II SA/Gl 616/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Protokolant st. ref. Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2007 sprawy ze skargi (...)S.A. na uchwałę Rady Miejskiej z dnia (...)r. nr (...) w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę Rada Miejska K., działając na podstawie art. 26 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.:. Dz. U. 1999, Nr 15, poz. 139 z późn. zm.), podjęła w dniu (...) r. uchwałę nr (...) w sprawie zmian miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K. w obszarze dzielnicy (...) w rejonie ulic: (...) - w zakresie wprowadzenia funkcji usług centrotwórczych wraz z urządzeniami towarzyszącymi. W uchwale jako usługi centrotworcze określono usługi handlu (w tym domy handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 1000 m2), oświaty, zdrowia, kultury, administracji, gastronomii, sportu, rekreacji i hotelarstwa oraz instytucje finansowe. W pkt (...) ppkt (...) uchwały dla terenu o symbolu 119a KS ustalono funkcję urządzeń komunikacji samochodowej - parking, zaś jako dopuszczalne użytkowanie ustalono: – zespół garaży po docelowej realizacji drogi (...) KDZ (...), dostępny z ul. (...) , – urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, w tym nie związane z funkcją obszaru. W pkt (...) ppkt (...) uchwały dla terenu o symbolu (...) KS, ustalono funkcję urządzeń komunikacji samochodowej - parking, ustalając jako dopuszczalne użytkowanie: – garaże, – urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, w tym nie związane z funkcją obszaru. Nadto, w pkt (...) uchwały, dokonano ustalenia stawki procentowej dla nieruchomości, których wartość wzrasta w związku z uchwaleniem planu (art. 10 ust. 3 cytowanej wyżej ustawy), w ten sposób, że: a) dla terenów, oznaczonych symbolami (...)UC, (...) UC i (...) KS, stawka wynosi 30%, b) dla terenów, oznaczonych symbolami (...) KS, (...) KDZ (...),(...) KDZ (...) i (...) KDL (...) stawka wynosi 0%, c) dla terenów oznaczonych symbolami (...) UA, (...) UA, UH i (...) KS stawki nie ustalono na skutek zachowania dotychczasowych ustaleń planu. Powyższa uchwała została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia (...)r., Nr (...), poz. (...). Pismem z dnia (...)r. (...) S.A. wezwała Radę Miejską K. do usunięcia naruszenia prawa, polegającego na bezpodstawnym ustaleniu stawki 30 % (pkt (...) pkt (...) lit. (...) powyższej uchwały) oraz do skierowania do Prezydenta K. nakazu pobierania jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu Spółka wskazała na dowolność działania organu i niedopuszczalność ustalenia stawki 0%, służącej naliczeniu tzw. renty planistycznej, a nadto na godzące w zasady równości wobec prawa, sprawiedliwości społecznej i działania w zaufaniu do państwa i jego organów,zróżnicowanie wspomnianej stawki dla terenów o symbolach (...) KS i (...) KS, chociaż w istocie zmiana planu zakłada bardziej korzystne wykorzystanie terenu o symbolu (...) KS, dopuszczając budowę zespołu garaży. Spółka wskazała nadto, iż takie rozwiązanie narusza jej interes prawny, jako że w dacie podjęcia uchwały była użytkownikiem wieczystym działek, położonych na terenie objętym uchwałą i po ich zbyciu, podjęto próbę obciążenia jej opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Spółka zarzuciła nadto, iż zaskarżona uchwała narusza przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie przyrody. Powołując się na bezskuteczność powyższego wezwania, skargą wniesioną w dniu (...) r. za pośrednictwem Rady Miejskiej K., (...) S.A. wniosła o stwierdzenie nieważności przedmiotowej uchwały z dnia (...) r. domagając się nadto zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu ponowiono zarzuty i argumentację, zawarte w wezwaniu precyzując, iż skarżąca w dniu (...) r. zbyła działki nr (...) , (...) , (...) , (...) , (...) i (...) , co stało się podstawą naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w czym upatruje ona swój interes prawny w ustaleniu zasadności i dopuszczalności podjęcia uchwały. Wreszcie, skarżąca zarzuciła, iż kwestionowaną uchwałą nie dokonano istotnej zmiany dotychczasowego przeznaczenia terenów, albowiem także przed uchwaleniem wspomnianego planu mogły być wykorzystywane w sposób związany z administrowaniem zagospodarowania przemysłowego. Rada Miejska K. uchwałą podjętą w dniu (...) r. Nr (...) nie uwzględniła wezwania. Po doręczeniu powyższej uchwały w dniu (...) r., pismem z dnia (...) r. skarżąca Spółka poinformowała o podtrzymaniu skargi. Odpowiadając na skargę organ, którego działanie zaskarżono, wniósł o jej oddalenie wobec dochowania trybu z art. 18 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Gminy, ustalenie stawki 0% dla terenu (...) KS, było wynikiem faktu, iż przyjęte przeznaczenie terenu było zgodne z dotychczas obowiązującym planem (teren (...) KS - teren urządzeń komunikacji samochodowej. Parking dla przychodni zdrowia, (...) UZ - teren usług zdrowia. Przychodnia zdrowia). Stąd też wartość tych nieruchomości nie wzrosła w wyniku zmiany planu. Natomiast inne niż dotychczas przeznaczenie ustalono dla terenów oznaczonych symbolami (...) UC, (...) UC, (...) KS, położonych atrakcyjnie w obszarze śródmiejskim, co spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Nadto wyjaśniono, iż tereny oznaczone na rysunku planu ww. symbolami są podzielone przerywanymi liniami rozgraniczającymi projektowanej drogi zbiorczej o symbolu (...) KDZ (...) zaś obszar tak podzielony, musi mieć taką samą stawkę procentową, gdyż przebieg drogi i funkcje terenów do niej przyległych ustalane są dopiero w postępowaniu realizacyjnym. Niezależnie od powyższego wskazano na brak interesu prawnego po stronie skarżącego z uwagi na zbycie nieruchomości i nie wniesienie zarzutu do projektu planu. Postanowieniem z dnia 14 września 2005 r. sygn. akt II SA/GI 167/04 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach odrzucił skargę jako niedopuszczalną (przedwczesną) wobec jej wniesienia przed upływem dwumiesięcznego terminu, przewidzianego do udzielenia przez organ gminy odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia interesu prawnego. Jednakże wskutek skargi kasacyjnej (...) S.A., postanowieniem z dnia 27 stycznia 2006 r. sygn. akt OSK 1433/05 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił powyższe postanowienie, wskazując na ponowienie skargi pismem z dnia (...) r. w związku z doręczeniem w dniu (...) r. odpowiedzi organu na wezwanie. W toku ponownego rozpoznania sprawy skarżąca podtrzymując skargę w dodatkowym piśmie z dnia (...) r. zarzuciła wadliwość procedury planistycznej, skutkującą nieważnością zaskarżonej uchwały. Zdaniem Spółki, wbrew wymogom z art. 18 ust. 2 pkt 2a ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym Zarząd Gminy K. nie dokonał zbadania spójności rozwiązań projektu planu z polityką przestrzenną gminy, określoną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Brak też dowodu wyłożenia do publicznego wglądu prognozy wpływu planu na środowisko (art. 18 ust. 2 pkt 6 ustawy). Wśród dokumentacji planistycznej nie ma też dowodu przeprowadzenia przez uprawnioną osobę oszacowania wzrostu wartości nieruchomości. Ustosunkowując się do treści powyższych zarzutów, pełnomocnik Gminy K. w piśmie procesowym z dnia (...) r. zanegował trafność stanowiska skarżącej o naruszeniu procedury planistycznej, wskazując m.in., iż to strona skarżąca winna wykazać brak wyłożenia do publicznego wglądu prognozy wpływu planu na środowisko. Wyrokiem z dnia 5 czerwca 2006 r. sygn. II SA/Gl 137/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały Rady Miejskiej w K. i zasądził od Gminy K. na rzecz skarżącej Spółki kwotę (...) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż w stanie prawnym, obowiązującym w dacie podjęcia kwestionowanej uchwały, zarząd gminy po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, m.in. winien był zbadać spójność rozwiązań projektu planu z polityką przestrzenną gminy, określoną w studium, oraz wyłożyć projekt planu i prognozę, o której mowa w art. 10 ust. 2, do publicznego wglądu, na okres co najmniej 21 dni, a o wyłożeniu ogłosić w sposób określony w pkt 1, tj. w miejscowej prasie oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości co najmniej 7 dni przed wyłożeniem. Wykonanie tych obowiązków winno zostać udokumentowane przez organ właściwy do ich wykonania, aby była możliwa kontrola prawidłowości procedury planistycznej zarówno przez organ nadzoru jak i sąd administracyjny. Jednakże w niniejszej sprawie w przedstawionych na wezwanie aktach procedury planistycznej brak dowodu badania przez zarząd (jako właściwy wówczas organ) spójności rozwiązań projektu planu z polityką przestrzenną gminy, określoną w studium. Wymogu tego nie może zastąpić ocena, dokonana przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa (część III, str. 383 – 384). Zasadnie też zarzucono w piśmie procesowym z dnia (...) r., iż nie wiadomo czy opracowana we (...) r. prognoza wpływu planu na środowisko została wyłożona do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni, bowiem brak dowodu ogłoszenia o tym fakcie w sposób określony w art. 18 ust. 2 pkt 1 ustawy. Co prawda, zarząd gminy dokonał prawidłowych zawiadomień o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu planu (k. 243 i k. 293 cześć II dokumentacji), lecz wobec jednoznacznego brzmienia art. 18 ust. 2 pkt 6 cyt. ustawy, niedopełnienie wymogu wyłożenia prognozy, bądź jedynie brak powiadomienia o tym fakcie, oznacza naruszenie procedury sporządzania planu. Nie ma przy tym żadnego znaczenia fakt, iż podmiot uprawniony do wniesienia skargi na akt prawa miejscowego, nie skorzystał z prawa wniesienia zarzutu w trybie art. 24 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro zatem przepis art. 27 ust.1 ustawy wiąże skutek w postaci nieważności uchwały, niezależnie od rangi naruszenia procedury planistycznej i wpływu na treść uchwały w przedmiocie planu miejscowego, stwierdzone wyżej uchybienia wymogom procedury planistycznej, wynikającym z art.. 18 ust. 2 pkt 2a i 6 ustawy musiały, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, prowadzić do wyeliminowania w całości zaskarżonej uchwały z obrotu prawnego, niezależnie od pozostałych zarzutów skarżącej. Sąd nie podzielił natomiast pozostałych zarzutów skarżącej, w tym zarzutu co do 30% stawki opłaty w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości uznając ją za mieszczącą się w zakresie dopuszczalnego uznania administracyjnego. Jednocześnie zakwestionował jednak twierdzenie Gminy, iż ustalenie dla terenu (...) KS stawki 0% było wynikiem faktu, iż nie nastąpiła zmiana jego przeznaczenia (tereny, których przeznaczenie nie uległo zmianie wymienia bowiem pkt (...) ppkt (...) uchwały). Wskutek skargi kasacyjnej Rady Miejskiej w K. wyrokiem z dnia 15 maja 2007 r. sygn. II OSK 1705/06 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż za zasadny uznał zawarty w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach art. 18 ust. 2 pkt 2a i 6 oraz art. 27 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że stwierdzone odstępstwa od określonych w art. 18 warunków powodują nieważność zaskarżonej uchwały. Ani bowiem brak dowodów potwierdzających wyłożenie prognozy wpływu planu na środowisko wraz z projektem planu, ani brak dowodów potwierdzających zbadanie przez zarząd gminy spójności rozwiązań projektu planu z polityką przestrzenną gminy, określoną w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, nie oznaczają, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, naruszenia procedury planistycznej skutkującej stwierdzeniem nieważności uchwalonego planu. Zdaniem Sądu, obszernie umotywowanym, istotnie brak wprawdzie dowodu potwierdzającego wprost wyłożenie prognozy, o której mowa powyżej, jednak dokonane zostały prawidłowo zawiadomienia o wyłożeniu do publicznego wglądu projektu planu. Nie można także podzielić wyrażonego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach poglądu, iż znajdująca się w aktach planistycznych ocena spójności rozwiązań projektu planu z polityką przestrzenną gminy określoną w studium, podpisaną przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa, nie może oznaczać spełnienia wymogu określonego w art. 18 ust. 2 pkt 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W trakcie ponownie prowadzonego przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach postępowania pełnomocnik skarżącej wniósł dodatkowe pismo procesowe z dnia (...) r., w którym kolejny raz podniósł naruszający art. 18 ust. 2 pkt 2a ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym brak uchwały Zarządu Miasta K. w przedmiocie badania spójności projektu planu oraz studium, której to uchwały nie może zastąpić działanie pracownika Urzędu Miasta. Ponownie podniósł także brak dowodów na to by prognoza oddziaływania na środowisko została podana do publicznej wiadomości, co zdaniem pełnomocnika pozwala domniemywać, że czynność taka nie została dokonana. Dodatkowo wskazał także, iż brak dowodów na to by uchwała Rady Miasta K. wszczynająca procedurę planistyczną, jako uchwała z zakresu administracji publicznej została przedłożona organowi nadzoru. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zdaniem składu orzekającego skarga nie może zostać uwzględniona albowiem zaskarżona uchwała Rady Miejskiej w K. nie jest dotknięta uchybieniami uzasadniającymi stwierdzenie jej nieważności. Wskazać w tym miejscu należy, iż w myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) sprawowana przez sądy administracyjne kontrola obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne, wyliczone w przywołanym przepisie postanowienia, a także inne akty lub czynności podejmowane przez organy administracji publicznej oraz organy samorządu terytorialnego, w tym akty prawa miejscowego, a także akty nadzoru nad działalnością jednostek samorządu terytorialnego i bezczynność organów we wskazanych w ustawie przypadkach. Stosownie z kolei do art. 147 § 1 p.p.s.a sąd administracyjny uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 p.p.s.a. stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. Przystępując do szczegółowych rozważań w pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 190 p.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. W konsekwencji, ponieważ stan faktyczny sprawy ustalony w wyniku ponownego rozpoznania nie uległ zmianie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach związany jest oceną wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 maja 2007 r. sygn. II OSK 1705/06 i nie może ocenić odmiennie kwestii przez Sąd ten przesądzonych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach związany jest zatem dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny oceną co do podnoszonych w skardze zarzutów odnośnie braku uchwały Zarządu Miasta K. w przedmiocie badania spójności projektu planu ze studium oraz braku dowodów na to by prognoza oddziaływania na środowisko została podana do publicznej wiadomości, a tym samym zarzuty te, ponowione przez skarżącą w piśmie procesowym z dnia (...) r., nie mogą obecnie podlegać odmiennej ocenie. Okoliczności te Naczelny Sąd Administracyjny ocenił bowiem w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 maja 2007 r. jako nieuprawniające Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach do stwierdzenia z ich powodu nieważności planu. Rozważenia i ustosunkowania się wymaga natomiast nie objęty dotychczas postępowaniem przed Naczelnym Sądem Administracyjnym kwestionowany w skardze sposób ustalenia stawek opłaty planistycznej, zdaniem skarżącej dyskryminacyjny albowiem na terenach należących do skarżącej przed sprzedażą działek na poziomie 30 % podczas gdy na terenach podobnych w wysokości 0%. Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia zaskarżonej uchwały, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie z kolei do art. 10 ust. 3 ustawy stawkę procentową, służącą naliczeniu opłaty określa się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Analiza przytoczonych przepisów prowadzi do wniosku, że choć wolą ustawodawcy było aby wysokość stawki procentowej co do zasady ustalana była w planie miejscowym na zasadzie tzw. uznania administracyjnego, to jednak zakres tego uznania doznawał wskazanych w ustawie ograniczeń. Ustawodawca wprowadzając obligatoryjny charakter opłaty a jednocześnie limitując jej wysokość wykluczył bowiem dopuszczalność ustalenia stawki procentowej przekraczającej 30%, nie dopuszczając w tej mierze jakichkolwiek wyjątków. Przepis art. 36 ust. 3 komentowanej ustawy nie formułował natomiast żadnych kryteriów decydujących o tym jaka stawka procentowa w obszarze do 30% winna być w konkretnym przypadku ustalona, pozostawiając sprawę tę swobodnemu uznaniu rady gminy. Tym samym kwestionowane przez skarżącą Spółkę ustalenie w przypadku terenów oznaczonych symbolami (...) UC, (...)UC i (...) KS stawki w wysokości 30% (pkt (...) ppkt (...) lit. (...)) uznać należy za zgodne z art. 36 ust. 3 ustawy, w pełni mieszczące się w granicach dopuszczalnego uznania administracyjnego. Ocena natomiast czy na danym terenie istotnie wzrost wartości nastąpił (co skarżąca kwestionuje w odniesieniu do zbytych przez nią działek) dokonana winna być, stosownie do art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl przepisów o gospodarce nieruchomościami. Odrębną kwestię stanowi natomiast zakwestionowana przez skarżącą Spółkę określona w pkt (...) ppkt (...) lit. (...) dla terenów oznaczonych symbolami (...) KS, (...) KDZ (...),(...) KDZ (...) i (...) KDL (...) stawka w wysokości 0% choć podkreślić od razu wymaga, iż nie dotyczy ona terenów należących w przeszłości bądź obecnie do skarżącej, w żadnej mierze ustalenie owo nie narusza tym samym interesu prawnego Spółki. Oceniając jednak, na skutek wniesionej skargi, uchwałę z dnia (...) r. w jej całokształcie, także i ta kwestia została przez Skład Orzekający rozpatrzona. Wskazać zatem wypada, iż interpretacja art. 36 ust. 3 ustawy prowadzi do wniosku, że ustawodawca limitując wysokość stawki procentowej wykluczył nie tylko dopuszczalność ustalenia stawki procentowej przekraczającej 30% lecz także możliwość ustanowienia jej na poziomie 0%. Stawka 0% rażąco narusza bowiem wyartykułowaną przez ustawodawcę zasadę, iż wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą rodzi ustawowy obowiązek pobrania jednorazowej opłaty w razie zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia uchwały w życie. Tym samym ustalenie stawki zerowej renty planistycznej nie mieści się w granicach administracyjnego uznania wynikających z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, przeczy bowiem woli ustawodawcy, który wprowadził rentę planistyczną jako jeden z elementów systemu danin publicznych. Teza ta na gruncie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wyrażana była w orzecznictwie wielokrotnie – por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2006 r., II OSK 410/05, LEX nr 196499 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego 20 czerwca 2006 r., II OSK 325/06, LEX nr 266911. Pogląd o niedopuszczalności ustanawiania stawki zerowej opłaty planistycznej Skład Orzekający w pełni podziela. Stawka taka stwarza bowiem sytuację niedopuszczalną kiedy to pomimo wzrostu wartości nieruchomości, a więc zaistnienia przesłanek ustawowych, gmina nie będzie pobierała opłat, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy, tym samym rezygnując z jednej z ustawowo ustanowionych danin publicznych Podkreślenia wymaga jednak, iż bezprawność, o której mowa, odnosi się jedynie do sytuacji gdy wskutek uchwalenia bądź zmiany planu wzrost wartości nieruchomości faktycznie nastąpił, a jednak rada gminy wprowadzila stawkę zerową dopuszczając się tym samym wykroczenia poza zakres ustawowej delegacji i obejścia przepisu traktującego o obowiązku naliczenia i pobrania opłaty planistycznej. W konsekwencji niewątpliwym jest, iż nakaz ustalania stawki opłaty w wysokości przekraczającej 0% nie odnosi się do przypadku, w którym wskutek zachowania w nowym bądź zmienianym planie miejscowym dotychczasowych funkcji terenu wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, takie bowiem sytuacje nie są objęte dyspozycją art. 36 ust. 3 ustawy. Opłata planistyczna należy się bowiem gminie jedynie wówczas, gdy majątek właściciela bądź użytkownika wieczystego, zwiększy się w następstwie uchwalenia (zmiany) planu, a nie sprzedaży nieruchomości. Zbycie nieruchomości uruchamia jedynie mechanizm pobrania opłaty stanowiąc zarazem drugą z koniecznych przesłanek dla zastosowania tej instytucji prawnej. Pierwszą jednak przesłanką, bez której zaistnienia niemożliwe byłoby późniejsze uruchomienie tego trybu, jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2006 r. , II OSK 642/05, LEX nr 236549. Sytuacja taka w odniesieniu do terenów oznaczonych symbolami (...) KS, (...) KDZ (...),(...) KDZ (...) i (...) KDL (...) zdaniem Składu Orzekającego nie miała miejsca. Jak bowiem wynika z udzielonych przez Radę Miejską K. w toku postępowania wyjaśnień, jak również z analizy planu miejscowego w jego brzmieniu pierwotnym i w wersji znowelizowanej, dla terenów tych, pomimo zmienionych symboli (w przypadku terenu oznaczonego w zmienionym planie symbolem (...) KS uprzednie oznaczenie stanowiły symbole (...) KS i (...) UZ) w istocie nie nastąpiła zmiana przeznaczenia mogąca spowodować wskutek zmiany planu wzrost wartości nieruchomości. Dopuszczalne sposoby wykorzystania terenu (urządzenia komunikacji samochodowej) nie wykraczają bowiem poza dozwolone funkcje w okresie przed zmianą planu. Tym samym, jak się wydaje, zarówno w przypadku terenów wyliczonych w zmienionym planie w pkt (...) ppkt (...) lit. (...)) jak też terenów oznaczonych w pkt (...) ppkt (...) lit. (...)) de facto wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego w sposób uzasadniający prawo gminy do opłaty planistycznej nie nastąpił, a podpunkty te różną się jedynie tym, iż w pkt (...) ppkt (...) lit. (...)) Rada Miejska wyliczyła tereny, które uzyskały nowe oznaczenie i określiła stawkę opłaty jako 0%, natomiast w pkt (...) ppkt (...) lit. (...) wyliczyła obszary zachowujące nie tylko dotychczasowe funkcje lecz także dotychczasowe oznaczenia, wskazując, iż na tych terenach stawki procentowej nie ustala się. W rzeczywistości w obu przypadkach mamy zatem do czynienia z brakiem prawa gminy do opłaty planistycznej wskutek braku wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym kontrowersyjna redakcja pkt (...) ppkt (...) lit. (...) w istocie nie ustala stawki zerowej opłaty planistycznej lecz, posługując się niefortunnym sformułowaniem, wskazuje tereny, na których określona w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym opłata nie może być ustalona z uwagi na brak koniecznej przesłanki jaką jest wzrost wartości nieruchomości. Rozważenia wymaga zatem czy oprócz zgodnego z płynącym z art. 36 ust. 3 ustawy nakazem ustalenia stawek procentowych opłaty planistycznej rada gminy może w planie wskazać nadto te tereny, na których z uwagi na zachowanie dotychczasowych funkcji wzrost wartości nieruchomości nie mógł nastąpić, a tym samym stawka procentowa opłaty z założenia nie może być i nie jest ustalana. Odpowiedź zdaniem Składu Orzekającego wydaje się twierdząca, żaden bowiem przepis ustawy zawarcia w planie takiej dodatkowej informacji nie zakazuje. Tym samym nie narusza art. 36 ust. 3 ustawy, zdaniem Sądu, zawarte w pkt (...) ppkt (...) lit. (...)uchwały wyliczenie terenów, na których stawki procentowej Rada Miejska K. nie ustala z powodu zachowania dotychczasowej funkcji terenu. W omawianej sytuacji, jak się wydaje, nie narusza prawa także wyliczenie zawarte w pkt (...) ppkt (...) lit. (...) , w istocie nie wprowadza ono bowiem stawki zerowej opłaty lecz także wskazuje tereny, na których pomimo zmienionych oznaczeń zachowano co do zasady dotychczasowe przeznaczenie. Tym samym Rada Miejska K. nie ustanowiła stawki zerowej na terenach, na których stawka ta w istocie powinna być ustalona w przenoszącej 0% wartości (art. 36 ust. 3 ustawy) lecz tam gdzie w istocie w ogóle nie mogła być ustanowiona. Sformułowane przez Radę Miejską w K. w pkt (...) ppkt (...) lit. (...) planu ustalenie, poprzez mylące i nielogiczne ustanowienie stawki zerowej opłaty planistycznej (które stanowi w istocie nie ustanowienie stawki procentowej w ogóle) niewątpliwie należy uznać za zredagowane wadliwie i sformułowania takie, zdaniem Składu Orzekającego, nie powinny w przedmiotowej uchwale znaleźć miejsca. W przypadku braku wzrostu wartości nieruchomości ustalenie takie, jako nie objęte dyspozycją art. 36 ust. 3 ustawy, nie narusza jednak norm prawa, a tym samym jego językowa i logiczna wadliwość nie uprawnia Sądu do stwierdzenia w tej części nieważności uchwały. Dodatkowo, ustosunkowując się do podniesionego w piśmie procesowym skarżącej z dnia (...) r. zarzutu, iż brak dowodów na to by uchwała Rady Miasta K. wszczynająca procedurę planistyczną została przedłożona organowi nadzoru Sąd wskazuje, iż przedmiotem objętym niniejszym postępowaniem jest jedynie uchwała nr (...) w sprawie zmian miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta K. w obszarze dzielnicy (...) w rejonie ulic: (...) - w zakresie wprowadzenia funkcji usług centrotwórczych wraz z urządzeniami towarzyszącym. Nie została natomiast w niniejszym postępowaniu zaskarżona uchwała w sprawie przystąpienia do sporządzania zmian miejscowego planu (nr (...)), która podlegała odrębnemu trybowi zaskarżenia. W konsekwencji, wobec niestwierdzenia by uchwała nr (...) z dnia (...) r. została wydana z naruszeniem prawa, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, stosownie do art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę, uznając wniosek skarżącej o stwierdzenie nieważności bądź uchylenie przedmiotowej uchwały za niezasadny.