współżycia społecznego. Wskazać bowiem należy, że organ I instancji przyjął sporządzony operat szacunkowy bez jakichkolwiek zastrzeżeń, zaś organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę w jej całokształcie, doszedł do odmiennych ustaleń, które w całości Sąd uznał za prawidłowe. Zastrzeżenia Kolegium do sporządzonego operatu są tak istotne, ze słusznie dyskwalifikują wartość dowodową, wyceny rzeczoznawcy majątkowego, z przyczyn wyżej podanych. W tych okolicznościach zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza prawa. Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) 11