II SA/Sz 174/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Krzysztof Chudy, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2008r. sprawy ze skargi B. N., T. N. L. N., E. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących B. N., T. N., L. N., E. N. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta S. decyzją z dnia [....] orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w kwocie A z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] , położnej w obrębie [...] miasta S. przy ul. [...], będącej częścią działki Nr [...], płatnej solidarnie przez L. i E. małżonków N. oraz B. i T. małżonków N. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji podał, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed zmianą planu przedmiotowe działki przeznaczone były na cele przemysłowo - składowe, zaś po jego zmianie, działki te zostały ujęte w planie jako działki pełniące funkcję podstawową - tereny obsługi komunikacji samochodowej - stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi z uzupełniającą funkcją - usługi handlu i gastronomii. Organ ten wskazał, że w celu oszacowania gruntów dla obliczenia opłaty planistycznej, z tytułu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, grunty te wyceniano dwukrotnie. Pierwsza wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego R. G. skutkująca wydaniem przez ten organ decyzji z dnia 25 kwietnia 2007 r. i ustaleniem opłaty jednorazowej w wysokości B zł, wzbudziła wątpliwości Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., które uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Kolegium uznało, iż operat ten w sposób niewystarczający wskazuje na różnice pomiędzy działkami przeznaczonymi na cele przemysłowo-składowe a działkami przeznaczonymi na cele komercyjne zarówno pod względem funkcjonalnym jak i ceny rynkowej, a co zatem idzie, na jego podstawie nie można uznać, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia gruntów. Z tej przyczyny, organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę, zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu R. Z. W oparciu o tę wycenę organ I instancji wydał w dniu 22 października 2007 r. decyzję ustalając opłatę planistyczną w kwocie A. zł. Według organu zmiana przeznaczenia gruntów jaka nastąpiła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, korzystnie wpłynęła na możliwości wykorzystania terenu pod działalność przynoszącą najefektywniejsze dochody, dowodem czego miało być zachowanie uczestników rynku, którzy skłonni byli zapłacić wyższą cenę za tego typu nieruchomość. Organ uznał zatem, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości i ustalił opłatę planistyczną we wskazanej kwocie. Jednocześnie organ ustosunkował się w treści decyzji do wniesionego przez pełnomocnika, w toku postępowania, żądania przesłuchania w charakterze świadka D. K. - kierownika Referatu Planowania Przestrzenno-Urbanistycznego i Architektury Urzędu Miasta S., na okoliczność ustaleń wynikających z decyzji wydanej w dniu 2 kwietnia 1998 r. o warunkach zabudowy dla wskazanej nieruchomości. Organ przytoczył treść pisma skierowanego do Referatu Gospodarki Nieruchomościami, z którego wynika, iż dwukrotnie odmawiano stronom postępowania zmiany decyzji ostatecznej z dnia 2 kwietnia 1998 r. w przedmiocie warunków zabudowy. Jako przyczynę odmowy wskazano brak zgodności planowanych przez inwestorów zmian z ustaleniami zarówno obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. planu zagospodarowania przestrzennego, jak i późniejszego planu, obowiązującego od 31 stycznia 2004 r. W związku z powyższym uznano, iż powoływanie się przez pełnomocnika na ustalenia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, pozostaje bez znaczenia dla sprawy. W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył ponadto treść wyjaśnień, jakie zostały złożone na piśmie z dnia 2 października 2007 r. przez biegłego R. Z., w związku z wniesionym przez pełnomocnika żądaniem doprecyzowania użytych w operacie szacunkowym pojęć "przeznaczenia na cele przemysłowo-składowe" oraz pojęcia "funkcje podstawowe". Nie zgadzając się z wydanym rozstrzygnięciem, odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik stron postępowania. W odwołaniu tym pełnomocnik zakwestionował stanowisko organu, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto zarzucił organowi I instancji nie przeprowadzenie wniosków dowodowych w postaci przesłuchania w charakterze świadka D. K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Kolegium powołując się na przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wskazało, iż w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały trzy, ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. Przede wszystkim organ wskazał, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren położony w S. pod nazwą N. I, uległo zmianie dotychczasowe przeznaczenie spornych działek. Organ wyjaśnił, iż do dnia 31 grudnia 2003 r., obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miasta S. Nr [...] z dnia 30 lipca 1993 r. Według tego planu działki te posiadały przeznaczenie przemysłowo-składowe. Natomiast wraz z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [....] Rady Miasta S. z dnia 27 października 2003 r., przedmiotowe działki zostały oznaczone na planie nowym symbolem 4KS/U ze wskazaniem – funkcja podstawowa – tereny obsługi komunikacji samochodowej, stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi, z zastrzeżeniem wybudowania stacji paliw na parceli Nr 1 oraz funkcja uzupełniająca – usługi handlu i gastronomii. Według organu, zrealizowana została również druga z przesłanek, a mianowicie nastąpiła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotychczasowi jej właściciele – L. i E. małżonkowie N. oraz B. i T. małżonkowie N. sprzedali opisaną nieruchomość w dniu 31 października 2006 r. (akt notarialny repertorium ...) na rzecz Spółki "B." z siedzibą w P.. Trzecią z przesłanek, tj. wzrost wartości nieruchomości organ uzasadnił, odwołując się do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – R. Z.. Według organu operat ten został wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustosunkowując się w tym zakresie do zarzutów podniesionych przez pełnomocnika w odwołaniu, Kolegium zgodziło się z opinią biegłego, iż funkcja usługowo-handlowa jest funkcją atrakcyjniejszą rynkowo aniżeli funkcja przemysłowo-składowa. Według Kolegium zabudowa przemysłowo-składowa dopuszcza lokalizację na tym terenie zakładów przemysłowych i magazynów. Natomiast funkcja usługowo-handlowa oznacza możliwość zabudowy obiektami typu bar, pawilon handlowy i pozwala na szybsze generowanie zysków z takiego typu inwestycji. Kolegium dokonując oceny operatu szacunkowego, sporządzonego według metody podejścia porównawczego, metody porównania parami stwierdziło, że wartość nieruchomości ze względu na zmianę przeznaczenia ustalona przez biegłego na kwotę C, jest prawidłowa i odzwierciedla ceny na rynku lokalnym. Podniesiony przez pełnomocnika zarzut dotyczący naruszenia przez organ I instancji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, Kolegium uznało za bezzasadny. Według Kolegium żądanie przesłuchania D. K. na okoliczność wydanej w dniu 2 kwietnia 1998 r. decyzji o warunkach zabudowy, nie zostało uwzględnione z tej przyczyny, iż D. K. nie mogła być świadkiem w sprawie, w której jako pracownik organu, na mocy udzielonego jej przez Burmistrza Miasta S. upoważnienia, podpisała tę decyzję. Powołując się na rozprawę administracyjną, przeprowadzoną w dniu 11 września 2007 r. z udziałem pełnomocnika oraz biegłego, Kolegium wyjaśniło ponadto, iż zapewniono pełnomocnikowi czynny udział w postępowaniu, zawiadomiono pełnomocnika o możliwości zapoznania się z aktami w sprawie. W konkluzji decyzji Kolegium wskazało, iż odwoływanie się przez pełnomocnika do ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy, mija się z celem ze względu na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego oraz fakt, iż decyzja ta nie funkcjonuje już w obrocie prawnym. W dniu 1 lutego 2008 r. pełnomocnik stron wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., żądając uchylenia decyzji obu instancji. W skardze pełnomocnik podniósł zarzut: a) naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zobowiązanie skarżących do uiszczenia opłaty jednorazowej w sytuacji, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, b) naruszenie przepisów postępowania polegające na: - niepowiadomieniu pełnomocnika o terminie i miejscu przesłuchania w charakterze świadka D. K., - niedoręczeniu pełnomocnikowi dodatkowej opinii sporządzonej przez R. Z., - błędnym sformułowaniu osnowy decyzji poprzez zobowiązanie wszystkich czterech osób występujących w sprawie do solidarnej zapłaty ustalonej wysokości opłaty stałej, gdy odpowiedzialność solidarna powinna dotyczyć wyłącznie małżonków. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik wskazał, iż zmiana przeznaczenia działek w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęła w sposób istotny na wzrost wartości nieruchomości, lecz wręcz przeciwnie. Przyjęcie dla tych działek oznaczenia 4KS/U spowodowało znaczne obniżenie jej przydatności inwestycyjnej, a co zatem idzie, spadek wartości rynkowej tych nieruchomości. Wiąże się to m.in. z wprowadzeniem ograniczenia co do możliwości wybudowania stacji paliw wyłącznie na parceli 1. Jednocześnie pełnomocnik uznał, iż licząc od daty nabycia przez skarżących nieruchomości, tj. od 1997 r. do dnia jej sprzedaży, tj. do października 2006 r., mógł nastąpić wzrost wartości nieruchomości, jednakże przyczyną tego był powszechny wzrost wartości nieruchomości w Polsce. Kwestionując ustalenia biegłego zawarte w operacie szacunkowym, pełnomocnik podniósł, iż biegły dokonując wyboru metody oszacowania nieruchomości tj. metody porównawczej, wykorzystał nieliczne informacje o cenach transakcyjnych sprzedawanych nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-składowym. Zdaniem pełnomocnika skoro metoda ta zakłada określenie wartości nieruchomości w zestawieniu z wartościami innych reprezentatywnych nieruchomości o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym, to nieadekwatnym jest porównywanie cen sprzedaży oferowanych na rynku lokalnym, na którym transakcje takie są rzadkością. Jednocześnie pełnomocnik uznał za konieczne sporządzenie trzeciej opinii przez biegłego rzeczoznawcę w związku z tym, że dotychczasowe dwie wyceny w znaczący sposób odbiegają od siebie. W konkluzji skargi pełnomocnik podniósł zarzut niewłaściwego określenia wysokości opłaty w stosunku do adresatów decyzji. Według niego zobowiązanie z tytułu opłaty planistycznej może mieć charakter solidarny wyłącznie w stosunku do małżonków L. i E. N., którzy powinni uiścić opłatę w połowie jej wysokości, adekwatnie do ich udziału w nieruchomości (1/2 udziału w nieruchomości wspólnej). Pozostałą cześć opłaty winni uiścić drudzy współwłaściciele nieruchomości - małżonkowie B. i T. N.. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Skarga okazała się częściowo zasadna. Materialno-prawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest to, iż nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dniem 31 stycznia 2004 r., i że zbycie spornych nieruchomości nastąpiło w dniu 31 października 2006 r., a więc po dacie wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z akt administracyjnych wynika, iż zatwierdzony uchwałą [...] Rady Miasta S. z dnia 30 lipca 1993 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. Według tego planu działka Nr [...] położona w obrębie [...] przy ul. [....], w wyniku podziału której wyodrębniono działki [...], oznaczona była w tym planie symbolem 9 P,S – dopuszczając zabudowę przemysłowo-składową. Natomiast po zmianie tego planu, która nastąpiła na mocy uchwały Rady Miasta S. Nr [...] z dnia 27 października 2003 r., działka Nr [...] oznaczona została symbolem 4KS/U tj. funkcja podstawowa – tereny obsługi komunikacji samochodowej - stacja paliw wraz z usługami towarzyszącymi z zastrzeżeniem, że zabudowa stacji paliw może powstać wyłącznie na obszarze parceli Nr 1 wraz z uzupełniającą funkcją - usługi handlu i gastronomii. Sporna pozostaje zatem kwestia wzrostu wartości nieruchomości, której to przyczyny organy obu instancji upatrują w zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi zatem różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie natomiast do art. 37 ust. 11 tej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z powyżej przytoczonych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny i uwarunkowane jest jedynie spełnieniem przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn:. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - uregulowań dotyczących określania wartości nieruchomości. Do ustalenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W myśl art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenie wartości rynkowej następuje w drodze wyceny nieruchomości. Stosownie do treści art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W rozpoznawanej sprawie w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę R. Z., do którego to operatu odwołują się organy obu instancji, zastosowano podejście porównawcze z metodą porównania parami. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. podziela stanowisko organów administracyjnych, iż operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiadał ustawowym wymogom, spełniał warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołanego powyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca przy ustalaniu wartości nieruchomości wziął pod uwagę: cel wyceny, lokalizację, powierzchnię działki, dostęp komunikacyjny oraz infrastrukturę techniczną. W operacie szacunkowym biegły wykazał, iż przyjęta w nowym planie zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu funkcja podstawowa: obsługa komunikacji samochodowej – stacja paliw z usługami towarzyszącymi oraz funkcja uzupełniająca: usługi handlu i gastronomii, jest zdecydowanie inną funkcją niż poprzednio ustalona funkcja przemysłowo-składowa, która dopuszczała zabudowę przemysłową (wytwórczość, rzemiosło) oraz magazynową. Według biegłego funkcja usługowo-handlowa czyni nieruchomość atrakcyjniejszą na runku lokalnym, co znajduje potwierdzenie w cenach uzyskiwanych ze sprzedaży tego typu nieruchomości. Z załączonej do akt wyceny wynika, iż biegły poddał analizie przeprowadzone na lokalnym rynku transakcje, których przedmiotem były działki o podobnych parametrach. Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy R. Z. przyjął do porównania 6 działek o przeznaczeniu przemysłowo - składowym jak i przeznaczeniu komercyjnym (handlowo-usługowym). Na stronie 8 operatu rzeczoznawca przedstawił szczegółowy wykaz cen takich nieruchomości, będących przedmiotem obrotu rynkowego, stosując metodę porównania parami, powołując się w tym zakresie na określone umowy (data sporządzenia aktu notarialnego i numer repertorium), tym samym w pełni wypełniając dyspozycję § 4 powołanego rozporządzenia. Z kolei na stronie 12 i 13 operatu biegły zawarł, w ujęciu tabelarycznym, porównawcze zestawienie wartości rynkowej gruntu o przeznaczeniu składowo-komercyjnym i handlowo-usługowym. Według tych wyliczeń (strona 14 operatu) różnica w wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego a wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie tego planu wynosi [...] zł. Przedstawione przez biegłego wyliczenia w jego ocenie ewidentnie wskazują, iż zmiana przeznaczenia nieruchomości, która niewątpliwie nastąpiła na skutek zmiany planu zagospodarowania, dała możliwość wykorzystania terenu pod działalność przynoszącą najefektywniejsze dochody (najszybszy zwrot zainwestowanego kapitału, i miała bezpośredni wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości, czego dowodem jest zachowanie uczestników rynku, którzy skłonni byli zapłacić wyższą cenę za tego typu nieruchomość. Oceniając operat szacunkowy jako dowód w sprawie organ słusznie nie znalazł zatem podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego, swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, według której wraz z wejściem w życie zmiany planu miejscowego zagospodarowania, na rynku lokalnym wzrosła wartości nieruchomości w tej strefie położonych oznaczonych jako działki z funkcja podstawową i uzupełniającą, a zatem obowiązkiem organu było pobranie jednorazowej opłaty. Wobec powyższego Sąd uznał za bezzasadny zarzut podniesiony przez pełnomocnika w skardze naruszenia przez organ art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie natomiast zarzutu pełnomocnika rozbieżności w wycenie jakie pojawiły się pomiędzy operatem sporządzonym przez R. Z., a operatem sporządzonym przez R. G., co według pełnomocnika rodzi obowiązek zlecenia dokonania trzeciego operatu, Sąd zauważa, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie przez organy stosujące prawo podobnie jak inne dowody przeprowadzane w sprawie administracyjnej. Nie istnieją żadne podstawy by uznać, że w stosunku do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wyłączone jest zastosowanie przepisu art. 80 K.p.a., który określa zasadę swobodnej oceny dowodów w postępowaniu administracyjnym. Podobny pogląd wyraził już Naczelny Sąd Administracyjny między innymi w wyroku z dnia 26 stycznia 2006r. sygn. akt II OSK 459/05 (Baza Orzeczeń LEX Nr 206473) wskazując, że zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W związku z powyższym żadne argumenty nie przemawiają za tym, by organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu, nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, lub by były zobowiązane do zlecenia biegłemu rzeczoznawcy wykonania kolejnego operatu, tylko z tej przyczyny, iż strona zgłasza żądania w tym kierunku. Należy zauważyć, iż dokonanie przez organ oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i uznanie, iż stanowi on wystarczający dowód w sprawie, wypełnia dyspozycję powołanego przepisu. Strona zaś która uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat budzi jej wątpliwości, może przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci innej opinii, do której organ powinien ustosunkować się. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w sprawie. Nie zależnie od powyższego w postępowaniu, w ramach którego następuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wszelkie podnoszone przez stronę i dostrzeżone przez organ administracji z urzędu nieścisłości, błędy i wątpliwości co do ustaleń operatu szacunkowego podlegają wyjaśnieniu w toku postępowania administracyjnego. W rozpoznawanej sprawie za bezpodstawne należy uznać twierdzenia pełnomocnika, iż organ naruszył zasadę czynnego udziału w postępowaniu, uniemożliwiając pełnomocnikowi zapoznanie się z aktami sprawy i treścią dodatkowych wyjaśnień złożonych przez zbiegłego rzeczoznawcę oraz D. K. W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż organ I instancji przeprowadził w dniu 11 września 2007 r. rozprawę administracyjną z udziałem pełnomocnika, której celem było przesłuchanie w charakterze świadka R. Z. i wyjaśnienie wątpliwości, jakie zgłosił pełnomocnik w stosunku do operatu szacunkowego, opracowanego przez tego biegłego. Następnie uwzględniając żądanie pełnomocnika wniesione w dniu 19 września 2007 r., organ przyjął pisemne, dodatkowe wyjaśnienia złożone przez biegłego rzeczoznawcę, a dotyczące użytych w operacie pojęć "stary plan", nowy plan" oraz zabudowa przemysłowo- składowa a także funkcja podstawowa i uzupełniająca. Treść tych wyjaśnień została w pełni zacytowana w decyzji pierwszo-instancyjnej. W związku z powyższym należało uznać, iż organ nie tylko spełnił żądania pełnomocnika, ale również zapewnił mu czynny udział w postępowaniu. Faktem jest, iż w dniu 18 września 2007 r. pełnomocnik został powiadomiony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, natomiast dodatkowe pisemne wyjaśnienia biegły złożył w dniu 2 października 2007 r. Z uwagi jednak na dosłowne zacytowanie ich w treści decyzji przez organ I instancji, należało uznać, że takie postępowanie organu nie uchybiło zasadzie przewidzianej w art. 10 K.p.a., tym bardziej, że pełnomocnik skorzystał z prawa zapoznania się z materiałem dowodowym w postępowaniu odwoławczym. Uznając bezpodstawność zarzutów pełnomocnika odnośnie nieuwzględnienia przez organ żądania przesłuchania D. K., Sąd miał na uwadze fakt, iż podpisała ona z upoważnienia Burmistrza decyzję z dnia 2 kwietnia 1998 r. o warunkach zabudowy ustalonych dla tej nieruchomości. Sąd zauważa, iż stanowisko organu odnośnie wpływu tej decyzji na ustalenie opłaty planistycznej zostało zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i bynajmniej nie jest ono wynikiem złożonych przez D. K. zeznań w charakterze świadka. W ocenie tutejszego Sądu nie doszło zatem do naruszenia zasady czynnego udziału w postępowaniu, przewidzianej w art. 10 K.p.a. oraz zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, wyrażonej w art. 77 K.p.a. Zdaniem Sądu uzasadniony jest jednak trzeci z zarzutów podniesionych przez pełnomocnika, a mianowicie błędne określenie wysokości zobowiązania w stosunku do adresatów decyzji. Wskazać należy, iż w sprawie występuje czterech współwłaścicieli działki Nr [...] położonej w obrębie [...] przy ul. [...] w S., przy czym udział każdej pary małżeńskiej do przedmiotowej nieruchomości wynosi ½ części. Zaskarżona decyzja podjęta w sprawie, ustala opłatę planistyczną dla czterech stron postępowania, przy czym zobowiązanie z tego tytułu jest solidarne. W ocenie sądu z samego faktu występowania współwłasności nieruchomości nie można wyprowadzić wniosku, iż zobowiązanie z tytułu opłaty planistycznej obciąża jednakowo wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości. Taki stan rzeczy czyni decyzję błędną, bowiem w przypadku współwłasności nieruchomości jaka ma miejsce w sprawie, a którą w doktrynie prawa cywilnego określa się mianem współwłasności w częściach ułamkowych, należało uwzględnić odpowiednie regulacje zawarte w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Na potrzeby dalszych rozważań na wstępie należy wskazać, iż orzeczenie organu w przedmiocie opłaty planistycznej niewątpliwie ma charakter ustalający. Wprawdzie przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje, iż adresatem takiej decyzji jest właściciel lub użytkownik wieczysty, jednakże nie przewiduje on regulacji odnoszących się do sposobu ustalania wysokości opłaty w przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego nieruchomości. Z kolei postępowanie administracyjne toczy się na zasadach określonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, który w przepisie art. 28 zawiera ustawowa definicję strony postępowania. Żaden z powołanych aktów prawnych nie wprowadza jednak elementu solidarności zobowiązania ustalonego taką decyzją. Dlatego też w tej sytuacji, zdaniem Sądu, należało odwołać się do przepisów prawa materialnego normujących wskazany stosunek prawny. Punktem wyjścia dla powyższych rozważań jest zagadnienie współwłasności ponieważ odnosi się ono do problemu występującego w rozpoznawanej sprawie. Definicję współwłasności zawiera art. 195 K.c., według którego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Z kolei przepis art. 196 § 1 K.c. wskazuje, iż współwłasność może mieć charakter łączny lub ułamkowy. W literaturze przedmiotu pojęcie współwłasności w częściach ułamkowych definiuje się jako samoistny stosunek prawa rzeczowego, w którym udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do wielkości, ułamkiem zwykłym lub dziesiętnym. Współwłasność w częściach ułamkowych może powstać m.in. w wyniku dokonania czynności prawnej, takiej jak nabycie w drodze kupna-sprzedaży jednej rzeczy przez kilku nabywców. Z reguły umowa ta określa wielkość udziału poszczególnych współwłaścicieli do rzeczy wspólnej. Według przeważającego w doktrynie poglądu odnośnie istoty udziału we współwłasności, przyjmuje się, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje rzeczowe prawo sui generis, na które składa się szereg uprawnień o charakterze bezwzględnym. Współwłaściciel jest więc podmiotem własnego prawa składającego się z "wiązki" różnych uprawnień (patrz: J. Ignatowicz "Prawo Rzeczowe", Wydawnictwo Prawnicze PWN, W-wa 2000 r., s. 130). W sferze zobowiązań wynikających z przysługującego współudziału przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów (art. 207 K.c.). Według Sądu Apelacyjnego w Warszawie (patrz wyrok z dnia 20 maja 2005 r. sygn. I ACa 1008/04 LEX 179869), że przepis ten ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi przepisami, niemającymi rangi ustawowej. Konsekwentnie zatem do przedstawionych powyżej rozważań, zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie należało przyjąć, iż organ ustalając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, powinien ustalić ją w wysokości uwzględniającej wzrost wartości całej nieruchomości oraz rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości. Jako potwierdzenie przyjętej przez Sąd tezy należy wskazać, iż w doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że wielość dłużników w sytuacji, gdy świadczenie jest podzielne, powoduje podział długu na niezależne od siebie części w liczbie określonej ilością podmiotów. Podzielność zobowiązania w przypadku wielości podmiotów jest w polskim prawie regułą, z uwagi na fakt, ze solidarność istnieje o tyle, o ile była wyraźnie zastrzeżona (patrz "System prawa cywilnego. Tom III część 1", PAN, wydawnictwo Ossolineum 1991 r., s. 312). Niewątpliwie opłata planistyczna jest świadczeniem pieniężnym, a zatem świadczeniem podzielnym. Organ administracyjny powinien zastosować regułę podziału świadczenia. W rozpoznawanej sprawie nie sposób jednak pominąć jeszcze jednego istotnego zagadnienia tj. solidarnej odpowiedzialności jawiącej się w stosunkach wzajemnych małżonków. Zgodzić się należy ze stanowiskiem pełnomocnika, iż połowa wymierzonej opłaty powinna obciążać solidarnie małżonków E. i L. N. (odpowiednio do ich udział do ½ części tej nieruchomości), zaś pozostała część opłaty powinna obciążać solidarnie T. i B. małżonków N. (udział do ½ części nieruchomości). Rozwiązanie takie wynika z istoty łączącego tych małżonków ustroju ustawowej wspólności majątkowej (art. 31 K.r.i.o.). Konsekwencją nabycia przez małżonków udziału do nieruchomości jest bowiem to, że nieruchomość taka "wchodzi" do ich majątku wspólnego (art. 32 § 1 k.r. i o.) na zasadzie współwłasności łącznej. Tym samym organ mógł orzec o solidarnej odpowiedzialności wyłącznie w stosunku do małżonków, oczywiście odpowiednio do wielkości wspólnie przysługującego im udziału w nieruchomości. Taki model postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej nie narusza przepisów art. 34 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest zgodny z przyjętymi przez strony ustaleniami w zakresie współwłasności do opisanej nieruchomości. Przyjęcie takiego rozwiązania pozwala uniknąć sytuacji, w której w stosunku do różnych współwłaścicieli nieruchomości zostałyby poczynione odmienne ustalenia co do różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzone przez Sąd uchybienia w tym zakresie spowodowały konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa materialnego, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Dodatkowo Sąd, nie związany granicami skargi zauważa, że wyjaśnienia wymaga kwestia podstawy prawnej pkt 2 decyzji organu I instancji, określającej termin uiszczenia opłaty oraz związane z tym naliczenie odsetek za zwłokę. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi i orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Zawarte w pkt II orzeczenie o niewykonywaniu zaskarżonego aktu wydano na podstawie art. 152 tej ustawy. Podstawę dla orzeczenia o kosztach stanowił zaś art. 200 przywołanego aktu.