I SA/Wa 765/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Joanna Skiba Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2008 r. sprawy ze skargi J. W. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego J. W. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J. W. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 roku, nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod inwestycję celu publicznego, budowę autostrady [...] na odcinku [...], prawa własności nieruchomości położonej na terenie gminy N., obręb C., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta KW nr [...], ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w kwocie [...] zł oraz terminu jego wypłaty, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 roku. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją z [...] marca 1998 roku, nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację autostrady płatnej [...] na terenie województwa [...] dla odcinka [...]. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z [...] sierpnia 1998 roku, nr [...], uchylił w części zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z [...] marca 1998 roku i orzekł w tym zakresie co do istoty sprawy oraz utrzymał w mocy pozostałe rozstrzygnięcia decyzji organu pierwszej instancji. Decyzją z [...] lipca 2007 roku, nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę autostrady [...] na odcinku [...], prawa własności nieruchomości położonej w gminie N., obręb C., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta KW nr [...], której właścicielem jest J. W. oraz ustalił, na postawie operatu szacunkowego wykonanego w dniu 1 grudnia 2006 roku, odszkodowanie w wysokości [...] zł. Ponadto organ wojewódzki zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Od decyzji tej odwołanie złożył J. W., wnosząc o jej uchylenie. W odwołaniu zarzucił pozbawienie go możliwości osobistego uczestnictwa w rozprawie administracyjnej, wadliwość operatu szacunkowego i nieprawidłowe ustalenie odszkodowania. Ponadto odwołujący odniósł się do raportu oddziaływania na środowisko oraz do kwestii zapłaty za korzystanie z nieruchomości przez okres 12 miesięcy. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister Infrastruktury wskazał, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 220, poz. 1601) do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe, wobec czego do niniejszej sprawy mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 721), w brzmieniu sprzed nowelizacji. Organ II instancji powołując się na przepisy art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy, stwierdził, że pismem z 9 stycznia 2006 roku, nr [...] Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad złożył J. W. ofertę zawarcia umowy nabycia przedmiotowej nieruchomości, jednakże brak jest w aktach sprawy pisma, z którego wynikałaby zgoda strony na sprzedaż nieruchomości. Wobec niezawarcia umowy sprzedaży nieruchomości Wojewoda [...], stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku, pismem z dnia 14 kwietnia 2006 roku, nr [...] wyznaczył właścicielowi termin do dnia 30 maja 2006 roku na zawarcie umowy kupna - sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia dobrowolnej umowy kupna-sprzedaży, pismem z dnia 3 sierpnia 2006 roku, nr [...] Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] z wnioskiem o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa do nieruchomości położonej na terenie gminy N., obręb C., oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta KW nr [...], stanowiącej własność J. W. Pismem z dnia 24 sierpnia 2006 roku Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Mając na uwadze powyższe Minister Infrastruktury uznał, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości wszczęte zostało prawidłowo. Minister Infrastruktury powołując się na przepis art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), oraz art. 18 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wskazał, że na zlecenie Wojewody [...] z 12 października 2006 roku rzeczoznawca majątkowy K. K. wykonał operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 roku, określający wartość przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy podniósł, że w kwestii odszkodowania przywołać należy przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, oraz przepis art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami dotyczący właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) z którego wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Minister Infrastruktury wskazał, że w niniejszej sprawie w operacie szacunkowym wartość nieruchomości rolnej oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania nieruchomości parami. Przy tej metodzie porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Minister stwierdził, że rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku nieruchomości podobnych na przełomie lat 2004-2006, położonych na terenie powiatów: [...] oraz [...] ze szczególnym uwzględnieniem lokalizacji na terenie obrębów G., N., W., C., S. oraz P. Do końcowej analizy rzeczoznawca majątkowy przyjął trzy nieruchomości gruntowe, z uwzględnieniem jak najmniejszej ilości różnic pomiędzy nieruchomościami. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 r. odpowiada wymogom określonym w wyżej wskazanych przepisach. Organ podniósł, że subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość wywłaszczonej nieruchomości rolnej jest zbyt niska nie świadczy o braku rzetelności przy jego wykonywaniu, ani też o celowym pomijaniu cech nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo, tym bardziej, że strona nie przestawiła alternatywnej, aktualnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, ani też nie zaskarżyła operatu szacunkowego z dnia 1 grudnia 2006 roku do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, że stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. czynników wpływających na wartość nieruchomości. Tak więc rozstrzygnięcie w sprawie odszkodowania zapadło na podstawie aktualnego operatu szacunkowego i zgodne jest z dyspozycją art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku. Minister Infrastruktury wskazując na przepis art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podniósł, że w toku postępowania odwoławczego upłynął termin ważności operatu szacunkowego i w związku z tym zaszła konieczności wystąpienia do rzeczoznawcy majątkowego w trybie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z zapytaniem o możliwość potwierdzenia ważności przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie, potwierdził jego aktualność na dzień 31 stycznia 2008 roku. Wobec powyższego organ odwoławczy pismem z 11 lutego 2008 roku w trybie art. 10 kpa zawiadomił strony o uzupełnieniu materiału dowodowego w sprawie oraz poinformował o możliwości zapoznania się ze skompletowanym materiałem dowodowym i składania wniosków i wyjaśnień. Pismem z 28 lutego 2008 roku strona wniosła zastrzeżenia do klauzuli potwierdzającej ważność operatu szacunkowego, twierdząc, że narusza ona przepis art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardy III.7 pkt 2.13a i VII.2 pkt 2.1a, b, zwracając przy tym uwagę, że ceny nieruchomości wzrosły nawet o kilkaset procent oraz załączając sześć artykułów prasowych. Minister Infrastruktury wskazał, że zarzuty strony nie znajdują uzasadnienia. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje możliwość potwierdzenia ważności operatu szacunkowego. Ponadto rzeczoznawca ocenia rynek nieruchomości i tylko on jest osobą uprawnioną do potwierdzenia lub stwierdzenia niemożliwości potwierdzenia operatu szacunkowego. Jeżeli więc na danym rynku nie doszło do zmiany cen transakcji, to zachodzi podstawa do potwierdzenia ważności operatu szacunkowego. Z kolei wartość nieruchomości weryfikowana jest na podstawie badań rynku lokalnego, a nie na podstawie doniesień prasowych, co podnosiła strona. Z załączonych do pisma strony wycinków gazet wynika, że wzrost wartości nieruchomości dotyczy działek budowlanych i rolnych, brak jest natomiast informacji o transakcjach dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod budowę drogi, a zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku nieruchomości wyłącznie o takim przeznaczeniu rzeczoznawca majątkowy może brać do porównań nieruchomości wycenianych. Organ II instancji podkreślił, że zgodnie ze standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych mogą oni używać do porównań transakcji z okresu dwóch lat poprzedzających datę sporządzenia operatu, natomiast rzeczą rzeczoznawcy majątkowego jest ustosunkowanie się do trendów czasowych. Skoro zatem w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził wyraźnego wpływu atrybutu "data zawarcia transakcji" na wielkość ceny transakcyjnej, to brak jest podstaw do uznania, że wartość nieruchomości nie może być uznana za prawidłowo określoną i aktualną. Odnosząc się do zarzutu strony, że operat szacunkowy z 1 grudnia 2006 roku wskazuje inną kwotę nieruchomości niż operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2005 roku organ wskazał, że zarzut jest nietrafny, ponieważ operat z 2005 roku utracił już swoją ważność w momencie wydania decyzji, a przy tym operat ten wykonany był na zlecenie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dla potrzeb złożenia oferty nabycia tej nieruchomości w drodze umowy i nie jest dowodem w wywłaszczeniowym postępowaniu administracyjnym. Minister Infrastruktury powołując przepis art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wskazał, że w toku postępowania w dniu 15 czerwca 2007 roku odbyła się rozprawa administracyjne, na którą nie stawił się prawidłowo powiadomiony J. W. Złożył wniosek o wyznaczenie kolejnego terminu rozprawy celem umożliwienia obrony swych praw oraz osobistego uczestnictwa w rozprawie. Zawiadomieniem z dnia 25 czerwca 2007 roku Wojewoda [...] poinformował stronę o zebraniu materiałów dowodowych w przedmiotowej sprawie oraz o możliwości wglądu do akt znajdujących się w [...] Urzędzie Wojewódzkim. Ponadto organ nie uwzględnił wniosku strony o ponowne wyznaczenie terminu rozprawy. W związku z zarzutem strony że, została pozbawiona przez organ I instancji prawa do osobistego uczestnictwa w rozprawie a tym samym uniemożliwiono jej złożenia stosownych wniosków, Minister wskazał, że organ pierwszej instancji trzykrotnie wyznaczał termin rozprawy, na które strona prawidłowo zawiadomiona nie stawiła się, pomimo ciągłych zapewnień, iż jest sprawą zainteresowana i domaga się osobistego uczestnictwa w rozprawie. Wojewoda [...] pismem z dnia 15 maja 2007 roku poinformował J. W., że wyznaczony na dzień 15 czerwca 2007 roku termin rozprawy jest ostateczny, a jeżeli strona nie będzie mogła w nim uczestniczyć osobiście to powinna działać przez pełnomocnika. Wojewoda [...] każdorazowo informował strony o przyczynach przedłużającego się postępowania oraz o przewidywanym terminie załatwienia sprawy. Minister Infrastruktury stwierdził, że Wojewoda [...] dołożył wszelkich starań aby umożliwić stronie osobiste uczestnictwo w rozprawie administracyjnej. Organ powołując się na wyrok SN z dnia 18 marca 1981 r., I PRN 8/81, OSN 1981, nr 10, poz. 201 wskazał, że nie jest przeszkodą trudna do przezwyciężenia zawiadomienia o rozprawie przed innym organem w tym samym terminie. Organ odwoławczy zauważył, że zgodnie z art. 94 § 1 kpa nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia. Minister Infrastruktury wskazał, że strona miała zapewnioną możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji. Odnosząc się do pozostałych zarzutów organ odwoławczy wskazał, że nie dotyczą one przedmiotowej sprawy i w związku z tym nie są rozpatrywane w niniejszym postępowaniu. Raport oddziaływania na środowisko stanowi dokument w postępowaniu dotyczącym lokalizacji drogi, zaś kwestia korzystania z nieruchomości wynika z decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, wydanej w trybie art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku. Reasumując, organ II instancji stwierdził, że Wojewoda [...] prawidłowo przeprowadził postępowanie wywłaszczeniowe i ustalił odszkodowanie należne z tytułu wywłaszczenia. Na powyższą decyzje skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. W. Wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2007 r. i zwrot kosztów postępowania. Zarzucił, że decyzja Ministra Infrastruktury jest wadliwa, bo utrzymuje w mocy sprzeczną z prawem decyzję organu I instancji. Skarżący zarzucił, że organ I instancji nie zapewnił mu czynnego udziału w rozprawie w dniu 15 czerwca 2007 r., przez co rażąco naruszył art. 10 § 1 kpa. Skarżący wskazał, że gdy dowiedział się o wyznaczeniu rozprawy w przedmiotowej sprawie pismem z dnia 29 maja 2007 r., które doręczone zostało 14 czerwca 2007 r. złożył do Urzędu Wojewódzkiego w W. wniosek o odroczenie terminu rozprawy z uwagi na kolizję terminów, bowiem na dzień 15 czerwca 2007 r. w sprawie o sygnaturze akt [...] Sąd Rejonowy dla W. wyznaczył już rozprawę na godzinę 9:30 w której jest oskarżonym. Do wniosku dołączył kopię zaświadczenia z Sądu Rejonowego dla W. z dnia 13 czerwca 2007 r., w którym potwierdzono powyższe fakty. Skarżący podniósł, że ze względu na fakt, że Urząd Wojewódzki w W. wyznaczył i powiadomił go o terminie rozprawy na dzień 15 czerwca 2007 r. później niż uczynił to Sąd Rejonowy dla W., a także z uwagi na fakt, że w sprawie zawisłej w Sądzie istnieje zagrożenie pozbawienia wolności uznał, że najwłaściwszą decyzją dla ochrony jego interesów będzie wnioskowanie o odroczenie rozprawy administracyjnej. Wobec tego niemożliwa był jego obecność w miejscowościach oddalonych od siebie o około 350 km w tym samym dniu prawie o tej samej godzinie. Skarżący zarzucił, że bezpodstawne jest twierdzenie Wojewody, że zaistniała przeszkoda mogła być usunięta poprzez ustanowienie pełnomocnika, gdyż zgodnie z treścią art. 32 kpa - strona może działać przed organem administracyjnym osobiście lub przez pełnomocników. Zatem sposób podejmowania czynności - osobiście lub przez pełnomocnika wynika z woli strony. W ocenie skarżącego Wojewoda [...] nie uwzględniając jego wniosku o odroczenie rozprawy w dniu 15 czerwca 2007 r. pozbawił go prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania, co oznacza, że rażąco naruszył przepis art. 10 kpa. Skarżący podniósł, że terminy rozpraw administracyjnych były wyznaczone bez stosownego wyprzedzenia czasowego, odmiennie jak Sąd Rejonowy dla W., który rozprawę na 15 czerwca 2007 r. wyznaczył już 16 marca 2007 r. Skarżący zarzucił, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r. jest wadliwa, ponieważ nie zawiera rozstrzygnięcia na jaki dzień ustalono stan wywłaszczanej nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania, jak również rozstrzygnięcia co do terminu wydania nieruchomości. Skarżący zarzucił decyzji Ministra Infrastruktury, że nie odnosi się do publikacji prasowych z których wynika kilkuset procentowy wzrost cen nieruchomości. Skarżący podniósł, że organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutu odwołania dotyczącego sprzeczności operatu szacunkowego z art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości użyto do porównania transakcje, w których strony działały w sytuacji przymusowej. Dlatego zdaniem skarżącego ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie jest wartością rynkową w rozumieniu art. 151 ust. 1 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a użyte do porównania transakcji nie były eksponowane na rynku nieruchomości. Skarżący zarzucił, że decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2008 r. jest wadliwa, ponieważ w toku postępowania odwoławczego organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutu podniesionego w odwołaniu, że operat szacunkowy sporządzony 1 grudnia 2006 r. jest sprzeczny z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości użyto do porównań transakcje nieruchomości, które nie były nieruchomościami podobnymi. Skarżący podniósł, że sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości były zupełnie inne dla nieruchomości podobnych wykorzystanych do wyceny niż nieruchomości wycenianej: - nieruchomość wyceniana posiadała powierzchnię [...] ha, natomiast nieruchomość podobna B zaledwie [...] ha, to znaczy, że była od niej ponad 226 razy mniejsza. Powierzchnię gruntu rzeczoznawca uznał za istotny element wpływający na cenę sprzedawanych nieruchomości (strona 13 i 14 operatu). - nieruchomość wyceniana była w inny sposób wykorzystywana niż wszystkie trzy nieruchomości porównawcze A, B, C. W dniu 23 marca 1998 r. na części nieruchomości wycenianej, tj. działce [...] znajdowała się ogrodzona plantacja kultur wieloletnich z niezbędną infrastrukturą. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy porównywał, nieruchomości zupełnie niepodobne do siebie pod względem cech fizycznych, stanu zagospodarowania i sposobu ich wykorzystania. Skarżący zarzucił, że organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego zmiany cen wskutek upływu czasu. Podniósł, że z tabeli nr 1 na stronie 12 operatu wynika, że transakcje sprzedaży nieruchomości wybranych do porównania odbyły się odpowiednio: - 5 miesięcy przed sporządzeniem operatu - w przypadku nieruchomości A, - 11 miesięcy przed sporządzeniem operatu - w przypadku nieruchomości B, - 12 miesięcy przed sporządzeniem operatu - w przypadku nieruchomości C. Skarżący zarzucił, że z powodu nieuwzględnienia w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych wskutek upływu czasu i nieuwzględnienia tego faktu również przez Wojewodę [...] w decyzji z [...] lipca 2007 r. w istocie wartość rynkowa jego nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, lecz jest wypadkową cen nieruchomości podobnych z listopada i grudnia 2005 r. oraz lipca 2006 r. Wobec tego ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. w operacie szacunkowym wartość nieruchomości ustalona została wbrew dyspozycji art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zarzucił, że operat szacunkowy jest sprzeczny z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie został sporządzony ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Skarżący zarzucił, że decyzja organu II instancji jest wadliwa, ponieważ w toku postępowania odwoławczego organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutu podniesionego w odwołaniu dotyczącym braku rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania za korzystanie z jego nieruchomości przez okres zajęcia to jest od dnia 27 listopada 2006 r. do dnia, w którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2007 r. stała się ostateczna. Skarżący zarzucił, że decyzja Wojewody [...] jest wadliwa ponieważ została wydana w oparciu o wadliwą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 1998 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej [...] na terenie województwa [...] dla odcinka [...]. W piśmie z 3 listopada 2008 r. będącym uzupełnieniem skargi skarżący zarzucił, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nie złożył mu pisemnej oferty zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Podniósł również, że Wojewoda [...] wbrew art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., nie wyznaczył mu terminu do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Oświadczył, że nie otrzymał pisma Wojewody [...] z 14 kwietnia 2006 r., w którym wyznaczył mu termin do 30 maja 2006 r. na zawarcie umowy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżony akt nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Biorąc pod uwagę powyższe kryteria należy stwierdzić, że skarga jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty zasługują na uwzględnienie. Na wstępie należy podnieść, że w orzecznictwie i doktrynie prawa administracyjnego utrwalone jest stanowisko, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpatrzyć wszystkie istotne żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji. Ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest usunąć naruszenia prawa materialnego i procesowego, których dopuścił się organ I instancji. Stan faktyczny ustala organ odwoławczy nie tylko na podstawie materiału dowodowego zebranego w postępowaniu przed organem I instancji, lecz także powinien przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia brakujących dowodów i materiałów w sprawie. Tymczasem organ odwoławczy orzekał wyłącznie na podstawie dowodów i materiałów zgromadzonych przez organ I instancji. Jak wynika z treści art. 136 kpa organ odwoławczy ma kompetencje do przeprowadzenia na żądanie strony lub z urzędu dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, albo może zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję. Uszło uwadze organu odwoławczego, że warunkiem wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jest upływ terminu wyznaczonego na piśmie przez wojewodę do zawarcia umowy, który nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Skarżącemu, wbrew zarzutowi zawartemu w piśmie uzupełniającym skargę, doręczona została oferta z 9 stycznia 2006 r., co wynika z karty 15 akt administracyjnych. Odbiór oferty pokwitowała matka skarżącego I. W. Zważyć należy, że adres, na który przesłano ofertę, jest miejscem stałego zamieszkania skarżącego. W aktach administracyjnych organu I instancji znajduje się pismo Wojewody [...] z 14 kwietnia 2006 r. wyznaczające termin do zawarcia umowy, jednakże nie ma dowodu doręczenia tego pisma skarżącemu. Skoro organ odwoławczy uznał, że postępowanie wywłaszczeniowe zostało prawidłowo wszczęte, to mając na względzie przepis art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., winien on skontrolować, czy skarżącemu skutecznie doręczono pismo z 14 kwietnia 2006 r. Organ odwoławczy mógł zatem zwrócić się do organu I instancji o nadesłanie dowodu doręczenia zawiadomienia albo wykazać innymi dowodami, czy pismo wyznaczające termin zawarcia umowy było doręczone skarżącemu, czy też nie zostało mu doręczone. Jeżeli pismo nie zostało skarżącemu doręczone, to organ II instancji nie miał podstaw do stwierdzenia, że postępowanie wywłaszczeniowe zostało prawidłowo wszczęte. Dochowanie bowiem wymogu z art. 15 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. jest jednym z koniecznych warunków wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Ponadto organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego przyjęcia do porównania przez rzeczoznawcę nieruchomości o powierzchniach znacznie odbiegających od powierzchni nieruchomości będącej przedmiotem wywłaszczenia. Przyjęta do analizy nieruchomość podobna ma [...] m kw. Pozostałe dwie też są znacznie mniejsze. Uszło uwadze organu odwoławczego, że rzeczoznawca celem wykazania podobieństwa winien zawrzeć dodatkowe rozważania co do dopuszczalności przyjęcia podobieństwa działek w przypadku wyraźnej różnicy powierzchni i jej wpływu na cenę transakcji. Tym bardziej było to konieczne w sytuacji, gdy rzeczoznawca wskazał, że w grudniu 2004 r. za nieruchomość o pow. [...] ha zakupioną przez GDDK i A zapłacono [...] zł za metr, a w lipcu 2006 r. za działkę o pow. [...] ha [...] zł za 1 metr. A więc w ciągu półtora roku nastąpił znaczny wzrost cen za działki przeznaczone pod drogi o większych powierzchniach. Nie wiadomo, czy miał na to wpływ upływ czasu, czy też inne okoliczności. Organ odwoławczy nie wyjaśnił, dlaczego rzeczoznawca nie przyjął do analizy transakcji z 2006 r., czy nie było ich na rynku, czy też dotyczyły nieporównywalnych nieruchomości. Każda sprawa wymaga indywidualnego zbadania. Zatem stwierdzenie, że standardy zawodowe pozwalają rzeczoznawcom na dokonywanie wyceny na podstawie transakcji sprzed dwóch lat, jest ogólnikowe, a więc niczego nie wyjaśnia. W szczególności, że liczne zarzuty odwołania odnosiły się do operatu szacunkowego. Nie wynika z niego, jaka była na przestrzeni lat 2004- 2006 r., a więc w okresie objętym analizą, tendencja zmian cen (wzrastały, czy też były stabilne) w odniesieniu do gruntów nabywanych pod drogi. Operat został sporządzony 1 grudnia 2006 r., a daty transakcji przyjętych do wyliczeń odszkodowania uwzględniają pierwszą połowę 2006 roku i 2005 rok. Wprawdzie rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu na datę zaskarżonej decyzji, jednakże nie można nie zauważyć, że w dacie wydania decyzji przez organ II instancji ceny z operatu były faktycznie cenami sprzed ponad dwóch lat. Organ odwoławczy poza przytoczeniem przepisów dotyczących zasad ustalania odszkodowania, metod wyceny, nie rozprawił się z zarzutami dotyczącymi wadliwości operatu, a co za tym idzie zarzutami nieprawidłowego ustalenia odszkodowania. Ponadto uszło uwadze organu odwoławczego, że w operacie szacunkowym z 1 grudnia 2006 r. w tabeli na stronie 12 w rubryce "Nieruchomość A" z podzielenia ceny transakcyjnej w kwocie [...] zł przez powierzchnię działki [...] ha wynika cena 1 m kw gruntu [...] zł, a nie jak wskazano w tabeli [...] zł. Organ odwoławczy nie zobowiązał biegłego do wyjaśnienia czy jest to pomyłka rachunkowa, czy też przyjęto do analizy metodą porównywania parami działkę o nieporównywalnej cenie. Zwrócić uwagę należy, że na stronie 10 operatu rzeczoznawca podał, że za nieruchomość o pow. [...] ha cena wynosiła [...] zł. Wobec tego przy cenie transakcyjnej [...] zł za nieruchomość o pow. [...] ha cena jednego metra wynosiłaby [...] zł (w przybliżeniu [...] zł) czyli tak jak wskazano w tabeli, jednakże co do działki o pow. [...] ha, a nie działki o pow. [...] ha. Tych niejasności organ II instancji nie wyjaśnił. Brak ustosunkowania się do wyżej wskazanych kwestii stanowi o naruszeniu przez organ odwoławczy art. 138 § 1 pkt 1, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego zachodziła konieczność uzupełnienia operatu w zakresie wyżej omówionym. Przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia tego dowodu było konieczne. Gdyby to postępowanie zostało przeprowadzone, to mogłoby mieć ono istotny wpływ na kierunek rozstrzygnięcia. Mając na względzie wszystkie powyżej omówione okoliczności, sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy przeprowadzi dodatkowe postępowanie w zakresie wskazanym w niniejszym uzasadnieniu, a w przypadku ustalenia, że skarżącemu nie zostało doręczone pismo Wojewody [...] z 14 kwietnia 2006 r. wyznaczające termin do zawarcia umowy, dokona oceny, czy organ I instancji wszczął prawidłowo postępowanie wywłaszczeniowe. Uchylając zaskarżoną decyzję i wyrażając wskazania do dalszego postępowania, nie można jednak zgodzić się, z poniższymi zarzutami skargi. Nie można podzielić zarzutu, że w przypadku sprzedaży nieruchomości pod drogi transakcje nie są eksponowane na rynku, a strony działają w sytuacji przymusowej Sprzedaż nieruchomości pod budowę nowych dróg spowodowany jest inwestycjami drogowymi. Jest to rynek specyficzny. Nabywcą jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Nie ma więc konkurencji wśród stron transakcji. Sprzedawca nie ma realnej możliwości zbycia nieruchomości przeznaczonej w planie pod inwestycję drogową na rzecz innego kupującego niż inwestor drogowy. Skoro na danym terenie prowadzona jest inwestycja drogowa, to jest oczywiste, że rynek ten zdeterminowany jest tymi transakcjami dokonywanymi z określonym inwestorem. Mając to na uwadze ustawodawca odrębnie unormował zagadnienie nabywania nieruchomości pod inwestycje drogowe. Nie można podzielić stanowiska skarżącego, że organ odwoławczy nie skontrolował, czy miał on zapewnioną możliwość czynnego udziału w postępowaniu oraz udziału w rozprawach administracyjnych. Organ I instancji wyznaczał trzykrotnie rozprawy administracyjne: 9 lutego, 30 marca, 15 kwietnia 2007 r. Na rozprawę w dniu 9 lutego 2007 r. skarżący nie stawił się - z powodu wyznaczonej w ty samym dniu rozprawy w sprawie karnej. O powyższym powiadomił organ pismem nadanym 6 lutego 2007 r., które dotarło do organu 8 lutego 2007 r. O rozprawie wyznaczonej na 30 marca 2007 r. skarżący był powiadomiony 5 marca 2007 r., wniosek o odroczenie rozprawy datował zaś na dzień 26 marca 2007 r., a zwolnienie lekarskie obejmowało okres 27 marca – 30 marca 2007 r. tj. 4 dni. Wniosek o odroczenie nadał na poczcie 27 marca 2007 r., który wpłynął do organu 2 kwietnia 2007 r., a więc już po terminie rozprawy. Pomimo to organ ponownie wyznaczył rozprawę na 15 kwietnia 2007 r. Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że organ I instancji wyznaczając trzykrotnie rozprawy (omyłkowo wskazał 9, a więc tyle terminów rozpraw, jakie było w sprawie I SA/Wa 764/08), zapewniał skarżącemu udział w postępowaniu. Przedstawione powyżej fakty wskazują, że nie można zarzucić organowi, że naruszył przepis art. 94 § 2 kpa. Skarżący miał też możliwość uczestniczenia w inny sposób w postępowaniu, o czym informował go organ, a także doręczył mu operat szacunkowy. Mógł więc składać wnioski dowodowe, zajmować stanowisko. Wobec powyższego organ II instancji prawidłowo stwierdził, że nie został naruszony art. 10 § 1 kpa. Ponadto organ prawidłowo zastosował normę art. 9 kpa informując stronę, co do możliwości (a nie obowiązku ) ustanowienia pełnomocnika. Odnosząc się do zarzutu skargi, że decyzja nie zawiera rozstrzygnięcia na jaki dzień ustalono stan wywłaszczonej nieruchomości dla odszkodowania, to zarzut ten także nie jest zasadny. O tym, jakie elementy powinna zawierać decyzja wywłaszczeniowa stanowi art. 16 ust 2 ustawy w zw. z art. 119 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 18 ustawy z 2003 r. stanowi, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Regulacja, o jakiej mowa w art. 18 ustawy z 2003 r., nie jest obligatoryjnym elementem osnowy decyzji. Odnośnie zarzutu braku w osnowie decyzji określenia terminu wydania nieruchomości, wskazać należy, że wprawdzie zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jest to jeden z elementów decyzji wywłaszczeniowej, to jednakże wobec wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości i objęciu jej przez inwestora brak jest przesłanek do rozstrzygania w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący braku rozstrzygnięcia co do odszkodowania za korzystanie z nieruchomości od daty niezwłocznego zajęcia nie jest zasadny, gdyż jest to sprawa cywilna należąca do właściwości sądu powszechnego. Niezasadny jest kolejny zarzut skargi dotyczący oparcia decyzji wywłaszczeniowej o wadliwą decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady. Decyzja lokalizacyjna jest ostateczna i nie podlega ocenie sądu w niniejszym postępowaniu. Z powyższych względów orzeczono jak w sentencji.