I SA/Wa 547/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jerzy Siegień Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant ref. sądowy Aneta Wirkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2007 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. I SA/Wa 547/07 Uzasadnienie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lutego 2006 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. reprezentującego Gminę - Miasto L., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu L. z dnia [...] października 2005 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w L. przy ul. [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m. kw. i nieruchomość położoną w L. przy ul. [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna [...] o powierzchni [...] m.kw. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ drugiej instancji powołał się na następujące okoliczności faktyczne i prawne. Starosta L. decyzją z dnia [...] października 2005 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni [...] m.kw. oraz za działkę nr [...] o powierzchni [...] m.kw., które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Gminy - Miasto L., co zostało potwierdzone ostatecznymi decyzjami Wojewody [...] z dnia [...] marca 2005 r., nr [...] i nr [...]. Starosta powołał się na to, że przedmiotowe nieruchomości spełniały przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Od decyzji Starosty L. odwołanie do Wojewody [...] złożył Prezydent Miasta L., zarzucając błędną wykładnię art.73 ustawy z 13 października 1998 r. oraz domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, bowiem w jego ocenie wydano ją w oparciu o nieprawidłową, zawyżoną wycenę wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...]. W odwołaniu podniesiono, że w postępowaniu nie uczestniczył reprezentant Skarbu Państwa jako podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania za wyżej wymieniony grunt pod drogę lokalną miejską, a ponadto zarzucono, że w postępowaniu doszło do uchybień proceduralnych mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, ponieważ organ pierwszej instancji nie przeprowadził rozprawy administracyjnej, naruszył przepis art. 10 § 1 kpa poprzez uniemożliwienie stronom wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Ponadto, zdaniem odwołującego się, Starosta ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o nieprawidłową wycenę nieruchomości, bowiem rzeczoznawca oparł się na porównaniu działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zamiast działek przeznaczonych pod drogi, a to doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca nie określił z jakiego terenu przyjął do wyceny działki, podając tylko numery aktów notarialnych i daty transakcji, podczas gdy powinien przyjąć wartość gruntów przyległych lub możliwie blisko położonych. Odwołujący wskazał, że wartość takich działek waha się od [...] zł do [...] zł za metr kwadratowy, a nie jak przyjął rzeczoznawca od [...] zł do [...] zł za metr kwadratowy. Odwołujący podkreślił również, że przejęcie przez gminy wszystkich ulic zaliczanych do kategorii gminnych i lokalnych miejskich wiąże się z obowiązkiem dokonywania nakładów finansowych na ich utrzymanie. Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Gminy L. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, wskazując, że stosownie do przepisu art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z mającymi w sprawie zastosowanie przepisami art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie to ustala strona po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 i 3 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Organ drugiej instancji podał również, że zgodnie z treścią § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określeniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast stosownie do ust. 2 wyżej wymienionego § 36 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Wojewoda [...] wskazał, że ponieważ na terenie L. brak było transakcji, której przedmiotem byłyby nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy postąpił zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 2 pkt 2 wyżej wymienionego rozporządzenia z 21 września 2004 r. W ocenie Wojewody [...] sporządzony operat szacunkowy spełniał warunki przewidziane w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda [...] rozważał również kwestię, czy w postępowaniu administracyjnym o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte ex lege na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mają zastosowanie wyłącznie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też normy prawne, które określają tryb postępowania wywłaszczeniowego z rozdziału 4 dział III tej ustawy. Organ przyjął, że skoro o ustaleniu odszkodowania można orzec w odrębnej decyzji, innej niż decyzja wywłaszczeniowa, to przy ustalaniu tego odszkodowania nie należy stosować w drodze analogii przepisów dotyczących stricte postępowania wywłaszczeniowego. Ponadto stwierdzone zostało, że wykładnia art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przemawiała za tym, że w postępowaniu administracyjnym ustalającym wysokość odszkodowania zasady i tryb tego postępowania regulowane są przepisami rozdziału 5 działu III, a przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia odszkodowania nie obligują organu administracji publicznej do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Wojewoda [...] nie dopatrzył się naruszenia przez Starostę L. w prowadzonym przez niego postępowaniu zasady czynnego udziału stron wyrażonej w art. 10 kpa. Z akt sprawy wynika bowiem, że Starosta L. przed wydaniem decyzji spełnił obowiązek wynikający z art. 10 kpa informując strony o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym i całością materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Zarzuty Prezydenta L. dotyczące wyceny przedmiotowych działek nie zostały poparte przedłożeniem w niniejszym postępowaniu alternatywnego operatu szacunkowego, a więc nie przedstawiono merytorycznych podstaw tych zarzutów. Mając na uwadze powyższe Wojewoda [...] uznając, że rozstrzygnięcie Starosty L. nie budziło zastrzeżeń formalnych i merytorycznych utrzymał w mocy decyzję tegoż organu z dnia [...] października 2005 r. Na powyższą decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina L. wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła organowi naruszenie art. 73 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną polegające na zaliczeniu obowiązującej do dnia 31 grudnia 1998 r. kategorii dróg lokalnych miejskich do dróg gminnych, co w konsekwencji doprowadziło do zobowiązania Gminy - Miasto L. do wypłaty odszkodowania za grunt położony w L., oznaczony jako działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] zajęty pod drogi publiczne ul. [...] i ul. [...]. Skarżąca zarzuciła również oparcie się na nieprawidłowej wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Jako argument przemawiający za stanowiskiem odmiennym od przyjętego przez organy wydające w sprawie decyzje, skarżąca wskazała na treść art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w brzmieniu ustalonym na dzień 31 grudnia 1998 r., który to przepis dzielił drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej na kategorię dróg krajowych, dróg wojewódzkich, dróg gminnych i lokalnych miejskich oraz dróg zakładowych. Skarżąca zaznaczyła, że ustawa z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną znowelizowała ustawę o drogach publicznych, jak również w oparciu o art. 103 ust. 2 ustaliła, że dotychczasowe drogi gminne oraz lokalne miejskie stały się z dniem 1 stycznia 1999 r. drogami gminnymi. Zdaniem skarżącej ustawodawca znając kategoryzację dróg publicznych w oparciu o ustawę o drogach publicznych, mając świadomość istnienia obok dróg gminnych także dróg lokalnych miejskich, przesądził w art. 73 ust. 2 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, że odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, wypłaca gmina jedynie w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, zaś Skarb Państwa w odniesieniu do wszystkich pozostałych dróg. Skarżąca podtrzymała zarzuty odwołania, że Starosta L. ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o nieprawidłową, bo zawyżoną wycenę wartości rynkowej nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne: nr [...] o powierzchni [...] m. kw. położoną przy ul. [...] i nr [...] o powierzchni [...] m. kw. położoną przy ul. [...] w L., oparł się w operacie na porównaniu wartości działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, a nie pod drogi, ponadto przyjął do wyceny wartość działek z terenu całego L., podczas gdy powinien przyjąć wartość gruntów przyległych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji i stwierdzając, że w skardze nie wskazano na żadne nowe okoliczności sprawy, które miałyby wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy. Na rozprawie w dniu [...] maja 2007 r. pełnomocnik uczestniczki postępowania K. M. wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji, podnosząc że w prowadzonym przez organ pierwszej instancji postępowaniu doszło do naruszenia art.10 kpa, nie przeprowadzono rozprawy administracyjnej a ponadto wskazał, że w chwili obecnej nieruchomości przejęte pod drogi mają dużo wyższą wartość a uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji Starosty Powiatu L. spowoduje konieczność ponownej wyceny przedmiotowych działek. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga jest nieuzasadniona, albowiem kwestionowana decyzja Wojewody [...] nie narusza prawa materialnego ani procesowego. Przedmiotem kontroli Sądu jest ostateczna decyzja Wojewody [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty Powiatu L., wydaną na podstawie art.73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.872 ze zm.), ustalająca odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli nieruchomości przejętych pod drogi. Zgodnie z wymienionym wyżej art.73 ust.1 i 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to wypłaca gmina – w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi, a Skarb Państwa – w odniesieniu do pozostałych dróg. W sprawie będącej przedmiotem kontroli Sądu skarżąca sprecyzowała cztery główne zarzuty dotyczące: 1) obciążenia skarżącej gminy odszkodowaniem za przejęte grunty mające w dniu 31 grudnia 1998 r. status dróg lokalnych miejskich, co według skarżącej jest sprzeczne z art.73 ust.2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. 2) sposobu ustalenia wysokości odszkodowania przez oparcie się organu na opinii rzeczoznawcy, w której zastosowano ceny za grunt przejęty pod drogi porównywalne z cenami działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz wymieniono jedynie numery aktów notarialnych daty transakcji, które uwzględniono dla porównania cen bez wskazania miejsca położenia tych działek, 3) nie przeprowadzenie przez organ rozprawy administracyjnej, co w ocenie skarżącej było obligatoryjne, 4) naruszenie art.10 kpa. W ocenie Sądu zarzuty sprecyzowane przez skarżącą gminę są nieuzasadnione. Przystępując kolejno do analizy zasadności zarzutów wskazanych w skardze za prawidłowe uznać należało wskazanie Gminy L. jako podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania. Stanowisko organu dotyczące tej kwestii zgodne jest z dotychczasową linią orzecznictwa sądowego, podzielaną przez skład orzekający w sprawie niniejszej, która wyrażona została m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 września 2002 r., sygn. akt II SA/Łd 2226/01 (publ. ONSA 2004/1/17) oraz w wyroku tego Sądu z dnia 15 lutego 2005 r., sygn. OSK 1155/04 (publ. LEX nr 164941). W orzeczeniach tych przedstawiona została obszerna argumentacja prawna obejmująca m.in. wykładnię art. 73 ust. 1 i 2 i art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Przytaczając argumentację przedstawioną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2005 r. stwierdzić należy, że wątpliwość prawna dotycząca ustalenia podmiotu właściwego do wypłaty odszkodowania za drogi należące w dniu 31 grudnia 1998 r. do kategorii dróg lokalnych miejskich może być wyjaśniona poprzez wykładnię językową, uzupełnioną wykładnią historyczną, systemową i celowościową. W dacie uchwalenia ustawy o drogach publicznych (w pierwotnym brzmieniu) istniał inny model ustrojowy władzy lokalnej, oparty na radach narodowych, uregulowany przepisami ustawy z dnia 20 lipca 1983 r. o systemie rad narodowych i samorządu terytorialnego (Dz. U. z 1988 r., Nr 26, poz. 183 z późn. zm.). W tym systemie jednostkami podziału terytorialnego stopnia podstawowego były gminy, dzielnice i miasta. Ówczesna ustawowa kategoryzacja podstawowych jednostek podziału terytorialnego, w których działały odpowiednie (gminne, miejskie i dzielnicowe) terenowe organy władzy i administracji państwowej musiała prowadzić do wyróżnienia w ustawie o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. obok dróg gminnych, dróg lokalnych miejskich w miastach i dzielnicach miast. W wyniku zmian ustrojowych wprowadzono ustawą z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym na szczeblu podstawowym zasadniczego podziału terytorialnego jednolitą kategorię gmin. W myśl art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191) ilekroć w odrębnych przepisach jest mowa o radzie narodowej gminnej, miejskiej, dzielnicowej lub wspólnej dla miasta i gminy bądź o terenowym organie administracji państwowej stopnia podstawowego, rozumie się przez to odpowiednie organy gminy, a w myśl art. 5 ust. 1 tejże ustawy mienie należące do rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego staje się z mocy prawa mieniem właściwych gmin. Brak kategoryzacji podstawowych jednostek samorządu terytorialnego potwierdza przepis art. 164 ust. 1 Konstytucji RP. Za tymi zmianami ustrojowymi nie poszły zmiany w ustawie o drogach publicznych, a nową sytuację gmin uwzględnił dopiero przepis art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną. Przepis ten zastąpił kategorię obejmującą zarówno drogi gminne i lokalne miejskie jako zbiorczą kategorię dróg gminnych, nie ma charakteru konstytutywnego, dostosowuje jedynie przepisy ustawy o drogach publicznych do nowego modelu ustrojowego władzy lokalnej, w którym brak podstaw do wyróżniania dróg gminnych w gminach i lokalnych w miastach, w sytuacji, gdy podstawową jednostką podziału terytorialnego, a zarazem podstawową jednostką samorządu jest gmina. Taką wykładnię potwierdza wykładnia systemowa normy wprowadzającej obowiązek wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne. W wyniku reformy z czerwca 1998 r. utworzone zostały (i uwłaszczone) nowe jednostki samorządu: powiaty i województwa, które dopiero z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się właścicielami m.in. nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, a w dniu 31 grudnia 1998 r. będących we władaniu Skarbu Państwa. W tej sytuacji zobowiązanie Skarbu Państwa do wypłaty odszkodowania za te nieruchomości staje się uzasadnione, bo powiaty i województwa nie zostały wskazane jako następcy prawni Skarbu Państwa w tym zakresie. Brak natomiast takiego uzasadnienia w odniesieniu do gmin mających wypłacać odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi będące w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi. Interpretacja ta potwierdza wykładnię, że objęte w dniu 31 grudnia 1998 r. jedną kategorią drogi - gminne i lokalne miejskie (którą to nazwą obejmowano drogi w podstawowych jednostkach zasadniczego podziału terytorialnego o charakterze miejskim), to drogi gminne. Przepis art. 103 ust. 2 w odniesieniu do tych dróg ma charakter deklaratywny. Drogi lokalne miejskie, które w dniu 31 grudnia 1998 r. były we władaniu gmin (będących jednolitą kategorią ustrojową), stanowiły w istocie podgrupę dróg gminnych, wyróżnioną jedynie ze względu na zaszłości historyczne. Za ustaleniem, że do wypłaty odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi lokalne miejskie zobowiązane są gminy przemawia też wykładnia celowościowa. Celem regulacji zawartej w art. 73 było uregulowanie spraw własności nieruchomości przejętych pod drogi publiczne, którymi władał Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w dacie 31 grudnia 1998 r. były nimi wyłącznie gminy, a nie zróżnicowanie ustrojowe gmin, do którego prowadziłoby przyjęcie odmiennej wykładni. Drugi zarzut skargi dotyczący sposobu wyliczenia odszkodowania jest również nieuzasadniony. Stosownie do art. 73 ust.4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną – " Odszkodowanie, o którym mowa w ust.1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. 5. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa władania gruntem". Zatem w kwestii sposobu ustalenia i wypłacenia odszkodowania będą miały zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U 2004 r., Nr 261, poz.2603 ze zm.), w tym art. 130 powołanej ustawy. Przepis ten wymaga dla ustalenia wysokości odszkodowania uzyskania opinii rzeczoznawcy. W myśl natomiast art.134 ust.1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Z akt sprawy wynika, że Starosta L. zlecił wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawcy majątkowemu [...][...] A. W.. Operat szacunkowy przedmiotowych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi [...] i [...] w obrębie [...] stanowiących część ulic [...] i [...] w L. został sporządzony w dniu [...] sierpnia 2005 r. m.in. w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Z operatu wynika, że wartość rynkową oszacowano przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Jak wyjaśniła rzeczoznawca na stronie 7 operatu podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i cechy tych nieruchomości a wartość nieruchomości określa się w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego (str.12) przy wycenie przedmiotowego gruntu rzeczoznawca wzięła pod uwagę peryferyjną lokalizację działek, uciążliwe sąsiedztwo [...] oraz brak wyposażenia w kanalizację i wodociąg miejski i zastosowała wymienione w opinii współczynniki korygujące. Z uwagi na brak na rynku lokalnym L. transakcji dotyczących sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, wartość wycenianych działek określono jako iloczyn wartości metra kwadratowego gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i powierzchni działek – zgodnie z § 36 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zatem podnoszone przez skarżącą zarzuty dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy uznać za chybione. Rozważając zarzut zarówno skarżącego, jak również pełnomocnika K. M., iż nie została przeprowadzona obligatoryjna w tego rodzaju sprawach rozprawa Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że w postępowaniu administracyjnym o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego nie jest obligatoryjne przeprowadzenie rozprawy. Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną – " Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 będzie ustalone i wypłacone według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości,.."- to jest działu III, rozdziału 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603). Przepisy tam zawarte nie przewidują obowiązku przeprowadzenia rozprawy. Obowiązek przeprowadzenia rozprawy statuuje natomiast przepis art. 118 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji gdy prowadzone jest postępowanie wywłaszczeniowe, to starosta po jego wszczęciu ma obowiązek przeprowadzenia rozprawy. Przepis art.118 ust.1 zamieszczony został w dziale III rozdziale 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poświęconym problematyce wywłaszczenia nieruchomości i zdaniem Sądu nie ma zastosowania w postępowaniu prowadzonym w celu ustalenia i wypłaty odszkodowania. Należy bowiem mieć również na uwadze odmienne pod względem charakteru i skutków prawnych wywłaszczenie nieruchomości w trybie przepisów art.112 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami i zajęcie nieruchomości pod drogi w trybie art.73 ustawy z 13 października 1998 r. Rozprawa winna być więc przeprowadzona wówczas, gdy zdaniem organu zaistnieją w sprawie przesłanki określone w art. 89 kodeksu postępowania administracyjnego. Sąd nie podziela w tej kwestii poglądu wyrażonego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Bydgoszczy z dnia 17 lipca 2003 r., sygn. akt SA/Bd 1271/2003, w którym przyjęto, że w postępowaniu o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za nieruchomość, która przeszła na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w omawianym trybie, obowiązek przeprowadzenia rozprawy wynika z treści art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w związku z art. 118 ust. 1 i art. 119 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem powołane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarte w dziale III rozdział 4 ustawy, regulują postępowanie dotyczące wywłaszczenia nieruchomości, natomiast art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odsyła do przepisów o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Wymaga również podkreślenia, że powołany powyżej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany był w odmiennej, pod względem zachowania zasad kodeksu postępowania administracyjnego, sytuacji. Z uzasadnienia tego wyroku wynika bowiem, że organ naruszył zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu (Art.10 kpa). Natomiast w sprawie będącej przedmiotem kontroli Sądu Starosta L. pismem z dnia 6 września 2005 r. skierowanym do Urzędu Miasta w L. zawiadomił o sporządzeniu operatu szacunkowego, możliwości zapoznania się z operatem w Starostwie Powiatowym w L. i zgłoszenia uwag w terminie do dnia 21 września 2005 r. a następnie, po zgłoszeniu uwag do operatu przez Gminę L., przesłał je za pismem z dnia 30 września 2005 r. do rzeczoznawcy A.W. w celu zajęcia przez nią stanowiska. Stanowisko rzeczoznawcy zawierające odpowiedź na uwagi do operatu zostało zamieszczone w piśmie z dnia 20 października 2005 r. Jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art.157 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Skarżąca gmina została również w piśmie z dnia 6 września 2005 r. zawiadomiona o prawie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, a zatem nieuzasadniony jest zarzut naruszenia przez organ art.10 kpa. Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w wyroku.