II SA/Kr 1285/05

WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 13 sierpnia 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr) Sędziowie NSA Joanna Tuszyńska WSA Ewa Rynczak Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi H. K., M. K., U. S. i B. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2005r., nr Kol. [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą j ą decyzję organu I instancji II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej H. K. kwotę 1446 zł 30 gr (tysiąc czterysta czterdzieści sześć zł trzydzieści groszy ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] 2003r. ([...]), wydaną na podstawie art. 36 ust. 3, ust.4, ust. 5 i ust. 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) w związku z art. 104 kpa, po rozpatrzeniu wniosku M. K. o ustalenie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości Prezydent Miasta O. orzekł o ustaleniu dla części nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze [...] obręb [...] o powierzchni 2 382 m2 objętej nr rej. [...] prowadzonym przez Sąd Rejonowy w O. -w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 62.660 zł., która stanowi 30 % wzrostu wartości rynkowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości ustalona została na dzień [...] 2002r. W uzasadnieniu podano, że w dniu [...] 2002r. M. K. - zgodnie z art. 36 ust. 10 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - zwrócił się do Prezydenta Miasta O. o ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...]. W dniu [...] 2002r. Rada Miasta O. uchwaliła zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w O. przy ul. [...]. W/w planem objęta zo stała część działki nr [...] o powierzchni 2 382 m2, która została zaliczona do terenu usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi o charakterze komercyjnym o znaczeniu ponadlokalnym i ogólnomiejskim dla realizacji obiektów handlowych, usługowych, gastronomicznych, bankowych, administracji gospodarczej i innych pełniących usługi około biznesowe wraz z parkingami, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 2000m2. Pozostała część działki o powierzchni 150 m2 nie została objęta zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] 2002r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. wartość rynkowa prawa własności w/w działki przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 171.500 zł, a po zmianie planu 380.360 zł. Ponieważ uchwała Rady Miasta zmieniająca plan określiła stawkę służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 30%, opłatę dla przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę 62.600 zł. W dniu [...] 2003r. do Urzędu Miasta O. wpłynął akt notarialny Rep. [...] sporządzony przez notariusza R. R. dotyczący zbycia udziałów w w/w nieruchomości przez H. K., B. Z., U. S. i M. K. Ponieważ decyzja ustalająca jednorazową opłatę skierowana została wyłącznie do jednego ze współwłaścicieli, z pominięciem pozostałych stron, w dniu [...] 2004r. H. K., U. S. i B. Z. wniosły o wznowienie postępowania w zakresie rozstrzygniętym w/w decyzją. Postanowieniem z dnia [...] 2004r. znak: [...] wszczęto postępowanie w sprawie wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją z [...] 2003r. W wyniku wznowionego postępowania, w dniu [...] 2004r. strony wniosły o ustalenie opłaty na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na dzień zbycia nieruchomości tj. na dzień [...] 2003r. W uwzględnieniu powyższego wniosku zlecono wykonanie drugiego operatu w sprawie. Decyzjami z dnia [...] 2004r. [...], wydanymi na podstawie art. 104, 145 § l pkt 4 oraz art. 151 § l pkt 2 kpa w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) po ponownym rozpatrzeniu sprawy dotyczącej ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona przy ul. [...] w O. - w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego - zakończonej ostateczną decyzją z dnia [...] 2003r. znak:[...] – skierowaną M. K. Prezydent Miasta O. uchylił w/w decyzję z dnia [...] 2003r. oraz ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz w związku z jej zbyciem w następujących kwotach: 1. M. K. (udział 29/128) – 10.922,58 zł 2. H. K. (udział 41/128) – 15.442,27 zł 3. B. Z. (udział 29/128) – 10.922,58 zł 4. U. S. (udział 29/128) – 10.922,58 zł W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż od dnia 11 lipca 2003r. obowiązuje ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.), która w art. 88 uchyliła ustawę z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, będącą podstawą wydania uchylanej decyzji. Ponieważ przedmiotowa sprawa została wszczęta i została zakończona decyzją ostateczną przed dniem 11 lipca 2003r.-należy stosować przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z operatem szacunkowym datowanym na kwiecień 2004r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z., wartość gruntu o powierzchni 2532 m2 wg stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została w wysokości 124 900 zł, a wartość tego gruntu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została w wysokości 297 000 zł. Różnica powyżej przedstawionych wartości, stanowiąca rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, wyniosła 172 100 zł. Składając uwagi do w/w operatu (protokół z dnia [...] 2004r. oraz pismo z dnia [...] 2004r.), strony wniosły zastrzeżenia dotyczące m.in. przyjęcia do ustalenia wartości szacowanej nieruchomości przed zmianą planu - wartości nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalno-usługowe zamiast oświatowe; przyjętej ceny l m2 działki przed zmianą planu w wysokości 49,31 zł oraz po zmianie planu 117 zł, podczas, gdy wg pierwszego operatu A. K. ceny te wyniosły odpowiednio 72 zł oraz 160 zł z m2 oraz inne zastrzeżenia odnośnie procedury uchwalania planu oraz planowanej budowy supermarketu. Na przeprowadzonej rozprawie rzeczoznawcy przedstawili stanowiska odnośnie sporządzonych przez siebie operatów. Strony natomiast wniosły o skorygowanie operatu sporządzonego przez M. Z. w części dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania poprzez zwiększenie ceny 1m2 gruntu do wielkości identycznej lub zbliżonej do wielkości ustalonej w operacie szacunkowym A. K. (tj. 72 zł za m2) oraz skorygowanie powierzchni działki objętej obowiązkiem opłaty tj. wyłączenia 150 m2 powierzchni działki nie objętej zmianą planu, analogicznie jak to miało miejsce w operacie A. K. Na rozprawie rzeczoznawca M. Z. odmówił skorygowania operatu w zakresie wnioskowanym przez strony. W celu wyjaśnienia rozbieżności dotyczącej powierzchni działki objętej planem zlecono geodecie ustalenie, jaka powierzchnia tej działki znajduje się poza obszarem planu. Geodeta uprawniony M. K. w dniu [...] 2004r. ustaliła, że część działki [...] o powierzchni około 162 m2 znajduje się poza obszarem objętym planem. W następstwie powyższego rzeczoznawca M. Z. dokonał korekty operatu szacunkowego, którą zawarł w aneksie datowanym dzień [...] 2004r. Wg aneksu wartość gruntu o powierzchni 2370 m2 wg stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została w wysokości 116 900 zł, a wartość tego gruntu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oszacowana została w wysokości 277 600 zł. Różnica powyżej przedstawionych wartości, stanowiąca rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, wyniosła 160 700 zł. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 48 210 zł. Jest to wynik iloczynu stawki procentowej w wysokości 30% (określonej w ustaleniach planu) i w/w kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty dla poszczególnych współwłaścicieli określono w oparciu o wielkość ich udziałów we własności przedmiotowej nieruchomości. Odwołania od powyższych decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wnieśli M. K., H. K., B. Z. i U. S., żądając ich uchylenia. Zaskarżonym decyzjom zarzucili naruszenie przepisów prawa, a w szczególności art. 6, art.7, art.8, art. l1, art.12, art.13, art. 107 §1 i § 3 kpa oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołujący się wskazali, że w toku prowadzonego postępowania doszło do wielokrotnego naruszenia zasad postępowania administracyjnego, a w szczególności zagwarantowanej w Konstytucji zasady praworządności, zasady prawdy obiektywnej, zasady zaufania obywateli do organów państwa oraz zasady szybkości działania. Zarzucili, że ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 10.922,58 zł dokonano w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z., w którym to cena 1m2 działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została określona na kwotę 49,31zł, a we wcześniej sporządzonym przez A. K. operacie szacunkowym wartość 1m2 gruntu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego ustalono na 72 zł. Mimo istniejących rozbieżności w sporządzonych operatach w zakresie ustalenia wartości 1m2 gruntu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, Prezydent odstąpił od dalszych czynności zmierzających do udowodnienia, że dokonana wycena jest prawidłowa. Odwołujący się wskazali, że wycena M. Z. zawiera wiele twierdzeń nie znajdujących odzwierciedlenia w sytuacji gospodarczej i ekonomicznej miasta O., a mających niewątpliwie wpływ na ustaloną wartość szacowanej nieruchomości. W sytuacji dokonywania ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca podaje, że miasto O. cechuje zastój gospodarczy, natomiast w przypadku ustalenia wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego podaje, że na terenie gminy miejskiej O. dochodzi do pełnego ożywienia gospodarczego. Zdaniem odwołujących się miasto O. w chwili obecnej "zamiera", a na jego terenie nie dochodzi do żadnych większych przedsięwzięć gospodarczych. Ponadto odwołujący się wskazali, że w/w operacie nie uwzględniono w ogóle okoliczności, w jakich doszło do sprzedaży działki. Inwestor [...] sp. z o.o. według pierwszej koncepcji na terenie działki nr [...] nie planował w ogóle budowy obiektu handlowo-usługowego. Jedynymi pracami, jakie miały zostać wykonane to przyłącze ciepłociągu przebudowa magistrali wodociągowej [...]. Sytuacja uległa diametralnej zmianie, kiedy to przedstawiciele w/w firmy zwrócili się z propozycją ustanowienia służebności w celu umożliwienia im wykonania prac na działce. W związku z odmową inwestor podjął decyzję o zakupie przedmiotowej działki. Jednakże do sprzedaży tej działki doszło za kwotę znacznie niższą niż miało to miejsce w stosunku do pozostałych właścicieli działek przy ul. [...]. Współwłaściciele znaleźli się bowiem w sytuacji trudnej, ponieważ w przypadku rezygnacji ze sprzedaży działki za proponowaną kwotę 300 tys. zł działka stałaby się gospodarczo bezużyteczna. Odwołujący się podnieśli też, że nie doszło do faktycznego wzrostu wartości nieruchomości, gdyż działka przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła teren pod zabudowę szkoły średniej ogólnokształcącej, a jak wynika z przedstawionego operatu w przypadku wybudowania szkoły, możliwe jest prowadzenie działalności oświatowej o charakterze komercyjnym. Ponadto działka przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła teren o wysokim stopniu dostępu do mediów oraz doskonałej lokalizacji. Naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu, zdaniem odwołujących się, miało miejsce, ponieważ w momencie kiedy Zarząd Miasta podjął prace związane z opracowaniem projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania odwołujący się nie zostali pisemnie powiadomieni, iż w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany będą zobowiązani do uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odwołujący się zarzucili także, że wydana decyzja nie zawiera pełnego uzasadnienia prawnego i faktycznego oraz że w całości pominięto złożone wyjaśnienia do przedstawionego projektu decyzji. Decyzjami z dnia [...] 2004r. (Kol.[...], Kol.[...] i Kol.[...]) oraz z dnia [...] 2004r. (Kol.Odw.[...]), wydanymi na podstawie art. 36 ust. 4, art. art. 85 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.), art. 36 ust. 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 1999 r. Nr 15 poz. 139) oraz art. 138 § 2 kpa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżone decyzje organu I instancji w stosunku do wszystkich odwołujących się i przekazało ich sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem organu odwoławczego podniesione w odwołaniu zarzuty zasługiwały na uwzględnienie, a naruszenie przepisów proceduralnych w stopniu rażącym, uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że została ona wydana w wyniku wznowionego postępowania. Materiał zgromadzony w trakcie postępowań administracyjnych dotyczących ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskazuje na to, iż organ I instancji zastosował w jednej sprawie dwa różne wykluczające się tryby postępowania, co w konsekwencji doprowadziło do wydania w sprawie czterech wadliwych decyzji, podlegających uchyleniu. Kolegium podkreśliło, że przedmiotem postępowania w sprawie jest ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakres przedmiotowy sprawy skutkuje zatem wydaniem jednej, rozstrzygającej co do jej istoty, decyzji doręczonej wszystkim stronom. Stronami zaś tego postępowania są w myśl art. 27 kpa wszyscy współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości, którzy w dniu [...] 2003 r. w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego zbyli swoje udziały. Powyższy akt notarialny Rep. A nr [...] wpłynął do Urzędu Miasta w dniu [...] 2003 r. W takiej sytuacji, zdaniem Kolegium, ma zastosowanie art. 37 ust. 6. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Powyższy przepis, uprawnia zatem organ właściwy, do wszczęcia postępowania z urzędu o ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy. Jednakże, w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, toczyło się postępowanie z wniosku M. K. złożonego jeszcze przed zbyciem udziału, wznowione postanowieniem z dnia [...] 2004 r. przy udziale wszystkich współwłaścicieli. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że została ona wydana w wyniku wznowionego postępowania. W ocenie Kolegium w takiej sytuacji, gdy nastąpiła zmiana stanu faktycznego, tj. nastąpiło już zbycie przedmiotowej nieruchomości, właściciel nie może domagać się ustalenia tej opłaty. Przepis art. 36 ust. 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139)- obowiązującej w dacie złożenia wniosku z dnia [...] 2002r. przez M. K., wyraźnie bowiem stanowił, że właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w ust. 3. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje w tej sprawie decyzję. Zgodnie z art. 85 ust. l nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. W świetle powyższego, zdaniem Kolegium organ I instancji kończąc sprawę wznowioną przy udziale wszystkich współwłaścicieli, wydając decyzję w trybie art. 151 kpa, winien uwzględnić zmianę stanu faktycznego i rozstrzygając merytorycznie rozważyć zasadność wniosku M. K. wobec zbycia przedmiotowej nieruchomości. Następnie, w oparciu o przepis art. 37 ust. 6 cyt. ustawy, organ I instancji winien wydać z urzędu jedną decyzję ustalającą wysokość jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 w/w ustawy, zobowiązując wszystkich współwłaścicieli do uiszczenia w określonym terminie opłaty w wysokości odpowiadającej ich udziałom. Podstawą do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości winien być operat biegłego M. Z., odzwierciedlający stan prawny i faktyczny na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli zaś chodzi o operat biegłego A. K. z dnia [...] 2002r., to nie może on być podstawą do ustalenia opłaty w przedmiotowej sprawie. Zgodnie bowiem z treścią art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do przepisów której odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) upłynął już termin o którym mowa w w/w przepisie, a ponadto operat sporządzony był przed dniem zbycia przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] 2005r.([...]), wydaną na podstawie art. 105 § l, art.145 § l pkt 4 i art.151 § 2 kpa, w związku z art. 36 ust. 4, art. 85 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) i art. 36 ust. 10 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15 poz. 139) po ponownym rozpatrzeniu w wyniku wznowienia postępowania, sprawy dotyczącej ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej przy ul. [...] w O. - w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego - zakończonej ostateczną decyzją z dnia [...] 2003r. Prezydent Miasta O. uchylił w/w decyzję i umorzył postępowanie administracyjne w sprawie wznowionej postanowieniem z dnia [...] 2005r. z powodu jego bezprzedmiotowości. W uzasadnieniu podano, że w przedmiotowej sprawie nie można orzec o ustaleniu jednorazowej opłaty na wniosek właścicieli, którzy zgodnie z obowiązującymi przepisami, mogą żądać dokonania tej czynności przed zbyciem nieruchomości, bowiem ta nieruchomość została przez nich wcześniej zbyta. Natomiast pismem z dnia [...] 2005r. M. K., H. K., B. Z. i U. S. zostali zawiadomieniu o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości, a następnie decyzją z dnia [...] 2005r. ([...]), wydaną na podstawie art. 104 kpa oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) Prezydent Miasta O. ustalił należną opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położona przy ul. [...] w O., w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem udziałów w w/w nieruchomości - w wysokości 48 210 zł. Biorąc pod uwagę udziały poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości, wysokość w/w opłaty ustalona została następująco: 1) H. K. - 15 442,27 zł 2) B. Z. - 10.922,58 zł 3) U. S. - 10.922,58 zł 4) M.K. - 10.922,58 zł. Wysokość jednorazowej opłaty ustalona została w oparciu o operat szacunkowy datowany na kwiecień 2004r. oraz aneks do w/w operatu datowany na [...] 2004r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z. Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. decyzji wnieśli H. K., M. K., U. S. i B. Z., domagając się ich uchylenia. Odwołujący się zarzucili naruszenie art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80 poz 717 z późn. zm.), art. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 107 §. l kpa. Odwołujący się zgodnie podnieśli, że działkę nr [...] położoną w O. przy ul. K. J., nabyli w drodze spadkobrania w dniu [...] 2000r., zaś uchwała Rady Miasta O. o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej działki podjęta została w dniu [...] 2002r., przy czym z naruszeniem obowiązujących wówczas przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie poinformowano współwłaścicieli nieruchomości o projektowanych zamianach planu, jak również o obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty, w sytuacji zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dokonania zmiany planu. Składający odwołanie podkreślili, iż Starostwo Powiatowe w O., prowadzące rejestry gruntów dysponowało informacjami o zmianie właścicieli działki nr [...], w związku z czym, nie było żadnych przeszkód, by przed wyłożeniem projektu planu dokonano ponownego sprawdzenia, czy nie nastąpiły zmiany własnościowe, tym bardziej, że planowane zmiany skutkowały obciążeniami finansowymi dla właścicieli nieruchomości. Ponadto w odwołaniach zwrócono uwagę, że w momencie projektowanych zmian pozbawiono odwołujących się prawa złożenia zarzutu, a obecnie wobec zbycia nieruchomości, nie przysługuje im już prawo złożenia skargi do sądu administracyjnego. Odwołujący się zakwestionowali także rzetelność sporządzonego operatu szacunkowego z uwagi na znaczną rozbieżność w ustaleniu wartości gruntu przed zmianą planu w operacie rzeczoznawcy majątkowego M. Z. (49,13 zł za 1m2) oraz w operacie wcześniej sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. (72 zł za 1m2). Przy czym dla wszystkich pozostałych działek położonych przy ul. [...], przyjmowano wartość 1m2 na poziomie tej ostatniej wartości tj. rzędu 72-90 zł. W odwołaniu zakwestionowano również zasadność ustalenia opłaty jednorazowej, z uwagi na to, że - w ocenie odwołujących się - nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego, ponieważ przed zmianą przedmiotowy teren przeznaczony był pod budowę szkoły średniej ogólnokształcącej, zaś po zmianie pod budowę obiektu handlowo-usługowego, a zatem teren zawsze posiadał charakter budowlany. Niezależnie od powyższych zarzutów H. K. podniosła, że w dniu [...] 2004r. ustanowiła swoim pełnomocnikiem Z. K. i pełnomocnictwo, mające charakter ogólny, nie zostało odwołane. Organ I instancji, wszczynając postępowanie w przedmiotowej sprawie, pominął pełnomocnika odwołującej się, pozbawiając ją tym samym prawa do korzystania z pomocy pełnomocnika. Decyzją z dnia [...] 2005r. (Kol. Odw.[...]), wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 233 § l pkt l w związku z art. 2 § l pkt l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. Nr 8 z 2005r. poz. 60 z późn. zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, iż w sytuacji gdy wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący między innymi teren, w którym położona jest działka nr [...], istotnie został zmieniony. W odniesieniu do tego terenu w miejsce usług o charakterze oświatowym, wprowadzone zostały usługi o charakterze komercyjnym, przynoszące z założenia największy zysk z prowadzonej działalności, a to z kolei powoduje, iż wartość nieruchomości przeznaczonych pod tego rodzaju działalność, jest stosunkowo wysoka. Jednocześnie z aktu notarialnego z dnia [...] 2003r. Repertorium "A" numer [...] wynika, iż działka nr [...] została przez odwołujących się sprzedana Spółce z o.o. [...] z siedzibą we W. W tym stanie rzeczy organ I instancji miał obowiązek ustalić i pobrać opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został natomiast w niniejszej sprawie ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z., który stwierdził w operacie szacunkowym, iż wartość działki nr [...] (w części objętej zmianą planu) przed dokonaniem zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosiła 116.900 zł, natomiast po dokonaniu zmiany wartość działki wyniosła 277.600 zł. Z porównania tych dwóch wielkości wynika zatem, iż wzrost wartości działki stanowi kwotę 160.700 zł. Stosując z kolei stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%, przyjętą w Uchwale Rady Miasta O. (§ 8), należy stwierdzić, że wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jaka nastąpiła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została prawidłowo naliczona w wysokości 48.210 zł. Kolegium wyjaśniło, iż ustawodawca w sposób bardzo ścisły określił sytuację, w której powstaje obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie pozostawiając organowi administracji orzekającemu w tej sprawie możliwości działania w ramach uznania administracyjnego, w szczególności zaś, by organ ten miał możliwość "w szczególnie uzasadnionych wypadkach" odstąpienia od zasad określonych w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do podnoszonego w odwołaniach zarzutów dotyczących w szczególności braku poinformowania odwołujących się o projektowanej zmianie planu zagospodarowania przestrzennego oraz o konsekwencjach finansowych, Kolegium zaznaczyło, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty w związku ze zmianą wartości nieruchomości z uwagi na uchwalenie bądź zmianę planu miejscowego, nie mogą mieć wpływu okoliczności związane z ewentualnymi nieprawidłowościami podczas postępowania planistycznego, zakończonego w rezultacie uchwaleniem samego planu miejscowego lub też jego zmiany. W przedmiotowym postępowaniu, tj. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty, zasadnicze znaczenie mają: fakt uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, zbycie nieruchomości objętej tym planem lub zmianą i wzrost jej wartości z uwagi na uchwalenie planu lub jego zmianę. Fakt uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w O. przy ul. [...] jest bezsporny, podobnie jak fakt zbycia objętej tą zmianą działki nr [...] przez odwołujących się. W ocenie Kolegium nie budzi zastrzeżeń również operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z. Co do podnoszonego przez H. K. zarzutu dotyczącego braku udziału w postępowaniu ustanowionego przez nią pełnomocnika – Z. K., Kolegium wskazało, że w aktach sprawy istotnie znajduje się pełnomocnictwo, w którym H. K. ustanawia Z. K. swoim pełnomocnikiem. Podkreśliło jednak, iż zostało ono udzielone w dniu [...] 2004r., a jego zakres sprowadzał się do "występowania w toczącym się postępowaniu administracyjnym w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości". Postępowanie, w którym zapadały wyżej wskazane rozstrzygnięcia Kolegium, było postępowaniem prowadzonym w trybie wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją ustalającą wysokość jednorazowej opłaty M. K. W wyniku decyzji Kolegium z dnia [...] 2004r. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, rozstrzygnięcie to zostało przez Prezydenta Miasta O. uchylone, zaś postępowanie umorzone. Przedmiotowa sprawa jest zatem nowym postępowaniem, prowadzonym, w odróżnieniu od postępowania zakończonego decyzją Prezydenta O. z dnia [...] 2005r. w trybie zwykłym, a nie nadzwyczajnym, stąd też nie można przyjąć, iż zakres pełnomocnictwa udzielonego Z. K. w dniu [...] 2004r. odnosi się także do przyszłych postępowań, a zatem także niniejszego postępowania, skoro dotyczyło ono postępowania prowadzonego w trybie nadzwyczajnym, które już było w toku, a następnie zostało zakończone decyzją Prezydenta Miasta O. z dnia [...] 2005r. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium O. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli H. K., M. K., U. S. i B. Z. Skarżący zarzucili w skardze, iż rozstrzygnięcie Kolegium podjęte zostało z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 6-12 kpa oraz 107 kpa, a także art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności skarżący podnieśli, że wbrew brzmieniu art. 18 ust. 2 pkt.5 lit.b cyt. ustawy, nie zostali poinformowani, jako współwłaściciele działki nr [...], o projektowanych zmianach planu zagospodarowania przestrzennego oraz o obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku jej zbycia przed upływem 5 lat od dokonanej zmiany planu. W ocenie skarżących okoliczność ta powoduje również naruszenie przepisów postępowania administracyjnego - art. 6-12 kpa. Ponadto w skardze podniesiono, iż w przypadku nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] trudno w ogóle mówić o wzroście jej wartości, wskutek zmiany planu miejscowego, ponieważ przed zmianą planu działka przeznaczona była pod budowę szkoły średniej ogólnokształcącej, zaś po zmianie pod budowę obiektu handlowo-usługowego, a zatem przez cały czas teren ten miał i ma charakter budowlany. Skarżący uznali także za nieuzasadnione twierdzenie, iż prowadzenie działalności handlowo-usługowej jest działalnością komercyjną i jest okolicznością mającą wpływ na wzrost wartości nieruchomości, gdyż w przypadku powstania na tym obszarze szkoły średniej ogólnokształcącej możliwe byłoby prowadzenie działalności oświatowej o charakterze niepublicznym, a zatem także o charakterze komercyjnym, która przynosiłaby dochody nie mniejsze niż prowadzenie działalności usługowo-handlowej. Skarżący zakwestionowali również operat szacunkowy, w którym dokonano ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego, zwłaszcza w zakresie ustalenia wartości 1m2 gruntu przed zmianą planu oraz zarzucili, iż postępowanie administracyjne zostało prowadzone z pominięciem pełnomocnika H. K., który - zdaniem skarżących - legitymował się pełnomocnictwem o charakterze ogólnym, a nie tylko udzielonym do występowania w postępowaniu prowadzonym w trybie wznowienia postępowania administracyjnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek w zasadzie z innych przyczyn niż te, które podniesione zostały przez skarżących. W szczególności całkowicie bezpodstawne są na tle przedmiotowego postępowania administracyjnego zarzuty skarżący, że wbrew brzmieniu art. 18 ust. 2 pkt.5 lit.b cyt. ustawy, nie zostali poinformowani, jako współwłaściciele działki nr [...], o projektowanych zmianach planu zagospodarowania przestrzennego oraz o obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w przypadku jej zbycia przed upływem 5 lat od dokonanej zmiany planu. Prawidłowość procedury planistycznej związanej z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest i nie może być przedmiotem oceny w postępowaniu administracyjnym związanym z ustalaniem jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości. Co więcej żadnych w tym zakresie kompetencji nie mają organy administracyjne orzekające w toku przedmiotowego postępowania administracyjnego. Wynika to z podstawowego faktu, iż procedura planistyczna związana z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jego zmianą) jest odrębną procedurą od postępowania administracyjnego w indywidualnej sprawie. Ustalanie opłaty rocznej tzw. renty planistycznej jest właśnie rozstrzyganiem konkretnej sprawy administracyjnej w indywidualnym postępowaniu administracyjnym, w przeciwieństwie do uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co jest przejawem stanowienia prawa powszechnie obowiązującego. Tym samym do uchwalania planu nie mają zastosowania przepisy k.p.a., a uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego o charakterze powszechnie obowiązującym, wiąże obywateli i organy administracyjne w toku prowadzonych indywidualnych postępowań administracyjnych. W konsekwencji w najmniejszym stopniu nie można podzielić zarzutu skarżących, że uchybienia w procedurze związanej z uchwalaniem planu stanowią naruszenie przepisów postępowania administracyjnego - art. 6-12 k.p.a. Podobnie całkowicie bezpodstawnym jest zarzut, iż postępowanie administracyjne było prowadzone z pominięciem pełnomocnika H. K. Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji słusznie wskazał, że znajdujące się w aktach sprawy pełnomocnictwo H. K. z dnia [...] 2004r. zostało udzielone córce Z. i K. wyłącznie do "występowania w toczącym się postępowaniu administracyjnym w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości". Jedynym postępowaniem dotyczącym naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości a toczącym się w dacie udzielenia pełnomocnictwa było postępowanie prowadzone w trybie wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją z [...] 2003r. Natomiast przedmiotowa sprawa jest nowym, odrębnym postępowaniem administracyjnym prowadzonym w trybie zwykłym. Nie sposób przyjąć rozumowania skarżących, iż owo pełnomocnictwo udzielone przez H. K. odnosi się do wszelkich postępowań administracyjnych, także to tych które miały być prowadzone w przyszłości, skoro sama mocodawczyni ograniczyła jego zakres tylko do toczącego się postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości." Ponadto w skardze podniesiono, iż w przypadku nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] trudno w ogóle mówić o wzroście jej wartości, wskutek zmiany planu miejscowego, ponieważ przed zmianą planu działka przeznaczona była pod budowę szkoły średniej ogólnokształcącej, zaś po zmianie pod budowę obiektu handlowo-usługowego, a zatem przez cały czas teren ten miał i ma charakter budowlany. Skarżący uznali także za nieuzasadnione twierdzenie, iż prowadzenie działalności handlowo-usługowej jest działalnością komercyjną i jest okolicznością mającą wpływ na wzrost wartości nieruchomości, gdyż w przypadku powstania na tym obszarze szkoły średniej ogólnokształcącej możliwe byłoby prowadzenie działalności oświatowej o charakterze niepublicznym, a zatem także o charakterze komercyjnym, która przynosiłaby dochody nie mniejsze niż prowadzenie działalności usługowo-handlowej. Skarżący zakwestionowali również operat szacunkowy, w którym dokonano ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego, zwłaszcza w zakresie ustalenia wartości 1m2 gruntu przed zmianą planu Nie będąc związany granicami skargi Sąd stwierdził jednak wady zaskarżonej decyzji i prowadzonego postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Po pierwsze Sąd podziela pogląd NSA w W. wyrażony w wyroku z [...] 2004r., sygn. akt [...], iż "do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej." Tymczasem, jak wynika z powołanej podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, organ odwoławczy działał na podstawie art. 233 § l pkt l w związku z art. 2 § l pkt l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacji podatkowej (tekst jedn. Dz. U. Nr 8 z 2005r. poz. 60 z późn. zm.). Co ciekawe organ I instancji w powołanej podstawie prawnej swojej decyzji w ogóle nie przywołał przepisów stosownej procedury w oparciu, o którą prowadził postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie. Jednak w zawiadomieniu z dnia [...] 2005r. o wszczęciu z urzędu przedmiotowego postępowania organ I instancji przywołał właściwe przepisy k.p.a. - co pozwala na domniemanie, że całe postępowanie przed organem I instancji było prowadzone, a także została wydana decyzja, na podstawie przepisów procedury zawartej w k.p.a. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której organ administracyjne obu instancji działają na podstawie odmiennych procedur – co już samo w sobie jest niedopuszczalne. Po drugie nie wyjaśniono, na czym polegał wzrost wartości nieruchomości skarżących w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiąże możliwość ustalenia i poboru jednorazowej opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to pierwsza przesłanka, bez której zaistnienia niemożliwe byłoby późniejsze uruchomienie stosownego postępowania. Związek ten – pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego - musi być bezpośredni np. spowodowany zmianą przeznaczenia terenu w planie, a nie np. związany tylko z ogólną koniunkturą gospodarczą powodującą wzrost wartości nieruchomości na rynku. Zatem to nie samo w sobie uchwalenie lub zmiana planu powoduje wszczęcie postępowania na podstawie art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz zapisy tego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli wpływają one na wzrost wartości nieruchomości. Skarżący w swoim odwołaniu, a następnie w skardze podnosili, że działka nr [...] obręb [...] była i jest terenem budowlanym – w poprzednio obowiązującym planie z przeznaczeniem pod usługi oświaty (projektowana szkoła średnia ogólnokształcąca), a obecnie przeznaczona jest pod usługi komercyjne o znaczeniu ponadlokalnym i ogólnomiejskim dla realizacji obiektów handlowych, usługowych, gastronomicznych, bankowych i innych. Do kwestii tych odniósł się po części w uzasadnieniu swojej decyzji tylko organ odwoławczy, zaś organ I instancji całkowicie je pominął. Uznać zatem należy, że w postępowaniu administracyjnym (zwłaszcza przed organem I instancji) nie została dokładnie wyjaśniona kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości jako następstwa uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na koniec wskazać należy, że podstawą ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. "Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści." – wyrok NSA w Warszawie z 26.01.2006r., sygn. akt II OSK 459/05 Tymczasem w przedmiotowej sprawie zabrakło ze strony organów administracji publicznej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. Jak wynika bowiem z treści operatu szacunkowego (str.13-14) biegły wskazał, że do wyceny nieruchomości "wg stanu nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego – aktualnie obowiązującego planu miejscowego na dzień sprzedaży nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej", a "wg stanu przed uchwaleniem tego planu zastosowano podejście porównawcze metoda porównywania parami." Tymczasem, jak wynika z dalszej analizy przedstawionego operatu szacunkowego do wyliczenia wartości gruntu "wg stanu nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego – aktualnie obowiązującego planu miejscowego na dzień sprzedaży nieruchomości" zastosował podejście porównawcze metoda porównywania parami (!), a do obliczenia wartości gruntu "wg stanu przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego" zastosował "analizę transakcji zawartych w analizowanym rynku lokalnym", czyli podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej (!). Zatem biegły zastosował do wyliczenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu odmienne metody, niż te które wskazał w metodologii wyceny, że zastosuje. W sposób oczywisty obniża to wartość dowodową przedłożonej wyceny i wymaga dokonania przez organy administracyjne stosownych ustaleń, wyjaśnień ze strony biegłego. W tym stanie rzeczy, Sąd stwierdzając powyższe naruszenia uwzględnił skargę i orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270). O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 w/w ustawy.