II SA/Bd 1005/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Gruszecki Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Protokolant Dominika Znaniecka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 lutego 2008 r. sprawy ze skargi E. K., P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w przedmiocie wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. II SA/Bd 1005/07 Uzasadnienie Elżbieta i Piotr K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] października 2007 r., Nr [...], utrzymującą - na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w K. P. Nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta K. P. w części dotyczącej działek nr [...],[...],[...] i [...] (obręb ewidencyjny nr [...]) położonych pomiędzy ul. D., a M. z R. (ogł. Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 2005 r., Nr [...], poz. [...]) oraz na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) - decyzję Burmistrza K. P. z dnia [...] sierpnia 2007 r., w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego repertorium [...] nr [...]/2007 w dniu [...] kwietnia 2007 r. sprzedali działkę nr [...]. Sprzedana nieruchomość na podstawie poprzednio obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. P. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy i Miasta w K. P., Nr [...] z dnia [...] maja 1991 r. (ogł. W Dz. Urz. Woj. T., Nr [...], poz. [...] z dnia [...] marca 1992 r.) posiadała oznaczenie [...],[...],[...] i zgodnie z zapisem stanowiła teren upraw polowych – adaptacja z przekształceniem w okresie kierunkowym na tereny o funkcji mieszkaniowej – budownictwa jednorodzinnego. Wyznaczenie działek mogło nastąpić po opracowaniu planu szczegółowego w pełnej problematyce urbanistyczno inżynieryjnej. Plan powyższy wygasł z mocy prawa. Nowy plan zatwierdzony na mocy uchwały Rady Miejskiej w K. Pomorskim Nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r. ustalił 30 % stawkę służącą ustalaniu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a więc z przeznaczeniem terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku ze sprzedażą powyższej działki przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Burmistrz K. P. decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 37 ust.1 i 6 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z poźn. zm.). Rzeczoznawca majątkowy dla powyższej działki opierając się na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej rozporządzeniem. Stosując metodę porównawczą, sporządził operat szacunkowy określający wzrost wartości nieruchomości na skutek ustaleń planu wg cen na datę zbycia nieruchomości i stanu nieruchomości z dnia uchwalenia planu. Na podstawie operatu została przez organ I instancji określona opłata jednorazowa z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o stawkę procentową w wysokości 30 %. Organ I instancji pouczył skarżących o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i sporządzonym operatem szacunkowym przez rzeczoznawcę. Skarżący w piśmie z dnia [...] lipca 2007 r. zastrzegli sobie prawo do powołania rzeczoznawcy w celu oszacowania wartości nieruchomości przed zmianą przeznaczenia nieruchomości. Nie powołali jednak rzeczoznawcy, lecz ograniczyli się do wniesienia odwołania od decyzji organu I instancji, w którym zarzucili wady operatowi dyskwalifikujące go jako dokument stanowiący podstawę ustalenia opłaty. Skarżący zakwestionowali powierzchnie nieruchomości przyjętych jako materiał porównawczy. Podważają również sposób wyceny ich nieruchomości przed zmianą planu, gdyż rzeczoznawca nie uwzględnił okoliczności mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości, spowodowanych trwającą 3 lata procedurą zmiany planu, niewielką powierzchnią działki oraz dojazd do części mieszkaniowej działki "rękawem od ul. O.". Podnieśli również, że wartość rynkowa należącej do nich działki wzrosła również po uprawomocnieniu się wyroku WSA w Gdańsku w dniu 4 września 2004 r., co dało RM w K. P. uchwalenie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w obrębie [...] w dniu [...] grudnia 2004 r., a więc 3 miesiące później. Dodali również, że błędem operatu jest porównywanie ich nieruchomości z wartością ziemi ornej np. we wsi B. oraz to, że sporną nieruchomość nabyli na podstawie aktu notarialnego w 2000 r. za kwotę 8.000 zł. Skarżący kwestionują również przyjęcie do wyceny nieruchomości "najbardziej podobnych", gdy tymczasem z § 4 ust.1 rozporządzenia wynika, że należy przyjąć nieruchomości podobne. Nadto zdaniem skarżących nieruchomości przyjęte do porównania w żaden sposób poza ich przeznaczeniem nie są podobne do ich działki z uwagi na: przyjęcie zawyżonej powierzchni, przyszłego przeznaczenia działek i przyjęcie działek z innego obrębu. W końcowej części odwołania skarżący dodali, że rzeczoznawca naruszył § 51 rozporządzenia. Odwołanie skarżących zawierające zarzuty do operatu szacunkowego zostało przekazane do zajęcia stanowiska rzeczoznawcy. Rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z dnia [...] września 2007 r. zapisy operatu. Przyznał, że w stosunku do jednej powierzchni działki został popełniony błąd pisarski, niemniej jednak okoliczność ta nie wpłynęła na zmianę wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. nie uwzględniło zarzutów skarżących uznając je za nieuzasadnione. W motywach uzasadnienia Kolegium stwierdziło, że ustalona renta planistyczna w decyzji organu I instancji została obliczona prawidłowo, a operat szacunkowy odpowiada przepisom prawa. Organ odwoławczy uznał za uzasadnione przyjęcie do porównania gruntów rolnych spoza obrębu przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości wg. poprzedniego przeznaczenia. Dokonane bowiem poszerzenie badanego rynku na teren gminy wiejskiej w miejscowości B. miało swoją przyczynę w małej ilości transakcji obrotu tymi nieruchomościami na terenie K. P. Organ przyjął, że uprawomocnienie się wyroku WSA w Gdańsku, jako zarzut mający wpływ na wzrost wartości nieruchomości jest czynnikiem hipotetycznym i niemierzalnym, i nie może być brany z tego względu pod ocenę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. skarżący podnieśli, że odstępują od zarzutów w zakresie ustalenia wartości nieruchomości po zmianie przeznaczenia, natomiast w całości podtrzymują zastrzeżenia dotyczące zaniżenia wartości gruntu przed zmianą przeznaczenia. Zdaniem skarżących Kolegium w zaskarżonej decyzji naruszyło § 4 ust. 1, § 26 ust. 1 i 2 oraz § 51 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie jako nieuzasadnionej wraz z argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej dokonywaną pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Decyzje wydawane w postępowaniu administracyjnym przez organy administracji publicznej z mocy art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) - dalej P.p.s.a., podlegają kontroli sądów administracyjnych. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.). W ocenie Sądu zarzuty dotyczące wadliwości operatu szacunkowego nie znajdują umocowania w przepisach prawa. W pierwszej kolejności oceniając regulację rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należy zwrócić uwagę, że prawodawca w § 1 pkt 1 określił rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Natomiast w § 1 pkt 2 określił sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. W § 49 rozporządzenia ustalono, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze. Natomiast w § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia zdecydowano, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku, o którym mowa powyżej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Wybrana zatem metoda porównawcza przez rzeczoznawcę oraz sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy opowiada przepisom prawa. Natomiast podnoszony w treści skargi zarzut naruszenia § 51 rozporządzenia jest całkowicie nieuzasadniony, gdyż przepis ten nie ma zastosowania do określenia wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty jaką jest tzw. renta planistyczna. Nadto § 51 stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Przepis ten ma zastosowania przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych. Rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu szacunkowego zastosował się do zaleceń zawartych w przepisie § 49 rozporządzenia, gdyż przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej uwzględnił przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu. Rzeczoznawca oparł się na miejscowym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego m. K. P. uchwalonego uchwałą z 1991 r., który to plan przestał obowiązywać z dniem [...] grudnia 2003 r. Według zawartych w nim ustaleń nieruchomość była przeznaczona pod uprawy polowe i w części pod tereny mieszkaniowe. Z opisu zawartego do symbolu [...],[...],[...] w uchwale wprost wynika, że były to tereny upraw polowych, a adaptacja miała następować z przekształceniem w okresie kierunkowym na tereny o funkcji mieszkaniowej budownictwa jednorodzinnego. Z powyższych zapisów planu trudno zająć stanowisko, że inne było przeznaczenie terenu przed zmianą planu. Mimo, iż powyższy plan przestał obowiązywać, to nadal wiążące dla rzeczoznawcy i dla organu były ustalenia zawarte w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy K. P., uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. P. z dnia [...] grudnia 1999 r. Z ustaleń Studium wynika, że teren leży w obszarach funkcjonalnych - [...] otwartych, dla którego strefy polityki przestrzennej ujęto jako ograniczonego zainwestowania – [...] Kierunki zagospodarowania oznaczono jako [...]- rolne (dla terenów położonych na zapleczu ul. O. (pomiędzy ul. M. z R. - ul. D., a granicami administracyjnymi miasta). Dodano jednak, że w uzasadnionych przypadkach możliwe będzie wprowadzenie elementów ekstensywnego zainwestowania miejskiego (ze wskazaniem na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach o powierzchni min. 1000 m² z wymogiem opracowania planu miejscowego uwzględniającego powiązania komunikacyjne i powiązania w zakresie infrastruktury technicznej z istniejącymi układami i systemami (vide: karty o nr 25 akt administracyjnych sprawy). Oceniając powyższe zapisy nieobowiązującego miejscowego planu zagospodarowania oraz Studium, Sąd podziela stanowisko organu oparte na ustaleniach operatu szacunkowego, że sporna nieruchomość przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu miała przeznaczenie o charakterze rolnym i upraw rolnych z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie była natomiast tak jak wywodzą skarżący terenem o przeznaczeniu budowlanym mieszkaniowym. O przeznaczeniu terenu decydują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z treści art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: "Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Natomiast Studium ma na celu określenie polityki przestrzennej gminy, a jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 i 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dlatego uwarunkowania i kierunki zawarte w Studium mogły zostać wykorzystane przez organ przy ocenie przeznaczenia spornego terenu przed zmianą planu. Nie zmienia przeznaczenia natomiast wybudowanie obiektu budowlanego, czy też podnoszone przez skarżących okoliczności takie jak: trwająca 3 lata procedura planistyczna, niewielka powierzchnia działki, położenie oraz dojazd, ponieważ w dalszym ciągu nie zmieniło się przeznaczenie terenu jako rolnego. W związku z powyższym zarzuty w powyższym zakresie podnoszone w skardze nie zasługują na uwzględnienie. Teren, na którym jest zlokalizowana sprzedana działka nr [...] przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego był terenem o przeznaczeniu rolnym, a nie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie miał wpływu na poprzednie przeznaczenie spornego terenu powoływany przez skarżących wyrok WSA w Gdańsku, który dotyczył zmiany planu, a nie poprzedniego przeznaczenia terenu wynikającego ze studium i wygasłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1991 r. Przy kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd nie dopatrzył się naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia, który to przepis stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nie ma przeszkód do zastosowania na podstawie przepisów prawa metody porównawczej nawet w sytuacji, gdy na terenie danej gminy jest zbyt mała ilość transakcji. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym w podejściu porównawczym zastosował metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust.2-5 rozporządzenia). Zastosowanie się do powyższej normy rzeczoznawca zawarł w części [...], rozdziale [...], na str. [...] operatu szacunkowego. Metodę statystyczną rynku zawarł natomiast w części [...], rozdziale [...], na str. [...] operatu szacunkowego. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust. 5 rozporządzenia). Przepis art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Powyższy przepis dopuszcza zatem poszukiwania wartości transakcyjnych na obszarze danej gminy. Przepis ten uzasadnia zatem posiłkowanie się przez rzeczoznawcę transakcjami dokonanymi na terenie wsi B. Przez pryzmat powyżej przywołanych przepisów nieuzasadniony jest zarzut naruszenia § 26 ust.1 i 2 rozporządzenia. Przepis ten z uwagi na małą ilość transakcji nie miał zastosowania. Zgodnie z treścią przepisu § 26 ust. 1 rozporządzenia przepis ten odnosi się do nieruchomości o szczególnych cechach i rodzajach: "Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaje nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości". Sporna nieruchomość nie została uznana za obszar o szczególnych cechach i rodzajach. Odbiegając od powyższego należy podkreślić, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy (vide: wyrok NSA I OSK 351/06 z dnia 19 stycznia 2007 r. - LEX nr 291429). Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Wzrost wartości opisanych nieruchomości wyliczony został w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, ustawą z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Przyjęte do tych obliczeń ceny transakcyjne prawa własności, jak również określone w wyniku szacowania wartości kształtują się na poziomie aktualnie uzyskiwanych cen transakcyjnych i jako takie odzwierciedlają najbardziej prawdopodobną wartość, jaką dałoby się uzyskać na lokalnym rynku nieruchomości. Wycena została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie z art. 157 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z racji tego przepisu organ administracji nie jest uprawniony ani sąd do oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Również sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu IV tej ustawy). Zasadniczą kwestię w niniejszej sprawie stanowi sposób ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej działki nr [...], w związku z jej sprzedażą [...] kwietnia 2007 r. W operacie tym stwierdzono, że w związku ze sprzedażą nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości i na tej podstawie organ I instancji ustalił wysokość opłaty tzw. renty planistycznej przy zastosowaniu 30% stawki tej opłaty. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji ustalającej opłatę, której dotyczy niniejsza sprawa, wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu założeń szczególnych określonych w tym przepisie (art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące tzw. podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się zasadniczo podejście porównawcze (por. art. 152 ust. 1 i 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości, przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Wobec braku usprawiedliwionych podstaw skargi podlega ona oddaleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy na podstawie art. 151 P.p.s.a.